Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 января 2007 г. N КГ-А41/12813-06 Признавая недействительным отказ в регистрации перехода права собственности на здание, суд исходил из того, что расторжение договора купли-продажи является основанием для перехода права собственности от покупателя к продавцу, оформленного согласно указанному договору купли-продажи (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 16 января 2007 г. N КГ-А41/12813-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 9 января 2007 г.

Открытое акционерное общество "Внуковский завод огнеупорных изделий" (далее ОАО "ВЗОИ"), Закрытое акционерное общество (далее ЗАО) "Стивен-Инвест" обратились в арбитражный суд с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее ГУ ФРС по МО) и с учетом уточнения требований просили признать недействительным отказ ГУ ФРС по МО N 20/050/2006-274 от 14.06.2006 г. в регистрации перехода права собственности на задание: производственный корпус цеха N 2, расположенное по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Союзная, д. 7 на основании соглашения от 30.12.2005 г. о расторжении договора N 05/5 от 02.02.2004 г., заключенного между заявителями, от ЗАО "Стивен-Инвест" к ОАО "ВЗОИ", и обязать регистрационный орган зарегистрировать право собственности на вышеуказанное здание за ОАО "ВЗОИ" с выдачей ему свидетельства о собственности.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.09.2006 г. по делу N А41-К2-16239/06 заявление ЗАО "Стивен-Инвест" и ОАО "ВЗОИ" удовлетворено.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2006 г. указанное решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ЗАО "Стивен-Инвест" и ОАО "ВЗОИ" подали кассационную жалобу, в которой просят суд его отменить как незаконное, необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и норм процессуального права и оставить в силе принятое по делу решение суда первой инстанции.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ЗАО "Стивен-Инвест" и ОАО "ВЗОИ" поддержали свои позиции, изложенные в совместной кассационной жалобе.

Представитель ГУ ФРС по МО возражал против удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого постановления, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и норм процессуального права, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого постановления в связи со следующим.

Как установлено арбитражным судом, 02.02.2004 г. между ОАО "ВЗОИ" (продавец) и ЗАО "Стивен-Инвест" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 05/5, согласно которому к ЗАО "Стивен-Инвест" переходило право собственности на здание производственного корпуса, расположенное по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Союзная, д. 7.

Переход права собственности был зарегистрирован, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.02.2004 г. серия 50АД N 980250.

Впоследствии ОАО "ВЗОИ" и ЗАО "Стивен-Инвест" заключили соглашение от 30.12.2005 г. о расторжении договора N 05/5 от 02.02.2004 г., в связи с взаимным неисполнением обязательств по договору, а 14.04.2006 г. обратились в ГУ ФРС по Московской области с заявлением о регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости от ЗАО "Стивен-Инвест" к ОАО "ВЗОИ".

После приостановления государственной регистрации ГУ ФРС по МО письмом от 14.06.2006 г. за N 20/050/2006-274 на основании пункта 2 статьи 19 и пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало заявителям в государственной регистрации собственности на вышеуказанный объект.

Отказ мотивирован тем, что договор N 05/5 купли продажи недвижимого имущества от 02.02.2004 г. сторонами исполнен, произведен расчет, подписан акт приемо-передачи от 04.02.2004 г. за N 50-01/20-17/2004-33. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, следовательно нельзя ставить вопрос о его расторжении. Право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения отчуждении этого имущества (пункт 2 ст. 218 ГК РФ).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ОАО "ВЗОИ" и ЗАО "Стивен-Инвест" в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что в соответствии с абзацами 4, 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", заявителю может быть отказано в государственной регистрации, в частности, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Единственным основанием отказа в государственной регистрации, по мнению регистрационного органа, явилось неправомерное представление заявителями соглашения о расторжении договора в связи с исполнением сторонами договора.

Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами и договором.

Поскольку стороны не исполнили своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества N 05/5 от 02.02.2004 г., а именно ОАО "ВЗОИ" (продавец) не исполнил своей обязанности по освобождению здания от оборудования и этим лишил ЗАО "Стивен-Инвест" (покупателя) возможности использовать здание по своему усмотрению. Покупатель, в свою очередь не оплатил в полном объеме стоимость здания, что следует из акта сверки расчетов от 29.12.2005 г., а условие оплаты является обязательным для перехода права собственности на здание (пункт 5.1. договора). ОАО "ВЗОИ" потребовал вернуть ему здание, как неоплаченное полностью, а ЗАО "Стивен-Инвест" согласился с данным требованием, о чем между ними и было заключено 30.12.2005 г. соглашение о расторжении договора.

Статья 491 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается право продавца на возврат товара, своевременно не оплаченного покупателем, или при отсутствии иных обстоятельств, содействующих переходу права собственности на товар к покупателю.

Арбитражным судом установлено, что заключенное между ОАО "ВЗОИ" и ЗАО "Стивен-Инвест" соглашение о расторжении договора не противоречит закону.

Установив данные обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные требования ОАО "ВЗОИ" и ЗАО "Стивен-Инвест" являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Отменяя решение, апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции о том, что стороны по договору N 05/5 от 02.02.2004 г. не исполнили предусмотренные договором обязательства.

Апелляционный суд указал на то, что согласно пункту 4.1. указанного договора продавец обязан в 3-дневный срок с момента его подписания передать покупателю здание по приемо-передаточному акту, подписанному уполномоченными представителями сторон и заверенному печатями продавца и покупателя.

При этом апелляционный суд руководствовался статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации и статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В связи с чем апелляционный суд отклонил ссылки суда первой на статью 491 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал на то, что на момент регистрации права собственности на основании представленного сторонами договора у регистрационного органа не было оснований считать договор не исполненным.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что поскольку право собственности на объект недвижимого имущества, являющийся предметом названного договора было зарегистрировано в установленном законом порядке, то в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации оно может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а соглашение о расторжении договора, в связи с неисполнением сторонами обязательств, сделкой об отчуждении имущества не является, поэтому регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации перехода права собственности на основании данного соглашения о расторжении договора.

Данные выводы апелляционного суда не могут быть приняты судом кассационной инстанции, поскольку в силу с пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон.

При этом согласно пункту 1 указанной нормы возможность расторжения договора соглашением сторон не связана с наличием неисполненных ими обязательств по договору.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в соглашении о расторжении договора вправе предусмотреть возвращение того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора.

В данном случае обоюдная воля сторон договора купли-продажи недвижимого имущества N 05/5 от 02.02.2004 г. направлена на его расторжение, о чем стороны договора 30.12.2005 г. заключили соглашение, которое как правильно указал суд первой инстанции, соответствует положению пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку право собственности ЗАО "Стивен-Инвест" на здание было зарегистрировано на основании договора, который был расторгнут соглашением сторон от 30.12.2005 г. у регистрирующего не имелось оснований, предусмотренных статьей 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для отказа в госрегистрации перехода права собственности на здание от ЗАО "Стивен-Инвест" к ОАО "ВЗОИ".

Ссылки апелляционного суда на то, что представленное заявителями на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа соглашение от 3012.2005 г. о расторжении заключенного между ними договора не содержит описание недвижимого имущества, право на которое просили зарегистрировать заявители и вид регистрируемого права несостоятельны, поскольку при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав государственный регистратор обязан был на основании статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и приостановить государственную регистрацию.

Однако в оспариваемом отказе от 14.06.2006 г. за N 20/050/2006-274 речь идет не о содержании соглашения о расторжении договора, а о том, что данное соглашение не является провоустанавливающим документом, на основании которого можно произвести действия по регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах выводы апелляционного суда не основаны на законе и обстоятельствах дела, в связи с чем обжалуемое постановление подлежит отмене, с оставлением в силе решения арбитражного суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление от 16 ноября 2006 года по делу N А41-К2-16239/06 Десятого арбитражного апелляционного суда отменить.

Решение от 13 сентября 2006 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К2-16239/06 оставить в силе.