Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2010 г. N 09АП-24595/2009

город Москва

07 июня 2010 г.

Дело N А40-101003/09-155-727

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левченко Н.И.,

судей Солоповой А.А., Попова В.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Салахетдиновым Р.Т.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РЕМСТАР"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2010 года

по делу N А40-101003/09-155-727, принятое судьей Беспаловой Ю.Н.,

по иску Префектуры ЦАО г. Москвы

к ООО "Специализированный ремонтно-монтажный трест Строймонтаж-А"; ООО "РЕМСТАР"

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве; Комитет государственного строительного надзора города Москвы

о признании недействительным договора купли-продажи здания, признании неподлежащим регистрации права собственности на здание

при участии представителей:

истца: Бушуев Б.А. - доверенность N 0413-2318/9 от 28.12.2009, удост. N 22397

ответчиков:

от ООО "РЕМСТАР" - Крючков Т.О. - доверенность от 14.07.2009, паспорт 4502 616175

от ООО "Специализированный ремонтно-монтажный трест СТРОЙМОНТАЖ -А" - извещено, представитель не явился.

третьих лиц:

от Комитета государственного строительного надзора города Москвы - Теодорович Н.В. - доверенность N 210 от 31.12.2009, удост. N 26631

от Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве - извещено надлежащим образом, представитель не явился.

УСТАНОВИЛ:

Префектура Центрального административного округа города Москвы (далее - Префектура ЦАО г. Москвы, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный ремонтно-монтажный трест СТРОЙМОНТАЖ-А" (далее - ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А") и обществу с ограниченной ответственностью "РЕМСТАР" (далее - ООО "РЕМСТАР") о признании недействительным договора купли-продажи здания от 05.03.2009, заключенного между ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А" и ООО "РЕМСТАР", и признании неподлежащим регистрации права собственности ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А" (запись в ЕГРП от 07.04.2009 N 77-77-11/104/2009-165) и ООО "РЕМСТАР" (запись в ЕГРП от 07.04.2009 N 77-77-11/104/2009-171) на здание, расположенное по адресу г. Москва, ул. Малая Никитская, д. 27, стр. 4, общей площадью 780,5 кв.м (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2010 года заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением ООО "РЕМСТАР" подало апелляционную жалобу, которой просит состоявшийся судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

По мнению заявителя жалобы, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права - признание права собственности неподлежащим регистрации, принятый судом в нарушение статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ООО "РЕМСТАР" указывает на неправильное применение судом статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и неправомерную ссылку на преюдициальное значение определения Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2008 по делу N А40-49189/08-59-447 при установлении факта самовольной постройки, вследствие чего, состоявшееся решение по настоящему делу является незаконным и необоснованным, так как принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для дела, а выводы суда, изложенные в решении, обстоятельствам дела не соответствуют.

Представитель истца, явившийся в судебное заседание, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А" своего представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени извещено надлежащим образом.

Представитель ООО "РЕМСТАР", явившийся в судебное заседание, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда и в удовлетворении иска отказать.

Представитель Комитета государственного строительного надзора города Москвы, явившийся в судебное заседание, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения.

Управление федеральной регистрационной службы по г. Москве, в судебное заседание своих представителей не направило, о месте и времени извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве, ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А".

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей истца, ответчика, Комитета государственного строительного надзора города Москвы, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены либо изменения решения суда от 26.03.2010 по делу не имеется на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в соответствии с договором аренды земель в г. Москве от 08.06.1995 земельный участок общей площадью 399 кв.м, расположенный по адресу: город Москва, ул. Малая Никитская 27, стр. 4, был предоставлен ГСРМТ "Строймонтаж" в долгосрочное пользование сроком на 15 лет на условиях аренды с разрешенным использованием для эксплуатации существующего трехэтажного кирпичного административного здания.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Москвы N 2343-р от 31.07.1996 ГСРМТ "Строймонтаж" был преобразован в ОАО "Специализированный ремонтно-монтажный трест Строймонтаж", в последующем ОАО "Специализированный ремонтно-монтажный трест Строймонтаж" преобразовано в ЗАО "Специализированный ремонтно-монтажный трест Строймонтаж-А" (свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах N 30654 от 27.04.1998).

В соответствии с передаточным актом от 06.10.2008, утвержденным единственным акционером общества, ЗАО "Специализированный ремонтно-монтажный трест Строймонтаж-А" преобразовано в ООО "Специализированный ремонтно-монтажный трест СТРОЙМОНТАЖ-А".

Согласно карты реестра недвижимого имущества инвентарного дела N 11-1357, выписке из технического паспорта здания, экспликации административное здание занимаемое ЗАО "СРМТ Строймонтаж-А" по состоянию на 05.05.1999 состояло из трех этажей с общей площадью строения 518,4 кв.м.

На основании свидетельства N 1004700 выданного Правительством г. Москвы на право собственности от 28.03.1997, ОАО "Специализированный ремонтно-монтажный трест Строймонтаж" на праве собственности принадлежал имущественный комплекс, расположенный по адресу: город Москва, ул. Малая Никитская 27, стр. 4 площадью 518,4 кв.м.

В соответствии со статьей 2 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке, что означает оспаривание оснований возникновения права другого лица.

Государственная регистрация в виде внесения записи в ЕГРП на недвижимость и сделок с ним не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество перечислены также и в статье 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Так, 16.07.1999 произведена государственная регистрация права собственности ЗАО "СРМТ Строймонтаж-А" на здание по адресу: г. Москва, ул. М. Никитская, д.27, стр.4 на основании плана приватизации от 06.08.1996.

На момент государственной регистрации права собственности площадь здания составляла 518,4 кв.м.

По состоянию на 2004-2006 ЗАО "СРМТ Строймонтаж-А", правопреемником которого является ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А", без разрешительной и проектной документации на не отведенном для целей строительства земельном участке произвело реконструкцию трехэтажного административного здания расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Никитская, д.27 стр.4, путем надстройки четвертого этажа и пристройки входной группы общей площадью 237,1 кв.м., в результате чего, площадь здания увеличилась до 780,5 кв.м. Следовательно, была произведена реконструкция здания, повлекшая за собой увеличение этажности.

Согласно решению Городской комиссии по пресечению самовольного строительства на территории города Москвы спорный объект был признан обладающим признаками самовольной постройки, на основании чего, Мосгосстройнадзору и префектуре ЦАО г. Москвы поручено подать иск о сносе самовольно возведенных площадей.

При рассмотрении в Арбитражном суде г. Москвы данного иска вступившим в законную силу определением Арбитражного суда г. Москвы от 27.10.2008 по делу N А40-49189/08-59-447 о сносе самовольной постройки и входной группы к административному зданию обшей площадью 237,1 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Малая Никитская 27, стр. 4. утверждено мировое соглашение, заключенное между Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, Префектурой ЦАО г. Москвы и ЗАО "СРСТ Строймонтаж -А", по условиям которого, ЗАО "СРМТ Строймонтаж -А" обязалось в течение трех месяцев с момента утверждения мирового соглашения снести самовольную постройку и входную группу к административному зданию по указанному адресу.

В случае, если снос объекта не будет произведен ответчиком в указанный срок Префектура ЦАО г. Москвы имеет право на обращение в суд первой инстанции с ходатайством о выдаче исполнительного листа, предусматривающего обязанность ответчика произвести снос указанного объекта, либо осуществить снос объекта за свой счет с последующей компенсацией расходов за счет средств ответчика.

В соответствии с актом проверки Комитета государственного строительного надзора г. Москвы от 27.01.2009, в срок, предусмотренный мировым соглашением, ответчиком обязательства по сносу самовольной постройки произведен не был.

Постановлением N 22812/47/2009 от 30.03.2009 судебного пристава-исполнителя 1-го межрайонного отдела судебных приставов по ЦАО Управления ФССП по Москве на основании исполнительного листа N 723309 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-49189/08-59-447 было возбуждено исполнительное производство в отношении ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А" на осуществление демонтажа объекта самовольной постройки и входной группы к административному зданию расположенного по адресу: город Москва, ул. Малая Никитская 27, стр. 4.

По заявлению N 77-77-05-066/2008-577 Управлением федеральной регистрационной службы по городу Москве 27.01.2009 в запись регистрации N 77-01/00-001/1999-577 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ЗАО "СРМТ Строймонтаж-А" на здание по адресу: г. Москва, ул. Малая Никитская, д.27, стр.4 площадью 780,5 кв.м внесены изменения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 77 АЖ 870718, в котором отражено наличие перепланировки в здании, не согласованной в усыновленном порядке.

Частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А" 05.03.2009 заключило договор купли-продажи, покупателем по которому выступило ООО "РЕМСТАР" в лице Управляющей компании ООО "Импекс".

В соответствии с пунктами 1, 2 договора купли-продажи продавец ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А"передает, а покупатель ООО "РЕМСТАР" принимает принадлежащее ему на праве собственности здание общей площадью 780,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Никитская 27, стр. 4, право собственности на которое удостоверено Свидетельством государственной регистрации права N 77АЖ 870718, выданным 27.01.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве, кадастровый номер 14231.

Покупатель за продаваемое ему здание в течение 10 дней с даты подписания договора обязался оплатить денежные средства в размере 50 000 000 рублей, путем перечисления на расчетный счет продавца.

В соответствии с пунктом 3 договора купли-продажи стороны определили, что право собственности на спорное здание переходит в момент подписания передаточного акта.

Вследствие чего, управлением федеральной регистрационной службой по Москве была произведена регистрация права собственности ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А" на все здание площадью 780,5 кв.м, расположенное по адресу: город Москва, ул. Малая Никитская дом 27, стр. 4, о чем 07.04.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации N 77-77-11/104 2009-165 и произведена регистрация права собственности ООО "РЕМСТАР" на все здание площадью 780,5 кв.м расположенное по адресу: город Москва, ул. Малая Никитская дом 27, стр. 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2009 N 77 АЖ 992112, запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.04.2009 N 77-77-11/104/2009-171.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним и соответствии со статьями 17, 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и слеток с ним" могут являться только договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектом недвижимого имущества. Документы, устанавливающие наличие возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента его государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 названного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или иного лица, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как следует из материалов дела, реконструкция трехэтажного административною здания по адресу: г. Москва, ул. М.Никитская, д.27 стр.4 путем надстройки четвертого этажа и пристройки входной группы общей площадью 237,1 кв.м осуществлена ЗАО "СРМТ Строймонтаж-А" без получения на это необходимых разрешений и проектной документации, на неотведенном для этих целей строительства земельном участке.

На основании вышеуказанного, указанная реконструкция в полной мере отвечает признакам самовольной постройки и в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности ЗАО "СРМТ Строймонтаж-А" на самовольно возведенные надстройку четвертого этажа и входную группу не возникло и не могло перейти к ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А" как правопреемнику реорганизованного юридического лица в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку факт самовольной реконструкции здания не отрицался ответчиком и подтвержден вступившим в законную силу определением Арбитражного суда г. Москвы от 27.10.2008 по делу N А40-49189/08-59-447, в котором указано, что мировое соглашение заключено сторонами в целях устранения спора, возникшего в связи с нарушением ответчиком ЗАО "СРМТ Строймонтаж-А" требований градостроительного законодательства: без разрешения на строительство проведена реконструкция трехэтажного административного здания с надстройкой четвертого этажа и обустройством входной группы к административному зданию без оформления разрешения на строительство.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает нанес право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу прямого указания в законе самовольная постройка исключена из гражданского оборота, отношения, связанные с возникновением права собственности на самовольную постройку возникают согласно пункта 3 статьи 222 ГК РФ с момента обращения в суд с требованием о признании права собственности. Судебного решения о признании за ответчиком права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости в деле нет и для государственной регистрации права собственности не представлялось.

Судебная коллегия апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что ссылка ответчика на внесение изменений в запись регистрации N 77-77-05-066/2008-577 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ЗАО "СРМТ Строймонтаж-А" правового значения не имеют, поскольку возведение самовольной постройки не влечет приобретения право собственности на нее независимо от того, произведена ли государственная регистрация права или нет. Поскольку административное здание общей площадью 780,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва ул. Малая Никитская, дом 27, стр. 4 не могло являться единым объектом вещных прав и в качестве единого объекта недвижимости не могло участвовать в гражданском обороте, право собственности ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А" на него не возникло, оно не могло быть продано ООО "РЕМСТАР" по договору купли-продажи от 05.03.2009.

На основании вышеуказанного, договор купли-продажи здания от 05.03.2009, заключенный между ООО "СРМТ СТРОЙМОНТАЖ-А" и ООО "РЕМСТАР", не соответствует требованиям закона и подлежит признанию недействительным по основаниям, предусмотренным статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках настоящего дела заявлен иск не о признании недействительным зарегистрированного права, а о признании неподлежащим регистрации права собственности. Такое требование не противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 15148/08. В связи с чем, довод о якобы ненадлежащем способе защиты права, выбранном истцом судом отклоняется.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "РЕМСТАР" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда города Москвы от 26 марта 2010 года по делу N А40-101003/09-155-727 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "РЕМСТАР" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

А.А. Солопова В.В. Попов