Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2010 г. N 18АП-9355/2010, 18АП-9356/2010

г. Челябинск

27 октября 2010 г.

Дело N А76-35539/2009

Резолютивная часть определения объявлена 20 октября 2010 г.

Полный текст определения изготовлен 27 октября 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "ЦиркОН" и Комитета по управлению имуществом города Снежинска

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.07.2010

по делу N А76-35539/2009 (судья Холщигина Д.М.),

при участии: от закрытого акционерного общества "ЦиркОН" - Циркуненко Ю.А. (протокол собрания акционеров от 01.07.2010 N 12),

от Комитета по управлению имуществом города Снежинска - Коляды В.В. (доверенность от 01.10.2010),

от Собрания депутатов г. Снежинска - Коляды В.В. (доверенность от 25.05.2010 N К-1-40/50),

от общества с ограниченной ответственностью "Уралочка" - Сериковой Е.С. (доверенность от 01.09.2010),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Уралочка" (далее - истец, ООО "Уралочка") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Снежинска (далее - ответчик 1, комитет), Собранию депутатов г. Снежинска (далее - ответчик 2, Собрание депутатов) с требованиями о принятии п. 2.1 договора от 13.07.2009 N 47 купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28 (с долей 35/100 нежилого помещения - административного общей площадью 305,6 кв. м, помещения N 3 долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м, помещения N 4 долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м, помещения N 5, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28), в следующей редакции: "Цена продажи имущества составляет 5 030 000 руб. без учета НДС"; принятии п. 2.2 договора от 13.07.2009 N 47 купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28 (с долей 35/100 нежилого помещения - административного общей площадью 305,6 кв. м, помещения N 3 долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м, помещения N 4 долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м, помещения N 5, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28), в следующей редакции: "Оплата имущества производится покупателем в течение 5 лет ежеквартально равными долями. Размер ежеквартального платежа составляет 251 500 руб. без учета НДС. Первый платеж осуществляется в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Очередные платежи вносятся до конца первого месяца каждого квартала" (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 4, л. д. 51-52).

Решением суда первой инстанции от 30.07.2010 (резолютивная часть объявлена 23.07.2010) исковые требования удовлетворены в полном объеме. Кроме того, с комитета в пользу ООО "Уралочка" взыскано 12 000 руб. - в возмещение расходов на оплату экспертизы.

С вынесенным решением не согласился ответчик 1 и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе комитет (далее также - податель жалобы) просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

С вынесенным решением также не согласилось лицо, не привлеченное к участию в деле - ЗАО "ЦиркОН" (далее также - податель жалобы) и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "ЦиркОН" просило решение отменить.

Определением суда апелляционной инстанции от 06.10.2010 рассмотрение дела назначено по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел в суде первой инстанции, в связи со следующим.

В своей апелляционной жалобе ЗАО "ЦиркОН", в том числе указало, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции суд должен был привлечь ЗАО "ЦиркОН" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку при рассмотрении спора по существу оценивалась достоверность отчета об определении рыночной стоимости нежилых помещений, выполненного ЗАО "ЦиркОН".

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением послужил отказ комитета заключить договор купли-продажи на предложенных ООО "Уралочка" условиях.

Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения дела была проведена экспертиза о соответствии отчета от 30.04.2009 N 2009-04-40 об определении рыночной стоимости нежилых помещений NN 6, 7, 8, 9, расположенных по адресу: г. Снежинск, ул. Васильева, 28, выполненного независимым оценщиком ЗАО "ЦиркОН", Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральным стандартам оценки.

В заключении эксперта от 16.07.2010 сделаны выводы о том, что отчет не соответствует Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки с указанием, в чем выражены данные несоответствия.

Принимая обжалуемое решение и удовлетворяя исковые требования ООО "Уралочка", суд первой инстанции с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы сделал вывод о несоответствии отчета от 30.04.2009 N 2009-04-40 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N N 6, 7, 8, 9, расположенных по адресу: г. Снежинск, ул. Васильева, 28, выполненного независимым оценщиком ЗАО "ЦиркОН", Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ принятие судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, является безусловным основанием к отмене принятого судебного акта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят о их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Согласно п. 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции затрагивает права и обязанности не привлеченного к участию в деле лица, - ЗАО "ЦиркОН" как лица, выполнившего отчет от 30.04.2009 N 2009-04-40.

Соответственно, определением суда апелляционной инстанции от 06.10.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ЗАО "ЦиркОН".

Судебное заседание суда апелляционной инстанции по рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел в суде первой инстанции, назначено на 20.10.2010.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела 20.10.2010 извещены надлежащим образом.

До начала судебного заседания от комитета поступило ходатайство о назначении дополнительной экспертизы. В указанном ходатайстве комитет просит суд назначить по делу дополнительную экспертизу, производство которой поручить обществу с ограниченной ответственностью "Независимый центр оценки собственности ДОМ XXI" (далее - ООО "Независимый центр оценки собственности ДОМ XXI"), эксперту Понамарчуку Сергею Дмитриевичу. На разрешение эксперта поставить следующий вопрос: "Определить рыночную стоимость объекта продажи - нежилого помещения N 9, площадью 282,6 кв. м с долей помещения N 3 (подвал) 35/100, долей нежилого помещения N 4 (лестничная клетка) 53/100, долей нежилого помещения N 5 (лестничная клетка) 53/100, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28, нежилое помещение N 9 по состоянию на 20.04.2009".

ООО "Уралочка" представило письменные пояснения по делу, в которых указало, что в порядке Федерального закона от 22.07.2009 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) арендаторами выкупается в собственность именно арендуемое ими помещение. В настоящем случае истец на основании договора аренды от 11.02.1998 N 143 и дополнительных соглашений к нему арендовал помещение, соответствующее нежилому помещению N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенному по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28. Иные помещения, указанные в проекте договора купли-продажи (N N 3, 4, 5), являются техническими помещениями, на которые в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", возникает право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений. При этом данное право возникает независимо от того, указано ли это имущество в договоре об отчуждении помещения или нет.

До начала судебного заседания от комитета также поступили письменные пояснения по делу, в которых комитет соглашается с доводом ООО "Уралочка" о том, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Между тем, со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N ВАС-12537/09 комитет указал, что наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). По мнению комитета, для определения того, является ли подвал техническим, необходимо установить требуется ли постоянный открытый доступ к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Однако согласно экспликации N 1 к поэтажному плану нежилого помещения, лишь помещение N 13 может быть отнесено к техническому помещению, расположенному в подвале. Комитет также указал, что вывод эксперта относительно всего подвала нарушает право сторон определить объект продажи. Кроме того, экспертом не дан ответ на вопрос о том, какова стоимость объекта продажи, который сформирован как основной объект и доля в другом основном самостоятельном объекте недвижимости (подвале).

ЗАО "ЦиркОН" представило письменный отзыв по делу, в котором указало следующее. По мнению третьего лица, оспариваемый отчет не содержит сведений о том, что стоимость мест общего пользования отделена от объекта продажи и определена отдельно. Кроме того, стандарты оценки, на нарушение которых ссылаются истец и эксперт, не содержат сведений о том, каким образом в расчетах оценщика должны учитываться те или иные обстоятельства, связанные с особенностями эксплуатации оцениваемых объектов. ЗАО "ЦиркОН" в отзыве указало, что стоимость объекта оценки в отчете определена с учетом того, что собственник наряду с правами на нежилое помещение N 9 приобретает права собственности на другие помещения в здании, в том числе места общего пользования, которые также несут определенную стоимостную нагрузку, но не реализуются отдельно, а только вместе с приватизируемым помещением. По мнению третьего лица, действующее законодательство не определяет порядок определения рыночной стоимости отдельных помещений здания, порядок учета влияния помещений общей собственности на стоимость отдельного помещения, порядок исследования рынка, порядок применения тех или иных подходов.

В судебном заседании 20.10.2010 представитель ООО "Уралочка" поддержал исковые требования (с учетом их уточнений) в полном объеме с учетом доводов, изложенных в письменных пояснения по делу. Возражал против назначения судом дополнительной экспертизы.

Представитель комитета и Собрания депутатов в судебном заседании против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Представитель ЗАО "ЦиркОН" в судебном заседании против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, проверив доводы искового заявления, отзыва на него, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования ООО "Уралочка" подлежат удовлетворению.

Истец основывает свои доводы на ст. ст. 445, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. ст. 3, 5 Закона N 159-ФЗ, ст. 13 Закона об оценочной деятельности и на том обстоятельстве, что комитетом в адрес истца направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, при этом цена имущества, указанная в договоре, не соответствует закону об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО "Уралочка" с 1998 г. и по настоящее время является арендатором нежилого помещения N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28, что подтверждается договором аренды муниципального нежилого помещения от 11.02.1998 N 143 в редакции дополнительных соглашений (т. 1, л. д. 16-28).

Заявлениями от 18.02.2009 N 8 (т. 1, л. д. 30), от 21.04.2009 N 4 (т. 1, л. д. 29) истец обратился к председателю комитета и главе Снежинского городского округа, соответственно, с просьбой разрешить реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность с рассрочкой на 5 лет на основании Закона N 159-ФЗ, на что письмом от 28.05.2009 N К-3-41/501-22 был получен положительный ответ (т. 1, л. д. 32).

Решением Собрания депутатов от 01.07.2009 N 94 (т. 1, л. д. 33) утверждены условия приватизации муниципального имущества - нежилого помещения N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28 (с долей 35/100 нежилого помещения - административного общей площадью 305,6 кв. м, помещения N 3 долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м, помещения N 4 долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м, помещения N 5, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28), а именно: цена продажи - 5 916 000 руб. без учета НДС, срок рассрочки - 5 лет, первый платеж в размере 295 800 руб., что соответствует 5 % от цены продажи имущества. Оплата производится в течение 10 календарных дней с даты заключения договора, оплата имущества производится ежеквартально равными долями в первом месяце квартала (п. 3 решения).

На основании решения Собрания депутатов от 01.07.2009 N 94 комитет (продавец) подготовил договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2009 N 47 (т. 1, л. д. 34-39), согласно условиям которого продавец передает в собственность ООО "Уралочка" (покупатель), а покупатель принимает и обязуется оплатить нежилое помещение N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28 (с долей 35/100 нежилого помещения - административного общей площадью 305,6 кв. м, помещения N 3 долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м, помещения N 4 долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м, помещения N 5, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28) (п. 1.1 договора).

Договор подписан комитетом.

Согласно п. 2.1 договора цена продажи имущества составляет 5 916 000 руб. без учета НДС. Цена имущества определена на основании отчета от 30.04.2009 N 2009-04-40 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N N 6, 7, 8, 9, расположенных по адресу: г. Снежинск, ул. Васильева, 28, выполненного ЗАО "ЦиркОН" (т. 2, л. д. 1-163).

Оплата имущества производится покупателем в течение 5 лет ежеквартально равными долями с внесением платежей в суммах и порядке, указанных в настоящем договоре и графике оплаты имущества (приложение N 1, т. 1, л. д. 39), являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (п. 2.2 договора).

Не согласившись с предложенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.07.2009 N 47, истец подготовил протокол разногласий к договору, в котором просил изложить условия договора в следующей редакции: п. 2.1 договора - "Цена продажи имущества составляет 4 804 200 руб. без учета НДС", п. 2.2 договора - "Оплата имущества производится покупателем в течение 5 лет ежеквартально равными долями начиная с 4 квартала 2009 г. Размер ежеквартального платежа составляет 240 210 руб. без учета НДС", п. 8.1 договора - "Настоящий договор признается заключенным с момента подписания сторонами протокола разногласий по договору купли-продажи от 13.07.2009 N 47" (т. 1, л. д. 40-41).

Несогласие с ценой объекта недвижимости истец аргументировал справкой Южно-Уральской Торгово-Промышленной палаты от 14.09.2009 N 3606/09, согласно которой рыночная стоимость 1 кв. м нежилого помещения офисного назначения, расположенного на 3 этаже нежилого здания в г. Снежинске, составляет 17 000 руб. без учета НДС (т. 1, л. д. 42).

Несогласие комитета с предложенной ООО "Уралочка" стоимостью приобретаемого имущества послужило основанием для обращения ООО "Уралочка" в суд с рассматриваемыми требованиями.

Определением суда первой инстанции от 14.12.2009 (т. 3, л. д. 134-139) по ходатайству ООО "Уралочка" производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы отчета от 30.04.2009 N 2009-04-40 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N N 6, 7, 8, 9, расположенных по адресу: г. Снежинск, ул. Васильева, 28, выполненного ЗАО "ЦиркОН", проведение которой поручено ООО "Независимый центр оценки собственности ДОМ XXI", эксперту Понамарчуку Сергею Дмитриевичу.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет от 30.04.2009 N 2009-04-40 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N N 6, 7, 8, 9, расположенных по адресу: г. Снежинск, ул. Васильева, 28, выполненный независимым оценщиком ЗАО "ЦиркОН", Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; в случае несоответствия отчета от 30.04.2009 N 2009-04-40 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N N 6, 7, 8, 9 расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28, Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, указать, в чем заключаются данные несоответствия; в случае несоответствия отчета от 30.04.2009 N 2009-04-40 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N N 6, 7, 8, 9 расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28, Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, определить рыночную стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения N 9, площадью 282,6 кв. м с долей нежилого помещения N 3 (подвал) 35/100, долей нежилого помещения N 4 (лестничная клетка) 53/100, долей нежилого помещения N 5 (лестничная клетка) 53/100, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28, нежилое помещение N 9 по состоянию на 20.04.2009.

В заключении эксперта от 16.07.2010 (т. 4, л. д. 31-48) сделаны выводы о том, что отчет от 30.04.2009 N 2009-04-40 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N N 6, 7, 8, 9, расположенных по адресу: г. Снежинск, ул. Васильева, 28, выполненный независимым оценщиком ЗАО "ЦиркОН", имеет несущественные нарушения, не влияющие на конечный результат расчета стоимости объектов оценки.

Между тем, в заключении указано, что оценщик необоснованно добавил к стоимости основного помещения стоимость лестничных клеток и подвала. В результате исправления указанной технической ошибки рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20.04.2009 составляла 5 030 000 руб. без учета НДС (т. 1, л. д. 41).

На основании указанного экспертного заключения истец уточнил заявленные по делу исковые требования.

Суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу абз. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Таким образом, настоящая норма предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Преимущественное право ООО "Уралочка" выкупа спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиками.

Поскольку для комитета, направившего оферту, заключение договора в силу ст. ст. 3, 9 Закона N 159-ФЗ является обязательным и ввиду того, что стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия ООО "Уралочка" были переданы в суд.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящем случае рассматриваются разногласия сторон только в отношении цены договора.

В отношении предмета договора купли-продажи разногласия в рамках рассмотрения настоящего спора не рассматриваются. Истец при заключении договора купли-продажи исходит из того, что доли нежилого помещения N 3 (подвал) 35/100, нежилого помещения N 4 (лестничная клетка) 53/100, нежилого помещения N 5 (лестничная клетка) 53/100 включены в предмет договора как доли в праве общей собственности на места общего пользования.

Имея в виду, что истцом на основании договора аренды использовалось нежилое помещение N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28, указанное в проекте договора купли-продажи как основное, принимая во внимание изложенную норму абз. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора исходит из того, что доли нежилого помещения N 3 (подвал) 35/100, нежилого помещения N 4 (лестничная клетка) 53/100, нежилого помещения N 5 (лестничная клетка) 53/100 включены в предмет договора купли-продажи как доли в праве общей собственности на места общего пользования.

В соответствии с п. п. 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из представленных в материалы дела письменных пояснений лиц, участвующих в деле, устных объяснений представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что вопрос, который должен быть разрешен при рассмотрении настоящего дела, заключается в том, должна ли быть включена в цену договора купли-продажи нежилого помещения, заключаемого в порядке Закона N 159-ФЗ, помимо стоимости самого нежилого помещения, арендуемого покупателем, стоимость мест общего пользования, определенная в отношении таких мест общего пользования как в отношении самостоятельных помещений.

С учетом изложенного выше суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при определении стоимости выкупаемого в порядке Закона N 159-ФЗ арендуемого ранее нежилого помещения стоимость мест общего пользования не может быть определения как стоимость самостоятельных помещений и прибавлена к стоимости основного помещения. В противном случае будет иметь место различие в подходах к разрешению указанного выше вопросах в ситуациях, когда места общего пользования не будут поименованы в договоре купли-продажи и когда они будут поименованы в договоре, как это имеет место в настоящем случае.

Цена спорного объекта недвижимости определена ответчиками на основании отчета от 30.04.2009 N 2009-04-40 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N N 6, 7, 8, 9, расположенных по адресу: г. Снежинск, ул. Васильева, 28, выполненного ЗАО "ЦиркОН" (т. 2, л. д. 1-163).

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 6 Закона об оценочной деятельности).

Как указано в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суда следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82-87 АПК РФ).

Рассмотрев представленное в материалы дела заключение эксперта от 16.07.2010 и оценив его в порядке ст. 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отчет от 30.04.2009 N 2009-04-40 об определении рыночной стоимости нежилых помещений N N 6, 7, 8, 9, расположенных по адресу: г. Снежинск, ул. Васильева, 28, выполненный ЗАО "ЦиркОН", в части определения стоимости нежилого помещения N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28, указанного в проекте договора купли-продажи как основное, не является недостоверным.

Так, в заключении эксперта от 16.07.2010 (т. 4, л. д. 31-48) сделаны выводы о том, что указанный отчет от 30.04.2009 N 2009-04-40 имеет несущественные нарушения, не влияющие на конечный результат расчета стоимости объектов оценки.

Между тем, в заключении эксперта от 16.07.2010 указано на необоснованное прибавление оценщиком к стоимости основного помещения стоимости лестничных клеток и подвала. Со ссылкой на п. 2 обязательного приложения 3 к СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения" эксперт указал, что полезная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т. п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов. В связи с указанным рыночная стоимость нежилого помещения N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28, определена экспертом по состоянию на 20.04.2009 в размере 5 030 000 руб. без учета НДС, с чем согласился истец, уточнив соответственно исковые требования.

Эксперт в заключении исходил из того, что стоимость мест общего пользования опосредовано присутствует в стоимости полезной площади зданий и отдельно не определяется.

С учетом изложенного судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства комитета о назначении дополнительной экспертизы в связи с отсутствием оснований для ее проведения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает необходимым удовлетворить исковые требования ООО "Уралочка": изложить п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28 (с долей 35/100 нежилого помещения - административного общей площадью 305,6 кв. м нежилое помещение N 3, долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м помещение N 4, долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м помещение N 5, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28) в следующей редакции: "Цена продажи имущества составляет 5 030 000 (пять миллионов тридцать тысяч) руб. без НДС". Изложить п. 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28 (с долей 35/100 нежилого помещения - административного общей площадью 305,6 кв. м нежилое помещение N 3, долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м помещение N 4, долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м помещение N 5, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28) в следующей редакции: "Оплата имущества производится покупателем в течение 5 (пяти) лет ежеквартально равными долями. Размер ежеквартального платежа составляет 251 500 (двести пятьдесят одна тысяча пятьсот) руб. без НДС. Первый платеж осуществляется в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу. Очередные платежи вносятся до конца первого месяца каждого квартала".

В связи с тем, что стороной договора купли-продажи, разногласия при заключении которого рассмотрены в рамках настоящего дела, является комитет, с последнего в пользу ООО "Уралочка" подлежит взысканию 12 000 руб. в возмещение расходов на оплату экспертизы, уплаченные платежным поручением от 18.12.2009 N 146, и 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску, уплаченные платежным поручением от 25.09.2009 N 111.

Руководствуясь ст. ст. 176, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.07.2010 по делу N А76-35539/2009 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Уралочка" удовлетворить.

Изложить п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28 (с долей 35/100 нежилого помещения - административного общей площадью 305,6 кв. м нежилое помещение N 3, долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м помещение N 4, долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м помещение N 5, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28) в следующей редакции: "Цена продажи имущества составляет 5 030 000 (пять миллионов тридцать тысяч) руб. без НДС".

Изложить п. 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 9 общей площадью 282,6 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28 (с долей 35/100 нежилого помещения - административного общей площадью 305,6 кв. м нежилое помещение N 3, долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м помещение N 4, долей 53/100 помещения общей площадью 90,2 кв. м помещение N 5, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Васильева, 28) в следующей редакции: "Оплата имущества производится покупателем в течение 5 (пяти) лет ежеквартально равными долями. Размер ежеквартального платежа составляет 251 500 (двести пятьдесят одна тысяча пятьсот) руб. без НДС. Первый платеж осуществляется в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу. Очередные платежи вносятся до конца первого месяца каждого квартала".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Снежинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уралочка" 12 000 руб. в возмещение расходов на оплату экспертизы, уплаченные платежным поручением от 18.12.2009 N 146, и 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску, уплаченные платежным поручением от 25.09.2009 N 111.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи:

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева