Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2010 г. N 02АП-793/2010

г. Киров

04 мая 2010 г.

Дело N А28-11928/2009-333/35

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пуртовой Т.Е.,

судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Русиновой А.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Алейниковой О.В., действующей на основании доверенности от 26.01.2010 N 820,

представителя ответчика - Благодир А.Л., действующей на основании доверенности от 16.11.2009 N 09,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроитель"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 30.12.2009

по делу N А28-11928/2009-333/35, принятое судом в составе судьи Щелокаевой Т.А.,

по иску Управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова

к обществу с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроитель"

о взыскании 102.119.515 рублей,

и встречному иску обществу с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроитель"

к Управлению (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области к обществу с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроитель" (далее - Общество, ответчик) с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 102.119.515 рублей задолженности, в том числе 98.680.500 рублей суммы платежа за период с 01.01.2009 до 30.06.2009 по договору купли-продажи права на заключение аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 19.05.2008 N 63 и 3.439.015 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2009 по 20.12.2009.

Исковые требования заявлены на основании статей 309, 310, 395, 486, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком в установленный срок денежного обязательства по договору.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, предъявил встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 19.05.2008 N 63 недействительным.

Встречные требования основаны на положениях статей 167, 168, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30.1, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) и мотивированы тем, что в нарушение пунктов 27, 28 статьи 38.2 Земельного Кодекса РФ Управление заключило с ответчиком вместо договора аренды земельного участка спорный договор, в связи с чем договор недействителен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 30.12.2009 исковые требования Управления удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

При этом суд исходил из того, что само по себе содержание спорного договора соответствует статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит порядку заключения между сторонами договора аренды земельного участка, установленному нормами Земельного Кодекса Российской Федерации, договор заключён с единственным участником аукциона по начальной цене проводимого аукциона. имеющимися в материалах дела документами подтверждается неисполнение ответчиком денежного обязательства по договору N 63 от 19.05.2008 за период с 01.01.2009 до 30.06.2009 в размере 98.680.500 рублей, наличие просрочки в оплате денежных средств документально подтверждено, поэтому начисление процентов является обоснованным.

Ответчик с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, с учётом письменных объяснений от 26.02.2010, просит отменить решении суда от 30.12.2009 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного искового заявления и отказе в удовлетворении первоначально заявленного иска.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права, неправильно истолкован закон, а именно - статья 447 (часть 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 30.1 (пункт 2), 38.1, 38.2 Земельного Кодекса Российской Федерации. В обоснование своих доводов ответчик указал, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с его победителем должен быть заключен договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора. В случае же признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нём менее двух участников договор аренды может быть заключён с единственным участником аукциона. Ответчик полагает, что договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 19.05.2008 N 63 не соответствует требованиям статьи 447 (частей 1,3) Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 38.1 (части 27) Земельного Кодекса Российской Федерации. Кроме того, ответчик считает, что на торги был выставлен земельный участок, не отвечающий требованиям земельного законодательства и указал, что суд не выяснил полномочия генерального директора ответчика на заключение оспариваемого договора N 63.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, считает решение законным и обоснованным.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 30.12.2009 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, предметом первоначального иска явилось взыскание с ответчика по договору N 63 от 19.05.2008 купли-продажи права на заключение аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, первого платежа за период с 01.01.2009 по 30.06.2009 в размере 98.680.500 рублей в счёт выкупа права на заключение договора аренды земельного участка площадью 130753кв.м., кадастровый номер 43:40:001028:0013, расположенного в МКР N 11 в жилом районе "Урванцево" для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3.439.015 рублей за период с 01.07.2009 по 20.12.2009.

Возражая против исковых требований, ответчик заявил встречный иск о признании договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 19.05.2008 N 63 недействительным в связи с его не- соответствием положениям статей 167, 168, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 30.1, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, полагая, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для его удовлетворения, установив, что само по себе содержание спорного договора соответствует статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит порядку заключения между сторонами договора аренды земельного участка, установленному нормами земельного законодательства.

Апелляционный суд считает данный вывод суда первой инстанции правильным.

Земельные отношения согласно статьям 2, 3 Земельного кодекса Российской Федерации регулируются, по общему правилу, земельным законодательством. В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены в статьях 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка, (пункт 3 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства, продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе, срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Организатор аукциона, исполняя возложенные на него статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации обязанности, должен в извещении или сообщении о проведении аукциона указать, среди прочих, сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка; о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); о существенных условиях договора, в том числе, о сроке аренды.

В соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее, чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Ссылаясь на пункты 27,28 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчик утверждает, что в случае, если торги не состоялись, единственный участник вправе заключить договор аренды земельного участка по начальной цене предмета аукциона, каковая является арендной платой на весь срок действия договора аренды.

Данные доводы ответчика основаны на неверном толковании норм права.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства установлены статьёй 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой, в частности, указано, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны как начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства), так и размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения (п.п. 3, 4 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации города Кирова от 27.03.2008 N 1143-П Управлением объявлены и организованы торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (т.1 л.д.21-22).

Извещение о торгах содержало как условия о начальной цене права на заключение договора аренды земельного участка, так и условие об арендной плате за единицу площади земельного участка (т.1 л.д.20).

В соответствии с протоколом от 07.05.2008 N 341 о признании аукциона от 07.05.2008 несостоявшимся ответчик, как единственный участник аукциона, приобрёл право на заключение договора аренды земельного участка на определенных условиях.

Суд апелляционной инстанции считает, что ответчик, подавший заявку на участие в аукционе с объявленной начальной ценой предмета аукциона (права на заключение договора аренды), составившей 404.222.000 рублей, фактически дал своё согласие и принял данное условие договора аренды земельного участка, равно как и все иные условия договора, так или иначе связанные с условием о размере, порядке оплаты арендной платы по договору.

Действующим законодательством установлен порядок и процедура заключения договора по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка как с лицом, признанным победившим в аукционе, так и с лицом, которое признано единственным участником аукциона и с которым договор подлежит заключению в порядке, предусмотренном пунктом 27 статьи 38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации, который не предполагает возможности изменения (изложения в другой редакции или уточнения, влекущего возможность изменения) условий аукциона, изначально объявленных при проведении аукциона, и как следствие, изменение существенных условий договора аренды земельного участка, в том числе и условия о размере подлежащей уплате арендной платы.

Право на изменение условий аукциона законодатель предусмотрел только в том случае, когда объявлен повторный аукцион (п. 28 ст. 38.1 ЗК РФ).

Следовательно, в иных случаях, в том числе и при заключении договора аренды с единственным участником аукциона, когда аукцион не состоялся, условия аукциона изменены быть не могут.

Таким образом, в рассматриваемом случае, учитывая, что Общество являлось единственным участником признанных несостоявшимися торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, сторонами правомерно заключены договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка и договор аренды названного земельного участка.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для признания договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 19.05.2008 N 63 недействительным и, соответственно, не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Кировской области по настоящему делу по встречному исковому заявлению ответчика.

Доводы заявителя жалобы о выставлении на торги земельного участка, не отвечающего требованиям земельного законодательства, являются несостоятельными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38.2 Земельного Кодекса Российской Федерации аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее для целей настоящей статьи - аукцион) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Из материалов дела следует, что земельный участок, являющийся предметом договора, был сформирован, поставлен на кадастровый учёт 43:40:001028:0013 и выставлен на аукцион с определенным целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, а именно - для комплексного освоения в целях жилищного строительства для размещения объектов, предусмотренных в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, расположенного в юго-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по южной границе н. п. пос.Садаковский, границе лесного массива, проектной улице, дороге на н. п. сл.Урванцево, границе пашни, границе садоводческого товарищества "Лепсе-3", а/д Кисели-с.т. "Лпесе-3", границе н. п. д.Кисели, а/д Кисели-Садаковский, о чем в соответствии с подпунктом "в" пункта 8 части 1 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808, было сообщено в информационном сообщении, опубликованном в газете "Вятский край" N 60 (4188) от 29.03.2008 (л.д.20-21, 34-35).

Также отклоняется довод заявителя жалобы о не выяснении судом полномочий генерального директора ответчика на заключение оспариваемого договора N 63 от 19.05.2008, поскольку они не конкретизированы и документально не обоснованны.

Из материалов дела следует, что 19.05.2008 между Управлением и Обществом заключен договор аренды N 56154 земельного участка, кадастровый номер 43:40:001028:0013, в МКР N 11 в жилом районе "Урванцево" для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, со сроком действия 36 месяцев с момента его государственной регистрации, который прошел государственную регистрацию, регистрационный номер 43-43-01/336/208-169 (т.1 л.д.29-39).

19.05.2008 между истцом и ответчиком заключен договор N 63 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с условиями которого цена выкупа определена в соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 07.05.2008 N 341 и составляет 404.222.000 рублей.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3 договора Покупатель оплачивает стоимость права в следующем порядке:

- перечисленный Покупателем задаток для участия в аукционе в размере 9.500.000 рублей (НДС нет) засчитывается в счет оплаты права,

- остальная сумма цены за право на заключение договора аренды в сумме 394.722.000 рублей, перечисляется равными платежами в соответствии со следующим графиком: за период с 01.01.2009 до 30.06.2009 в размере 98.680.500 рублей; за период с 01.07.2009 до 31.12.2009 в размере 98.680.500 рублей; за период с 01.01.2010 до 30.06.2010 в размере 98.680.500 рублей; за период с 01.07.2010 до 31.12.2010 в размере 98.680.500 рублей.

В связи с невыполнением и несоблюдением ответчиком денежного обязательства в сроки, установленных вышеуказанным договором, истец направил в адрес ответчика предупреждение от 03.07.2009 N 6291 с требованием в десятидневный срок с момента получения уведомления перечислить платеж за период с 01.01.2009 до 30.06.2009, неисполнение которого послужило основанием для обращения Управления с первоначальными исковыми требованиями о взыскании суммы платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, истцом заявлено требование о взыскании цены за право заключения договора аренды земельного участка от 19.05.2008 N 68 и процентов за пользование чужими денежными средствами,

Доказательства оплаты цены права на заключение договора аренды земельного участка в полном объеме в материалы дела не представлены.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства полной оплаты цены за право заключения договора аренды земельного участка от 19.05.2008, вывод суда первой инстанции об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика задолженности в размере 98 680 500 рублей следует признать правомерным.

Кроме того, истец начислил ответчику 3 439 015 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2009 по 20.12.2009.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Таким образом, требование истца о взыскании процентов также является правомерным.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

При данных обстоятельствах приведенные в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Кировской области от 30.12.2009 по делу N А28-11928/2009-333/35 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроитель" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.Е. Пуртова

Судьи

Т.М. Дьяконова В.Г. Сандалов