Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2010 г. N 08АП-5410/2010

город Омск

15 сентября 2010 г.

Дело N А46-3609/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотова А.Н.,

судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Моисеенко Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер 08АП-5410/2010)

конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Сибпроммаркет" Поюнова В.В.

на решение Арбитражного суда Омской области от 20.05.2010

по делу N А46-3609/2010 (судья Мартыненко Ю.В.),

принятое по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Сибпроммаркет"

о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Сибпроммаркет" Поюнова В.В. - Филиппова Л.И., предъявлен паспорт, по доверенности от 25.02.2010 сроком действия на 3 года;

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - Мурашова Т.Е., предъявлено удостоверение, по доверенности N 06/11328 от 29.12.2009 сроком действия до 31.12.2010;

УСТАНОВИЛ:

Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее по тексту - ГУЗР Омской области) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Сибпроммаркет" (далее - ООО "ТПК "Сибпроммаркет", Общество) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N ДГУ-К-34-413, зарегистрированный 25.10.2007, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный Участок определяется согласно расчету арендной платы и составляет 41 412 руб. 42 коп. в месяц. Расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного на территории города Омска осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п и рассчитывается по формуле:

Ап = КсхСап/12,

где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы (19 877 961 руб. 11 коп.);

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,025 (пункт 6 Приложения N 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске);

Ап = 19 877 961,11 х 0,025/12 = 41 412 руб. 42 коп.".

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.05.2010 по делу N А46-3609/2010 заявленные истцом требования удовлетворены.

Суд первой инстанции решил внести изменения в договор аренды земельного участка N ДГУ-К-34-413 между ГУЗР Омской области и ООО "Торгово-промышленная компания "Сибпроммаркет", зарегистрированный 25.10.2007, изложив пункт 2.1 в следующей редакции:

"Размер арендной платы за предоставленный Участок определяется согласно расчету арендной платы и составляет 41 412,42 руб. в месяц.

Расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного на территории города Омска осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п и рассчитывается по формуле:

Ап = КсхСап/12,

где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы (19 877 961,11 рублей);

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,025 (пункт 6 Приложения N 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске);

Ап = 19 877 961,11 х 0,025/12 = 41 412,42 руб.".

При принятии решения суд первой инстанции исходил из подтверждения материалами дела наличия обстоятельств, позволяющих внести изменения в действующий договор аренды земельного участка, поскольку при аренде государственных и муниципальных земель применяются регулируемые цены, а постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п утверждена новая методика расчета арендной платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске.

В апелляционной жалобе Общество просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Общество считает необоснованными исковые требования об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка в размере 41 412 руб. 42 коп., исчисленной с учетом ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка (Сп) - 0, 025, которая применяется в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

По мнению подателя апелляционной жалобы, поскольку объекты недвижимого имущества, принадлежащие Обществу и расположенные на арендуемых земельных участках, не являются торговыми, так как Общество не осуществляет торговлю, в соответствии с техническими паспортами здания автосалонов не содержат помещений для осуществления торговли, большая часть помещений предназначена для оказания услуг по обслуживанию автомобилей, а другая их часть предназначена для административных и финансовых нужд, то для расчета арендной платы необходимо применять ставку в размере 0,015 - для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения сбыта и заготовок.

Представитель Общества в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ГУЗР Омской области в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ООО "ТПК "Сибпроммаркет" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ДГУ-К-34-413, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 55:36:140106:0515, который расположен на территории города Омска и относится к землям, находящимся в государственной собственности, собственность на которые не разграничена, общей площадью 4607 кв.м, расположенный по адресу: г. Омск, Кировский административный округ, ул. Суворова, д.112. Разрешенное использование земельного участка: для общественно-деловых целей для строительства автосалона "Форд" с комплексом автосервиса (пункты 1.1-1.4 договора).

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка N ДГУ-К-34-413 размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение N 3 к договору) и составляет 78 239,69 рублей в год, то есть 6 519,97 рублей в месяц.

В силу пункта 2.2 договора размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом индекса потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению за предыдущий календарный год, а также при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.10.2007 за N 55-55-01/145/2007-660, что подтверждается уведомлением УФРС по Омской области от 25.10.2007 исх.N06/42129.

В соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 30.06.2006) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов.

Пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" установлено, что с 01 июля 2006 года к полномочиям органов исполнительной власти Омской области относится принятие решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, и расположенных в городе Омске.

Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 создано Главное управление по земельным ресурсам Омской области, являющееся с 01 июля 2006 года

специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере управления и распоряжения земельными участками, расположенными в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно подпунктам 8, 16 пункта 8 Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утвержденного Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95, Главное управление по земельным ресурсам Омской области наделено функциями выступать стороной по договорам аренды в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлять контроль за полнотой и своевременностью поступления платежей за предоставленные земельные участки.

Ответных действий со стороны ООО "ТПК "Сибпроммаркет" на данное обращение не последовало.

Истец, полагая наличествующими основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка N ДГУ-К-34-413 в части установления иного размера арендной платы, в отсутствие действий со стороны ответчика по подписанию соответствующего соглашения к указанному договору, обратился с настоящим иском в суд.

Как было указано выше, заявленные истцом требования, удовлетворены.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования ГУЗР Омской области являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции. При этом, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Из содержания положений части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи, при этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктом 10 статьи 4 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" Правительством Омской области было издано постановление от 29.10.2008 N 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске" (далее по тексту - Положение об арендной плате).

Указанным Положением установлен порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске.

В соответствии с данным Положением размер ежемесячной арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле:

Ап = КсхСап/12,

где АП - размер ежемесячной арендной платы,

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы,

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разреш?нного использования земельного участка. В данном случае значение Сап определяется в соответствии с пунктом 6 приложения N 1 к настоящему Положению и составляет 0,025,

Таким образом, в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, с учетом того, в договоре аренды земельного участка N ДГУ-К-34-413 размер арендной платы определяется расчетным путем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для внесения в договор аренды земельного участка изменений в части порядка определения размера арендной платы.

В силу пункта 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения такой стоимости.

Соответственно показатель Кс - кадастровая стоимость земельного участка определяется на основании сведений государственного кадастра недвижимости.

По результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36, утвержденной постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п, кадастровая стоимость земельного участка, который находится в аренде у ответчика, определена в размере 19 877 961,11 руб.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции верно указал на обоснованность применения при определении размера арендной платы сведений относительно кадастровой стоимости земельного участка, переданного по договору аренды земельного участка N ДГУ-К-34-413, содержащихся в государственном кадастре.

Показатель "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, применен судом первой инстанции в соответствии с пунктом 6 приложения N 1 к Положению об арендной плате в размере 0,025.

Как указано в пункте 3 Положения об арендной плате значение Сап определяется в соответствии с приложением N 1 к настоящему Положению.

В пункте 6 Приложения 1 указан вид разрешенного использования - "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питании и бытового обслуживания".

Судом первой инстанции применен показатель "Сап" в размере 0,025, исходя из указанного вида разрешенного использования земельного участка.

Доводы подателя апелляционной о применении неверного показателя вида разрешенного использования, необходимости применения показателя "Сап" в соответствии с пунктом 8 Приложения N 1 к Положению об арендной плате - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, со ссылкой на то, что Общество фактически не осуществляет торговую деятельность, в отношении Общества открыто конкурсное производство, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

В силу положений статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства является одним из основных принципов земельного законодательства (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из договора аренды N ДГУ-К-34-413 следует, что земельный участок был предоставлен для строительства автосалона "Форд".

В кадастровом плане земельного участка также указано разрешенное использование земельного участка - для строительства автосалона "Форд".

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Доказательств внесения в установленном порядке вида разрешенного использования арендуемого Обществом участка и внесения в связи с этим изменений в договора аренды суду не представлено.

Фактическое осуществление или неосуществление вида деятельности, для которого предоставлен земельный участок, не свидетельствует об изменении вида разрешенного использования.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для применения показателя другого вида разрешенного использования земельного участка, в том числе указанного Обществом - в размере 0,015 исходя из пункта 8 Приложения N 1 к Положению об арендной плате. Судом первой инстанции верно применен показатель "Сап" -0,025, установленный пунктом 6 приложения N 1 к Положению об арендной плате исходя из вида разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питании и бытового обслуживания.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, соглашаясь с правильностью исчисления истцом размера ежемесячной арендной платы, указанного в соглашении об изменении договора, обоснованно исходил из того, что размер ежемесячной арендной платы по договору аренды земельного участка N ДГУ-К-34-413 должен быть рассчитан по следующей формуле: Ап = 19 877 961,11 х 0,025/12 = 41 412,42 рублей, в связи с чем удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при вынесении решения оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, в силу чего основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. относятся на ее подателя, то есть на ООО "ТПК "Сибпроммаркет".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 20.05.2010 по делу N А46-3609/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

О.А. Сидоренко Н.А. Шиндлер