Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2010 г. N 02АП-502/2010

г. Киров

27 мая 2010 г.

Дело N А82-9155/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Лысовой Т.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермошиной С.Г.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Морозова Александра Евгеньевича

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.12.2009

по делу N А82-9155/2009, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.

по заявлению индивидуального предпринимателя Морозова Александра Евгеньевича

к Департаменту недвижимости администрации городского округа Рыбинск

о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права выкупа,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Морозов Александр Евгеньевич (далее - заявитель, Предприниматель, ИП Морозов А.Е.) обратился с заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к Департаменту недвижимости администрации городского округа Рыбинск (далее - ответчик, Департамент недвижимости) о признании недействительным решения от 16.06.2009 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Рыбинск, ул.Герцена, д.39 (далее - решение об отказе от 16.06.2009).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 25.12.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП Морозов А.Е. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, поскольку выводы арбитражного суда не соответствуют обстоятельствам дела. Предприниматель ходатайствует о рассмотрении дела без своего представителя.

Департамент недвижимости в отзыве на апелляционную жалобу считает решение арбитражного суда законным, а доводы апелляционной жалобы - необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.09.2001 Департамент недвижимости и ИП Морозов А.Е. заключили договор аренды N 2083 нежилых помещений NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 36, 37, 38, 39, 40, 41 общей площадью 330,4 кв.м., расположенных в подвале жилого дома по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, д. 39 (далее - подвальные помещения) (л. д. 7-12).

ИП Морозов А.Е. обратился в Департамент недвижимости с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых подвальных помещений.

16.06.2009г. заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (л. д. 14).

Не согласившись с решением об отказе от 16.06.2009, Предприниматель обжаловал его в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что оспариваемый отказ является законным и обоснованным, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статьям 1-3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого ими недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (далее - общее имущество). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (часть 1). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4).

Из статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (часть 2). При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (часть 3). Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (часть 4).

В соответствии с частью 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким обществом, к общему имуществу здания относятся, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование. Право долевой собственности на общее имущество возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица и принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Объекты общего имущества отчуждению не подлежат и могут передаваться только в пользование по решению собственников помещений здания. Субъектам малого и среднего предпринимательства принадлежит преимущественное право приобретения арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. По смыслу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Материалы дела свидетельствуют о том, что в собственности ИП Морозова А.Е. находится нежилое помещение магазина общей площадью 136,9 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, д. 39 (л. д. 53-60). Кроме того, Предприниматель арендует вышеназванные нежилые помещения общей площадью 330,4 кв.м., находящиеся в подвале указанного жилого дома (л. д. 7-12). В арендуемых заявителем подвальных помещениях проходят общедомовые инженерные коммуникации, в том числе канализация бытовая и ливневая, система водоснабжения холодной и горячей водой, система пожаротушения (л. д. 76, 77, 84-89). Городскому округу город Рыбинск принадлежат 485/1000 долей в праве общей собственности на помещение магазина общей площадью 2278,30, расположенное на первом этаже вышеназванного жилого дома, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 20 июля 2007 и соглашения о перераспределении долей от 15.06.2007 (л. д. 45-49). Доказательства, подтверждающие, что арендуемые ИП Морозовым А.Е. подвальные помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, д. 39, полностью находятся в муниципальной собственности и на основе этих подвальных помещений может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах нет оснований полагать, что решение об отказе от 16.06.2009 противоречит законодательству, нарушает права и законные интересы ИП Морозова А.Е.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на основании договора аренды от 01.09.2002 N 2083 Предприниматель является добросовестным арендатором подвального помещения и своевременно вносит арендную плату; арбитражный суд не учел просьбы заявителя о возможности наложения обременения на часть подвала в целях изолирования доступа к инженерным коммуникациям, судом апелляционной жалобы отклоняются, как не влияющие на существо рассматриваемого спора.

Утверждение заявителя о том, что Департамент недвижимости представлял в судебное заседание документы, подтверждающие право собственности на спорный объект, судом апелляционной инстанции не принимается, как не подтверждаемое материалами дела.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и не усматривает правовых оснований для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.12.2009 по делу N А82-9155/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Морозова Александр Евгеньевич - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

А.В. Караваева Т.В. Лысова