Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2010 г. N 06АП-84/2010

г. Хабаровск

05 февраля 2010 г.

N 06АП-84/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2010 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малышевой Л.Г.

судей Волковой М.О., Иноземцева И. В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Елизаровой А.А.

при участии в заседании:

от истца: Бакланова М.А., представитель по доверенности от 09.09.2009 N 1005/3;

от ответчика: не явились;

от третьего лица: Ислямова Е.Г., представитель по доверенности от 27.02.2009 N 1-11/1388,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Хабторгфинсервис"

на решение от 24 ноября 2009 года

по делу N А73-9639/2009 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Черняевой С.А.

по иску Государственного учреждения культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Хабторгфинсервис"

о взыскании 4 714 240,84 руб.

третье лицо: Министерство имущественных отношений Хабаровского края

УСТАНОВИЛ:

Государственное учреждение культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края" (далее - истец, ГУК "НПЦ по ОПИК") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Хабторгфинсервис" (далее - ответчик, ООО "Хабторгфинсервис") о взыскании 3 715 196,58 руб. долга по аренде за период с 20.06.2007 по июнь 200 года; 102 810,98 руб. долга по эксплуатационным расходам за январь-июнь 2009 года; 79 509,83 руб. долга по коммунальным услугам за март-май 20 года; 9 028,41 руб. за абонентское обслуживание приборов учета тепла с марта по июнь 200 года; 807 695,04 руб. пеней за период с 01.07.2007 по 31.05.2009, всего 4 714 240,84 руб.

Решением от 24.11.2009 Арбитражный суд Хабаровского края удовлетворил исковые требования в части долга по аренде в сумме 3 666 192 руб. 35 коп., пеней в сумме 500 000 руб., остальные требования в полном размере, всего в сумме 4 395 248,21 руб.

ООО "Хабторгфинсервис", не согласившись с принятым решением суда, обжаловало его в апелляционный суд, полагая применение рыночной стоимости в оценке арендной платы неправомерным. Считает договор аренды незаключенным в связи с отсутствием в нем существенных условий об объекте аренды. Вспомогательные помещения не являются объектом аренды и суд не вправе взыскивать арендную плату за эти помещения. Требование об оплате за обслуживание приборов учета тепла якобы выполненного сторонней организацией считает незаконным, поскольку данные работы выполнял ответчик. Просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска.

ГУК "НПЦ по ОПИК" и Министерство имущественных отношений Хабаровского края отклонили доводы апелляционной жалобы. Считают решение суда законным и обоснованным. Просят оставить решение суда в силе.

Исследовав материалы, доводы апелляционной жалобы и возражения, заслушав представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Материалами дела установлено, что между истцом и ответчиком при участии Министерства имущественных отношений Хабаровского края 06.12.2007 заключен охранно-арендный договор N 67/8878 о передаче в аренду недвижимого имущества, согласно которому истец (арендодатель) сдает, а ответчик (арендатор) принимает в аренду нежилые помещения, общей площадью 302,2 кв.м. (основная 219,1 кв.м.) в виде комнат NN 1-8 в подвале, 1-7 на первом этаже; и 4, 5, 6, 11 на втором этаже в здании, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, 60 для использования под торговую площадь ресторана и административного помещения.

Спорные помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 20.06.2007.

Дополнительными соглашениями от 07.03.2008 N 1 и от 18.07.2008 N 2 и N 3 стороны изменили площадь, переданную в аренду. Общая площадь составила - 249,8 кв.м., основная - 195,7 кв.м.

Срок действия договора аренды сторонами определен с 20.06.2007 до 31.12.2007, дополнительным соглашением от 07.03.2008 N 1 стороны продлили действие договора с 01.01.2008 на неопределенный срок.

Согласно пункту 2.2 договора оплата за аренду производится за каждый месяц аренды вперед до 10 числа оплачиваемого месяца без учета НДС.

На основании пунктов 2.1 и 2.5 договора ответчику были установлены авансовые платежи, подлежащие перерасчету после предоставления отчета по оценке с момента начала действия договора. Размер арендной платы подлежит перерасчету арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, а арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного письменного согласования.

То есть все существенные условия для договора аренды сторонами предусмотрены. Данный договор не может признаваться незаключенным.

Письмом от 15.01.2009 N 38/8 истец уведомил ответчика о проведенной Министерством имущественных отношений Хабаровского края оценкой объектов недвижимости и направило свой расчет арендной платы в порядке пункта 2.1 договора.

В связи с оценкой объектов недвижимости ответчику была установлена арендная плата с 20.06.2007 в размере 239 887,13 руб. в месяц, с 01.01.2008 в размере 244 599,08 руб. в месяц, с 18.07.2008 в размере 204 917,47 руб. в месяц.

За период с 20.06.2007 по 31.12.2008 сумма перерасчета составила 2 485 691 руб. Кроме этого ответчик не оплачивал авансовые платежи с января 2009 года по июнь 2008 года в сумме 1 229 504,82 руб. Весь долг по аренде составил 3 715 196,58 руб. Суд первой инстанции, сославшись на пункт 1.4 Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в собственности Хабаровского края нежилыми зданиями, отдельными помещениями, строениями, и сооружениями, утвержденного постановлением Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 N 266 арендная плата за пользование недвижимым имуществом устанавливается исходя из ставки арендной платы в расчете на один квадратный метр основной площади арендуемого недвижимого имущества, исключая площадь вспомогательных помещений (коридоров, тамбуров, туалетов и т.д.), исключил из задолженности арендной платы вспомогательные помещения, в результате чего долг по аренде уменьшился до 3 666 192,35 руб., которые суд правомерно взыскал с ответчика.

Доводы подателя апелляционной жалобы в части включения в арендную плату вспомогательных площадей несостоятельны.

Отклоняются доводы апелляционной жалобы и о том, что неправомерно применена рыночная стоимость.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон. Заключая охранно-арендный договор, стороны пришли к соглашению и согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктами 2.1 и 2.6 стороны предусмотрели в договоре, что авансовые платежи подлежат перерасчету после предоставления отчета по оценке с момента начала действия договора. Пункт 2.5 договора дает право сделать перерасчет в одностороннем порядке в случае централизованного изменения рыночной стоимости имущества, являющегося предметом договора аренды.

Изменение рыночной стоимости после заключения договора отражено в отчете от 05.12.2008 N 287 об определении рыночной стоимости объектов оценки, изготовленном ООО "ДАО". Сведения об оценке указаны собственником имущества в письме от 19.12.2008 N 1-11/9445.

При заключении охранно-арендного договора стоимость квадратного метра определялась без учета разделения на функциональные помещения, так как отчет об оценке не был еще выполнен. Это объясняет изменение коэффициента этажности, поскольку в соответствии с пунктом 2.1.2 Постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 N 266 после проведения оценки рыночной стоимости арендуемого помещения коэффициент этажности применяется равным 1,0. До проведения оценки рыночной стоимости коэффициент этажности учитывает расположение арендуемого помещения по этажам. Поскольку стоимость квадратного метра была единой для всего здания, она корректировалась коэффициентом этажности и другими коэффициентами.

Завышение основной площади помещений не произошло. Охранно-арендный договор составлялся на основании технического паспорта, изготовленного в 2006 году, действующего на 20.07.2007 на все здание. В сентябре изготовлен новый технический паспорт на функциональные помещения в здании по ул. Тургенева, д. 60. Данный технический паспорт применен при заключении дополнительного соглашения N 1. Спорное помещение N 7 на первом этаже занимает площадь 16,9 кв.м., является торговым залом и относится к основной площади. Данная площадь правомерно включена в основную площадь.

Помещение N 2 площадью 2,6 кв.м. не относится к основной площади и суд взыскал арендную плату без учета данного помещения.

Положения пункта 3 статьи 607 ГК РФ сторонами исполнено, имеются поэтажные планы, которым соответствует площадь, указанная в договоре.

Пунктом 3.2.6 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан за свой счет обеспечивать содержание общих приборов учета пропорционально занимаемым площадям с другими арендаторами.

Во исполнение пункта 3.2.3 договора стороны заключили между собой договор на возмещение эксплуатационных затрат N 67/эз. В соответствии с пунктом 2 данного договора арендатор обязуется возмещать затраты владельца (истца) по эксплуатации здания (амортизационные отчисления, прочие административно-хозяйственные расходы), исходя из занимаемой площади.

Оплату арендатор производит на основании счета-фактуры ежемесячно до 10 числа отчетного месяца. Стоимость эксплуатационных затрат подлежит перерасчету в случае изменения накладных расходов владельца, либо принятия нормативных актов РФ, устанавливающие коэффициенты, влияющие на изменение накладных расходов (пункты 3, 4, 6 договора N 67/эз.)

15.01.2008 арендодатель и арендатор заключили договор на возмещение затрат по коммунальным услугам N 43/к, согласно которому ответчик возмещает затраты истца по коммунальным услугам пропорционально занимаемым помещениям.

Стоимость и порядок возмещения затрат был установлен разделом 2 договора.

Заявленный к ответчику долг по эксплуатационным расходам, коммунальным услугам и содержанию общих приборов учета составляют соответственно 102 810,98 руб., 79 509,83 руб., 9 028,41 руб. Доказательств уплаты образовавшейся задолженности ответчик не представил. Суд правомерно в порядке статьи 309 ГК РФ удовлетворил исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы о том, что неверно взысканы затраты по абонентскому обслуживанию приборов учета апелляционный суд отклоняет.

Истец доказал, что с 10.10.2008 по настоящее время он имел договор с лицензируемой организацией и самостоятельно вел расчеты по обслуживанию измерительного комплекса учета тепла и индивидуального теплового пункта и возмещает их за счет арендаторов и собственников.

Ответчик имел договор по техническому обслуживанию с ООО "Хабфинстройсервис", которое с 20.06.2007 по 09.10.2008 производило своими силами обслуживание инженерно-технических систем здания. Письмом от 20.10.2008 N 44 ООО "Хабфинстройсервис" предложило истцу самостоятельно заключить договор на абонентское обслуживание измерительного комплекса учета тепла. Выставленные ответчику счета являются возмещением затрат истца, которые ответчик в соответствии с пунктом 3.2.6 охранно-арендного договора обязался возмещать, что он и делал неоднократно, о чем подтверждают выписки из лицевого счета от 01.02.2009, от 06.03.09.

Поскольку ответчик своевременно в установленные договорами сроки не оплатил образовавшуюся задолженность, истец правомерно на основании условий договоров предъявил пеню за просрочку платежей в размере всего 807 695,04 руб. Суд в порядке статьи 333 ГК РФ, обосновав несоразмерность размера пеней и невыполнения договорных обязательств, снизил размер пени до 500 000 руб. В этой части стороны решение суда не оспорили.

Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Учитывая изложенные обстоятельства, апелляционный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы.

Расходы по госпошлине отнести на подателя апелляционной жалобы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 24 ноября 2009 года по делу N А73-9639/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Хабторгфинсервис" в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Г. Малышева

Судьи

М.О. Волкова И.В. Иноземцев