Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2010 г. N 07АП-8621/10

г. Томск

Дело N 07АП-8621/10 (А27-5861/2010)

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2010 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Л.А. Гойник

судей: О.Б. Нагишевой, Е.Г. Шатохиной

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

при участии:

представителя истца Байера В.А. по доверенности N 01-12/5351 от 25.08.2008

представителя ответчика Куртобашева К.Ю. по доверенности от 13.10.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СНК-Инвест" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 02 августа 2010 года по делу N А27-5861/2010 (судья О.С. Андуганова)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги

к обществу с ограниченной ответственностью "СНК - Инвест"

о расторжении договора купли - продажи объектов недвижимости и земельного участка от 15 декабря 2009 года, взыскании пени по договору

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СНК - Инвест"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Юрги

о признании договора купли - продажи объектов недвижимости от 15 декабря 2009 года недействительным,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Юрги, действуя от имени муниципального образования "Юргинский городской округ" (далее - комитет, истец), обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "СНК - Инвест" (далее - ООО "СНК - Инвест", ответчик) о расторжении договора купли - продажи объектов недвижимости и земельного участка от 15.12.2009 года, взыскании пени по договору в размере 1772 рублей 08 копеек за период с 30.12.2009 года по 04.02.2010 года, взыскании пени по договору в размере 195370 рублей 62 копеек за просрочку исполнения обязательства по оплате стоимости земельного участка за период с 30.12.2009 года по 20.07.2010 года.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательства по оплате объектов недвижимости и земельного участка и основаны на пунктах 2.1, 2.2, 7.1 договора и статьях 307-309, 450-453, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ООО "СНК - Инвест" обратилось в суд со встречным иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги о признании договора купли - продажи объектов незавершенного строительства и земельного участка от 15.12.2009 года недействительным.

В обоснование требований указано, что аукцион, по результатам которого заключен договор купли-продажи, является недействительным по причине его проведения с существенным нарушением правил, установленных законом, а именно ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статей 167, 420, 449 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02 августа 2010 года исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, ООО "СНК - Инвест" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указано, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Заявитель считает, что при проведении конкурса были нарушены нормы ФЗ "О конкуренции", так как в конкурсе участвовало два лица - ООО "СНК - Инвест" и Лапиков А.В., при этом Лапиков А.В. аффилированное лицо ООО "СНК - Инвест". При данных обстоятельствах, по мнению ответчика, договор купли-продажи следует признать недействительным.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет указывает, что обстоятельства, на которые ссылается ответчик не доказаны, доводам, изложенным в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске Комитета и удовлетворении встречного иска.

Представитель истца просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в соответствии с требованиями статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены либо изменения исходя из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 15 декабря 2009 года между муниципальным образованием "Юргинский городской округ" в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги (продавец) и ООО "СНК - Инвест" (покупатель) заключен договор купли - продажи объектов недвижимости и земельного участка.

Согласно пункту 1 договора продавец продает, а покупатель покупает объекты недвижимости расположенные в городе Юрге по ул. Окрайная, 3:

- Склад цемента, незавершен строительством, площадь застройки 185, 2 кв. м., литера В, кадастровый номер 42:36:0201004:0:4;

- Механизированный приемный пункт, незавершен строительством, площадь застройки 168, 8 кв. м. литера Д, кадастровый номер 42:36:0201004:0:6;

- Главный производственный корпус, незавершен строительством, площадь застройки 11661, 3 кв. м., литера Д, кадастровый номер 42:36:0201004:0:7;

- Компрессорная, незавершен строительством, площадь застройки 215, 6 кв. м., литера Г, кадастровый номер 42:36:0201004:0:8;

- Склад ГСМ, незавершен строительством, площадь застройки 162, 0 кв. м. литера Е, кадастровый номер 42:36:0201004:0:5;

- Склад металла, незавершен строительством, площадь застройки 651, 6 кв. м., литера Ж; кадастровый номер 42:36:0201004:0:3;

- Трансформаторная подстанция, общая площадь 140, 9 кв. м. литера А, кадастровый номер 42:36:0201004:0:1;

- Склад, общая площадь 52,0 кв. м., литера Б, кадастровый номер 42:36:0201004:0:2, именуемые в дальнейшем вещь, являющиеся муниципальной собственностью продавца.

Согласно пункту 1.1 договора вещь продается вместе с земельным участком, расположенным по адресу г. Юрга, ул. Окрайная, 3 площадью 74286, 0 кв. м., кадастровый номер 42:36:0201004:883. Стоимость земельного участка не входит в стоимость вещи и оплачивается покупателем отдельно.

В соответствии с пунктом 2 договора выкупная стоимость вещи составляет 300000 рублей.

Пунктом 2.1 предусмотрено, что из суммы, указанной в пункте 2 настоящего договора, покупатель оплачивает продавцу 254237 рублей 29 копеек единовременным платежном в течение десяти банковских дней с момента подписания настоящего договора.

Оставшуюся часть в размере 45762 рублей 71 копейки покупатель оплачивает в бюджет в качестве НДС.

На момент подписания договора покупатель оплатил вещь продавцу в размере 60000 рублей в качестве задатка, что подтверждается платежным поручением от 11.12.2009 года N 926.

Также платежным поручением N 68 от 05.02.2010 года ООО "СНК - Инвест" произведена оплата стоимости вещи в сумме 194237 рублей 29 копеек.

Таким образом, покупателем не соблюдены надлежащим образом условия договора, установленные в пункте 2.1 договора.

Согласно пункту 2.2 договора выкупная стоимость земельного участка составляет 3903135 рублей и оплачивается покупателем продавцу единовременным платежом в течение десяти банковских дней с момента подписания настоящего договора.

Оплата за земельный участок до настоящего времени не произведена.

Согласно пункту 6 договора передача вещи осуществляется по приемо - сдаточному акту в течение тридцати дней после выполнения покупателем пунктов 2.1 и 2.2 настоящего договора.

В случае неисполнения обязательств, установленных в пунктах 2.1. и 2.2 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере ставки рефинансирования Центрального банка РФ на дату подписания договора от суммы просроченного платежа (пункт 7.1 договора).

Неисполнение покупателем обязательств по оплате стоимости земельного участка, который явился предметом договора купли - продажи объектов недвижимости и земельного участка от 15.12.2009 года, явилось основанием направления КУМИ г. Юрги ООО "СНК - Инвест" требования от 01.04.2010 года N 01-12/2153.

В данных требованиях содержалось предложение оплатить стоимость земельного участка и предусмотренную договором пеню, и указано, что в случае невыполнения данного требования просит рассматривать данную претензию как предложение о расторжении договора купли - продажи объектов недвижимости и земельного участка от 15.12.2009года.

На указанную претензию последовал ответ покупателя от 05.04.2010года N 21, в котором покупатель подтвердил свое намерение произвести оплату объектов недвижимости и земельного участка, но не было исполнено.

Указанные обстоятельства стали основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО "СНК - Инвест", считая договор купли - продажи объектов незавершенного строительства и земельного участка от 15.12.2009 года заключенный между Комитетом и ООО "СНК - Инвест" недействительным, обратился со встречным иском.

Удовлетворяя исковые требования Комитета, суд первой инстанции исходил из доказанности обстоятельств возникновения задолженности по пени, правильности ее расчета, и соблюдения процедуры расторжения договора в порядке установленном законом. Отказ в удовлетворении встречных исковых требований мотивирован отсутствием правовых оснований для признания договора недействительным.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли - продажи (в том числе продажа недвижимости), применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из условий договора купли - продажи от 15.12.2009 года (пункты 2.1, 2.2, 6) оплата объектов недвижимости, поименованных в договоре, вместе с земельным участком должна была быть произведена до передачи товара покупателю, после подписания договора.

Поскольку оплата покупателем земельного участка не произведена в установленные договором от 15.12.2009 года сроки, Комитет потребовал оплаты начисленной на сумму задолженности пени.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное.

Как правильно отметил суд первой инстанции в данном случае стороны в пункте 7 договора купли - продажи от 15.12.2009 года предусмотрели иное последствие неисполнения покупателем условий договора, касающихся оплаты стоимости подлежащих передаче недвижимого имущества и земельного участка, а именно уплаты пени в размере ставки рефинансирования Центрального банка РФ на дату подписания договора от суммы просроченного платежа.

С учетом пунктов 2.1, 2.2 договора купли - продажи от 15.12.2009 года, частичной оплаты с пропуском установленного срока истец обоснованно начислил и предъявил к оплате за период с 30.12.2009 года по 04.02.2010 года пеню в сумме 1772 рублей 08 копеек, начисленную на сумму несвоевременно произведенного по платежному поручению N 68 от 05.02.2010 года платежа и пени в размере 195370 рублей 62 копеек, начисленной на сумму долга 3903135 рублей по оплате земельного участка за период с 30.12.2009 года по 20.07.2010 года.

При расчете пени Комитетом применена ставка рефинансирования, равная 9% годовых, действовавшая на дату подписания договора купли - продажи объектов недвижимости и земельного участка от 15.12.2009 года (указание ЦБ РФ от 24.11.2009 года N 2336-У).

Расчет пени проверен судом первой инстанции, и обоснованно признан правильным, ответчиком не оспорен.

Таким образом, требования Комитета о взыскании с ответчика 197142 рублей 70 копеек удовлетворены правомерно.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции правомерно сделал вывод, что неоплата стоимости земельного участка является существенным нарушением условия договора купли - продажи объектов недвижимости и земельного участка от 15.12.2009 года, исходя из того, что продажа объектов недвижимости без продажи земельного участка, на котором они расположены (в случае принадлежности и объектов недвижимости и земельного участка на праве собственности продавцу) невозможна в силу положений пункта 2 статьи 552 ГК РФ и пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации .

Материалами дела подтверждается, что Комитетом соблюден предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебный порядок рассмотрения требования о расторжении договора купли - продажи объектов недвижимости и земельного участка от 15.12.2009 года.

Данные обстоятельства подтверждаются письмом от 01.04.2010 года N 01-12/2153, полученным ООО "СНК - Инвест" 05.04.2010 года, в котором истец предлагает рассматривать данную претензию как предложение расторгнуть договор купли - продажи объектов недвижимости и земельного участка от 15.12.2009 года.

При данных обстоятельствах, исковые требования Комитета о расторжении договора купли-продажи от 15.12.2009 года правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Арбитражный суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований и признании договора купли-продажи недействительным, исходя из следующего.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, положения статьи 449 ГК РФ устанавливают обязательность оспаривания сделки купли - продажи в случае нарушения правил (процедуры) проведения торгов.

Содержание встречного искового заявления ООО "СНК - Инвест" свидетельствует о том, что заключенный после проведения аукциона по продаже муниципального имущества договор купли - продажи от 15.12.2009 года оспаривается по процедурным основаниям, что по правилам статьи 449 ГК РФ не допускается.

Заключенный по результатам торгов договор может быть признан недействительным по основаниям, на которые содержится ссылка ответчика только после того, как будут признаны недействительными сами торги.

Исковых требований о признании торгов недействительными ООО "СНК - Инвест" не заявлялось.

Кроме того, торги могут быть оспорены по иску заинтересованного лица, что прямо следует из положений пункта 1 статьи 449 ГК РФ.

В соответствии со статьями 2, 4 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую или иную экономическую деятельность, при этом за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться заинтересованное лицо.

Как разъяснено положениями пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 года N 101 лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушение порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на недействительность договора в связи с нарушением норм ФЗ "О защите конкуренции".

При этом ответчик, ссылаясь на тот факт, что Лапиков А.В. является аффилированным лицом по отношению к ООО "СНК-Инвест", не обосновал как данное нарушение повлекло нарушение именно его прав и законных интересов, как лица, с которым фактически договор был заключен на предусмотренных в договоре условиях, более того указанный договор частично сторонами был исполнен.

То есть указанное процедурное нарушение, на которые ссылается истец по встречному иску, не являлось препятствием для заключения с Комитетом оспариваемого им договора.

В нарушение статьи 65 АПК РФ, ООО "СНК-Инвест" не представило доказательств, подтверждающих, что Лапиков А.В., являлся сотрудником ответчика и получал денежные средства для внесения задатка непосредственно от руководителя ответчика.

Ответчик в апелляционной жалобе ссылается на пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которому при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе координация организаторами торгов или заказчиками деятельности его участников.

Нарушение правил, установленных статьей 17 названного Закона, является основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по результатам таких торгов сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (пункт 4 указанной статьи).

При этом нормы действующего законодательства, в том числе и положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", не содержат запрета на участие в открытом аукционе аффилированных лиц, а сам по себе факт участия в открытом аукционе таких лиц не может быть рассмотрен как действия организаторов торгов, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

В связи с чем, данные обстоятельства не могут являться самостоятельным основанием для признания судами соответствующих торгов и заключенных по результатам таких торгов сделок недействительными.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно сделан вывод о том, что ответчиком не доказано нарушение правил аукциона, нарушение порядка проведения аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя, поэтому доводы подателя жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции.

При данных обстоятельствах, обжалуемое решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, содержащиеся в нем выводы согласуются с установленными по делу фактическими обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в безусловном порядке, апелляционным судом не установлено.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 02 августа 2010 года по делу N А27-5861/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СНК-Инвест" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия в полном объеме и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно - Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

Л.А. Гойник

Судьи

О.Б. Нагишева Е.Г. Шатохина