Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2010 г. N 02АП-570/2010

г. Киров

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2010 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.

судей Поляковой С.Г., Поляшовой Т.М.

при ведении протокола судебного заседания судьей Тетерваком А.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - муниципального образования "Городской округ Кинешма"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.12.2009

по делу N А17-6268/2009, принятое судом в составе судьи Бадина А.Н.,

по иску индивидуального предпринимателя Подольской Анны Владимировны

к муниципальному образованию "Городской округ Кинешма"

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, общество с ограниченной ответственностью "Вестник"

о расторжении договора купли-продажи N 21 от 28.08.2007, взыскании с ответчика 8 505 000 руб. и погашение записи N 37-37-05/181/2007-145,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Подольская Анна Владимировна (далее - ИП Подольская А.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к муниципальному образованию "Городской округ Кинешма" (далее - МО "Городской округ Кинешма", ответчик, заявитель), с привлечением третьих лиц - Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области (далее - УФРС по Ивановской области, третье лицо), общества с ограниченной ответственностью "Вестник" (далее - ООО "Вестник", Общество, третье лицо).

Предметом иска (с учетом его уточнения) явилось требование истца о расторжении договора N 21 от 28.08.2008 нежилого помещения, площадью 201,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Кинешма, ул. им. Урицкого, 2 (далее - нежилое помещение), взыскании с ответчика 8 505 000 руб. и погашении в ЕГРП записи государственной регистрации права N 37-37-05/181/2007-145 от 02.11.2007.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 450, 451, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Ответчик в своем отзыве на исковое заявление исковые требования не признал.

Третье лицо - ООО "Вестник" в своем отзыве на исковое заявление поддержало доводы истца.

Третье лицо - УФРС по Ивановской области в своем отзыве на исковое заявление указало, что правовые основания для расторжения договора купли-продажи N 21 от 28.08.2008 отсутствуют.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 04.12.2009 исковые требования ИП Подольской А.В. удовлетворены полностью.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик скрыл от участников открытого аукциона от 27.08.2007 и истца информацию об установленном законом праве аренды ООО "Вестник" продаваемого помещения на срок до 16.03.2010; доказательств того, что истец знал или должен был знать о праве аренды ООО "Вестник" на нежилое помещение до 16.03.2010, ответчиком не представлено; имеются основания для расторжения договора купли-продажи по статье 451 ГК РФ; требование истца о взыскании 8 505 000 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет казны муниципального образования; в связи с расторжением договора право собственности истца на нежилое помещение прекращается, в связи с чем, запись о государственной регистрации перехода права собственности подлежит погашению органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Не согласившись с названным решением Арбитражного суда Ивановской области, МО "Городской округ Кинешма" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит упомянутое решение арбитражного суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что условия обременения продажи нежилого помещения соответствовали условиям действующего договора N 65А от 01.08.2003, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма и ООО "Вестник", данный договор в установленном порядке недействительным признан не был, изменений в его содержание не вносилось. По мнению заявителя, право ООО "Вестник" на заключение договора аренды со сроком действия до 16.03.2010 не относится к обременению нежилого помещения. Заявитель полагает, что истец не представил доказательств наличия существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи. По мнению заявителя, нельзя расторгнуть уже исполненный договор купли-продажи, поскольку он прекратил свое существование в момент его надлежащего исполнения.

Заявитель просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

ИП Подольская А.В. в своем отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласна, просит оставить решение без изменения, а также рассмотреть дело в ее отсутствие.

ООО "Вестник" в своем отзыве на апелляционную жалобу считает ее не подлежащей удовлетворению, а также рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

УФРС по Ивановской области просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В соответствии с частью 1 статьи 268, частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба ответчика рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ивановской области от 04.12.2009 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.

Изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу

Из материалов дела следует, что Решением Арбитражного суда Ивановской области от 07.06.2008 по делу N А17-443/2008 по иску ООО "Вестник" к Комитету по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма и Подольской А.В. о признаний за ООО "Вестник" права пользования нежилым помещением, общей площадью 201,6 кв.м, расположенным по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Урицкого, д. 2 на правах аренды на срок до 16 марта 2010 года исковые требования Общества удовлетворены.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.08.2008 указанное решение оставлено без изменения.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 07.11.2008 по делу N А17-2787/2008 по иску ООО "Вестник" к Комитету по управлению муниципальным имуществом городского округа Кинешма и Подольской А.В. о признаний недействительными торгов в форме аукциона по продаже недвижимого имущества общей площадью 201,6 кв.м, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Урицкого, д. 2 и о признании недействительным договора купли-продажи от 27.08.2007 N 21, заключенного по итогам данного аукциона с победителем торгов Подольской А.В. и применения последствий недействительности сделки, в удовлетворении исковых требований Обществу отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.02.2008 решение от 07.11.2008 оставлено без изменения.

В соответствие со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеуказанными судебными актами установлено установлено, что согласно записи регистрации в ЕГРП от 30.10.2006 встроенное помещение, расположенное в пятиэтажном с подвалом жилом доме (лит.А), назначение: нежилое, площадь общая - 201,60 кв.м., этаж - 1, номер на поэтажном плане 1-9 включительно, по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. им. Урицкого, д. 2, принадлежало муниципальному образованию "Городской округ Кинешма" на праве собственности на основании Решения одиннадцатой сессии Кинешемского городского Совета народных депутатов от 28.05.1992 "О составе объектов муниципальной собственности Кинешемского городского Совета народных депутатов", Постановления Главы администрации городского округа Кинешма от 04.10.2006 N 2402п.

Решением Кинешемской городской Думы от 15.11.2006 N 22/155 "Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества городского округа Кинешма на 2007 год" указанное нежилое помещение было включено в программу приватизации муниципального имущества города Кинешмы на 2007 год, которое вместе с перечнем объектов недвижимого муниципального имущества, выставляемых на продажу в 2007 году, было опубликовано в газете "Приволжская правда" от 01.12.2006.

На основании постановления Главы администрации городского округа Кинешма от 24.07.2007 N 2010п "О приватизации объектов недвижимости муниципального образования "Городской округ Кинешма", информация об условиях и порядке приватизации помещения путем его продажи на открытом аукционе была опубликована в информационном сообщении в газете "Приволжская правда" 27.07.2007, содержащем условие об обременении объекта приватизации правом аренды ООО "Вестник" по договору аренды от 01.08.2003 N 65 А, заключенному между Комитетом и ООО "Вестник", который в соответствие с пунктом 2.2 возобновлен на неопределенный срок.

28.08.2007 по результатам аукциона между муниципальным образованием "Городской округ Кинешма" и Подольской А.В. заключен договор N 21 купли-продажи недвижимого имущества, обремененного правом аренды ООО "Вестник" по договору аренды от 01.08.03 N 65 А, который в соответствие с п.2.2 возобновлен на неопределенный срок.

Извещением от 02.11.2007 Подольская А.В. уведомила ООО "Вестник" о смене собственника нежилого помещения и на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ сообщила о расторжении договора аренды N 65А нежилого помещения общей площадью 201,6 кв.м., номер на поэтажном плане 1-9, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома (лит. А), находящегося по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Урицкого, д.2, заключенного 01.08.03 между КУМИ администрации г. Кинешмы и ООО "Вестник", действие которого в соответствие с п.2.2. возобновлено на неопределенный срок.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ивановской области от 07.06.2008 по делу N А17-443/2008, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.08.2008, установлено, что ООО "Вестник" в силу приватизационного законодательства имело право аренды нежилого помещения сроком не менее 15 лет, в связи с чем исковые требования ООО "Вестник" о признании за ним права пользования нежилым помещением, находящимся в собственности Подольской А.В., на правах аренды на срок до 16.03.2010 были удовлетворены. Ограничение КУМИ администрации г. Кинешма меньшим периодом срока аренды в договорах аренды помещений от 01.01.1997 N 294, от 01.01.2001 N 86, от 01.08.2003 N 65 А., заключенных с ООО "Вестник", вместо предусмотренных п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации 15 лет, не может служить основанием для ограничения права ООО "Вестник" на аренду занимаемого помещения до 16 марта 2010 года, предоставленного ему законодательством о приватизации.

Таким образом, право ООО "Вестник" на аренду помещения на срок до 16.03.2010, которое возникло в результате выкупа ТОО "Вестник" на основании заключенного с фондом имущества г. Кинешма договора купли-продажи от 15.03.1995 N 45 арендованного муниципального имущества магазина N 3, расположенного по адресу: г. Кинешма. ул. Урицкого, д.2, и в силу п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284, подтверждено решением Арбитражного суда Ивановской области от 07.06.2008 по делуNА17-443/2008.

В соответствие со статьей 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

При указанных выше обстоятельствах установлено, что ответчик передал истцу по договору купли-продажи N 21 от 28.08.2007 объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 201,6 кв.м., номер на поэтажном плане 1-9, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома (литА), находящемся по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Урицкого, д.2, не свободным от права аренды ООО "Вестник" указанного нежилого помещения на срок до 16.03.2010.

В соответствие со статьей 32 Федерального Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются, в том числе, сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно статье 1 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Право аренды ООО "Вестник" нежилого помещения на срок до 16.03.2010 возникло у Общества в силу приватизационного законодательства в результате выкупа ТОО "Вестник" на основании заключенного с фондом имущества г. Кинешма договора купли-продажи от 15.03.1995 N 45 арендованного муниципального имущества магазина N3, в связи с чем ответчик должен был знать о наличии такого права.

Судом верно указано, что на момент проведения открытого аукциона от 27.08.2007 и заключения с его победителем договора купли-продажи от 28.08.2007 ответчику было достоверно известно о притязаниях ООО "Вестник" в отношении выставленного на торги нежилого помещения в части права аренды ООО "Вестник" указанного помещения на срок до 16.03.2010, что подтверждается исковым заявлением ООО "Вестник" к МО "Городской округ Кинешма" и Комитету по управлению имуществом городского округа Кинешма о понуждении к заключению договора аренды в отношении выставленного на торги помещения на срок до 16.03.2010.

Таким образом, судом сделан обоснованный вывод, что ответчик скрыл от участников открытого аукциона от 27.08.2007 и его победителя Подольской А.В. информацию об установленном законом праве аренды ООО "Вестник" продаваемого помещения на срок до 16.03.2010.

Доказательств того, что Подольская А.В. знала или должна была знать о праве аренды ООО "Вестник" нежилого помещения на срок до 16.03.2010 не представлено.

Ответчик известил участников аукциона от 27.08.2007 и его победителя лишь о правах аренды ООО "Вестник" на выставленное на торги нежилое помещение по договору аренды от 01.08.03 N 65 А, который в соответствие с п.2.2 возобновлен на неопределенный срок.

Суд первой инстанции правильно указал, что обременение объекта недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 201,6 кв.м., номер на поэтажном плане 1-9, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома (лит.А), находящимся по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Урицкого, д.2, правом аренды ООО "Вестник" по договору аренды от 01.08.2003 N 65 А, который в соответствие с п.2.2 возобновлен на неопределенный срок, и обременение указанного помещения правом аренды ООО "Вестник" на срок до 16.03.2010, являются различными обременениями.

При обременении недвижимого имущества правом аренды ООО "Вестник" по договору аренды от 01.08.2003 N 65 А, который в соответствие с п.2.2 возобновлен на неопределенный срок, Подольской А.В. в соответствие с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предоставлено право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, что истцом и было сделано.

При обременении приобретенного Подольской А.В. нежилого помещения правом аренды ООО "Вестник" на срок до 16.03.2010, у истца такое право отсутствовало, в связи с чем ИП Подольская А.В. до настоящего времени лишена возможности извлечения прибыли и использования ею в своей предпринимательской деятельности приобретенного помещения для осуществления торговли в магазине.

При этом, Подольская А.В. не давала согласия принять объект недвижимого имущества, обремененный правами третьих лиц - правом аренды ООО "Вестнию указанного помещения на срок до 16.03.2010.

В соответствие с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Подольская А.В. 16.04.09 направила ответчику претензию с предложением с расторжении договора купли-продажи, ответа на которую не последовало.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с вышеназванными исковыми требованиями.

В соответствие с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договоре другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствие со статьей 460 ГК РФ сам по себе факт передачи покупателю товара не свободным от любых прав третьих лиц является достаточным основанием для удовлетворения требования Подольской А.В. о расторжении договора купли-продажи помещения по заявленным ею основаниям.

При вышеуказанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно указал, что допущенное ответчиком нарушение закона и договора купли-продажи является существенным, поскольку указанные нарушения со стороны ответчика повлекли для Подольской А.В. такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая участие в аукционе по продаже недвижимого имущества рыночной стоимостью 2 021 000 руб., при его начальной цене продажи 2 700 000 руб. и выиграв аукцион по цене 8 505 000 рублей Подольская А.В., в соответствие с условиями договора купли-продажи и положениями пункта 2 статьи 610 ГК РФ, при обременении приобретенного объекта недвижимости правом аренды ООО "Вестник" по договору аренды от 01.08.2003 N 65 А, который в соответствие с п.2.2 возобновлен на неопределенный срок, вправе была рассчитывать на реализацию своего права в любое время отказаться от договора аренды с ООО "Вестник", предупредив об этом другую сторону за три месяца, для использования этого помещения в своей предпринимательской деятельности для осуществления торговли в магазине в целях извлечения прибыли.

Однако, в связи с передачей ей ответчиком нежилого помещения, обремененного правом аренды ООО "Вестник" на срок до 16.03.2010, Подольская А.В., заплатив за него 8 505 000 рублей, в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи этого помещения в виду невозможности его использования в своей предпринимательской деятельности, в связи с чем была вынуждена компенсировать причиненные ей убытки заемными средствами в сумме 8 000 000 рублей, полученными по договору N 8640/0/08202 от 02.04.2008 об открытии невозобновляемой кредитной линии для пополнения оборотных средств.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд сделал обоснованный вывод, что в связи с наличием обременения продаваемого помещения правом аренды ООО "Вестник" на срок до 16.03.2010 существенные обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, поскольку сокрытие ответчиком информации о наличии обременения продаваемого помещения правом аренды ООО "Вестник" на срок до 16.03.2010 повлекло уплату Подольской А.В. за приобретенное помещение несоразмерно высокой цены 8 505 000 рублей при начальной цене помещения 2 700 000 рублей.

По смыслу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При указанных обстоятельствах договор подлежит расторжению также на основании статьи 451 ГК РФ, поскольку:

в момент заключения договора Подольская А.В. исходила из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, так как не знала и не должна была знать о праве аренды ООО "Вестник" указанного помещения на срок до 16.03.2010;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые Подольская А.В. не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, так как во всех судебных процессах - дела N А 17-443/2008 и N А 17-2787/2008, связанных с оспариванием права аренды ООО "Вестник" помещения на срок до 16.03.2010 Подольская А.В. выступала на стороне продавца помещения;

исполнение договора купли-продажи без изменения его условий настолько нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для Подольской А.В. такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что подтверждается выше приведенными доводами;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;

стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.

Расторжение договора, в том числе по основаниям статье 451 ГК РФ, не противоречит общественным интересам, так как пресечение недобросовестных действий ответчика соответствует общим началам и смыслу гражданского законодательства, а также требованиям добросовестности, разумности и справедливости.

Расторжение договора, в том числе по основаниям статьей 451 ГК РФ, не повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, поскольку в следствие расторжения договора стороны будут приведены в первоначальное положение.

При указанных обстоятельствах, доводы заявителя о невозможности расторжения в связи с его надлежащим исполнением, апелляционный суд считает неосновательными.

Договор, так же как и основанные на нем обязательства, в силу положений статьи 408 ГК РФ, прекращается вследствие их надлежащего исполнения.

До тех пор, пока все условия договора не выполнены до конца (полностью или частично), сохраняется возможность его расторжения. Предполагаемое прекращение вытекающих из договора обязательств без достижения (полностью или частично) поставленных сторонами при заключении договора целей не свидетельствует о надлежащем исполнении договора.

В данном случае, после предполагаемого исполнения договора, выявлены недобросовестные действия продавца, скрывшего от участников открытого аукциона от 27.08.2007 и его победителя Подольской А.В. информацию об установленном законом праве аренды ООО "Вестник" продаваемого помещения на срок до 16.03.2010, в результате чего презумпция прекращения договора опровергнута, поскольку продавцом надлежаще не исполнено обязательство передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, а существенные обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Указанные обстоятельства дают покупателю право расторгнуть договор, поскольку правовая связь между сторонами сохранилась в силу того, что договор не был исполнен надлежащим образом.

В соответствие со статьей 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствие с разъяснениями, содержащимися в п. 59 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут судом только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами или договором (пункт 2 статьи 450).

В соответствии со статьей 30 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" сделки приватизации признаются недействительными, в частности, в случаях, когда покупатель отказался от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации, а также в случае нарушения условий, на которых объект приватизации был приобретен по конкурсу. Учитывая, что указанные обстоятельства в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса не могут рассматриваться в качестве оснований для признания сделки недействительной, поскольку они не могли иметь место при ее совершении, эти обстоятельства должны признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта судом по требованию одной из сторон.

В связи с тем, что признание сделки приватизации недействительной влекло бы за собой возврат сторон в первоначальное положение, при разрешении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи приватизированного объекта, следует исходить из того, что в соответствии с пунктом 4 статьи 453 Кодекса и статьей 30 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" стороны вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору купли-продажи до момента его расторжения.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствие со статьей 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи влечет прекращение права собственности Подольской А.В. на приобретенное имущество.

В соответствие с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрация прав на основании статьей 2 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" означает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация права при отсутствии юридических оснований для регистрации не может сохраняться за лицом приобретшим недвижимое имущество.

В соответствие с п. 17 и п. 62 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.

Как правильно указано судом, Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит запрета на погашение регистрационной записи регистрирующим органом на основании вступившего в законную силу судебного акта и действия по аннулированию записи о праве собственности соответствуют положениям ст. 16 АПК РФ, согласно которой вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, и иных органов, организаций должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В связи расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества N 21 от 28.08.2007, заключенного между МО "Городской округ Кинешма" и Подольской А.В., право собственности Подольской А.В. на нежилое помещение прекращается, в связи с чем, запись государственной регистрации перехода права собственности N 37-37-05/181/2007-145 от 02.11.2007 подлежит погашению органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а исковые требования истца в данной части - удовлетворению.

В связи с изложенным при совокупности указанных выше обстоятельств, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в полном объеме и апелляционный суд считает, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции, всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства дела, а также представленные по нему доказательства, дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела и названным доказательствам, в том числе с позиции относимости, допустимости и достоверности этих доказательств.

Выводы арбитражного суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным этим судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, последним не допущено.

Поэтому обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 04 декабря 2009 года по делу N А17-6268/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального образования "Городской округ Кинешма" Муниципальное образование "Городской округ Кинешма"- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

С.Г. Полякова Т.М. Поляшова