Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2010 г. N 05АП-6227/2009

г. Владивосток

26 января 2010 г.

Дело N А51-18929/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 21 января 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2010 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: О.Ю. Еремеевой

судей: Г.А. Симоновой, З.Д. Бац

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Я.А. Ворожбит

при участии:

от ООО "Бриз": представитель Злобина Л.М. по доверенности от 27.10.2009 года сроком действия 1 год, паспорт 0509 506310 от 25.08.2003 года,

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, не явилось,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Бриз"

апелляционное производство N 05АП-6227/2009

на решение от 20.11.2009 судьи А.А. Фокиной

по делу N А51-18929/2009 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению ООО "Бриз"

к Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа

о признании незаконным отказа в преимущественном праве выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 98,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, д.97-а.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бриз" (далее - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее - Управление) в преимущественном праве выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 98,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, д.97-а, и об обязании устранить допущенные нарушения прав и интересов общества путем заключения договора купли-продажи спорного имущества на условиях преимущественного права выкупа.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.11.2009 в удовлетворении требований Обществу было отказано на том основании, что заявитель не отвечает всем требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку спорное муниципальное имущество находилось в арендном владении заявителя менее двух лет.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 20.11.2009. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене.

Общество, ссылаясь на ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), указывает, что поскольку спорное имущество находилось во временном владении ООО "Бриз" с 16.05.2006, то Общество имеет преимущественное право выкупа спорного помещения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества доводы жалобы поддержал.

Извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа явку своих представителей в суд не обеспечило.

Жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившейся стороны по имеющимся в материалах дела документам.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

ООО "Бриз" зарегистрировано в качестве юридического лица Межрайонной ИФНС России N 9 по Приморскому краю 14.04.2006 за основным государственным регистрационным номером 1062511037478.

15.08.2006 между ОАО "Российские железные дороги" (арендодатель) и ООО "Бриз" (арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества ОАО "РЖД" N НЮ2965/УРИА/Н/А/1611010000/06/003442, согласно которому арендатору предоставлен во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 98,6 кв.м в здании общежития, расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, д. 97.

Разделом 2 Договора предусмотрено, что Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до 14.05.2007, при этом условия договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 16.05.2006.

Пунктом 9.6 Договора предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока его действия при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновлённым на тех же условиях на новый срок.

30.08.2006 между ОАО "Российские железные дороги" и Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа был заключён договор дарения N НЮ 3148, регистрационный номер 25-25-12/031/2007-6 от 11.07.2007, на основании которого 11.07.2007 в ЕГРП внесена запись о праве собственности Уссурийского городского округа на нежилое здание с жилыми помещениями на 1, 2, 3, 4, 5 этажах общей площадью 6443,90 кв.м, в том числе жилых помещений 3894,90 кв.м (лит. А, А1), расположенное по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, д. 97.

17.10.2007 между Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа и ООО "Бриз" было заключено Соглашение об изменении договора аренды (Приложение к Договору N НЮ2965/УРИА/Н/А/1611010000/06/003442 от 15.08.2006) и принят протокол разногласий к нему, из которых в совокупности следует, что с 11.07.2007 арендодателем вышеназванного имущества является Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа, а предоставленное в аренду имущество было поименовано как "объект нежилого фонда в здании (NN 24-33) по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, пр. Блюхера, 97, общей площадью 151,9 кв.м, для использования: под магазин; краткая характеристика объекта: находится в пристроенном к жилому дому здании, коммунальные услуги имеются".

В связи с присвоением пристройке к жилому дому (ранее -общежитию) адресного номера: Приморский край, г. Уссурийск, пр. Блюхера, 97-а, между Администрацией и Обществом 28.07.2008 было заключено Соглашение об изменении договора аренды, согласно которому предоставленное в аренду имущество было поименовано как "объект нежилого фонда в здании (N N 24-33) по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, пр. Блюхера, 97-а, общей площадью 151,9 кв.м".

12.08.2009 Общество обратилось в Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества на основании Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ, приложив к заявлению пакет документов.

Письмом от 19.08.2009 N 11/04-10434 Администрация Уссурийского городского округа в лице Управления имущественных отношений отказала заявителю в выкупе спорного арендуемого имущества в связи с тем, что договорные отношения между Управлением и Обществом действуют только с 11.07.2007, то есть менее 2-х лет; до этого времени имущество находилось в собственности ОАО "РЖД", на которое действие Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 не распространяется.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, рассмотрев требования ООО "Бриз" по существу, не нашел оснований для их удовлетворения, поскольку пришел к выводу, что оспариваемый отказ Управления в выкупе спорного арендуемого имущества соответствует требованиям п.1 ст.3 Закона N 159-ФЗ в редакции Федерального закона N 149-ФЗ от 17.07.2009 и не нарушает права Общества, поскольку у него не возникло преимущественное право выкупа спорного помещения.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, пунктом 4 статьи 200, пунктом 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными при одновременном его несоответствии закону и нарушением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", (далее по тексту - Федеральный закон N 159-ФЗ) вступившим в силу с 05.08.2008, регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Положениями статьи 3 вышеуказанного Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действовавшей на момент обращения Общества в Администрацию Уссурийского городского округа с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества (12.08.2009), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу приведенной нормы для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественно права приватизации имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

Изучив материалы дела, апелляционная коллегия не может согласиться с доводами Управления и выводом суда первой инстанции о том, что заявитель не отвечает всем требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Правило названной статьи связывает право преимущественного приобретения имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, с субъектным составом правоотношений.

В том числе лицо, претендующее на приватизацию арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ должно непрерывно владеть имуществом в соответствии с договором аренды два и более года на дату вступления названного Закона в силу.

В соответствии с ч.1 ст. 10 Закона N 159-ФЗ он вступает в силу по истечении 10 дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, которые вступают в силу с 01.01.2009.

Поскольку Закон N 159-ФЗ был опубликован в официальном издании "Российская газета" 25.07.2008, он вступил в силу 05.08.2008, за исключением частей 2, 3 и 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, регулирующих порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Коллегия апелляционного суда полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что Договор аренды N НЮ2965/УРИА/Н/А/1611010000/06/003442, заключенный заявителем с ОАО "РЖД", вступил в силу 15.08.2006, в связи с чем ко дню вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ спорное имущество находилось в арендном владении заявителя менее двух лет, ошибочен как основанный на неверном толковании норм материального права и не соответствием выводов суда обстоятельствам спора.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", непрерывность арендных отношений предполагает, что общий срок договоров аренды до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ должен составлять не менее двух лет, при этом в период, за который исчисляется указанный срок, подлежит включению срок, когда арендуемое имущество не выбывало из владения (пользования) арендатора, претендующего на получение преимущественного права.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из условий договора аренды недвижимого имущества N НЮ2965/УРИА/Н/А/1611010000/06/003442 от 15.08.2006 он заключен ОАО "РЖД" и ООО "Бриз" на срок с 16.05.2006 по 14.05.2007.

Имущество фактически передано арендатору в пользование по акту от 16.05.2006.

Таким образом, несмотря на подписание договора 15.08.2006, стороны распространили действие его положений на отношения по пользованию имуществом, возникшие до момента его подписания.

Из чего следует, что арендные отношения фактически возникли между сторонами с 16.05.2006, что в свою очередь означает, что Общество фактически пользовалось арендованным имуществом на условиях договора аренды именно с этой даты.

Поскольку Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008, факт владения Обществом спорным имуществом в соответствии с договором аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Закона является подтвержденным, исходя из условий договора аренды и фактических обстоятельств дела.

Кроме того, поскольку изначально договор аренды от 15.08.2006 заключен на срок с 16.05.2006 по 14.05.2007, то есть на срок менее одного года, с возможностью пролонгации на тех же условиях на тот же срок, коллегия считает, что ему не требовалась государственная регистрация и он может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Кроме того, коллегия признает ошибочным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что поскольку у прежнего собственника - ОАО "РЖД" не было обязанности предоставить арендатору преимущественное право выкупа своего имущества, то такая обязанность не могла быть передана новому собственнику.

В соответствии с ч.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Согласно материалам дела 30.08.2006 между ОАО "РЖД" (прежний собственник и арендодатель) и Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (новый собственник и арендодатель) был заключён договор дарения N НЮ 3148, регистрационный номер 25-25-12/031/2007-6 от 11.07.2007, на основании которого 11.07.2007 в ЕГРП внесена запись о праве собственности Уссурийского городского округа на нежилое здание с жилыми помещениями на 1, 2, 3, 4, 5 этажах общей площадью 6443,90 кв.м, в том числе жилых помещений 3894,90 кв.м (лит. А, А1), расположенное по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, д. 97, куда вошли спорные помещения общей площадью 98,6 кв.м.

Соответственно в силу ч.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации Управлению имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа перешли все права и обязанности прежнего собственника имущества по договору.

Однако, обязанность Администрации Уссурийского городского округа по предоставлению Обществу преимущественного права выкупа арендуемого имущества возникло не по условиям договора аренды, а в силу закона, для целей применения которого юридически значимым является непрерывный срок пользования арендатором арендуемым помещением.

При этом, из смысла статьи 3 Закона N 159-ФЗ, по мнению апелляционного суда, правовое значение имеет наличие у арендуемого имущества статуса государственного или муниципального на момент вступления в силу указанного закона.

Таким образом, поскольку спорное имущество находилось в непрерывном временном владении и пользовании Общества на основании договора аренды более двух лет ко дню вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ, на день вступления в силу указанного закона имущество имело статус муниципального, отказ Обществу в преимущественном праве выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 98,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, д.97-а по основанию, изложенному Управлением в письме N 11/04-10434 от 19.08.2009, незаконен и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом коллегия не находит оснований к применению в данном споре п.5 ст. 201 АПК РФ для целей устранения допущенных нарушений прав и интересов Общества путем обязания Управления заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях преимущественного права выкупа по следующим основаниям.

Статьей 4 указанного Федерального закона установлен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества и определен уполномоченный орган по осуществлению функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления.

Согласно положений статей 20 и 31 Устава Уссурийского городского округа принятого решением Думы Уссурийского городского округа от 26.04.2005 N 189, органом местного самоуправления уполномоченным на распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности и принятие правовых актов по вопросам приватизации является Администрация Уссурийского городского округа.

Поскольку Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа не является органом, уполномоченным на осуществление функций по приватизации муниципального имущества, коллегия не имеет возможности возложить не него обязанность заключения договора купли-продажи спорного имущества.

На основании вышеизложенного решение Арбитражного суда Приморского края от 20.11.2009 по настоящему делу подлежит отмене, а апелляционная жалоба ООО "Бриз" - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.11.2009 по делу N А51-18929/2009 отменить.

Признать незаконным отказ Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в преимущественном праве выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 98,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, д.97-а, изложенного в письме N 11/04-10434 от 19.08.2009, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в пользу

Общества с ограниченной ответственностью "Бриз" госпошлину в сумме 3 000 (три тысячи) рублей, в том числе по иску 2 000 (две тысячи) рублей и апелляционной жалобе - 1 000 (одну тысячу) рублей.

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Г.А. Симонова З.Д. Бац