Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2010 г. N 04АП-4470/2009

г. Чита

Дело N А78-3988/2009

28 января 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2010.

Полный текст постановления изготовлен 28.01.2010

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Капустиной Л.В., Клочковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красильниковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю

на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 29 сентября 2009 года

по делу N А78-3988/2009

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю

к Обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна-Сервис"

о взыскании 802 433 руб. 91 коп.

(суд первой инстанции: Олейник В.Ф.)

при участии в судебном заседании:

от истца - Елохиной Н.Б. , представитель по доверенности N 306 от 09.09.2009 г., Антонян М.С. представитель по доверенности N 341 от 29.09.2009г.,

от ответчика - Коженков М.Ю. - представителя по доверенности N Д-02 от 25.08.2009 г., Сиднев С.Н. представитель по доверенности N Д-01 от 25.08.2009г.,

от третьего лица - не явился, извещен,

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна-Сервис" о взыскании на основании статей 307, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации 802 433 руб. 91 коп., из них 728 006 руб. 26 коп. - основного долга по договору N 71-05ф от 01.09.2005 г., 74 427 руб. 65 коп. - пени.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 29 сентября 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. Суд, установив факт нахождения имущества, переданного истцом в аренду ответчику в оперативном управлении Управления Федеральной миграционной службы по Забайкальскому краю, пришел к выводу о ничтожности договора N 71-05ф от 01.09.2005 г. по основаниям, предусмотренным статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как несоответствующим положениям статей 120, 296, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и как следствие, об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате.

Истец, не согласившись с принятым решением, в апелляционной жалобе просил отменить его, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя апелляционной жалобы, передача имущества, находящегося в аренде у ответчика, в оперативное управление Управлению Федеральной миграционной службе по Читинской области Распоряжением от 25.04.2007 года N 751, а впоследствии его правопреемнику Управлению Федеральной миграционной службы по Забайкальскому краю по акту приема-передачи от 01.02.2008г., не повлекла в соответствии со статьёй 617 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения, либо расторжения договора аренды N 71-05ф от 01.09.2005 г. Договор аренды N 71-05ф от 01.09.2005 г. соответствует действующему законодательству.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик заявил о несогласии с выводами суда первой инстанции о ничтожности договора аренды, однако, полагает, что с передачей в оперативное управление недвижимого имущества, являющегося объектом аренды, собственник утратил право на получение доходов от аренды.

Определением Четвертого арбитражного суда от 04.12.2009 рассмотрение дела N А78-3988/2009 назначено по правилам, установленным для суда первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной миграционной службы по Забайкальскому краю.

В силу пункта 4 части 4 статьи 270, части 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное обстоятельство является безусловным основанием для отмены решения суда и перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В пункте 29 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определённым статьёй 170 Кодекса.

В судебном заседании при рассмотрении дела по правилам первой инстанции, истец поддержал исковые требования, относительно решения суда первой инстанции привел доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе. Истец пояснил, что денежные средства от сдачи в аренду федерального имущества являются доходом Российской Федерации и поступают непосредственно на соответствующий счет федерального бюджета, главным администратором которого на территории Забайкальского края является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю.

Также истец пояснил, что условия договора о размере арендной платы (п.3.1) были изменены им в одностороннем порядке на основании п.п. 3.6, 3.7 договора, о чем ответчик был поставлен в известность путем направления в его адрес соответствующего уведомления. Данное уведомление было получено ответчиком 10.10.2007 года, в связи с чем, арендная плата в новом размере 125 406 рублей ежемесячно начислялась, начиная с 11.11.2007 года, исходя из фактически занимаемой ответчиком площади 313,75 кв.м. О том, что истец принял изменения условия договора о размере арендной платы свидетельствует тот, факт, что после предъявления в 2008 году иска к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 929 257,37 рублей за период с 01.11.1007г. по 01.09.2008г. и пени за этот же период в сумме 144 138,58 рублей, ответчик в добровольном порядке погасил имевшуюся задолженность в полном объеме, в связи с чем, производство по делу было прекращено.

Ответчик исковые требования не признал и суду пояснил, что истец, приняв решение об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке, надлежаще не известил об этом арендатора. Государственную регистрацию условий договора не произвел. Внесение арендатором денежной суммы в связи с подачей в 2008 году арендодателем иска, нельзя признать конклюдентными действиями по согласованию увеличения размера арендной платы до 125 406 рублей. Кроме того, арендная плата в нарушение условий договора истцом рассчитана на площадь арендуемого помещения равной 313,75 кв.м., тогда как, фактически переданная по договору и занимаемая ответчиком площадь арендуемого помещения составляет 310,2 кв.м. Ответчик имеет переплату за аренду в сумме 638 133, 30 рублей.

Третье лицо направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

В ходе рассмотрения дела объявлялся перерыв с 14 января 2010 года до 21 января 2010 года.

По результатам рассмотрения дела по правилам первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно выписке из реестра федерального имущества N 659/16 от 14.07.2009г. (л.д. 39 т.1), объект недвижимости, расположенный по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, ул. Ленина, 65 помещение 1, общей площадью 310,0 кв.м., является федеральным имуществом и находится в оперативном управлении Управления Федеральной миграционной службы по Забайкальскому краю.

Согласно приложению N 6 к Федеральным законам "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов", "О федеральном бюджете на 2007 год" в перечень доходов главного администратора доходов федерального бюджета - Федерального агентства по управлению федеральным имуществом входят: доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов государственной власти и созданных ими учреждений (за исключением имущества федеральных автономных учреждений).

На основании Приказа Минфина России от 30.06.2004г. N 57н "Об утверждении Положения о порядке осуществления операций по использованию средств, поступающих в федеральный бюджет от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям, имеющим право на дополнительное бюджетное финансирование" (далее - Приказ Минфина России от 30.06.2004 N 57н), действовавшего в спорный период, доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям, зачисляются арендатором в полном объеме до уплаты налогов на балансовый счет 40101 "Доходы, распределяемые органами Федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации".

Из вышеизложенного следует, что денежные средства от сдачи в аренду федерального имущества являются доходом Российской Федерации и поступают непосредственно на соответствующий счет федерального бюджета, главным администратором которого является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

При этом учреждение, в оперативном управлении которого находится сдаваемое в аренду имущество, не вправе распоряжаться означенными денежными средствами.

В силу положений статьи 6 Бюджетного кодекса Российской Федерации администратор доходов бюджета - орган государственной власти (государственный орган), орган местного самоуправления, орган местной администрации, орган управления государственным внебюджетным фондом, Центральный банк Российской Федерации, бюджетное учреждение, осуществляющие в соответствии с законодательством Российской Федерации контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты, начисление, учет, взыскание и принятие решений о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей, пеней и штрафов по ним, являющихся доходами бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, если иное не установлено Бюджетным кодексом.

Принимая во внимание вышеуказанное, на территории Забайкальского края администратором бюджетных поступлений является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю, в связи с чем, доводы ответчика о том, что истец утратил право на взимание арендных платежей, несостоятельны.

По договору N 71-05ф от 01.09.2005, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Читинской области, выступившего от имени Российской Федерации (арендодатель, ныне Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю) и Обществом с ограниченной ответственностью "Фортуна - Сервис" (арендатор) (л.д. 15-19 т.1), арендодателем арендатору во временное владение и пользование предоставлены нежилые помещения, расположенных в здании адресу: г. Чита, ул. Ленина, 65, общей площадью 310,2 кв. м, для использования под предприятие общественного питания на срок с 01.09.2005г. по 31.08. 2010 г. (п.п. 1.1 -1.3).

Пунктом 3.1 договора ежемесячная арендная плата без учета налога на добавленную стоимость за указанные в пункте 1.1 помещения предусмотрена в размере 1975,4 у.д.е.+0,4. Ежемесячные платежи производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс условной денежной единицы, соответствующей курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего факту оплаты. Арендатор должен самостоятельно производить расчет сумы ежемесячных платежей в рублях.

Внесение арендной платы осуществляется за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 3.3).

Согласно пунктам 3.6, 3.7 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить сумму ежемесячной арендной платы (п. 3.1) в зависимости от конъюнктуры цен на рынке или изменения стоимости строительства одного квадратного метра помещения, но не чаще одного раза в год. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении суммы ежемесячной арендной платы за один месяц до её фактического увеличения, путем направления уведомления заказным письмом. Указанное уведомление является обязательным для арендатора.

За неисполнение арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 3.4 договора, начисляется пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, которая подлежит перечислению в федеральный бюджет.

По акту приема-передачи от 01.09.2005 года (л.д.20 т.1), являющегося приложением N 1 к договору аренды N 71-05ф, арендатор принял у арендодателя нежилые помещения, общей площадью 310,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 65.

03.10.2007 года арендодатель направил арендатору уведомление N 06-5304 от 06.08.2007г. о повышении суммы ежемесячной арендной платы до 125 406, 00 рублей и расчет уровня платы за аренду нежилых помещений на основании отчета N 158 от 11.04.2007г., выполненного ООО "Агентство по оценке имущества" на общую площадь помещений 310,2 кв.м. (л.д.135, 136, 137 т.1).

Арендодатель подготовил и предложил, по пояснениям истца, ответчику к подписанию дополнительное соглашение к договору аренды N 71-05ф от 01.09.2005г. датированное 20 февраля 2009 года, которым в основной договор вносятся изменения относительно площади переданного в аренду объекта недвижимости, которая с 20.02.2009 года составляет 313,75 кв.м., сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость с 20.02.2009 г. составляет 126 000, 50 рублей (л.д. 27, 28).

Ответчик отрицает получение как уведомления N 06-5304 от 06.08.2007г. , так и приведенного дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение не подписано арендатором, не содержит сведений о государственной регистрации.

Иск заявлен, согласно расчету, на сумму задолженности за период с декабря 2008 года по май 2009 года включительно, исходя из размера арендной платы равной 125 406, 00 рублям, что по состоянию на 01.06.2009 года составило 728 006, 26 рублей.

Апелляционный суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Договор N 71-05ф от 01.09.2005 г. является договором аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переход права оперативного управления к Управлению Федеральной миграционной службы по Забайкальскому краю не явился основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выводы суда первой инстанции относительно ничтожности договора не соответствуют положениям статей 120, 296, 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды N 71-05ф от 01.09.2005 г. заключен ранее, чем состоялась передача имущества, являющегося объектом аренды, в оперативное управление третьего лица по делу (25.04.2007г.).

В соответствии со статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пунктах 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 5.1 договора, изменение его условий, за исключением условий, предусмотренных пунктами 3.3, 3.6, 3.7, или его досрочное расторжение допускаются по соглашению сторон. Предложения по изменению условий настоящего договора и его досрочному прекращению рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Пункты 3.6, 3.7 договора не предусматривают возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке в случае принятия нормативно-правовых актов Российской Федерации, получения указаний Росимущества, изменяющих порядок платы за аренду государственного имущества, внесения изменений в утвержденную методику расчета арендной платы, на которые ссылается истец в своих пояснениях.

Пунктом 3.1 договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, исходя из фиксированного размера 1975,4 у.д.е.+0,4 определяемого по курсу доллара США на последнее число месяца, предшествующего факту оплаты.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Как следует из представленного в материалы дела расчета уровня платы за аренду нежилых помещений, направленного истцом ответчику вместе с уведомлением N 06-5304 от 06.08.2007г., истцом в соответствии с отчетом N 158 от 11.04.2007г., выполненного ООО "Агентство по оценке имущества", произведено подразделение занимаемой ответчиком площади нежилого помещения на торговые помещения и подсобно-вспомогательные помещения, с определением их площади и рыночной ставки платы в рублях за 1 квадратный метр каждого из них. Размеры ставок не равны между собой. Сумма арендной платы в итоге 125 406,00 рублей получена путем сложения произведений площади каждого из видов помещений на рыночную ставку платы.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что истцом в одностороннем порядке (п.п. 3.6, 3.7 договора) было произведено не увеличение суммы ежемесячной арендной платы (п. 3.1), а изменение способа расчета размера арендной платы, т.е. изменение существенного условия договора о плате за пользование имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку материалы дела не содержат достоверных сведений о вручении ответчику для согласования размера арендной платы, иного чем, предусмотрено самим договором аренды, а также сведений о проведении государственной регистрации данных изменений, нельзя признать измененными обязательства ответчика в части размера арендной платы, подлежащей внесению ответчику.

Доводы истца о том, что ответчик, в ходе рассмотрения арбитражным судом дела о взыскании задолженности 929 257,37 рублей за период с 01.11.2007г. по 01.09.2008г., рассчитанную исходя из нового размера ежемесячной арендной платы равной 125 406 рублям, погасил указанную задолженность и тем самым признал новый размер арендной платы, апелляционной коллегией отклонятся. Действия ответчика по внесению арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором при незарегистрированном в установленном порядке изменения условий договора о размере арендной платы нельзя расценить как совершение ответчиком конклюдентных действий по согласованию новых условий договора о размере арендной платы, порядке её расчета и принятию на себя обязательства по внесению арендной платы в новом размере.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, контррасчету ответчика, у последнего отсутствует задолженность в указанном истцом размере.

При указанных обстоятельствах истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком денежного обязательства, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт наличия задолженности ООО "Фортуна-Сервис" в заявленном размере, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 29 сентября 2009 года по делу N А78-3988/2009 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Скажутина

Судьи

Л.В. Капустина Н.В. Клочкова