Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2010 г. N 18АП-9436/2010

г. Челябинск

15 октября 2010 г.

Дело N А76-3850/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ульянова Александра Германовича

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2010

по делу N А76-3850/2010 (судья Харина Г.Н.),

при участии: индивидуального предпринимателя Ульянова Александра Германовича лично,

от индивидуального предпринимателя Ульянова Александра Германовича - Полуяхтова А.М. (доверенность от 25.02.2010),

от индивидуального предпринимателя Котельниковой Ларисы Геннадьевны - Кравчишина И.В. (доверенность от 29.04.2010),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ульянов Александр Германович (далее - истец, ИП Ульянов) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Котельниковой Ларисе Геннадьевне (далее - ответчик, ИП Котельникова) о взыскании 44 201 руб. 04 коп., в том числе суммы задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам по договору субаренды от 17.12.2007 N 4 за период с октября 2009 г. по декабрь 2009 г. в размере 18 057 руб., пеней за период с 06.10.2009 по 24.02.2010 в размере 26 144 руб. 04 коп.

Решением суда первой инстанции от 26.07.2010 (резолютивная часть объявлена 20.07.2010) в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Ульянов (далее также -податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ошибочность вывода суда о незаключенности договора субаренды от 17.12.2007 N 4, поскольку, по мнению подателя жалобы, договор субаренды заключен на срок менее года с последующим дополнительным соглашение по возобновлению действия договора субаренды и не подлежит обязательной государственной регистрации. ИП Ульянов в жалобе также указал, что в нарушение ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения своих обязательств, которые он исполнял в течение длительного времени и был согласен со всеми существенными условиями договора, в том числе с размером арендной платы и механизмом ее начисления. Податель жалобы не согласен с выводом суда о невозможности идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, поскольку ответчику было передано конкретное имущество в виде нежилого помещения с определенным адресом, которое оборудовано защитными средствами охраны и известным только ему кодом доступа. Истец также считает необоснованным вывод суда об отсутствии акта приема-передачи нежилого помещения. При этом указал, что подписание акта приема-передачи при передаче имущества в аренду не предусмотрено условиями договора и сложившейся практикой. Также ИП Ульянов пояснил, что расчет задолженности был произведен в претензии, направленной ответчику до судебного разбирательства, исходя из расчета общей стоимости по договору субаренды, а также штрафных санкций.

От ИП Котельниковой поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В обоснование своих возражений ИП Котельникова ссылается на незаключенность договора субаренды ввиду того, что не согласован предмет договора. Кроме того, ИП Котельникова сослалась на то, что основной договор аренды от 14.12.2007, на основании которого истец владеет на праве аренды всей прирельсовой базой, является ничтожным в силу того, что заключен на срок более одного года, однако не зарегистрирован в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель ИП Ульянова поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что считает договор заключенным, поскольку он исполнялся сторонами и разногласий по его условиям не имелось. Кроме того, считает, что договор не подлежал государственной регистрации, поскольку заключен сроком ровно на 1 год, а не более года. ИП Ульянов в судебном заседании указал, что между ним и ИП Котельниковой в спорный период имелись отношения по использованию нескольких объектов, арендатором которых являлся истец.

Представитель ИП Котельниковой в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 12.12.2007 обществом с ограниченной ответственностью "Диалог" (арендодатель) и ИП Ульяновым (арендатор) подписан договор аренды N 01, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу:

г. Троицк, ул. Крупской, 14, общей площадью 97,5 кв. м; г. Троицк, п. ГРЭС Прирельсовая база, общей площадью 1231,2 кв. м, в том числе согласно плану областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области помещения: N 16 площадью 30,8 кв. м, N N 3, 4 площадью 328,8 кв. м, N N 8, 9 площадью 52 кв. м, N N 33, 35, 36, 37 площадью 42,2 кв. м, N 1 площадью 33,2 кв. м, N N 10, 38 площадью 60,7 кв. м, N N 41, 42, 43 площадью 67 кв. м, N 1 площадью 506,2 кв. м, N N 1, 2, 6 площадью 110,3 кв. м (поэтажный план прилагается) (л. д. 59-62).

Согласно п. 1.3 договора срок аренды установлен с 01.01.2008 по 31.12.2008. Дополнительным соглашением от 29.12.2008 N 9 срок договора аренды от 14.12.2007 N 01 сторонами установлен с 01.01.2009 по 31.12.2009 (л. д. 60).

17 декабря 2007 г. ИП Ульяновым (арендатор) и ИП Котельниковой (субарендатор) подписан договор аренды N 01, в соответствии с которым арендатор сдает, а субарендатор принимает в субаренду место площадью 52 кв. м, расположенное по адресу г. Троицк, п. ГРЭС, прирельсовая база, для использования в целях хранения товара (л. д. 10).

Пунктом 1.2 договора субаренды установлен срок аренды с 01.01.2008 по 31.12.2008.

Дополнительным соглашением от 29.12.2008 N 4 срок договора субаренды от 17.12.2007 N 01 сторонами установлен с 01.01.2009 по 31.12.2009 (л. д. 11).

В соответствии с п. 3.1 договора субарендатор перечисляет на расчетный счет или вносит в кассу арендатора ежемесячно арендную плату в размере 2700 руб.

Согласно п. 3.2 стоимость коммунальных услуг не входит в общую стоимость арендной платы. Оплата за электроэнергию, отопление, воду, водоотведение, услуги связи, а также прочих расходов (производится расчетным путем, в соответствии с количеством используемых субарендатором либо по показаниям отдельного прибора) производится субарендатором по счетам арендодателя на основании выставленных счетов соответствующих служб. Оплата производится субарендатором по счетам арендодателя путем внесения денежных средств в кассу арендодателя или перечисления на расчетный счет.

Пунктом 3.3 предусмотрено, что оплата по договору производится по 5 число текущего месяца.

Пунктом 4.3 договора установлено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, ее размер увеличивается на 1 % от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.

По мнению истца, за период с октября 2009 г. по декабрь 2009 г. ответчик в нарушение условий договора субаренды от 17.12.2007 N 4 и норм действующего законодательства Российской Федерации не исполнил свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения (место), в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате и эксплуатационным расходам за период с октября 2009 г. по декабрь 2009 г. в сумме 18 057 руб. согласно расчету истца (л. д. 9).

ИП Ульяновым в адрес ИП Котельниковой были направлены претензии от 07.01.2010 N N 1, 2, в которых истец просил ответчика в срок до 15.01.2010 погасить образовавшуюся задолженность (л. д. 12, 13).

Ответы на претензии от ИП Котельниковой не поступили.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Ульянова в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что в договоре субаренды сторонами не согласовано существенное условие договора - предмет договора, поскольку невозможно установить, где именно находятся 52 кв. м площади базы, подлежащих передаче в субаренду ответчику, в результате чего договор субаренды является незаключенным. При этом суд отметил, что истцом не представлен акт приема-передачи нежилого помещения, счета, выставленные арендатором субарендатору. Также суд указал на отсутствие государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за просрочку уплаты арендных платежей (ст. 330 ГК РФ), суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств.

Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о незаключенности договора от 17.12.2007 N 4 ввиду несогласования сторонами условия об объекте аренды.

Положениями ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания п. 1.1 договора субаренды от 17.12.2007 N 4 следует, что объект аренды - это место, площадью 52 кв. м, расположенное по адресу: г. Троицк, п. ГРЭС, прирельсовая база. Ссылки на приложение к договору в виде плана арендуемого помещения (поэтажного плана, схемы расположения помещений и т. п.) в спорном договоре отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что из приложенного к договору аренды от 14.12.2007 N 01 (л. д. 59) поэтажного плана (л. д. 61, 62) также не усматривается какое именно место площадью 52 кв. м было передано ответчику. Помещений площадью 52 кв. м на поэтажном плане не имеется.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленные истцом документы в совокупности не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта договора субаренды.

По ходатайству истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции к материалам дела приобщена копия письма от 04.10.2010 N 34/5-1568 Отдела вневедомственной охраны при ОВД по Троицкому городскому округу Челябинской области, полученного истцом после принятия обжалуемого решения, в котором сообщается, что на основании приложения к договору от 01.01.2008 N 29 и от 01.01.2009 на централизованную охрану Котельниковой Л.Г. был присвоен код пользования охранной сигнализацией (пользователь N 5) в помещении N 3 прирельсовой базы. Котельникова Л.Г. пользовалась охранной сигнализацией на данном объекте до 01.01.2010.

Между тем, указанное письмо индивидуализировать предмет аренды также не позволяет.

Делая вывод о незаключенности спорного договора субаренды, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в силу специфики такого объекта арендных правоотношений как помещение, индивидуализация которого является более сложной, чем индивидуализация здания или сооружения (для индивидуализации последних, как правило, достаточно указания адреса и литеры), к описанию объекта аренды - помещения, должны быть применены более строгие требования.

Довод подателя жалобы о том, что договор субаренды заключен на срок менее года с последующим дополнительным соглашение по возобновлению действия договора субаренды, в связи с чем не подлежит обязательной государственной регистрации, судом апелляционной инстанции также отклоняется.

В соответствии с п. 2 ст. 651 договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации по заявлению одной из сторон договора аренды недвижимого имущества и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 названного Кодекса (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Согласно п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Кодекса признан равным году.

В рассматриваемом случае договор субаренды заключен на срок с 01.01.2008 по 31.12.2008, следовательно, срок действия договора составляет ровно 1 год, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой также не может считаться заключенным.

В связи с указанным выше заявленное истцом требование о взыскании задолженности по арендной плате, основанное на положениях ст. 614 ГК РФ и условиях незаключенного договора, а также требование о взыскании санкций за просрочку арендных платежей в виде неустойки, основанное на положениях ст. 330 ГК РФ и условиях незаключенного договора, удовлетворению не подлежат.

Также суд первой инстанции верно отметил, что материалы дела не содержат доказательств фактического оказания ответчику коммунальных услуг (счета, акты и т. п.).

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в рассматриваемом случае нормы о неосновательном обогащении не могут быть применены, поскольку из материалов дела не представляется возможным определить помещение, которое фактически использовалось ответчиком.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ИП Ульянов в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что между ним и ИП Котельниковой в спорный период имелись отношения по использованию нескольких объектов, арендатором которых являлся истец.

Кроме того, одним из заявленных в рамках настоящего дела исковых требований является требование о взыскании договорных пеней.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 176, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2010 по делу N А76-3850/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ульянова Александра Германовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи:

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева