Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2010 г. N 04АП-5053/2009

г. Чита

ело N А19-17245/09

"20" января 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2010 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Д. Н. Рылова,

судей Г. Г. Ячменёва, Е. В. Желтоухова,

при ведении протокола судебного заседания судьей Д. Н. Рыловым,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска

на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2009 года

по делу N А19-17245/09

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Примавера"

к Администрации города Иркутска

о признании незаконным решения Администрации г. Иркутска, выраженное в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска от 05.08.09 г. исх. 505-70-8741/9.

(суд первой инстанции судья Позднякова Н. Г.)

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Столярова Т. Н. - представитель по доверенности от 14.08.2009 г.;

от заинтересованного лица: не явился;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Примавера" (далее заявитель, ООО "Примавера") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Администрации города Иркутска о признании незаконным решения Администрации г. Иркутска, выраженное в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска от 05.08.09 г. исх. 505-70-8741/9 , об отказе в реализации преимущественного права ООО "Примавера" на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 194,3 кв.м., расположенного по адресу г. Иркутск, ул. Чехова, 20, о признании недействительным распоряжение председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска N 504-02-3355/9 от 20.07.2009 г. "О приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г. Иркутск, по ул. Чехова. 20" и обязании Администрации г. Иркутска устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Примавера" в реализации ее преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения по адресу г. Иркутск, ул. Чехова, 20.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26.10.2009 г. заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемое заявителем распоряжение председателя КУМИ г. Иркутска, принятое во исполнение решения Думы г. Иркутска, не соответствует нормам Закона РФ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, без учета преимущественного права арендатора нежилого помещения на выкуп муниципального имущества, и предусматривает приватизацию спорного объекта недвижимости путем проведения открытого аукциона.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Иркутска обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, указывая на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, поскольку ООО "Примавера" не приобрело право выкупа арендуемого помещения в связи с тем, что непрерывно арендует его менее двух лет.

Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу с указанными в ней доводами не согласился, указав на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Представитель заявителя в судебном заседании просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст.ст. 122, 123 АПК РФ. Заинтересованное лицо своего представителя в судебное заседание не направило. В соответствии с п. 2 ст. 200, п. 3 ст. 205, п. 2 ст. 210, п. 2 ст. 215 АПК РФ, неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав доводы представителя заявителя, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Из представленных в материалы дела документов следует, что договором аренды нежилого здания (помещения) N 1054 от 11.04.1995 г. частному предприятию "Примавера" передано в аренду нежилое здание площадью 147,5 кв.м., расположенное по адресу ул. Чехова, 20. Из дополнительных соглашений к договору от 21.03.2007 г. и от 28.01.2008 г. следует, что площадь сдаваемых в аренду ООО "Примавера" помещений с 01.04.2007 г. составила 177,9 кв.м., а с 01.01.2008 г. - 194,3 кв.м.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности 38-АГ 306037 от 30.03.2006 г. ООО "Примавера" владеет нежилым помещением, находящимся на первом этаже одноэтажного кирпичного пристроя, общей площадью 156,00 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Чехова 20.

В соответствии с заключением БТИ г. Иркутска от 05.04.2005 г. ООО "Примавера" является собственником нежилого помещения под литерой "А1" - пристрой, данное нежилое помещение пристроено к нежилому помещению под литерой "А". Указанные нежилые помещения являются частью здания, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Чехова 20.

ООО "Примавера" считает, что имеет преимущественное право на указанное неделимое здание, находящееся в общей совместной собственности в силу Федерального закона от 22.07.08г. N 159-ФЗ, поскольку более двух лет является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу г. Иркутск, ул. Чехова, 20.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Иркутска отказал ООО "Примавера" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Чехова 20 по тем основаниям, что общество арендует нежилое помещение менее двух лет.

Распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска N 504-02-3355/9 от 20.07.2009 г. "О приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, по ул. Чехова, 20", способ приватизации: аукцион открытый по составу участников и по подаче предложения о цене.

Считая вышеуказанные решение и распоряжение как принятые без учета преимущественного права ООО "Примавера" на выкуп арендуемого помещения и нарушающие его права и законные интересы, заявитель обжаловал их в судебном порядке.

Как следует из обжалуемого решения, выраженного в письме N 70-8741/9 от 05.08.2009 г. основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа, является изменение площади арендованного помещения и нахождение в аренде заявителя нежилого помещения с измененной площадью - 194,3 кв.м. менее двух лет с момента вступления в силу Закона РФ N159-ФЗ от 22.07.2008 г.

Решением Думы г. Иркутска N 004-20-540912/8 от 22.10.2008 г. "Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества на 2009-2012 г.г.", нежилое помещение площадью 194,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Чехова 20, включено в прогнозный план приватизации на 3 квартал 2009 г.

Судом первой инстанции и представленными в материалы дела документами установлено, что на основании договора аренды N 1054 от 11.04.1995 г. индивидуальному частному предприятию "Примавера" было передано в аренду нежилое отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание площадью 147,5 кв.м., расположенное по адресу г. Иркутск, ул. Чехова, 20.

В соответствии с дополнительным соглашением от 18.01.2002 г. к вышеуказанному договору аренды площадь сдаваемого в аренду помещения с 01.02.2002 г. составляла 345,2 кв.м. Согласно техническому паспорту БТИ г. Иркутска на момент инвентаризации 22.07.1999 г. общая площадь помещений строения литер "А" составляла 345,2 кв.м.

Согласно дополнительным соглашениям общая площадь сдаваемых в аренду ООО "Примавера" помещений составила: по соглашению от 16.04.2006 г. с 01.04.2006 г. - 189,2 кв.м.; по соглашению от 21.03.2007г. с 01.04.2007г. - 177,9 кв.м.; по соглашению от 28.01.2008 г. с 01.01.2008 г. - 194, 3 кв.м.

По дополнительному соглашению от 21.03.2007 г. представлены данные технической инвентаризации по состоянию на 2004 г. - 2005 г., где указано на технический паспорт БТИ от 20.03.2005 г.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 20.03.2005 г. площадь помещений строения литер "А" составляет 177,9 кв.м.

В соответствии с заключением БТИ г. Иркутска от 05.04.2005 г. при текущей инвентаризации от 18.04.1989 г. на земельном участке по адресу ул. Чехова,20 находились три одноэтажных кирпичных здания под литерами "Б", "В", "Г" общей площадью 147,5 кв.м. На момент инвентаризации от 27.10.2004 г. указанные здания объединены в одно под литером "А", в котором сделана реконструкция. К данному зданию в 1997 г. был самовольно возведен нежилой одноэтажный кирпичный пристрой под литером "А1" полезной площадью 156 кв.м. Вследствие чего, общая площадь здания стала 333,9 кв.м.

В материалах дела отсутствует техническая документация, согласно которой при заключении дополнительного соглашения от 16.04.2006 г. площадь арендуемого помещения с 01.04.2006 г. составила 189,2 кв.м., указанная площадь определена исходя из расчета - 345,2 кв.м. (( площадь строения литер "А" + площадь самовольно возведенного по состоянию на 1999 г. строения литер "А1"), технический паспорт БТИ на 22.07.1999г.) - 156 кв.м. (зарегистрированное право собственности на нежилое помещение под литером "А1"-свидетельство о государственной регистрации права собственности 38-АГ 306037 от 30.03.2006г.).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21.12.2005 г. признано право собственности на самовольную постройку - нежилое помещение, находящееся на первом этаже одноэтажного кирпичного пристроя площадью 156 кв.м, расположенное по адресу : г. Иркутск, ул. Чехова, 20, литер "А1" за ООО "Примавера".

Из справки ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" N Ф-38/1871 от 28.11.2007 г. при инвентаризации от 06.11.2007г. нежилого помещения кафе "Позная", по адресу ул. Чехова, 20 (литер "А"), установлено, что в помещении площадью 177,9 кв.м. произведена перепланировка, общая площадь составила 194,3 кв.м. Установлено увеличение площади коридора которая составила 35,5 кв.м. Площадь холодных пристроев А и А1 введена в общую площадь помещения, путем перепланировки, пробивки новых дверных проемов, что составляет 14,7 кв.м.

Указанное подтверждено техническим паспортом ФГУП "Ростехинвентаризация" от 06.11.2007 г.

Следовательно, пристрой к зданию, введенный в общую площадь объекта недвижимости, функционально связан с ним. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что ООО "Примавера" было передано в аренду нежилое помещение с кадастровым номером 38:36:00034:0000:25:401:001:020238500:10002, инв. N 25:401:001:020238500:10002, изменение площадей которого состоялось в результате произведенной с согласия собственника здания перепланировки, что подтверждается Распоряжением председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Иркутска от 20.02.2008 г. N 504-02-542/8 "О внесении изменений в Реестр муниципального имущества г. Иркутска по объекту, расположенному по адресу: г. Иркутск, ул. Чехова, 20", о внесении изменения в Реестр муниципального имущества г. Иркутска по названному объекту недвижимости в части изменения его площади с 177,9 кв.м. на 194,3 кв.м.

Право собственности на указанный объект общей площадью 194,3 кв.м., номера на поэтажном плане с 13 по 16, 16а, 16б., с 17 по 24, 24а, 25, 25а, 25б, 25в по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Чехова, д. 20 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации 38 АГ 858290 от 31.03.2008 г.)

Согласно заключения Иркутского государственного технического университета от 21.01.2008 г. по результатам обследования технического состояния конструкций пристроя после перепланировки здания, здание и пристрой к нему были построены в конце прошлого века, точная дата постройки и сдачи в эксплуатацию не установлены. В 2007 г. была проведена перепланировка входной группы в осях А-Г/2-4. Основное здание выполнено в кирпичном исполнении, пристрой - металлический каркас обшит с двух сторон листами ГКЛ.

Следовательно, не состоятельны доводы апелляционной жалобы, что холодные пристрои, введенные в общую площадь объекта в результате его реконструкции, ранее до 2008 г. в аренду ООО "Примавера" не сдавались. Указанное подтверждается и справкой ФГУП "Ростехинвентаризация" от 27.11.2008 г.

Таким образом, предметом договора аренды, заключенного между ООО "Примавера" и КУМИ г. Иркутска, и дополнительных соглашений к нему, является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Чехова, 20, площадь которого по результатам инвентаризации изменялась вследствие перепланировки.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал, что заявитель непрерывно, в течение более 2 лет с момента вступления в силу Закона РФ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Чехова 20.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции критически оценивает довод апелляционной жалобы, что ООО "Примавера" не приобрело право выкупа арендуемого помещения, в связи с тем, что непрерывно арендует его менее двух лет.

В соответствии со ст. 3 п. 1 ст. 4 Закона РФ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. Федерального закона от 22.07.2008г. N159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что площадь арендуемого заявителем помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Чехова 20, не превышает предельно установленной ст. 1 Законом Иркутской области от 17 декабря 2008 г. N 111-ОЗ "Об особенностях реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области или в муниципальной собственности муниципальных образований Иркутской области" площади - 350 кв.м.

Нежилое помещение площадью 194,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Чехова, 20 , включено в "Прогнозный план приватизации муниципального имущества г.Иркутска на 2009- 2012 г.г. ", утвержденный решением Думы г. Иркутска от 22.10.2008 г. N 004-20-540912/8. Прогнозный план приватизации опубликован в газете "Дело" от 28.11.2008г. N 22 (330).

С учетом всего вышеизложенного, суд апелляционной инстанции находит правильным и обоснованным вывод суда первой инстанции, что отказ Администрации г. Иркутска в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, изложенный в письме председателя КУМИ Администрации г. Иркутска от 05.08.2009 г. N 505-70-8741/9, является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а распоряжение председателя КУМИ г. Иркутска от 20.07.2009 г. N 504-02-3355/9 "О приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Чехова, 20", принятое во исполнение решения Думы г. Иркутска, не соответствует нормам Закона РФ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., как принятое без учета преимущественного права арендатора нежилого помещения на выкуп муниципального имущества, и предусматривает приватизацию спорного объекта недвижимости путем проведения открытого аукциона.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают правильных и обоснованных выводов суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имеется оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2009 года по делу N А19-17245/09, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2009 года по делу N А19-17245/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Рылов

Судьи

Г.Г. Ячменёв Е.В. Желтоухов