Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2010 г. N 01АП-1446/2010

г. Владимир

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беляковой Н.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.02.2010, принятое судьей Филипповым Б.Н.,

по делу N А79-9847/2009

по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом

к индивидуальному предпринимателю Горбунову Сергею Ивановичу, муниципальному унитарному предприятию "Коммунальный комплекс",

при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр",

о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение и взыскании 137 064 руб. 12 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - не явился, извещён (уведомление N 46776, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя от 17.05.2010 N 039);

от индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича - не явился, извещен (уведомления N 46783,46774, 46773);

от муниципального унитарного предприятия "Коммунальный комплекс"- не явился, извещён (уведомление N 46775);

от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" - не явился, извещён (уведомления N 46777, 46778).

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики к индивидуальному предпринимателю Горбунову Сергею Ивановичу и муниципальному унитарному предприятию "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" (в настоящее время - МУП "Коммунальный комплекс") о расторжении договора аренды от 09.08.2005 N 5198, обязании индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича освободить нежилое помещение площадью 152,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 3, корп. 2, и взыскании с предпринимателя Горбунова С.И. 137 064 руб. 12 коп., в том числе 119 081 руб. 04 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2008 по 30.06.2009; 17 299 руб. 81 коп. пени по арендной плате за период с 21.08.2006 по 30.06.2009; 483 руб. 65 коп. долга по эксплуатационным расходам за период с 01.12.2008 по 30.06.2009; 199 руб. 62 коп. пени по эксплуатационным расходам за период с 21.12.2006 по 30.06.2009.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования в части взыскания задолженности и просил взыскать с индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича 232 196 руб. 95 коп., в том числе 204 779 руб. 76 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2008 по 31.12.2009; 26 237 руб. 59 коп. пени по арендной плате за период с 21.08.2006 по 31.12.2009; 941 руб. 45 коп. долга по эксплуатационным расходам за период с 01.12.2008 по 31.12.2009; 238 руб. 15 коп. пени по эксплуатационным расходам за период с 21.12.2006 по 31.12.2009.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр".

Решением от 08.02.2010 Арбитражный суд Чувашской Республики частично удовлетворил исковые требования, взыскав с индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича в пользу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом 218 841 руб. 21 коп., в том числе 204 779 руб. 76 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2008 по 31.12.2009; 13 000 руб. пеней по арендной плате за период с 21.08.2006 по 31.12.2009; 941 руб. 45 коп. долга по эксплуатационным расходам за период с 01.12.2008 по 31.12.2009; 120 руб. пеней по эксплуатационным расходам за период с 21.12.2006 по 31.12.2009. В части требования о расторжении договора аренды от 09.08.2005 N 5198 иск оставил без рассмотрения, в остальной части иска отказал. Одновременно взыскал с предпринимателя Горбунова С.И. в доход федерального бюджета 5876 руб. 82 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить данный судебный акт в части оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды от 09.08.2005 N 5198 и отказа в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 152,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 3, корп. 2, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права; неправильным истолкованием закона.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, необоснованны выводы суда первой инстанции о том, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя; истцом не представлены доказательства направления ответчику предложения о расторжении договора. Суд неправомерно сослался на то, что если арендодатель в одном письме просит устранить нарушения условий договора и расторгнуть договор, то он нарушил порядок расторжения договора аренды. При этом пояснил, что обязанность по внесению арендных платежей в установленные договором сроки ответчиком своевременно не исполнялась. Заявитель считает, что исполнение требования, установленного частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не освобождает арендодателя от необходимости соблюдать порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из писем Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 23.03.2009, от 08.06.2009 следует, что истец в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации ставил в известность ответчика об имеющейся у него задолженности по арендной плате и предлагал устранить нарушения и в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочно расторгнуть договор. То обстоятельство, что предупреждение о необходимости исполнить обязательство в срок и предложение расторгнуть договор содержатся в одном письме, не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

Индивидуальный предприниматель Горбунов Сергей Иванович, муниципальное унитарное предприятие "Коммунальный комплекс", общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" явку, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, представителей в заседание суда не направили, отзыв на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики (балансодержатель) и индивидуальный предприниматель Горбунов Сергей Иванович (арендатор) заключили договор аренды от 09.08.2005 N 5198 нежилого помещения N 1 с тамбуром площадью 152,6 кв.м, литеры А1, а1, кадастровый номер 21А, расположенного в подвале (литер А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литер А) по адресу: г.Чебоксары, ул.Гагарина, д.3, корп. 2, состоящее из 16 комнат. Передаваемое помещение обозначено в приложении N 1 "Описание объекта аренды".

Переданное в аренду помещение принадлежат истцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 26.08.2005 серии 21-АА N 0065760).

В пункте 3 приложения N 2 к договору срок аренды установлен сторонами с даты государственной регистрации договора в регистрирующем органе по 08.08.2010 включительно. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики 29.09.2005.

Упомянутое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 09.08.2005 для использования под офис.

Согласно пункту 3.1 договора плата за пользование помещением устанавлено в виде сочетания следующих форм оплаты: оплаты стоимости права аренды; оплаты арендной платы; несения арендатором затрат по содержанию арендуемого помещения (непосредственно или путем их компенсации балансодержателю и арендодателю); несения иных затрат или платежей.

В соответствии с пунктами 3.1.1, 3.2 договора оплата арендатором вышеуказанных платежей осуществляется за общую площадь арендуемого помещения; размер, порядок, форма и сроки оплаты приведены в приложении к договору "Размер арендной платы и другие переменные условия договора" (Приложение N 2). Пунктом 5.4. приложения к договору "Размер арендной платы и другие переменные условия договора" предусмотрено, что сумма арендной платы составляет 10393 руб. 29 коп. в месяц, 124719 руб. 48 коп. в год.

В силу пункта 3.3. договора арендная плата должна перечисляться арендатором ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, за который производятся платежи. При несоблюдении арендатором указанного срока платежа образовавшаяся задолженность за расчетный месяц должна быть погашена арендатором в десятидневный срок со дня наступления обязательства платежа.

Пунктами 3.4., 3.4.1 договора предусмотрено, что к затратам по содержанию помещения относится доля арендодателя в эксплуатационных расходах на содержание и управление муниципальным нежилым фондом г.Чебоксары, которая должна перечислятся арендатором ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, за который производятся платежи, в размере 1/200 части от действующего на дату перечисления установленного законом минимального размера оплаты труда, умноженной на величину общей арендуемой площади.

В пункте 6.3 договора стороны установили, что непогашение задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором десятидневного срока и невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является существенным нарушением договора, и арендодатель вправе применить такую санкцию как досрочное расторжение договора.

Задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.10.2008 по 31.12.2009 составила 204 779 руб. 76 коп., по эксплуатационным расходам за период с 01.12.2008 по 31.12.2009 - 941 руб. 45 коп.

Претензией от 23.03.2009 N 039-1352, направленной в адрес ответчика, истец предложил погасить задолженность по арендным платежам по состоянию на 01.03.2009 с учетом пени в недельный срок и в случае неоплаты договорных платежей в указанный срок в добровольном порядке оформить расторжение договора по соглашению сторон, освободить нежилое помещение, сдав его по акту приема-передачи балансодержателю в месячный срок со дня получения претензии.

Поскольку арендная плата арендатором не внесена, эксплуатационные расходы не оплачены, соглашение о расторжение договора аренды арендатором не подписано, арендуемые помещения последним не освобождены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции взыскал с ответчика долг в сумме 204 779 руб. 76 коп. за период с 01.10.2008 по 31.12.2009; пени в размере 13 000 руб. за период с 21.08.2006 по 31.12.2009; долг по эксплуатационным расходам в размере 941 руб. 45 коп. за период с 01.12.2008 по 31.12.2009; пени по эксплуатационным расходам в сумме 120 руб. за период с 21.12.2006 по 31.12.2009, оставил без рассмотрения требование о расторжении договора аренды от 09.08.2005 N 5198 и отказал в удовлетворении требования об освобождении спорного нежилого помещения.

Судебный акт оспаривается в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 09.08.2005 N 5198 и отказа в удовлетворении требования об освобождении спорного нежилого помещения.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции дал оценку претензиям от 23.03.2009 N 039-1352, от 08.06.2009 N039-3887 и посчитал несоблюденным претензионный порядок расторжения договора аренды. При этом суд руководствовался тем, что когда арендодатель одномоментно в одном письме просит устранить нарушения условий договора и расторгнуть договор, то он нарушает порядок расторжения договора аренды.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции признал данный подход при разрешении вопроса о соблюдении досудебного порядка расторжения договора аренды не соответствующим нормам действующего гражданского законодательства.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендодателем письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя только в случае неисполнения арендатором полученного предложения и непогашения задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором срока и невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа(пункт 6.3 договора).

Данное право реализуется с соблюдением порядка расторжения договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Предложение в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации касается требования об исполнении обязательства в дополнительно предоставленное время, а предложение, обязательность направления которого до обращения в суд предусмотрена пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, касается прекращения договора в добровольном порядке, без обращения в суд.

Исполнение данных условий арендодателем в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения - расторгнуть договор и освободить нежилое помещение, не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующим данные правоотношения.

С учетом изложенного вывод суда о несоблюдении истцом положений пункта 2 статьи 452 и последнего абзаца статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с настоящим иском является необоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспаривается факт неоплаты арендных платежей в указанный период.

Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что непогашение задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором десятидневного срока и невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является существенным нарушением договора, и арендодатель вправе применить такую санкцию, как досрочное расторжение договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензии от 23.03.2009 N 039-1352, от 08.06.2009 N039-3887 о досрочном расторжении договора в случае непогашения задолженности по арендной плате в недельный срок.

Данные письма получены ответчиком, что подтверждается имеющимися в материалах дела уведомлениями N 21941, 78054.

Предпринимателем как до обращения истца в арбитражный суд, так и в процессе рассмотрения дела долг не погашен, что в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.3 договора является основанием для расторжения договора и освобождения арендуемого помещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного судебный акт в части оставления без рассмотрения требование о расторжении договора аренды от 09.08.2005 N 5198 и отказа в удовлетворении требования об освобождении спорного нежилого помещения подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а исковые требования Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в обжалуемой части - удовлетворению.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Исходя из содержания указанной правовой нормы с индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение искового заявления в сумме 8000 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.02.2010 по делу N А79-9847/2009 в обжалуемой части отменить.

Расторгнуть договор аренды от 09.08.2005 N 5198, заключенный между Чебоксарским городском комитетом по управлению имуществом, муниципальным унитарным предприятием "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем Горбуновым Сергеем Ивановичем.

Обязать индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича освободить нежилое помещение площадью 152,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 3, корп. 2, передав его по акту приема-передачи балансодержателю - обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр", в месячный срок.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 8000 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.

Исполнительные листы выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

М.А. Максимова Е.Н. Наумова