Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2010 г. N 01АП-6498/2009

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 15.02.2010.

Постановление в полном объеме изготовлено 24.02.2010.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захаровой Т.А.,

судей Смирновой И.А., Урлекова В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковенко С.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Чувашского отделения N 8613

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.11.2009

по делу N А79-9899/2009, принятое судьей Ростовой З.М.

по заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики

о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.02.2009 к договору аренды земельного участка от 16.08.2001 N 188/1664-К,

без участия лиц,

и УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 10.08.2009 N 01/008/2009-362 решения Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее - Управление, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.02.2009 к договору аренды земельного участка от 16.08.2001 N188/1664-К.

В целях восстановления нарушенного права заявитель просил суд обязать регистрирующий орган зарегистрировать дополнительное соглашение.

К участию в деле также привлечены открытое акционерное общество "Волжская текстильная компания" (далее - ОАО "ВТК"), общество с ограниченной ответственностью "Чуваштеплокабель", общество с ограниченной ответственностью "Старатель", индивидуальный предприниматель Дружинин В.И., общество с ограниченной ответственностью "Кварк-1", общество с ограниченной ответственностью "Зерно-Регион", открытое акционерное обществе "Промсвязьбанк", акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (ОАО), открытое акционерное общество "Пробизнесбанк", Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Чувашского отделения N 8613.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.11.2009 заявление удовлетворено и изложенный в сообщении от 10.08.2009 N 01/008/2009-362 отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.02.2009 к договору аренды земельного участка от 16.08.2001 N188/1664-К признан незаконным. Одновременно суд первой инстанции обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Чувашского отделения N 8613 (далее - Общество, Банк) обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

В судебное заседание представители Банка, Министерства, открытого акционерного общества "Волжская текстильная компания", общества с ограниченной ответственностью "Чуваштеплокабель", общества с ограниченной ответственностью "Старатель", общества с ограниченной ответственностью "Кварк-1", общества с ограниченной ответственностью "Зерно-Регион", открытого акционерного общества "Промсвязьбанк", акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (ОАО), открытого акционерного общества "Пробизнесбанк", индивидуальный предприниматель Дружинин В.И. не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом поступивших отзывов на апелляционную жалобу и ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителей дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257-262, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установлено по делу, что 16.08.2001 администрация г.Чебоксары и открытое акционерное общество "Корпорация Чебоксарский хлопчатобумажный комбинат" заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:03 02 02:0018 площадью 535870 кв.м., расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул.Текстильщиков, 8.

10.05.2007 Министерство, администрация г.Чебоксары и Общество (правопреемник открытого акционерного общества "Корпорация Чебоксарский хлопчатобумажный комбинат") заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 16.08.2001 N 188/1664-К о том, что в связи с государственной регистрацией права собственности на земельный участок за Чувашской Республикой администрация г.Чебоксары передает с 03.03.2007, а Министерство принимает на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка.

Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике зарегистрировало в Едином государственном реестре прав: договор от 22.08.2007 об ипотеке N 09605/19/099-07 (залоге недвижимости), залогодержателем по которому является Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы"; договор от 17.10.2007 об ипотеке (о залоге недвижимости) N 289-810/07ю-ДИ-1, залогодержателем по которому является Акционерный коммерческий банк "Пробизнесбанк"; договор от 19.12.2007 N 0565-07-2-3-И11 об ипотеке (залоге недвижимости), залогодержателем по которому является ОАО "Промсвязьбанк"; договор от 23.01.2006 об ипотеке N 3417-2, договор от 19.04.2006 об ипотеке N 3598-1, договор от 28.02.2007 об ипотеке N 4259-1, договор от 14.11.2007 об ипотеке N 4982-3, договор от 14.12.2007 об ипотеке N 5017-3, договор от 23.01.2008 об ипотеке N 5171-4, залогодержателем по которым является Акционерный коммерческий Сберегательный банк России.

На основании вышеуказанных договоров Управление осуществило государственную регистрацию ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:03 02 02:0018, площадью 535870 кв.м., расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Текстильщиков, 8.

Министерство имущественных и земельных отношений, осуществляющее полномочия собственника от имени Чувашской Республики, разделило земельный участок с кадастровым номером 21:01:03 02 02:0018 площадью 535870 кв.м. на земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:03 02 02:26 и 21:01:03 02 02:27 (впоследствии разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:030202:28; 21:01:030202:29; 21:01:030202:30; 21:01:030202:31; 21:01:030202:32; 21:01:030202:33; 21:01:030202:34; 21:01:030202:35; 21:01:030202:36; 21:01:030202:37; 21:01:030202:38; 21:01:030202:39).

В связи с заключением договоров купли-продажи земельных участков в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:030202:31; 21:01:030202:32; 21:01:030202:33; 21:01:030202:34; 21:01:030202:35; 21:01:030202:36 Управление зарегистрировало переход права собственности от Чувашской Республики к ООО "Чуваштеплокабель", ООО "Зерно-Регион", ООО "Кварк-1", ООО "Старатель", Дружинину В.И.

В пункте 1 дополнительного соглашения указано, что в связи с размежеванием земельного участка из земель населенных пунктов площадью 535870 кв.м. с кадастровым номером 21:01:03 02 02:0018, расположенного по адресу: г.Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 8, определением границ и постановкой образованных земельных участков площадью 416135 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030202:28 и площадью 4212 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030202:30 на государственный кадастровый учет, пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции:

"1.1."Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, в том числе:

- земельный участок площадью 416135 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030202:28, расположенный по адресу: г.Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 8, для производственной деятельности;

- земельный участок площадью 4212 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030202:30, местоположение: Чувашская Республика, г.Чебоксары, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала, для производственной деятельности".

Уменьшение площади земельного участка объяснялось тем, что арендуемый ранее земельный участок был размежеван на несколько земельных участков ввиду приобретения у ОАО "ВТК" в собственность объектов недвижимости третьими лицами. Вновь образованные земельные участки Министерство сформировало в целях оформления договорных отношений с ОАО "ВТК", ООО "Си-Энерджи", "МУП "Калининское ЖКХ", ООО "Старатель", ИП Дружинин В.И., ООО "Чуваштеплокабель", ЗАО "Эверест", ООО "Кварк-1", ООО "Зерно-Регион", ООО "ТПК "Премьер".

Министерство заключило в установленном законом порядке (с проведением государственной регистрации) договоры купли-продажи земельных участков с ООО "Старатель", ИП "Дружинин В.И., ООО "Чуваштеплокабель", ООО "Кварк-1", ООО "Зерно-Регион". Таким образом, части земельного участка площадью 535 870 кв.м, являющегося собственностью Чувашской Республики, стали находиться в собственности третьих лиц.

Сообщением от 10.08.2009 N 01/008/2009-362 Управление отказало в регистрации дополнительного соглашения со ссылкой на нормы абз. 4,10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно: документы, представленные на регистрацию по форме и содержанию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.

Не согласившись с принятым решением, Министерство обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое решение не соответствует нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости") и нарушает права и законные интересы заявителя.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого решения государственного органа незаконными, суд должен установить наличие двух условий:

- оспариваемое решение государственного органа не соответствует закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемое решение нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N122-ФЗ) указывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Статья 4 Федерального закона N 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статьи 9 Федерального закона N 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Согласно статье 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Основания для государственной регистрации прав содержатся в статье 17 Федерального закона N 122-ФЗ. Также в этой норме закона указано, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ содержит основания для отказа в государственной регистрации прав, к которым относятся в том числе:

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.

Статья 26 Федерального закона N 122-ФЗ определяет, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Установлено, что, заключив 16.02.2009 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 16.08.2001 N 188/1664-К, изменили предмет договора, поскольку им стали земельный участок площадью 416135 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030202:28, расположенный по адресу: г.Чебоксары, ул. Текстильщиков, д. 8, и земельный участок площадью 4212 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030202:30, местоположение: Чувашская Республика, г.Чебоксары, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала.

Земельный участок с кадастровым номером 21:01:03 02 02:0018 прекратил свое существование, аренда данного земельного участка прекратилась, соответственно, ипотека права аренды прекратилась в силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В процессе проведения правовой экспертизы государственный регистратор, проанализировав имевшиеся у него документы, пришел к выводу о том, что в данном случае вопреки требованиям статьи 5 и 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге имущества) и статье 346 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует согласие всех залогодержателей (открытого акционерного общества "Промсвязьбанк", акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (ОАО), открытого акционерного общества "Пробизнесбанк", Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) на заключение данного соглашения. С учетом этих обстоятельств государственный регистратор пришел к заключению о том, что представленное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 16.02.2009 невозможно зарегистрировать.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Особенности ипотеки земельных участков и зданий (сооружений, иного недвижимого имущества) регулируются нормами глав XI и XII Федерального закона.

Действительно, в силу части 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.

В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно статье 64 Федерального закона (в редакции, действовавшей в период заключения договора), если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Вместе с тем, в пунктах 4, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что положения главы XI Закона об ипотеке определяют особенности ипотеки земельных участков, поэтому распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда оно является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.06.2009 по делу N А79-2139/2009 установлено, что право аренды земельного участка заложено в связи с ипотекой зданий и сооружений. При этом право на объекты недвижимости, проданные ОАО "ВТК" третьим лицам, а равно как и право на земельные участки под указанными объектами у залогодержателей, не возникло. ОАО "ВТК" заключало договоры ипотеки на объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности и право аренды на земельный участок включалось в предмет залога на всю общую площадь 535870 кв.м постольку, поскольку на момент заключения сделок земельный участок не был размежеван на части под объектами иных собственников.

Суд апелляционной инстанции считает, что, поскольку Министерство представило на государственную регистрацию все необходимые документы, которые по форме и содержанию соответствовали действующему законодательству, Управление незаконно отказало заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.02.2009 к договору аренды земельного участка от 16.08.2001 N 188/1664-К.

Принимая во внимание все вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, но оно не соответствует Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и нарушает права и законные интересы Министерства в сфере экономической деятельности.

Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о об удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требования Министерства, возложив на регистрирующий орган обязанность устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Банка признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы суд относит на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.11.2009 по делу N А79-9899/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) в лице Чувашского отделения N 8613 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Т.А. Захарова

Судьи

И.А. Смирнова В.Н. Урлеков