Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2010 г. N 05АП-1460/2010

г. Владивосток

31 марта 2010 г.

Дело N А24-5485/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 30 марта 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2010 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Т.А. Аппаковой

судей: И.С. Чижикова, К.П. Засорина

при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич

при участии:

извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, стороны в судебное заседание не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Перспектива"

апелляционное производство N 05АП-1460/2010

на решение от 03.02.2010 судьи В.П. Березкиной

по делу N А24-5485/2009 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Муниципального унитарного предприятия "Горизонт"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива"

о взыскании 928580,65 руб.

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие "Горизонт" обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" 928580,65 руб., из них 465960,84 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения N 23-А от 18.06.2008 и 462619,81 руб. неустойки.

Решением от 03.02.2010 Арбитражный суд Камчатского края исковые требования удовлетворил частично, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" в пользу муниципального унитарного предприятия "Горизонт" 465960,85 руб. долга, 200000 руб. неустойки, в доход федерального бюджета 15785,80 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела.

Ссылается на обнаружение скрытых недостатков арендованного имущества, существенно затрудняющих пользование частью помещения, которые не были оговорены при подписании договора аренды и не могли быть замечены арендатором во время осмотра помещения.

Указывает на неоднократные обращения к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы с учетом выявленных существенных недостатков, которые невозможно устранить посредством текущего и мелкого ремонта.

Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Представители сторон в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Телефонограммой от 29.03.2010 ответчик просил отложить рассмотрение дела до 12.04.2010 в связи с предоставлением дополнительных доказательств в обоснование своих доводов.

Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд, руководствуясь ст. 158 АПК РФ, определил его отклонить, поскольку ответчиком не указано, какие именно дополнительные доказательства он намерен представить, и не обоснована причина их непредставления в суд первой инстанции.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 18.06.2008 между МУП "Горизонт" (Арендодатель) и ООО "Перспектива" (Арендатор) с согласия Комитета по управлению имуществом Петропавловск - Камчатского городского округа (Собственник) заключен договор N 23-А аренды нежилого помещения, возмещения эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, расходов по сбору, вывозу и захоронению КГО и ТБО (далее по тексту - Договор аренды).

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды Арендодатель сдаёт, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Владивостокская, 29, общей площадью 55,2 кв. м. Помещение считается фактически переданным с момента подписания Акта сдачи-приемки помещения.

Пунктом 1.2. договора установлено, что Арендатор участвует в расходах Арендодателя по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (эксплуатационные расходы), в котором расположено арендуемое помещение, сбору, вывозу и захоронению крупногабаритных бытовых отходов и твердых бытовых отходов (ТБО, КГO), а также в расходах, связанных с потреблением Арендатором коммунальных услуг.

В соответствии с п. 1.4. Договора аренды Собственник дает свое согласие Арендодателю на заключение указанного договора и не возражает, чтобы все отношения по исполнению, изменению и расторжению договора регулировались в двухстороннем порядке между Сторонами.

Срок аренды согласован сторонами с 01.07.2008 по 31.05.2009. При отсутствии возражений Сторон на дату окончания срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (п.п. 2.1., 2.2.).

Порядок расчетов по Договору аренды определен Сторонами в разделе 3 Договора.

В соответствии с п. 3.1.1 Договора аренды арендная плата устанавливается и изменяется Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы определяется расчетом, указанным в Приложении N 1, к Договору аренды (п. 3.1.2).

Размер возмещения эксплуатационных расходов согласно п. 3.2.1.Договора аренды определяется исходя из общей площади арендуемого помещения и тарифов, утвержденных органом местного самоуправления на полный перечень работ/услуг Арендодателя по содержанию и ремонту многоквартирных домов коридорного типа.

В соответствии с п. 3.3.1 договора размер возмещения расходов, связанных с потреблением Арендатором коммунальных услуг, определяется исходя из тарифов, утвержденных уполномоченными органами местного самоуправления (государственной власти) для организаций - поставщиков соответствующих коммунальных услуг (ресурсов) и показаний индивидуальных приборов учета, а при отсутствии указанных приборов учета (до введения в эксплуатацию, при выходе из строя, нарушении целостности пломб) с использованием нормативов потребления.

Размер возмещения эксплуатационных расходов указан в Приложениях N N 2, 3 к Договору аренды, размер возмещения расходов по теплопотреблению (в том числе ГВС) по сбору, вывозу и захоронению КГО и ТБО по водопотреблению, водоотведению и электропотреблению указан в Приложениях N N 4, 5, 6 к Договору аренды.

В п. 3.3.5 Договора аренды Стороны определили, что Арендатор освобождается от возмещения расходов, связанных с потреблением коммунальных услуг при условии предоставления Арендодателю копии заключенного договора с поставщиком соответствующих коммунальных услуг (ресурсов) и прекращения предъявления указанным Поставщиком платежных документов для оплаты соответствующих коммунальных услуг Арендодателю.

Сроки и условия внесения оплаты установлены 3.4.1 Договора аренды, в соответствии с которым Арендатор обязан получить у Арендодателя счет-фактуру и Акт выполненных работ не позднее 5- го числа месяца, следующего за отчетным, после чего произвести оплату в течение 3-х банковских дней в кассу предприятия, а при отсутствии такой возможности на расчетный счет, предварительно согласованный с Арендодателем.

По акту приема-передачи от 01.07.2008 имущество передано арендатору.

По факту оказания услуг по договору сторонами были составлены акты N 00002977 от 24.09.2008, N 00003242 от 31.10.2008, N 00003954 от 30.11.2008, N 00004444 от 31.12.2008, N 00000045 от 31.01.2009, N 00000340 от 31.01.2009, N 00000426 от 28.02.2009, N 00000784 от 28.02.2009, N 00001097 от 31.03.2009, N 00001253 от 31.03.2009, N 00001707 от 30.04.2009, N 00002013 от 31.05.2009, N 00002156 от 31.05.2009, N 00002462 от 30.06.2009, которые подписаны Арендатором без замечаний и возражений за исключением актов N 00001253 от 31.03.2009, N 00002156 от 31.05.2009.

Для оплаты оказанных услуг по договору аренды от 18.06.2008 N 23-А за период с 01.08.2008 по 31.10.2009 МУП "Горизонт" выставило арендатору счета-фактуры: N 00002985 от 24.09.2008, N 00003250 от 31.10.2008, N 00003965 от 30.11.008, N 00004456 от 31.12.2008, N 00000043 от 31.01.2009, N 00000339 от 31.10.2009, N 00000426 от 28.02.2009, N 00000783 от 28.02.2009, N 00001256 от 31.03.2009, N 00001472 от 30.04.2009, N 00001712 от 30.04.2009, N 00002019 от 31.05.2009, N 00002162 от 31.05.2009, N 00002469 от 30.06.2009, N 00002604 от 30.06.2009, N 00002909 от 31.07.2009, N 00003045 от 31.07.2009, N 00003354 от 31.08.2009, N 00003841 от 30.09.2009, N 00004312 от 31.10.2009 на общую сумму 484081,05 руб.

Ответчик оказанные услуги оплатил частично, в связи с чем у ООО "Перспектива" перед МУП "Горизонт" по состоянию на 31.10.2009 образовалась задолженность в размере 465960,84 руб.

Неоплата указанной задолженности послужила основанием для обращения истца в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Наличие в договоре N 23-А аренды нежилого помещения, возмещения эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, расходов по сбору, вывозу и захоронению КГО и ТБО от 18.06.2008 элементов как договора аренды, так и договора, не предусмотренного ГК РФ, является основанием для применения к нему в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ норм Главы 34 "Аренда" ГК РФ, а также общих положений об обязательствах.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.1.2. договора размер арендной платы определяется расчетом, указанным в Приложении N 1 к договору.

Помимо арендной платы в силу п. п. 3.2., 3.3. договора арендатор обязан оплачивать эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, ТБО, КГО.

Имеющиеся в материалах дела акты, подписанные ответчиком без замечаний по количеству и качеству оказанных услуг, ведомости электропотребления по договору N 195 от 01.01.2008, заключенному МУП "Горизонт" и ОАО "Камчатскэнерго", подтверждают факт предоставления МУП "Горизонт" услуг по содержанию нежилого помещения, а также несения им коммунальных расходов, расходов по ТБО, КГО, подлежащих возмещению ответчиком по договору аренды.

Судом первой инстанции обоснованно не приняты замечания ответчика, указанные им в актах об оказании услуг N 00001253 от 31.03.2009, N 00002156 от 31.05.2009 в качестве довода о ненадлежащем оказании Арендатором услуг по договору аренды от 18.06.2008 N 23-А, поскольку доказательств, подтверждающих обоснованность указанных замечаний, ответчиком в материалы дела не представлено.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды не расторгнут и является действующим, соответствует нормам ст. 452 ГК РФ, положениям договора (раздел 2, п. 6.3.).

Статьей 612 предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Однако наличие недостатков, препятствующих пользованию помещениями, материалами дела не подтверждается. Имущество принято арендатором по акту от 01.07.2008 без замечаний в удовлетворительном состоянии.

Акт от 20.10.2008, акт об обстоятельствах, имеющих место с 03.06.2009 от 11.06.2009 не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств, поскольку составлены работниками ответчика без участия представителей истца.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта согласно указанной норме дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Для уменьшения арендной платы по договору арендатор по смыслу ст. 616 ГК РФ обязан доказать необходимость проведения капитального ремонта, так как срок его проведения договором не установлен, а также факт его проведения.

Вместе с тем доказательств проведения именно капитального ремонта и его необходимости ответчиком в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правомерный вывод об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика суммы основного долга за период с 01.08.2008 по 31.10.2009 в размере 465960,84 руб.

Пунктом 3.4.2. договора предусмотрено, что за несвоевременную оплату арендатор оплачивает арендатору неустойку в размере 0,5 % от неуплаченных в срок сумм за каждый день просрочки.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие.

Апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции обоснованно снижен размер предъявленной ко взысканию неустойки до 200000 руб., поскольку, учитывая чрезмерно высокий процент неустойки, сумма неустойки в размере 462619,81 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по спорному договору.

В связи с вышеизложенным апелляционная коллегия не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 03.02.2010 по делу N А24-5485/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

И.С. Чижиков К.П. Засорин