Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2010 г. N 08АП-6008/2010

город Омск

08 сентября 2010 г.

Дело N А75-1570/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2010 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Ивановой Н.Е., Киричёк Ю.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер 08АП-6008/2010)

индивидуального предпринимателя Петровой Татьяны Борисовны

на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2010

по делу N А75-1570/2010 (судья Зубакина О.В.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Ригла-Югра"

к индивидуальному предпринимателю Петровой Татьяне Борисовне

о взыскании 57521 руб. 30 коп., расторжении договоров аренды от 01.07.2009, от 03.07.2009 и обязании освободить арендуемые помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Петровой Татьяны Борисовны - не явились;

от общества с ограниченной ответственностью "Ригла-Югра" - не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ригла-Югра" (далее - ООО "Ригла-Югра") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Петровой Татьяне Борисовне о взыскании 77743 руб. 33 коп. задолженности, 1056 руб. 19 коп. неустойки, расторжении договоров аренды от 01.07.2009, от 03.07.2009 и обязании освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, 51.

В обоснование иска ООО "Ригла-Югра" указало на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате, возникших на основании договоров аренды от 03.07.2009 и от 01.07.2009.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 28.05.2010 по делу N А75-1570/2010 исковые требования ООО "Ригла-Югра" удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца 52152 руб. основного долга, 511 руб. 80 коп. неустойки, 14106 руб. 55 коп. расходов по уплате государственной пошлины. Этим же решением суд расторгнул договоры аренды от 01.07.2009, от 03.07.2009, заключенные между ООО "XXI век" и Петровой Татьяной Борисовной, а также обязал Петрову Татьяну Борисовну освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, 51. В удовлетворении остальной части иска суд первой инстанции отказал.

Не соглашаясь с решением суда, индивидуальный предприниматель Петрова Татьяна Борисовна в апелляционной жалобе просит его отменить в части удовлетворения исковых требований.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на внесение арендных платежей в полном объеме до получения уведомления о переходе права собственности на помещения и отсутствие задолженности по арендной плате. Кроме того, ответчик указывает, что в соответствии с соглашениями о расторжении договоров аренды от 01.07.2009, от 03.07.2009, заключенными с истцом 21.12.2009, обязанность по освобождению арендуемых помещений наступала 31.12.2009 и была исполнена.

Ответчик также указывает, что помещение, занимаемое по договору аренды от 03.07.2009, не использовалось с 21.12.2009 по причине отключения подачи воды и электроэнергии. По утверждению ответчика, спорные помещения арендуют другие лица. Счета на оплату за январь и февраль 2010 года истцом не выставлялись. В связи с чем, Петрова Татьяна Борисовна считает, что у нее отсутствует обязанность по внесению арендной платы за январь и февраль 2010 года.

Кроме того, ответчик считает, что суд первой инстанции при вынесении решения по делу неправильно распределил расходы по уплате государственной пошлины.

Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Рассмотрев материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "XXI век" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Петровой Татьяной Борисовной (арендатором) заключены договоры аренды от 03.07.2009 и от 01.07.2009 (т. 1 л.д. 15-16, 18-19).

По договору от 03.07.2009 арендодатель (ООО "XXI век") предоставил арендатору часть помещения общей площадью 22 кв.м., расположенного в магазине по ул. Мира, 51, в цокольном этаже 5-ти этажного жилого дома, для использования под парикмахерскую. Срок действия договора установлен сторонами с 03.07.2009 по 30.06.2010 (пункт 1.3 договора).

Согласно акту приема-передачи от 01.10.2009 арендодатель передал объект аренды в пользование арендатору (т. 1 л.д. 17).

По договору от 01.07.2009 арендодатель (ООО "XXI век") предоставил арендатору (ответчику) в аренду часть помещения общей площадью 30 кв.м. (торговая - 12 кв.м.), расположенного в магазине по ул. Мира, 51, в цокольном этаж 5-ти этажного жилого дома, для организации розничной торговли на основании утвержденного ассортиментного перечня. Срок действия договора установлен с 01.07.2009 по 29.06.2010 (пункт 1.3 договора).

Согласно акту приема-передачи от 01.07.2009 арендодатель передал объект аренды в пользование арендатору (т. 1 л.д. 20).

Разделами 3 договоров сторонами согласованы условия платежей и расчетов.

По договору от 03.07.2009 ежемесячная арендная плата составила 8800 руб., из расчета 400 рублей за 1 кв.м., по договору от 01.07.2009 - 12000 руб. из расчета 400 руб. за 1 кв.м.

Согласно пунктам 3.1.1 договоров аренды оплата производится не позднее 15 числа текущего месяца.

Из материалов дела следует, что в период действия указанных договоров аренды право собственности на арендуемые помещения перешло к ООО "Ригла-Югра" на основании договора купли-продажи от 14.09.2009 (свидетельство о государственной регистрации права серии 72 НЛ N 399973 от 09.11.2009, т. 1 л.д. 29).

Письмом, датированным 09.11.2009, переданным арендатору 21.12.2009, ООО "Ригла-Югра" уведомило ответчика о смене собственника объектов аренды с указанием реквизитов, по которым подлежали внесению арендные платежи (т. 1 л.д. 71).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "Ригла-Югра" заявило, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей в период пользования помещением с 09.11.2009 по февраль 2010 года. По расчету истца задолженность ответчика составила 77743 руб. 33 коп., в том числе: 44800 руб. по договору от 01.07.2009 и 32943 руб. 33коп. по договору от 03.07.2009.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 23, 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе). При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Как установлено судом первой инстанции с учетом представленных ответчиком доказательств, 20.11.2009 арендатором на основании счета от 05.11.2009 внесены арендные платежи в размере 40000 руб. за период с ноября по декабрь 2009 года прежнему собственнику - ООО "XXI век" (т. 1 л.д. 53, 122).

Из материалов дела усматривается, что арендатор был надлежащим образом уведомлен о смене собственника и необходимости оплачивать арендную плату ООО "Ригла-Югра" только в декабре 2009 года. Новый кредитор (истец) несет риск неблагоприятных последствий несвоевременного уведомления должника о состоявшемся переходе прав. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (статья 382 ГК РФ).

Следовательно, суд первой инстанции правомерно посчитал внесение ответчиком 20.11.2009 арендной платы ООО "XXI век" надлежащим исполнением обязательства.

Как установлено судом первой инстанции, с учетом частичной оплаты долг ответчика по обоим договорам аренды за ноябрь (с 09.11.2009) погашен полностью, а за период с декабря 2009 по февраль 2010 составляет: по договору от 01.07.2009 - 30628 руб., по договору от 03.07.2010 - 21524 руб. (всего 52152 руб.).

Доказательства внесения в спорный период арендных платежей в большей сумме ООО "Ригла-Югра" либо прежнему собственнику помещений (ООО "XXI век") ответчик не представил.

Доводы ответчика об освобождении арендуемых помещений и отсутствии в связи с этим обязанности по внесению арендной платы не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.

В качестве доказательств освобождения помещений ответчик представил в материалы дела акты от 15.01.2010, от 25.12.2009, соглашения от 21.12.2009 с ООО "Ригла-Югра" о расторжении договоров аренды.

Однако, согласно представленным в материалы дела копиям соглашений от 21.12.2009 о расторжении договоров аренды от 01.07.2009 и от 03.07.2009 (т. 1 л.д. 92, 93) данные соглашения не были подписаны ответчиком.

В материалах дела имеются также оригиналы соглашений от 21.12.2009 между ООО "Ригла-Югра" и индивидуальным предпринимателем Петровой Т.Б. о расторжении договоров аренды от 01.07.2009 и от 03.07.2009, которые подписаны ответчиком (л.д. 133, 134).

Между тем, из материалов дела не следует, что данные соглашения, подписанные со стороны арендатора, были переданы собственнику помещений - ООО "Ригла-Югра".

Напротив, из писем индивидуального предпринимателя Петровой Татьяны Борисовны от 15.12.2009, от 22.12.2009, адресованных ООО "Ригла-Югра", следует, что у ответчицы не было намерения расторгать договоры аренды.

Соглашения от 25.12.2009 и от 05.01.2010 о расторжении договоров аренды, подписанные между индивидуальным предпринимателем Петровой Татьяной Борисовной и ООО "XXI век", приложенные к апелляционной жалобе, суду первой инстанции не были представлены. Данные соглашения не подтверждают прекращение арендных отношений между арендатором (ответчиком) и собственником помещений, которому в силу статьи 608 ГК РФ принадлежит право сдачи имущества в аренду.

Акты от 15.01.2010, от 25.12.2009, имеющиеся в материалах дела, а также акты от 25.12.2009 и от 15.01.2010, приложенные к апелляционной жалобе, не являются доказательствами передачи помещений представителям собственника помещений.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие полномочия физических лиц, названных в актах, на приемку помещений от имени собственника помещений. Подписание актов приема-передачи прежним собственником помещений - ООО "XXI век" - не свидетельствует о передаче помещений надлежащему лицу.

Таким образом, из указанных актов не следует, что арендатор освободил помещения и передал их в порядке статьи 622 ГК РФ и в соответствии с условиями договоров аренды от 01.07.2009 и от 03.07.2009.

Ответчик также не представил в материалы дела доказательства извещения арендодателя об освобождении помещений. Доказательства направления истцу письма от 25.12.2009 N 25/12 в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Вопреки доводам апелляционной жалобы у суда первой инстанции не имелось оснований считать обязательства по договорам аренды прекращенными.

Доводы ответчика о невозможности пользования арендованными помещениями в декабре 2009 года вследствие отсутствия в помещениях электроэнергии и водоснабжения (т. 1 л.д. 87, 88, 131) получили надлежащую оценку суда первой инстанции.

Как правильно указано судом в обжалуемом решении, такие доводы не могут быть признаны состоятельными, поскольку документы, представленные ответчиком в суд первой инстанции, не подтверждают участие в обследовании помещений соответствующих служб, специалистов, а также собственника имущества.

Из содержания постановления от 31.12.2009 об отказе в возбуждении уголовного дела (т. 1 л.д. 84-85) не следует, что в рамках проверки заявления Петровой Татьяны Борисовны был установлен факт невозможности использования арендованных помещений по причине отключения электрической энергии. В данном постановлении также отсутствуют выводы о том, что помещение парикмахерской не могло быть использовано по вине арендодателя.

Ходатайство о приобщении к материалам дела документов, приложенных к апелляционной жалобе (копий протокола принятия устного заявления о преступлении от 24.12.2009, объяснений от 24.12.2009, протокола осмотра помещения парикмахерской) ответчик не заявил. Кроме того, как следует из апелляционной жалобы, данные документы были дополнительно истребованы ответчиком для обоснования своей позиции.

При изложенных обстоятельствах возражения ответчика, заявленные по настоящему делу, подлежат отклонению.

Таким образом, решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в общей сумме 52152 руб. является обоснованным.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), определенную законом или договором.

В соответствии с пунктами 6.1 договоров аренды в случае задержки оплаты в сроки, установленные договорами, арендатор уплачивает пени в размере ставки рефинансирования Центробанка с просроченной суммы.

По расчету истца неустойка за период с 15.11.2009 по 01.03.2010 по договору от 01.07.2009 составила 607 руб. 43 коп., по договору от 03.07.2009 составила 448 руб. 76 коп.

Проверив представленный истцом расчет неустойки (т. 2 л.д. 6-7), суд первой инстанции произвел его корректировку в связи с неверным определением истцом размера основного долга и количества дней в периоде просрочки.

По расчету суда первой инстанции неустойка по договору от 01.07.2009 составила 305 руб. 41 коп., а по договору от 03.07.2009 составила 206 руб. 39 коп. Общая сумма неустойки, подлежащая взысканию, определена судом первой инстанции в размере 511 руб. 80 коп.

Суд апелляционной инстанции соглашается с расчетом, произведенным судом первой инстанции, считая его правильным.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ и статьей 619 ГК РФ, истцом соблюден (т. 1 л.д. 30-31, 68, 89, 92).

Поскольку судом установлен факт невнесения арендных платежей за январь-февраль 2010 года и частично за декабрь 2009 года и наличие оснований для расторжения договоров аренды, требование истца о расторжении договоров аренды подлежало удовлетворению.

При отсутствии доказательств передачи арендатором в установленном порядке помещений арендодателю суд первой инстанции правомерно обязал ответчика освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, 51.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Обстоятельства, являющиеся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта (часть 4 статьи 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлены.

По правилам статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Суд первой инстанции распределил понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а именно: 8000 руб. за расторжение договоров от 01.07.2009 и от 03.07.2009 (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ по 4 000 руб. за расторжение каждого договора), 4 000 руб. за рассмотрение требования об обязании освободить занимаемые нежилые помещения, 2 106 руб. 55 коп. за рассмотрение требования о взыскании суммы основного долга и неустойки (78 799 руб. 52 коп.), которое удовлетворено частично (в сумме 52 663 руб. 80 коп.).

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2010 по делу N А75-1570/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

Н.Е. Иванова Ю.Н. Киричёк