Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2010 г. N 10АП-859/2010

г. Москва

Дело N А41-28207/09

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Демидовой К.И.,

судей Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания Поляшовой Е.С.,

при участии в заседании:

от истца: Фомина Ю.С., по доверенности N 120 от 13.01.10 г.;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Радуга"

на решение Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2009 года

по делу N А41-28207/09, принятое судьей Жоголевой Е.Н.,

по иску Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный

к ЖСК "Радуга"

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (КУИ г/о Железнодорожный) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Радуга" (ЖСК "Радуга") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 45012-Z от 25.12.02 г. в размере 6 754 650 руб. 39 коп. а также пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 554 048 руб. 71 коп.

Арбитражный суд Московской области решением от 22 декабря 2009 года удовлетворил заявленные КУИ г/о Железнодорожный требования в полном объеме.

В апелляционной жалобе ЖСК "Радуга" просит решение суда первой инстанции от 22.12.09 г. отменить, как вынесенное с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу ЖСК "Радуга" не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 2.1. вышеуказанного договора установлен срок его действия с 12.12.02 г. по 11.11.04 г.

На основании Дополнительного соглашения N 2 от 29.03.05 г. к договору стороны продлили срок его действия до 11.11.06 г., а также установили, что размер арендной платы на земельный участок определяется в приложении N 1 к соглашению, в котором согласно ст. 7 Федерального закона от 07.07.03 г. N 117-ФЗ действовавшие в 2003 году ставки земельного налога применяются в 2004 году с коэффициентом 1,1 (л.д. 19-24).

На основании Договора N 04-СК от 01.06.05 г. уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности, N 45012-Z от 25 декабря 2002 г., ООО "Дионикс" уступило, а ЖСК "Радуга" приняло на себя права и обязанности арендатора и стало стороной по договору аренды вышеуказанного земельного участка (л.д. 28-29).

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды N 45012-Z от 25 декабря 2002 г. был продлен сторонами спора на неопределенный срок.

Как указывает истец, ЖСК "Радуга" не исполнил принятые на себя обязательства по перечислению арендной платы за пользование земельным участком, в связи с чем по состоянию на 05 августа 2009 года задолженность ответчика по внесению арендных платежей составила 6 754 650 руб. 39 коп.

Письмами N 4593 от 23.07.07 г. и N 1862 от 03.04.09 г. истец неоднократно обращался к ответчику с требованием погасить задолженность по договору N 45012-Z (л.д. 41-44).

Ответчик оставил данное требование без удовлетворения, в связи с чем истец обратился с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные КУИ г/о Железнодорожный требования, исходил из того, что задолженность ответчика в заявленном размере подтверждена материалами дела, при этом доказательств ее погашения ЖСК "Радуга" не представлено.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что условиями договора N 45012-Z и дополнительных соглашений к нему установлен размер арендной платы за 2004-2005 годы, в связи с чем применение данных тарифов для взыскания с ответчика задолженности за 2008-2009 годы является необоснованным.

ЖСК "Радуга" полагает, что истец при расчете арендной платы неправомерно применил коэффициент для предоставления земельного участка юридическому лицу под малоэтажное строительство, равняющийся 3,0, тогда как в данном случае подлежит применению коэффициент 1, который применяется в отношении строительства гражданами индивидуальных домов.

Ответчик считает, что при определении базового размера арендной платы суду следовало руководствоваться Законом МО от 19.09.08 г. N 126/2008-ОЗ при определении платы за 2009 год и Законом МО N 186/2007-ОЗ при определении платы за 2008 год, при этом кооператив ссылается на то обстоятельство, что 01 октября 2008 года ЖСК "Радуга" полностью завершило строительство блокированных жилых домов, в связи с чем арендаторами спорного земельного участка стали приобретшие жилые дома граждане, которые и должны перечислять арендную плату.

С данными доводами заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд не может согласиться.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что 25 декабря 2002 года на основании постановления Правительства Московской области от 03.09.02 г. N 380/31 "О предоставлении земельного участка в г. Железнодорожном" Министерство имущественных отношений Московской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Дионикс" (арендатор) заключили договор аренды N 45012-Z земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности, в соответствии с которым ООО "Дионикс" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:50:010201:0002, общей площадью 50 000 кв.м., категория земель - "земли поселений", в границах, указанных на кадастровом плане (Приложение N 1 договору), расположенный в мкр. Северное Кучино, г. Железнодорожный, Московской области (л.д. 30-36).

Пунктом 2.1. вышеуказанного договора установлен срок его действия с 12.12.02 г. по 11.11.04 г.

На основании Дополнительного соглашения N 2 от 29.03.05 г. к договору стороны продлили срок его действия до 11.11.06 г., а также установили, что размер арендной платы на земельный участок определяется в приложении N 1 к соглашению, в котором согласно ст. 7 Федерального закона от 07.07.03 г. N 117-ФЗ действовавшие в 2003 году ставки земельного налога применяются в 2004 году с коэффициентом 1,1 (л.д. 19-24).

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Частью 3 вышеуказанной статьи предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу ч. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В пункте 6 статьи 2 Закона Московской области от 21.09.04 г. N 120/2004-ОЗ установлено, что с 01.01.05 г. применяется порядок определения арендной платы, установленный п. 1 ст. 9 Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Материалы дела свидетельствуют о том, что с 01 января 2004 года размер годовой арендной платы за земельный участок по соглашению сторон составлял 4 811 125 руб.

Порядок определения арендной платы с 01 января 2005 года установлен сторонами в соответствии со ст. 9 Закона Московской области от 07.06.96 г. N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" в редакции Закона МО от 21.09.04 г. N 120/2004-03, где Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, который в данном случае равняется 3,0.

С 01 января 2005 года размер арендной платы за пользование земельным участком составил 6 351 000,00 руб. (шесть миллионов триста пятьдесят одна тысяча).

Материалы дела свидетельствуют о том, что ЖСК "Радуга" принятые на себя обязательства по перечислению арендных платежей по вышеуказанному договору исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем по состоянию на 05 августа 2009 года задолженность ответчика по внесению арендных платежей составила 6 754 650 руб. 39 коп.

Доказательств погашения данной задолженности ЖСК "Радуга" не представлено.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно взыскал с ЖСК "Радуга" в пользу КУИ г/о Железнодорожный задолженность по арендной плате в размере 6 754 650 руб. 39 коп.

Ссылку заявителя апелляционной жалобы на неверное определение КУИ г/о Железнодорожный суммы арендной платы арбитражный апелляционный суд не может признать правомерной.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, при этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Дополнительным соглашением N 2 к договору установлено, что размер годовой арендной платы составляет 4 811 125 руб., при этом Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка, равняется 3,0 (л.д. 24-25).

Арбитражный апелляционный суд полагает, что сторонами спора установлен способ расчета арендной платы не в твердой сумме, а подлежащей исчислению исходя из базовой ставки, рассчитанной на основании ст. 9 Закона Московской области от 07.06.96 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", и соответствующих коэффициентов.

Размер арендной платы был согласован сторонами и не оспаривался ими в период действия договора аренды.

То обстоятельство, что КУИ г/о Железнодорожный при расчете стоимости арендной платы применил порядок определения арендной платы, установленный п. 1 ст. 9 Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", арбитражный апелляционный суд не считает основанием для отмены решения, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды N 45012-Z от 25 декабря 2002 г. был продлен сторонами спора на неопределенный срок на тех же условиях, что и в 2005 году.

В случае несогласия с размером арендной платы ответчик вправе был выйти в суд за разрешением разногласий по договору аренды в порядке, предусмотренном статьями 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вышеуказанная правовая позиция отражена в определении ВАС РФ от 25 февраля 2009 года N 17468/08.

Кроме того, арбитражный апелляционный суд полагает, что отказ ЖСК "Радуга" перечислять арендную плату не связан с применением арендодателем неправильного коэффициента, поскольку ответчик не перечислял арендные платежи даже в соответствии с рассчитанной им арендной платой.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные КУИ г/о Железнодорожный требования.

Что касается довода заявителя апелляционной жалобы о том, что арендаторами спорного земельного участка стали приобретшие жилые дома граждане, которые и должны перечислять арендную плату, то арбитражный апелляционный суд не может с ним согласиться.

Договор аренды N 45012-Z от 25 декабря 2002 г. сторонами спора в установленном законом порядке не расторгнут, при этом доказательств передачи домов гражданам и оформления последними соответствующих правоустанавливающих документов ответчиком не представлено.

Ответчик пользуется земельным участком в соответствии с видом разрешенного использования, при этом доказательств завершения строительства в материалах дела не имеется.

Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2. Дополнительного соглашения N 2 от 29 марта 2005 года за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Факт нарушения ЖСК "Радуга" обязательств по договору в части перечисления арендных платежей материалами дела подтвержден, при этом доказательств погашения задолженности на момент рассмотрения настоящего дела ответчиком не представлено.

Учитывая вышеизложенное, с ЖСК "Радуга" на основании п. 5.2. Дополнительного соглашения подлежат взысканию пени за нарушение сроков перечисления арендных платежей.

Проверив представленный КУИ г/о Железнодорожный расчет пени за период с 16 марта 2007 года по 05 августа 2009 года на сумму 554 048 руб. 71 коп., арбитражный апелляционный суд признает его обоснованным и подтвержденным условиями договора.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ЖСК "Радуга" не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается в апелляционной жалобе, в связи с чем оснований для ее удовлетворения не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2009 года по делу N А41-28207/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

К.И. Демидова

Судьи

Н.В. Диаковская Е.В. Черникова