Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2010 г. N 06АП-903/2010

г. Хабаровск

29 марта 2010 г.

N 06АП-903/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2010 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карасева В.Ф.

судей Тихоненко А. А., Иноземцева И. В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Елизаровой А.А.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Апрель": Кириллова З.Т., паспорт 99 00 053452, директор, решение от 26.05.2006 N 1;

от мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области: Кытман В.М., представитель по доверенности от 26.02.2010 N 149;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области

на решение от 23.12.2009

по делу N А16-1212/2009 Арбитражного суда Еврейской автономной области принятое судьей Кручининым А.Н.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Апрель"

к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области

о признании преимущественного права выкупа нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области удовлетворен иск Общества с ограниченной ответственностью "Апрель" (далее - истец, ООО "Апрель", общество), за истцом признано право преимущественного приобретения арендуемого по договору от 20.01.2009 N 60 помещения площадью 121,5 кв.м., находящегося по адресу Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Набережная, д. 22а.

Не согласившись с решением, мэрия города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (далее - мэрия, ответчик) обратилась с апелляционной жалобой, в которой полагает, что оспариваемый судебный акт принят с нарушением норм материального права и без учета всех имеющих значение для разрешения дела обстоятельств.

В судебном заседании представитель мэрии огласил содержание апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. Представитель ООО "Апрель" доводы жалобы отклонил, просил оставить решение суда без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

ООО "Апрель" на основании договоров от 23.01.2008 N 162, от 20.01.2009 N 60 является арендатором нежилого помещения общей площадью 121,50 кв.м., расположенного по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Набережная, 22а.

20.07.2009 общество обратилось в мэрию с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого помещения.

Письмом от 29.07.2009 N 2685 мэрия города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области отказала ООО "Апрель", поскольку общество владеет помещением менее трех лет.

Названное обстоятельство послужило основанием обращения общества в арбитражный суд с иском о приобретении преимущественного права на арендуемое помещение.

Исковое заявление ООО "Апрель" обосновало доводами о том, что ИП Кириллова З.Т., являющаяся учредителем ООО "Апрель", на протяжении 4,5 лет арендовала спорное помещение на основании договоров: субаренды от 01.04.2005 б/н, аренды от 19.05.2006 N 142, от 14.06.2007 N 172. ООО "Апрель" учреждено Кирилловой З.Т. в связи с внесением изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции". Таким образом, по мнению истца, ООО "Апрель" имеет преимущественное право выкупа спорного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Закон).

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, и исходил из того, что в срок владения недвижимым имуществом включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение.

Поэтому суд пришел к выводу, что в совокупности с периодами, в которые спорное помещение находилось в аренде у ИП Кирилловой З.Т., ООО "Апрель" непрерывно владело этим нежилым помещением в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Апелляционную жалобу мэрия обосновала следующими доводами.

Заявитель жалобы не согласен с выводами суда, поскольку ИП Кириллова З.Т. и ООО "Апрель" являются разными субъектами и правопреемства при заключении ООО "Апрель" договора аренды не произошло. Кроме того, ответчик полагает, что заключенный обществом договор аренды не является договором перенайма.

Мэрия указывает на то, что суд первой инстанции неправильно определил дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Кроме того, заявитель жалобы указывает, что арендуемое ООО "Апрель" нежилое помещение площадью 121,5 кв.м. является частью муниципального помещения, расположенного по ул. Набережная, 22а в г. Биробиджане, и не является обособленным объектом недвижимости, в отношении него не произведен государственный кадастровый учет и права на этот объект недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке.

Шестой арбитражный апелляционный суд находит доводы апелляционной жалобы обоснованными, а обжалуемый судебный акт - подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Федеральный закон от 22.07.2009 N 159-ФЗ вступил в законную силу по истечении 10 дней с даты его официального опубликования (опубликован в Российской газете 25.07.2008), то есть с 05.08.2008.

Из материалов дела видно, что договор аренды муниципального нежилого помещения от 23.01.2008 N 162 заключен между ООО "Апрель" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008.

Таким образом, до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2009 N 159-ФЗ ООО "Апрель" владело спорным помещением 7 месяцев и 4 дня. Следовательно, отказ мэрии в приобретении обществом помещения в преимущественном порядке, является правомерным и не противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Вывод о том, что спорное помещение находилось в аренде ООО "Апрель" в течение двух и более лет, суд первой инстанции обосновал ссылкой на пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В указанном пункте Информационного письма высшая судебная инстанция указала, что, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Действительно, индивидуальный предприниматель Кириллова З.Т., являющаяся учредителем ООО "Апрель" согласно решению от 26.05.2006 N 1, арендовала нежилое помещение, расположенное по адресу Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Набарежная, 22а, на основании договора субаренды от 01.04.2005 б/н, договоров аренды от 19.05.2006 N 142, от 14.06.2007 N 172.

Между тем, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) для гражданина предусматривает только одну организационно-правовую форму осуществления предпринимательской деятельности без образования юридического лица - в качестве индивидуального предпринимателя (статья 23 ГК РФ). Возможность универсального правопреемства юридическим лицом обязательств индивидуального предпринимателя нормами гражданского законодательства не предусмотрена.

Из содержания статьи 58 ГК РФ следует, что переход прав и обязанностей к вновь возникшему юридическому лицу возможен только при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменение организационно-правовой формы).

Таким образом, в рассматриваемом деле никакого универсального правопреемства в отношении ООО "Апрель" не произошло.

Кроме того, материалами дела не подтвержден и факт сингулярного правопреемства обществом в отношении обязательств по договору субаренды от 01.04.2005 б/н, договорам аренды от 19.05.2006 N 142, от 14.06.2007 N 172.

В силу части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Однако доказательства заключения ИП Кирилловой З.Т. и ООО "Апрель" договора перенайма в материалы дела истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Напротив, из приобщенных к делу копий договоров аренды от 23.01.2008 N 162, от 20.01.2009 N 60 видно, что ООО "Апрель" заключило их с Муниципальным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" самостоятельно, а не в порядке перенайма от ИП Кирилловой З.Т.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что ООО "Апрель" соблюдено условие о непрерывности владения и пользования помещением в течение двух и более лет до дня вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ошибочны и противоречат приведенным нормам материального права и обстоятельствам дела.

Поскольку ООО "Апрель" не выполнены требования статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) иск общества о признании за ООО "Апрель" права преимущественного приобретения арендуемого помещения необоснованно удовлетворен судом первой инстанции.

В связи с неправильным применением судом норм материального права, решение от 23.12.2009 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 23 декабря 2009 г. по делу N А16-1212/2009 отменить.

В иске Обществу с ограниченной ответственностью "Апрель" о признании за ним права преимущественного приобретения арендуемого по договору N 60 от 20.01.2009 помещения, площадью 121,5 кв.м. находящегося по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Набарежная, д. 22а, отказать.

Постановление вступает в законную силу в день принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

В.Ф. Карасев

Судьи

А.А. Тихоненко И.В. Иноземцев