Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2010 г. N 02АП-549/2010

г. Киров

Дело N А17-7546/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуреевой О.А.,

судей Бармина Д.Ю., Кобелевой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Видякиной М.С.,

при участии представителя истца Павловой О.Б., действующей на основании доверенности от 16 февраля 2010 года,

представителя ответчика и ООО "Альтернатива" Воронова В.В., действующего на основании доверенностей от 05 ноября 2009 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Синтез"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 27 ноября 2009 года

по делу N А17-7546/2008, принятое судом в лице судьи Романовой Т.В.

по иску индивидуального предпринимателя Трубицина Сергея Ивановича

к ООО "Синтез"

с привлечением третьих лиц ООО "Альтернатива", Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области

о расторжении договора и взыскании 25000 руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Трубицин Сергей Иванович обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Синтез" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26 мая 2006 года и взыскании 25000 руб. убытков.

Исковые требования основаны на условиях договора, статьях 611, 617, 620, 450, 452, 453, 309, 393, 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением арендодателем условий договора, а также его обязанностью возвратить полученную от арендатора арендную плату за период с 14 октября по декабрь 2008 года, когда помещения не могли быть использованы по целевому назначению по вине ответчика.

Решением от 27 ноября 2009 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

При вынесении решения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по причине прекращения подачи электроэнергии, отключения системы водоснабжения и отопления в помещениях, арендуемых предпринимателем Трубицыным С.И. под магазин и склад, указанные помещения перестали отвечать установленным требованиям, что в силу ст. 620 Гражданского кодекса является основанием для расторжения договора по требованию арендатора. С учетом того, что истец не имел возможности использовать помещения в спорный период, сумма арендной платы, перечисленная арендодателю за октябрь-декабрь 2008 года, признана судом убытками истца и взыскана с ответчика.

Ответчик, не согласившись с принятым по делу решением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что договор аренды от 26 мая 2006 года является незаключенным, поскольку не позволяет определить помещения, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды. Кроме того, заявитель ссылается на ничтожность спорного договора ввиду того, что на момент заключения договора между сторонами действовал другой договор в отношении этих же помещений. По мнению ответчика, он не мог отключить электричество в занимаемых истцом помещениях, так не имеет договора с электроснабжающей организацией. Ответчик также указывает, что в спорных помещениях не существует централизованного водоснабжения, следовательно, его вины в прекращении подачи воды арендатору не имеется; отключение теплоснабжения носило временный характер и было связано с работами по капитальному ремонту здания, поэтому не может быть расценено как нарушение арендодателем условий договора.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, просит оставить оспариваемое ответчиком решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области в письменном ходатайстве указывает на законность и обоснованность оспариваемого решения и просит рассмотреть данное дело в порядке апелляционного производства в отсутствие своего представителя.

В соответствии с ч. 1 ст. 266, ч. 1 ст. 123, ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба ответчика рассмотрена в отсутствие представителя указанного третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 27 ноября 2009 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого ответчиком судебного акта.

Из материалов дела установлено следующее.

Согласно п. 4.1 срок действия договора установлен сторонами с 26 мая 2006 года до 31 декабря 2010 года. Договор зарегистрирован в установленном порядке (том 1, л.д. 18).

Помещения переданы арендатору по передаточному акту (том 1, л.д. 19).

Пунктами 1.3, 3.1, 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата за использование помещений составляет 120000 руб. в год или 10000 руб. в месяц, включает в себя эксплуатационные, коммунальные услуги и уплачивается до 13 числа текущего месяца. Размер арендной платы пересматривается один раз в год.

По договору купли-продажи объекта недвижимости от 01 ноября 2007 года право собственности на здание магазина по адресу: Ивановская область, г. Тейково, ул. Мухина, 6 перешло к ООО "Синтез". Приобретатель недвижимости по договору извещен об обременении здания правом аренды (том 1, л.д. 20-22).

В октябре-декабре 2008 года арендатор уплатил арендодателю 30000 руб. арендной платы (том 1, л.д. 23-25).

Как следует из протокола об административном правонарушении от 16 октября 2008 года, протокола о временном запрете деятельности от 16 октября 2008 года, предписания N 265 от 16 октября 2008 года, акта по результатам мероприятий по контролю от 16 октября 2008 года, постановления по делу об административном правонарушении от 23 октября 2008 года (том 2, л.д. 32-38), в арендуемых истцом помещениях отсутствует искусственное освещение, холодильное оборудование не работает ввиду отсутствия электроснабжения, не подключено отопление, закрыт доступ к санитарному узлу, показатели микроклимата производственных помещений и помещений для покупателей не соответствуют гигиеническим требованиям, торговая деятельность предпринимателя Трубицина С.И. приостановлена с 16 октября 2008 года на 90 суток.

Полагая, что, отключив электроэнергию и отопление, арендодатель своими действиями создал препятствия в использовании объекта аренды, истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договор аренды.

Предложения арендатора оставлено ответчиком без внимания, что явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 610, ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 стать 611 названного Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК РФ).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, либо переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки.

По условиям п.п. 1.1, 1.2 договора аренды от 26 мая 2006 года нежилые помещения площадью 84 кв.м. предоставлены истцу для использования их в целях размещения торгового зала и складских помещений для хранения товара.

Исходя из смысла статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества и со всеми его принадлежностями, т.е. если в сдаваемом в аренду помещении есть вода, тепло, электроэнергия и прочие коммунальные удобства, то эти услуги должен предоставить арендодатель. Стороны также вправе предусмотреть условия, освобождающие арендодателя от такой обязанности, установив, что коммунальные платежи оплачивает арендатор на основании заключенных им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Между тем, условий, освобождающих арендодателя от обязанности по обеспечению арендатора необходимыми коммунальными услугами, спорный договор не содержит. Напротив, пункт 3.2 договора предусматривает, что плата за эксплуатационные расходы и коммунальные услуги включена в арендную плату.

Материалами дела подтверждается, что в спорный период ввиду отсутствия электроэнергии, воды (подача которой осуществлялась из скважины) и отопления помещение, арендуемое истцом, находилось в состоянии, не соответствующем назначению имущества.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды и удовлетворения требования о возврате денежных средств, внесенных истцом в качестве арендных платежей в рассматриваемый период.

Довод заявителя о незаключенности договора аренды от 26 мая 2006 года ввиду отсутствия согласования предмета договора не могут быть признаны апелляционным судом надлежащим образом обоснованными.

Согласно ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из договора аренды от 26 мая 2006 года и п.п. 1, 2 передаточного акта к нему, во временное владение и пользование арендатору переданы нежилые помещения площадью 84 кв.м., расположенные в одноэтажном отдельно стоящем здании магазина по адресу: Ивановская область, г. Тейково, ул. Мухина, 6. Использование истцом помещений сторонами не оспаривается. Факт внесения арендатором арендной платы по договору и получения ее арендодателем подтвержден документально. Таким образом, материалы и обстоятельства дела свидетельствуют о том, что договор от 26 мая 2006 года сторонами исполнялся, при этом у сторон не возникало каких-либо неясностей, неопределенностей относительно площади, границ и местонахождения используемых помещений, а также сложностей в отграничении объекта аренды от иных помещений в здании по адресу: Ивановская область, г. Тейково, ул. Мухина, 6.

Доводы ответчика о ничтожности договора аренды от 26 мая 2006 года по причине того, что сорные помещения были переданы истцу в возмездное пользование по договору от 16 марта 2006 года, не находят своего подтверждения в материалах дела. Как следует из содержания договора аренды от 16 марта 2006 года (том 1, л.д. 82-84), площадь планируемых к передаче помещений является отличной от площади, указанной в договоре аренды от 26 мая 2006 года. Доказательств фактической передачи помещений в аренду предпринимателю Трубицину С.И. не представлено.

При изложенных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения оспариваемого ответчиком решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб. относится на ответчика и в полном объеме уплачена им до принятия жалобы к производству арбитражного апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ивановской области от 27 ноября 2009 года по делу N А17-7546/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Синтез" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.А. Гуреева

Судьи

О.П. Кобелева Д.Ю. Бармин