Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2010 г. N 07АП-8116/10

г. Томск

Дело N 07АП-8116/10 (А45-8773/2010)

"02" ноября 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 11.10.2010.

Полный текст постановления изготовлен 02.11.2010.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терехиной И.И.,

судей: Лобановой Л.Е., Кудряшевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Кудряшевой Е.В.

при участии:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: Кузнецовой М.А. по дов. от 01.12.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "МТМ НСК"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.07.2010

по делу N А45-8773/2010 по иску ООО "МТМ НСК"

к ООО "Деловые линии"

о взыскании 1 215 040,94 руб. (судья Шашкова В.В.)

УСТАНОВИЛ:

ООО "МТМ НСК" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д.132-133, т.1), к ООО "Деловые линии" о взыскании 769 939,48 руб. арендной платы, пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 83 099,96 руб., 245 362,50 руб. упущенной выгоды, 101 639 руб. стоимость причиненного ущерба, 15 000 руб. в виде затрат на проведение экспертизы.

Решением суда Новосибирской области от 15.07.2010 (резолютивная часть объявлена 12.07.2010) исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Деловые линии" взысканы: долг по арендной плате в размере 58 886,99 руб. и пени в сумме 7 949,88 руб.

Не согласившись с решением суда, ООО "МТМ НСК" в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что:

- вывод суда об ограничении истцом 9 и 10 марта 2010 г. доступа работников ответчика в арендуемое помещение, не соответствует представленным доказательствам, акт о препятствии в пользовании помещением не может являться надлежащим доказательством;

- судом не были исследованы доказательства, подтверждающие неоднократное обращение истца к ответчику с требованиями о проведении текущего ремонта и устранения недостатков переданного в аренду помещения;

- у ответчика отсутствовало право от одностороннего отказа от исполнения договора аренды и расторжения его во внесудебном порядке в связи, с чем договор действовал до момента истечения срока аренды, более того, акт возврата не согласован сторонами, а значит, не может являться доказательством приема-передачи помещения.

ООО "Деловые линии" в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании возражали против изложенных в ней доводов, указав на то, что, получив акты возврата помещений, истец учинил на них неоговоренные дописки и подписал его, при этом сам акт не был возвращен. Арендатор был ознакомлен с данным актом лишь после предъявления иска, истцом не представлено ни одного доказательства факта наличия и размера ущерба. На вопрос суда представитель пояснил, что оборудование из арендованного помещения было вывезено до 09.03.2010, а 10.03.2010 представитель ответчика не смог попасть в помещение.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в порядке ст.156 АПК РФ без участия представителей истца, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 15.07.2010, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что между ООО "МТМ НСК" (арендодатель) и ООО "Деловые линии" (арендатор) 07.05.2006 был заключен договор аренды нежилого помещения N АР-0705/09 (л.д.13-19, т.1), по условиям которого:

- арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 1 962,9 кв.м., предназначенное под склад товаров народного потребления расположенного по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Королева, д.40 (п.1.1);

- срок аренды устанавливается с 26.05.2009 по 25.03.2010, договор вступает в силу с 07.05.2009 (п.п.2.1,2.3);

- базовая часть арендной платы за помещение устанавливается в размере 220 руб. за один квадратный метр помещения в месяц (п.3.2);

- дополнительная часть арендной платы предназначена для компенсации затрат арендодателя по обеспечению электро-, тепло-, водоснабжения, канализации и эксплуатационных расходов на содержание арендуемого помещения (п.3.3);

- арендатор перечисляет в срок до 10.05.2009 на расчетный счет арендодателя сумму в размере 431 838 руб. - обеспечительный взнос арендной платы, гарантирующий 100% оплату одного последнего месяца аренды помещения, как в случае досрочного расторжения настоящего договора, так и при его окончании (п.3.8);

- арендатор, начиная с 01.07.2009 ежемесячно, в срок до 5 числа месяца за который выставлен счет на оплату, оплачивает арендную плату в размере 431 838 руб. (п.3.10);

- арендатор обязуется своевременно, по мере необходимости производить за счет своих средств текущий ремонт арендуемого помещения (п. 4.2.16);

- расходы по ремонту инженерных коммуникаций, возникающих в процессе эксплуатации арендованного помещения, арендатор относит на свой счет, если такие поломки не относятся к основным несущим или ограждающим конструкциям здания (4.2.17);

- за просрочку выплат, оговоренных условиями договора, арендодатель вправе выставить арендатору штрафную неустойку в виде пени в размере 0,25% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;

- если арендуемое помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых или своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств, или возмещает в полном объеме ущерб, нанесенный арендодателю (п.5.8);

- при окончании договора аренды, при невыполнении арендатором условий, предусмотренных п.п. 4.2.16, 4.2.17, 5.8 договора, часть обеспечительной суммы (п.3.8) покрывает расходы арендодателя по восстановлению помещения, оставшаяся сумма - в счет оплаты по договору (п.6.6).

В соответствии с договором помещение было передано в аренду 26.05.2009, что подтверждено актом приема-передачи (Приложение N 2), подписанным сторонами (л.д.20-22, т.1).

Платежным поручением N 12938 от 08.05.2009 (л.д.83, т.1) арендатором был внесен обеспечительный взнос в размере 431 838 руб.

- 778 282,02 руб. - базовой и дополнительной арендной платы за период с 01.02.2010 по 25.03.2010;

- 83 225,10 руб. - пени за несвоевременное внесение арендной платы;

- 245 362,50 руб. - упущенной выгоды;

- 101 639 руб. - стоимость причиненного ущерба помещению (из расчета: 533 477 руб. стоимость восстановительного ремонта, за минусом 431 838 руб. обеспечительного взноса), 15 000 руб. - затраты на проведение экспертизы (л.д.9-11, т.1).

ООО "Деловые линии" требования претензии не исполнило, оплату указанных сумм не произвело, что послужило основанием для обращения ООО "МТМ НСК" в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования только в части взыскания арендных платежей в размере 58 886,99 руб., а также пеней, начисленных на данную сумму, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств нарушения его права и наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

В силу ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

Исходя из содержания раздела 3, заключенного между сторонами договора аренды N АР-0705/09 от 07.05.2006 и дополнительного соглашения к нему, арендная плата устанавливается в размере 220 руб. за один квадратный метр помещения в месяц, что составляет - 431 838 руб. ежемесячных арендных платежей, а с 01.12.2009 в размере 250 руб., что составляет 490 725 руб.

Задолженность по оплате арендных платежей за 2009 год отсутствует.

Согласно составленному акту об ограничении доступа в арендуемые помещения, сотрудники ООО "Деловые линии" 10.03.2010 не смогли попасть в помещение склада для проведения осмотра и подписания акта передачи помещения по причине заблокированных дверей (л.д.69, т.1), о чем телеграммой был уведомлен директор ООО "МТМ НСК" (л.д.74, т.1).

ООО "МТМ НСК" и ООО "Деловые линии" подписали акт N 67 от 17.03.2010 на оплату арендной платы за период с 01.03.2010 по 09.03.2010 в сумме 142 468,55 руб.

Таким образом, представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что арендатор фактически прекратил пользование арендуемым помещением 09.03.2010 и с учетом ставки арендных платежей, сумма арендной платы с 01.01.2010 по 09.03.2010 составила 1 123 919 руб.

В 2010 г. ООО "Деловые линии" перечислило ООО "МТМ НСК" платежными поручениями N 42952 от 28.12.2009 и N 5732 от 01.03.2010 (л.д.105, 112, т.1) арендную плату в 633 193,55 руб. а с учетом произведенного обеспечительного платежа (431 838 руб.) размер оплаченных арендных платежей составил 1 065 031 руб.

Учитывая изложенное, взыскание судом первой инстанции задолженности за аренду помещения в сумме 58 886,99 руб. и начисленных на нее пеней соответствует материалам дела.

В соответствии со ст.393 ГК РФ на должника возлагается обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст.15 ГК РФ).

Поскольку убытки являются мерой ответственности должника, по делам о взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, на истце лежит обязанность по доказыванию следующих обстоятельств: противоправности действий (бездействия) ответчика, факта и размера понесенного ущерба, причинной связи между действиями ответчика и возникшими убытками.

Обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, установлена ст.622 ГК РФ.

На основании ст. 65 АПК РФ лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Исходя из этого, обращаясь с данным требованием, истец должен представить доказательства того, что возвращенное ему после прекращения договора имущество не соответствует установленным выше требованиям закона и превышает нормативы нормального износа.

По условиям договора (п.5.8) арендатор обязан восстановить арендуемое помещение своими силами, за счет собственных средств, или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный арендодателю, в случае приведения арендуемого помещения в аварийное состояние.

Между тем, таких доказательств нахождения помещения в аварийном состоянии не представлено.

Имеющийся в материалах дела акт экспертного исследования состояния конструктивных элементов, ограждающих конструкций и стоимости ремонтно-восстановительных работ для складского помещения по ул. Королева, 40N 12-03/10-эи от 22.03.2010, составленный ООО "Новосибирское бюро судебной технико-экономической экспертизы" на основании заявки ООО "МТМ НСК", представленный последним в подтверждение размера затрат, которые он должен понести для восстановления первоначального вида помещения, обоснованно не принят судом первой инстанции во внимание.

Выводы акта экспертного исследования свидетельствуют о том, что повреждения и деформации в элементах строительных конструкций в помещении склада по ул.Королева,40, имеются, а произошли они от механических (динамических) воздействий на них от транспортных средств, средств механизации, погрузочно-разгрузочной оснастки, элементов упаковки и др., которые, как и помещение склада, эксплуатировались ООО "Деловые Линии". Стоимость восстановительных работ для приведения конструктивных элементов и складского помещения в целом в исправное (прежнее) состояние, составляет 533 477 руб. по состоянию на март 2010 г. (л.д.28-55, т.1).

Таким образом, ООО "Новосибирское бюро судебной технико-экономической экспертизы" исследовалось состояние конструктивных элементов, ограждающих конструкций

Однако, исходя из содержания п.4.2.17 договора аренды N АР-0705/09 от 07.05.2006 расходы на ремонт основных несущих или ограждающих конструкций здания на счет арендатора не относятся.

К тому же, как правильно указал суд первой инстанции, выводы эксперта не могут быть приняты во внимание и потому, что сведения о техническом состоянии здания представлены ему истцом. При этом ООО "Деловые Линии" о проведении такой экспертизы не уведомлялось и в ее проведении не участвовало. Стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения складского помещения в прежнее состояние определена некорректно, так как никакой экспертизы "прежнего состояния" помещения, то есть до сдачи его в аренду, никто не проводил.

Кроме того, в акте приема-передачи от 26.05.2009, присутствуют только указания на исправное состояние офисных помещений и на удовлетворительно состояния помещения в целом, состояние помещений с отражением их физического износа (новое либо с имеющимися дефектами) отсутствует.

Акт приема-передачи (возврата) помещения из аренды от 17.03.2010 с недостатками арендованного помещения ввиду того, что составлен в одностороннем порядке ООО "МТМ НСК" не может быть принят в качестве бесспорного доказательства фактического состояния помещения, учитывая, что доказательств уведомления ООО "Деловые Линии" о необходимости совместного осмотра помещения с целью составления двустороннего в материалах дела не имеется.

Поскольку наличие оснований для удержания обеспечительного платежа, предусмотренных п.6.6 договора аренды N АР-0705/09 от 07.05.2006 не подтверждено, суд первой инстанции обоснованно учтен обеспечительный платеж в размере 431 838 руб. в качестве внесения арендной платы.

Что касается упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы в размере 245 362,5 руб., то в ее взыскании суд также отказал обоснованно со ссылкой на непредставление истцом доказательств, свидетельствующих о предпринятых им мерах для получения выгоды и сделанных с этой целью приготовлений.

Довод апелляционной жалобы о том, что акт о препятствии в пользование помещения не может являться надлежащим доказательством, подлежит отклонению.

Положениями ст. 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Вывод об ограничении 09-10 марта 2010 г. доступа работников ответчика в арендуемое помещение, сделан судом при оценке в совокупности как самого акта от 10.03.2010, подписанного помимо директора ООО "Деловые линии", еще двумя лицами, не являющимися сотрудниками Общества, так и телеграммы от указанной даты.

Истец же, возражая против указанного довода, документально его не опроверг. Представленная в материалы дела копия телеграммы от 11.03.2010, направленная ООО "МТМ НСК" в адрес ответчика, с текстом следующего содержания: "доступ в помещение обеспечен, просим не вводить в заблуждение", не подтверждена иными материалами дела.

Нельзя признать обоснованной и ссылку подателя жалобы на не исследованность судом доказательств, подтверждающих неоднократное обращение истца к ответчику с требованиями о проведении текущего ремонта и устранения недостатков переданного в аренду помещения.

Акт N 1 от 05.02.2010 с приложением N 1 (л.д.149-150, т.1) составлен работниками истца без представителей доверенных лиц ответчика, кроме того, указанные в нем недостатки помещения не были изначально зафиксированы при передаче склада в аренду.

Подлежит отклонению и довод апелляционной жалобы о том, что у ответчика отсутствовало право одностороннего отказа от исполнения договора аренды и расторжения его во внесудебном порядке.

Согласно ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 статьи 450 настоящего Кодекса (при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором).

Пунктом 6.3 договора аренды N АР-0705/09 от 07.05.2006 стороны согласовали условие, в соответствии с которым арендатор имеет право расторгнуть договор по своей инициативе, предупредив арендодателя не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора с обязательной оплатой базовой и дополнительной частей арендной платы за срок фактической аренды помещения.

Таким образом, направление ответчиком уведомления о расторжении договора аренды 09.02.2010 позволяет сделать вывод о соблюдении ООО "Деловые Линии" порядка, установленного для расторжения договора. Акт приема-передачи помещения из аренды был подписан руководителем ООО "МТМ НСК", в связи с чем довод подателя жалобы на отсутствие у ответчика права одностороннего отказа от исполнения договора аренды и доказательств приема-передачи помещения из аренды, является несостоятельным.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч.ч.1,5 ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.07.2010 по делу N А45-8773/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

Е.В. Кудряшева Л.Е. Лобанова