Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2010 г. N 01АП-5927/2009

г. Владимир

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белышковой М.Б.,

судей Кирилловой М.Н., Гущиной А.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баташовой С.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.10.2009

по делу N А43-22449/2009, принятое судьей Санинским Р.А.,

по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова Нижегородской области и индивидуального предпринимателя Некрасовой Марии Ивановны

о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области от 24.06.2009 N 19/019/2009-273 в государственной регистрации соглашения о перенайме от 16.06.2008 и обязании произвести регистрацию соглашения.

В судебном заседании приняли участие представители

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - Ершова А.А. по доверенности от 23.11.2009 N 130,

индивидуального предпринимателя Некрасовой Марии Ивановны - Гладкова Е.А. по доверенности от 28.07.2009.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова Нижегородской области надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.

Исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова Нижегородской области (далее по тексту - КУМИ г.Сарова) и индивидуальный предприниматель Некрасова Мария Ивановна (далее по тексту - предприниматель, Некрасова М.И.) обратились в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области от 24.06.2009 N 19/019/2009-273 в государственной регистрации соглашения о перенайме от 16.06.2008 и обязании произвести регистрацию соглашения.

Заявленные требования КУМИ г.Сарова и предпринимателя решением суда от 09.10.2009 частично удовлетворены. В удовлетворении требования о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области от 24.06.2009 N 19/019/2009-273 в государственной регистрации соглашения о перенайме от 16.06.2008 заявителям отказано.

Арбитражный суд Нижегородской области решил произвести государственную регистрацию соглашения о перенайме от 16.06.2008, в соответствии с которым первоначальный арендатор (индивидуальный предприниматель Бычков Н.С.) с согласия арендодателя (муниципального образования города г.Сарова), от имени которого выступает КУМИ г.Сарова, уступает все свои права и обязанности по договору долгосрочной аренды помещения площадью 261,2 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Саров, пр. Мира, д. 11 от 05.03.2002 и дополнительному соглашению к нему от 28.12.2007 новому арендатору - индивидуальному предпринимателю Некрасовой М.И.

Не согласившись с принятым судебным актом, УФРС по Нижегородской области обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в регистрации соглашения о перенайме.

УФРС по Нижегородской области считает, что решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель в апелляционной жалобе указал, что представленное на государственную регистрацию соглашение о перенайме от 16.06.2008 не было зарегистрировано при жизни индивидуального предпринимателя Бычкова Николая Степановича, следовательно, в силу статьи 389, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным.

Регистрирующий орган считает, что в рассматриваемом случае имеет место спор о праве, поскольку согласно статье 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Бычкова Л.М., принявшая наследство по закону и являющаяся единственным наследником, считается принявшей в том числе права и обязанности по договору аренды.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу по доводам, в ней изложенным.

Представитель предпринимателя в судебном заседании, в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к нему выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, считая их безосновательными, и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

КУМИ г.Сарова, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, участие полномочного представителя в судебном заседании не обеспечил. Представив отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 19.01.2010 объявлялся перерыв до 09 часов 15 минут 26.01.2010.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя КУМИ г.Сарова.

Законность принятого судебного акта проверена Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2010 в соответствии с частями 1, 2 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области на его правопреемника - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, в связи с реорганизацией.

Как следует из материалов дела, 05.03.2002 между муниципальным унитарным предприятием "Товарная база" (арендодателем) и индивидуальным частным предпринимателем Бычковым Николаем Степановичем (арендатор) заключен договор аренды помещения N 2-18Б.

Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (в аренду) помещение В2 площадью 261,2 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Саров, проспект Мира, дом 11.

В пункте 1.1 договора также указано, что помещение принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения.

Право муниципальной собственности на указанное помещение подтверждается Выпиской из реестра муниципального имущества N 3423 от 08.07.2009.

Срок действия договора установлен с 05.03.2002 по 05.03.2012.

Указанный договор аренды помещения зарегистрирован в установленном порядке Саровским городским филиалом Государственного учреждения юстиции Нижегородской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.05.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 52-01/19-04/2002-00500.

Нежилое помещение принято арендатором, что подтверждается актом приема-передачи от 05.03.2002.

Между муниципальным образованием города Сарова, от имени которого выступал КУМИ г.Сарова (арендодатель), индивидуальным предпринимателем Бычковым Н.С. (первоначальный арендатор) и индивидуальным предпринимателем Некрасовой М.И. (новый арендатор) 16.06.2008 подписано соглашение о перенайме, согласно пункту 1.1 которого первоначальный арендатор с согласия арендодателя уступает все свои права и обязанности по договору от 05.03.2002 и дополнительному соглашению к нему от 28.12.2007 новому арендатору.

Между индивидуальным предпринимателем Бычковым Н.С и Некрасовой М.И. 16.06.2008 подписано соглашение об исполнении соглашения о перенайме.

Некрасова М.И. 26.05.2009 с целью осуществления государственной регистрации соглашения о перенайме обратилась в Саровский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области.

Регистрирующий орган письмом от 24.06.2009 за N 19/019/2009-273 отказал предпринимателю в государственной регистрации соглашения о перенайме.

В основание отказа в регистрации права указано, что в Едином государственном реестре прав зарегистрирована аренда на спорное помещение за Бычковым Н.С. Заявления от первоначального арендатора о прекращении ограничения (обременения) на данный объект не поступало.

Посчитав данный отказ необоснованным, КУМИ г.Сарова и Некрасова М.И. обратились в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации соглашения о перенайме от 16.06.2008 и обязании произвести регистрацию соглашения.

Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования, постановил произвести государственную регистрацию соглашения о перенайме от 16.06.2008.

Первый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Нижегородской области в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения с учетом следующего.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 информационного письма от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснил, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации сделки на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации (смерти) второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

На момент обращения Некрасовой М.И в регистрирующий орган за регистрацией соглашения о перенайме от 16.06.2008 Бычков Н.С. (первоначальный арендатор) умер 08.10.2008, что подтверждается свидетельством о смерти, а потому данное лицо не могло обратиться в регистрирующий орган за регистрацией соглашения о перенайме.

Пунктом 6 статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, то к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Положения статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускают возможность применения аналогии закона.

Суд первой инстанции правомерно посчитал возможным в данном случае применить нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогию закона), а именно пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв решение о регистрации соглашения о перенайме жилого помещения от 16.06.2008.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.07.2001 N 154-О, право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту.

Суд первой инстанции, оценив документы, представленные Некрасовой М.И. для регистрации соглашения, сделал обоснованный вывод о том, что для его регистрации имеются все законные основания, поскольку индивидуальный предприниматель Бычков Н.С, подписывая соглашение о перенайме от 16.06.2008, выразил свою волю на уступку всех своих прав и обязанностей по договору от 05.03.2002 и дополнительному соглашению к нему от 28.12.2007 Некрасовой М.И.

Представленными в материалы дела документами подтверждается, что соглашение о перенайме от 16.06.2008 фактически исполнено сторонами.

Кроме того, КУМИ г.Сарова, выступающий от имени собственника спорного помещения и подписавший указанное соглашение, является одним из заявителей по настоящему делу.

В связи с тем, что согласие арендодателя было получено, а соглашение о перенайме от 16.06.2008 соответствует требованиям законодательства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что соглашение подлежит государственной регистрации вне зависимости от факта смерти индивидуального предпринимателя Бычкова Н.С. после составления этого соглашения.

Государственная регистрация соглашения (договора по смыслу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации) является предметом настоящего спора.

С учетом изложенного Первый арбитражный апелляционный суд не принимает во внимание довод заявителя о том, что соглашение о перенайме от 16.06.2008 является незаключенным в связи с нарушением пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними носит заявительный характер в силу статьи 16 Закона N 122-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Материалами дела установлено, что единственным наследником Бычкова Н.С. по закону является его супруга - Бычкова Лидия Михайловна, которой не выражено в течение шести месяцев волеизъявление на принятие прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенном предпринимателем Бычковым Н.С.

В материалах дела имеется заявление от Бычковой Л.М. в адрес председателя КУМИ г. Сарова, из которого следует, что она не имеет намерения претендовать на получение прав и обязанностей Бычкова Н.С. по договору от 05.03.2002 и дополнительному соглашению к нему от 28.12.2007.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что регистрация соглашения о перенайме нежилого помещения от 16.06.2008 не нарушает прав и законных интересов и не создает препятствий осуществления иными лицами прав в гражданском обороте.

Изложенным опровергаются доводы апелляционной жалобы.

Арбитражный суд Нижегородской области полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 09.10.2009 по делу N А43-22449/2009 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.Б. Белышкова

Судьи

М.Н. Кириллова А.М. Гущина