Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2010 г. N 08АП-6737/2010

город Омск

06 октября 2010 г.

Дело N А46-5521/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рыжикова О.Ю.

судей Ивановой Н.Е., Киричёк Ю.Н.

при ведении протокола судебного заседания: Михайловой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6737/2010) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области

на решение Арбитражного суда Омской области от 28.06.2010

по делу N А46-5521/2010 (судья Храмцов К.В.),

по заявлению закрытого акционерного общества "Риэлтцентр" (далее - ЗАО "Риэлтцентр", общество)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, регистрирующий орган)

о признании действий незаконными и обязании произвести государственную регистрацию,

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от ЗАО "Риэлтцентр" - Минина А.В. (паспорт серия 5201 N 723680 выдан 13.12.2001, полномочия подтверждены протоколом, имеющимся в материалах дела);

УСТАНОВИЛ:

Решением от 28.06.2010 по делу N А46-5521/2010 Арбитражный суд Омской области удовлетворил требования ЗАО "Риэлтцентр", признал незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации перехода права собственности, изложенный в сообщении от 18.01.2010 N 270/2009-584.

Обязал произвести в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственную регистрацию перехода права собственности на следующее недвижимое имущество: нежилые помещения 30П, номера на поэтажном плане: 15 (цокольный этаж), 7-9, 13, 15 (1 этаж), 1, 2, 23, 25-28 (2 этаж), 10', 12' (3 этаж), общей площадью 198,0 кв.м., находящиеся в нежилом строении, литера А, по адресу: г. Омск, ул. Учебная, 199Б.

В обоснование принятого судебного акта суд первой инстанции указал на то, что заявителем были представлены все документы необходимые для регистрации права собственности, при этом их содержание являлось достоверным и достаточным для идентификации имущества.

В апелляционной жалобе регистрирующий орган просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь при этом на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель с ее доводами не соглашается, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса судебное заседание проведено в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом извещенной о времени и месте слушания по делу.

В судебном заседании представитель ЗАО "Риэлтцентр" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

На вопрос суда о том, каким образом были внесены изменения, представитель ЗАО "Риэлтцентр" пояснил, что произошла техническая ошибка, в связи с чем были внесены изменения путем внесения верхнего апострофа.

На вопрос суда о том, когда была представлена исправленная копия договора в Службу, представитель ЗАО "Риэлтцентр" пояснил, что исправленная копия была представлена после получения уведомления.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителя заявителя, установил следующие обстоятельства.

ЗАО "Риэлтцентр" зарегистрировано в качестве юридического лица Городской регистрационной палатой Департамента недвижимости Администрации г. Омска 03.09.2001.

ОАО "Запсибпищеагропромпроект" на праве собственности принадлежали нежилые помещения, номера на поэтажном плане цок. эт-14, 13, 29, 39, 31, 20, 23, 19, 7, 2, 3, 18, 4, 18*, 18-а, 17, 17-а, 16, 15*, 9, 15, 12, 11, 10, 5, 6; 1-эт: 16, 17, 18, 15, 13, 4, 5, 6, 9, 7, 8, 24; 2-эт: 25, 31, 27, 26, 44, 45, 46, 1, 2, 3, 4, 7, 5, 6, 8, 9, 10, 13, 16, 24-а, 23, 24; 3-эт: 14, 13*, 13, 22, 14*, 10*, 12*; 4-эт: весь, 5-эт: весь, площадью 3082,28 кв.м., расположенные по адресу: г. Омск, ул. Учебная, д. 199Б (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АА N 351723 от 12.04.2002).

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.11.2007 по делу N А46-3150/2007 ОАО "Запсибпищеагропромпроект" признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство сроком на двенадцать месяцев, конкурсным управляющим утвержден Грабовецкий Андрей Геннадьевич.

Согласно протоколу подведения итогов торгов имущества ОАО "Запсибпищеагропромпроект" от 29.09.2008 победителем торгов по продаже нежилых помещений по адресу: г. Омск, ул. Учебная, 199 Б, признано ЗАО "Риэлтцентр".

В соответствии со справкой от 20.10.2008 стоимость нежилых помещений по договору купли-продажи имущества от 06.10.2008 ЗАО "Риэлтцентр" оплачена полностью.

Определением Арбитражного суда Омской области от 27.01.2009 по делу N А46-3150/2007 конкурсное производство в отношении ОАО "Запсибпищеагропромпроект" завершено.

При обращении заявителя в УФРС по Омской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения 30П, номера на поэтажном плане: 15 (цокольный этаж), 7-9, 13, 15 (1 этаж), 1, 2, 23, 25-28 (2 этаж), 10', 12' (3 этаж), общей площадью 198,0 кв.м., находящиеся в нежилом строении, литера А, по адресу: г. Омск, ул. Учебная, 199Б, регистрирующим органом 18.12.2009 государственная регистрация была приостановлена, в связи с необходимостью устранения недостатков.

Так как в установленный законом срок обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, устранены не были, 18.01.2010 Управлением в сообщении N 270/2009-584 было отказано обществу в регистрации на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Считая, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует действующему законодательству, ЗАО "Риэлтцентр" обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным ненормативного акта необходимо наличие двух условий:

- несоответствие ненормативного акта закону или иному нормативному акту;

- нарушение этими ненормативным актом прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта закону возлагается на орган, должностное лицо, принявшее акт; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым ненормативным актом прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу статьи 13, пункта 2 статьи 16 и пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", орган, осуществляющий государственную регистрацию прав собственности, проводит правовую экспертизу документов и законности сделки, а к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. В государственной регистрации права может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абз. 4, 10 п. 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Как следует из материалов, Управлением было установлено, что для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости в регистрирующий орган не представлено: учредительные документы ЗАО "Риэлтцентр" применительно к пункту 4 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заявление ОАО "Запсибпищеагропромпроект" о государственной регистрации перехода права собственности, отчет о рыночной оценке имущества должника, план продаж, утвержденный собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Суд апелляционной инстанции признает позицию регистрирующего органа о необходимости представления данных документов правомерной.

Согласно пункту 4 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

Так из материалов дела следует, что заявителем для регистрации не были представлены его учредительные документы, что по существу им не оспаривается и доказательства их представления также в материалах дела отсутствуют.

При этом то обстоятельство, что в УФРС по Омской области ЗАО "Риэлтцентр" в подтверждении полномочий своего представителя Минина Александра Валерьевича представило нотариально заверенную доверенность от 12.09.2008 (сроком действия на три года), подписанную Мининым Игорем Валерьевичем, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц от 16.11.2009 N 64490 в отношении ЗАО "Риэлтцентр", согласно которой директором общества является Минин И.В., решение единственного акционера ЗАО "Риэлтцентр" от 12.01.2009 о возложение функций единоличного исполнительного органа (генерального директора) в период 2009-2011 годов на Минина И.В., не свидетельствует об исполнении обществом обязанности возложенной вышеназванной статьей, на что ошибочно указано судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в договоре купли-продажи (представленном для регистрации л.д. 116-117) номера помещений третьего этажа приведены - 10, 12, также как и в акте приема - передачи имущества (л.д 118), при этом в кадастровом паспорте нежилого помещения 30П, выданном 05.06.2008 ГП "Омский центр ТИЗ, представленном заявителем на государственную регистрацию, номера помещений третьего этажа обозначены как - (10', 12').

Кроме того, в договоре и акте приема передачи, в адрес объекта недвижимости указан - ул. Учебная, 199, в то время как объект, на регистрации которого обратился заявитель расположен по адресу ул. Учебная, 199 Б.

Таким образом, заинтересованное лицо правомерно указало на несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, поскольку приведенные несоответствия являются неустранимыми и не позволяющими с достоверностью идентифицировать регистрируемый объект.

Суд апелляционной инстанции признает необоснованным указание суда первой инстанции на то, что техническая ошибка в указании номеров приобретенных помещений на поэтажном плане третьего этажа (10', 12') была устранена непосредственно при подаче документов на государственную регистрацию.

Поскольку материалы дела не содержат каких-либо доказательств того, каким образом произошло исправление, а представленные в материалы дела документы, наоборот опровергают данные обстоятельства.

При этом представленная заявителем в материалы дела копия договора купли-продажи имущества от 06.10.2008., в котором указание номеров приобретенных помещений на поэтажном плане третьего этажа (10', 12') соответствует номерам в кадастровом паспорте помещения, не может являться доказательством достоверного внесения изменений, поскольку во-первых данная копия противоречит содержанию копии представленной регистрирующим органом, при том, что данный документ также был представлен непосредственно заявителем для регистрации, во-вторых исправления внесены рукописно и каких-либо указаний на то, кем внесены исправлении и когда, а также с согласия всех лиц договора, материалы дела не содержат.

Таким образом, данные обстоятельства не устраненные заявителем при приостановлении регистрации, являются основанием для отказа в государственной регистрации прав по абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Между тем ссылка регистрирующего органа на непредставление отчета о рыночной оценке имущества должника и плана продаж, утвержденного собранием кредиторов или комитетом кредиторов, правильно признана судом первой инстанции необоснованной, поскольку положения Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривают обязательность представления указанных документов при государственной регистрации перехода права собственности, в том числе и при несостоятельности (банкротстве) собственника недвижимости.

Также суд первой инстанции правомерно отметил, что продавец спорного объекта недвижимости - ОАО "Запсибпищеагропромпроект" на момент обращения истца за государственной регистрацией перехода права собственности был ликвидирован на основании определения Арбитражного суда Омской области от 27.01.2009 по делу N А46-3150/2007 в связи с завершением конкурсного производства.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора.

Вместе с тем, указанным законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В связи с этим в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Не смотря на то, что суд первой инстанции дал верную оценку приведенным выше моментам, у регистрирующего органа имелись все основания для отказа в государственной регистрации по фактам признанным судом апелляционной инстанции, а именно непредставление заявителем учредительных документов и наличие несоответствия в представленных на регистрацию документах.

Таким образом, в удовлетворении требования заявителя следует отказать.

В части замены по делу заинтересованного лица правопреемником, суд апелляционной инстанции оставляет резолютивную часть без изменения.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139, не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы регистрирующего органа, поскольку он освобожден от её уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрения заявления в суде первой инстанции относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 28.06.2010 по делу N А46-5521/2010 отменить.

Принять новый судебный акт.

Заменить по делу N А46-5521/2010 Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области его правопреемником - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

В удовлетворении требований закрытого акционерного общества "Риэлтцентр" отказать полностью.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова Ю.Н. Киричёк