Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2010 г. N 08АП-7461/2010

город Омск

25 октября 2010 г.

Дело N А70-5142/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Зиновьевой Т.А., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кокориной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7461/2010) индивидуального предпринимателя Савельевой Кунсулу Николаевны на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 июля 2010 года по делу N А70-5142/2010 (судья Лазарев В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЗАПАД" к индивидуальному предпринимателю Савельевой Кунслу Николаевне о взыскании 164 166 руб. 45 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Савельевой Кунслу Николаевны - представитель Якубенко В.Ю. (доверенность от 16.12.2009 сроком действия один год);

от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЗАПАД" - представитель не явился, извещено;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЗАПАД" (далее - ООО "Управляющая компания "ЗАПАД", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю Савельевой Кунслу Николаевны о взыскании 149 679 руб. 17 коп., из которых 134 698 руб. 72 коп. - сумма задолженности за жилищные услуги, 29 467 руб. 73 коп. - пени.

Исковые требования со ссылками на статьи 210, 249, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 36, 39, 155, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 мотивированы тем, что ответчик в период с 01.03.2007 по 31.03.2010 не участвовал в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тюмень, улица Первомайская, 23.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.07.2010 по делу N А70-5142/2010 исковые требования удовлетворены. С индивидуального предпринимателя Савельевой К.Н. в пользу ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" взыскано 164 166 руб. 45 коп., из которых 134 698 руб. 72 коп. - сумма задолженности за жилищные услуги, 29 467 руб. 73 коп. - пени, 24 000 руб. - расходы на оплату услуг представителя, 100 руб. - расходы по уплате за выписку из ЕГРП на недвижимое имущество, 5 924 руб. 99 коп. - расходы по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Савельева К.Н. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" указывает на законность и обоснованность обжалуемого решения, с доводами апелляционной жалобы не согласно.

В заседание суда апелляционной инстанции ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" своего представителя не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

На основании статей 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося участника процесса.

В судебном заседании, открытом 11.10.2010, в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 18.10.2010. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель индивидуального предпринимателя Савельевой К.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, с 01.03.2007 жилой многоквартирный дом N 23 по улице Первомайская в городе Тюмени находится в управлении ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" на основании договора управления многоквартирным домом от 31.10.2006, распоряжения Администрации города Тюмени от 09.0.22007 N 94-рк "О передаче жилых домов в городе Тюмени в управление ООО "Управляющая компания "ЗАПАД", акта приема-передачи от 27.02.2007 (л.д. 26-41).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.01.2009 N 01/009/2009-079, индивидуальный предприниматель Савельева К.Н. является собственником нежилого помещения площадью 430,1 кв.м, расположенного на первом этаже жилого дома (Литера А1) N 23 по улице Первомайская Тюмени с присвоенной дробью: "1" (л.д. 43).

Ссылаясь на то, что с момента приобретения права собственности на находящееся в жилом доме N 23 по улице Первомайская в городе Тюмени нежилое помещение у ответчика возникла обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, в рамках настоящего дела ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" обратилось с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Савельевой К.Н. расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома N 23 по улице Первомайская в городе Тюмени в сумме 134 698 руб. 72 коп., а также 29 467 руб. 73 коп. - пени.

Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В пункте 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Статьей 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.

Часть 6 статьи 155 ЖК РФ устанавливает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Из указанных правовых норм следует, что собственники нежилых помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья и не заключившие договор на управление многоквартирным домом, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора на управление многоквартирным домом не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Нежилые помещения находятся в жилом доме, то есть не могут существовать отдельно от этого дома, а их собственник не может не пользоваться такими составляющими общего имущества многоквартирного дома как крыша, фундамент, коммуникации и другие.

Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. При этом отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат либо фактическое не использование помещения собственником не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах.

Как указывает ответчик и не опровергнуто истцом, договор на управление многоквартирным домом сторонами не заключался.

Однако указанное обстоятельство не свидетельствует о ненадлежащем оказании истцом ответчику услуг по содержанию общего имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу подпункта 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

При этом из пункта 1 статьи 37, пунктов 1,2 статьи 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Таким образом, закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.

В силу пунктов 2-4 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Следовательно, несмотря на наличие в названии платежа слова "жилое", речь идет об оплате расходов на содержание общего имущества жилого дома, которые обязаны нести как собственники жилых, так и нежилых помещений.

В этом смысле следует считать, что плата за содержание и ремонт жилого помещения является лишь обозначением платежа, подлежащего оплате собственниками любых помещений в жилом доме.

Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

При этом не имеет значения то, что ответчик не заключал договора на управление с управляющей организацией.

Во-первых, в деле нет доказательств учинения препятствий для заключения этого договора со стороны истца.

Во-вторых, в силу части 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от того, принимали они участие в голосовании, или нет.

В-третьих, согласно части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Это означает, что поскольку собственники помещений многоквартирного дома выбрали в качестве способа управления управляющую организацию, каждый собственник обязан подчиниться этому решению и нести расходы именно в том размере, который согласован в договоре управления.

В противном случае принцип пропорциональности участия в общих расходах не будет соблюден.

Таким образом, факт того, что ответчик не заключил договор с ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" не означает освобождение ответчика от обязанности вносить плату за коммунальные услуги в целях содержания и эксплуатации общего имущества дома.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" с 31.10.2006 по настоящее время фактически оказывает услуги по содержанию дома N 23 по улице Первомайская в городе Тюмени.

Доводы подателя жалобы о том, что услуги по управлению общим имуществом многоквартирного дома, истцом не оказывались, опровергаются материалам дела.

В деле имеются подписанные исполнителем (истцом) в одностороннем порядке акты N 838 от 31.10.2008, N 1099 от 31.12.2009, N 164 от 31.03.2009 N 470 от 30.06.2009 об оказании услуг.

В связи с чем, ответчик как собственник нежилых помещений в названном доме согласно вышеуказанным нормам должен был оплачивать эти услуги пропорционально размеру занимаемой площади.

Как утверждает индивидуальный предприниматель Савельева К.Н. в апелляционной жалобе, она не нуждается в части услуг по управлению жилым фондом, оказываемых ООО "Управляющая компания "ЗАПАД", предъявленных к оплате истцом, поскольку ответчик самостоятельно несет расходы на содержание и уборку контейнерной площадки, вывоз твердых бытовых отходов, в подтверждение чего представлены договоры со специализированными организациями. Уборка придомовой территории также осуществляется ответчиком самостоятельно, что подтверждается приказом о приеме на работу уборщика прилегающей территории.

Между тем, имеющиеся в материалах дела договоры не подтверждают, что расходы в рамках договорных обязательств понесены именно на содержание и ремонт общего имущества, а не собственно нежилых помещений, принадлежащих ответчику.

То обстоятельство, что нежилое помещение ответчика находится на первом этаже и имеет отдельный вход, как ошибочно полагает ответчик, не свидетельствует об отсутствии необходимости в пользовании общим имуществом многоквартирного жилого дома и не освобождается его от несения бремени содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, перечень которого установлен пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Обязательство ответчика по содержанию мест общего пользования в многоквартирном жилом доме вытекает из требований статей 39, 153, 155, 158 ЖК РФ.

Оснований для применения при рассмотрении настоящего дела положений о неосновательном обогащении (главы 60 ГК РФ), на что указывает ответчик в апелляционной жалобе, не имеется.

Того обстоятельства, что спорные услуги истцом фактически оказаны не были, ответчик не подтвердил.

Самостоятельное несение расходов, которые включены в состав тарифа на обслуживание жилого дома, не освобождает собственника помещения от оплаты утвержденного в установленном порядке тарифа.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что непосредственно на лиц, фактически пользующихся данным имуществом на основании договора аренды б/н от 05.05.2007 - ООО "Алькор-Тюмень", а также договора аренды б/н от 25.08.2008 - ООО "Лету-С", в силу положений пункта 2 статьи 161 и статьи 162 ЖК РФ, обязанности по заключению договора с ООО "Управляющая компания "Запад" от своего имени на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ООО "Управляющая компания "Запад" расходов, возложены быть не могут.

На основании договора б/н от 05.05.2007 индивидуальный предприниматель Савельева К.Н. предоставила ООО "Алькор-Тюмень" в аренду нежилые помещения площадью 430,1 кв.м, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, 23/1, возложив на арендатора обязанность по содержанию арендованного имущества (пункты 1.1, 5.4 договора).

Однако возложения на арендатора обязанности по содержанию мест общего пользования условия договора аренды не предусматривают.

Требование истца о взыскании с ответчика долга за содержание общего имущества дома обосновано.

Расчет задолженности за жилищные услуги в размере 134 698 руб. 72 коп. произведен истцом следующим образом: за период с 01.03.2007 по 31.12.2007 - 35 655 руб. 29 коп.; за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 - 48 721 руб. 73 коп.; за период с 01.01.2009 по 31.12.2010 - 67 095 руб. 60 коп.; за период с 01.01.2010 по 31.03.2010.- 12 16 838 руб. 42 коп. (л.д. 54-57).

Оценив расчет размера долга ответчика с позиции утвержденного тарифицированного перечня услуг, суд первой инстанции посчитал его арифметически правильным и соответствующим действующему законодательству, а требование истца о взыскании с ответчика 134 698 руб. 72 коп. подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Между тем указанный вывод суд апелляционной инстанции считает не соответствующим фактическим обстоятельствам дела и основанным на неправильном применении норм материального права.

До принятия решения по делу ответчик заявил о пропуске истцом срока давности по взысканию задолженности за период с 01.03.2007 по 20.05.2007 (л.д. 78).

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 4, 11, 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 15 от 12.11.2001, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 18 от 15.11.2001 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Как разъяснено пунктом 26 указанного Постановления, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В результате рассмотрения заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, учитывая судебные акты судов общей юрисдикции от 23.10.2009, от 03.11.2009, от 28.12.2009, суд первой инстанции пришел к выводу о перерыве течения срока исковой давности.

Между тем, данный вывод суда первой инстанции является ошибочным.

Согласно статье 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в соответствии со статьей 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается, в частности, предъявлением иска в установленном порядке, то есть с соблюдением правил о подведомственности и подсудности дела, о форме и содержании искового заявления, об оплате его государственной пошлиной.

ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" обращалось с исками о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию общего имущества в Центральный районный суд города Тюмени с нарушением правил о подведомственности (определением Центрального районного суда города Тюмени от 28.12.2009 производство по делу N 2-5516/2009 прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции), в связи с чем срок исковой давности предъявлением указанного иска не прервался.

Определением Центрального районного суда г. Тюмени от 23.10.2009 и определением Калининского районного суда г. Тюмени от 03.11.2009 возвращены исковые заявления ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" к индивидуальному предпринимателю Савельевой К.Н. о взыскании задолженности за жилищные услуги, в связи с чем предъявление этих исков также течение исковой давности по заявленным в настоящем деле требованиям не прерывает, тем более, что данные иски предъявлены к другому ответчику.

О наличии каких-либо иных обстоятельств для перерыва течения срока исковой давности ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" суду апелляционной инстанции не заявило. Доказательства, достоверно подтверждающие факт перерыва течения срока исковой давности, в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, перерыва течения срока исковой давности по заявленным требованиям судом апелляционной инстанции не установлено.

Из материалов дела следует, что на момент обращения ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" с иском (исковое заявление предъявлено 20.05.2010) срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности истек за период с 01.03.2007 по 20.05.2007.

При таких обстоятельствах, взысканию с ответчика подлежат арендные платежи, срок уплаты которых приходится не более чем за три года, предшествующих предъявлению иска.

Соответственно, взысканию с ответчика подлежит задолженность по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, начиная с 21.05.2007 по 31.03.2010.

Расчет предъявленной ко взысканию задолженности произведен истцом: за период с 01.03.2007 по 31.12.2007 - по тарифу 8,29 руб. /м2 в месяц; за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 - по тарифу 9,44 руб. /м2 в месяц; за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 - по тарифу 13 руб. /м2 в месяц; за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 - по тарифу 13,05 руб. /м2 в месяц (л.д. 54-57).

Истец, ООО "Управляющая компания "Запад", указал, что при расчете суммы долга он исходил из тарифов, установленных Постановлением Администрации города Тюмени от 27.01.2006 N 1-пк в редакции Постановления Администрации города Тюмени от 20.01.2007 N 2-пк (расчет за 2007 год) и в редакции Постановления Администрации города Тюмени от 05.06.2008 N 65-пк (расчет за 2008 год).

Суд апелляционной инстанции не согласен с расчетом истца по следующим причинам.

Согласно статье 44 ЖК РФ и пункту 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений должны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по обслуживанию дома, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, дом 23, проведенного в форме заочного голосования, от 24.10.2006 N 1 собственниками помещений управляющей организацией выбрана ООО "Управляющая компания "ЗАПАД", утвержден проект договора управления многоквартирным домом и приложения к нему.

Как указывалось выше, то обстоятельство, что договор на управление многоквартирным жилым домом ответчик не подписывал, применительно к настоящему спору не является основанием для освобождения от внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность по своевременному и полному внесению платы основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.

Условие о цене договора в данном случае не является существенным и может быть определено по правилам пункта 3 статьи 424 ГК РФ.

Согласно пункту 54 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 ГК РФ).

В данном случае стоимость услуг по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном жилом доме установлена и подлежит определению исходя из условий договора управления многоквартирным домом от 31.10.2006.

В пункте 4.3 договора управления многоквартирным домом от 31.10.2006 предусмотрено, что размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, вывоз ТБО, а также содержание лифтового хозяйства за 1 кв.м общей площади помещения, принадлежащего собственнику, составляет 6,41 руб., и определяется согласно тарифа, утвержденного постановлением Администрации города Тюмени от 27.01.2006 N 1-пк, размер платы за управление многоквартирным домом составляет 85 копеек за один квадратный метр общей площади помещения, принадлежащего собственнику, размер платы за обслуживание коллективных антенн составляет: 1-4 канала - 10 руб. в месяц, 5-9 каналов - 16 руб. в месяц, 10-14 каналов - 25 руб. в месяц.

Таким образом, при заключении договора от 31.10.2006 была согласована плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, вывоз ТБО, содержание лифтового хозяйства, управление многоквартирным домом в размере 7,26 руб. (6,41 руб. + 0,85 руб.) за 1 кв.м общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

В пункте 4.3 договора управления многоквартирным домом от 31.10.2006 указан размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества и за управление в многоквартирном доме согласно тарифа, утвержденного Постановлением Администрации г. Тюмени N 1-пк от 27.01.2006 "Об утверждении перечня работ, входящих в плату за содержание и ремонт помещений".

При этом в договоре нет условия, предусматривающего автоматическое изменение размера платы в случае внесения изменений в Постановление Администрации г. Тюмени N 1-пк от 27.01.2006.

Напротив, в пункте 4.2 договора указано, что размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников многоквартирного дома с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Данное положение соответствует пункту 31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Согласно данному пункту при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В пункте 4.17 договора указано, что в случае изменения условий раздела 4 договора, такие изменения оформляются путем подписания сторонами дополнительных соглашений.

Решения общего собрания собственников спорного многоквартирного дома, устанавливающего иной размер платы, чем это предусмотрено в договоре от 31.10.2006, истцом не представлено, равно как не представлено и дополнительного соглашения к договору о внесении изменений в 4-й раздел договора.

Учитывая изложенное, а также положения части 4 статьи 162 ЖК РФ, согласно которой условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, при расчете задолженности следует исходить из тарифов, указанных в пункте 4.3. названного выше договора.

К тому же Постановление Администрации города Тюмени от 27.01.2006 N 1-пк в любой редакции по указанной выше причине распространялось лишь на нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Для собственников, выбравших способ управления жилым домом оно может иметь лишь рекомендательный характер.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" пояснило, что, в связи с ежегодным повышением тарифов и во исполнение абзаца 2 пункта 4.2, 4.17 договора, истцом ежегодно в счетах на оплату за первый месяц года размещалось предложение об определении размера платы за управление в том размере, который указан в расчетах задолженности (приложение к настоящему иску), с указанием на то, что это предложение признается офертой.

Письменный отказ на указанное предложение в части изменения размера платы за управление истец ежегодно получал только от собственников домов N 115 по ул. Садовая, N 67 по ул. Орджоникидзе, N 10 по ул. Уральская и N 75/1 по ул. Ямская. В связи с чем, только собственникам указанных домов производилось начисление за услугу "управление" по тарифу, действующему в предыдущем году.

Поскольку от собственников помещений жилого дома N 23 по ул. Первомайская отказа от повышения тарифа не поступало, истец посчитал тариф при расчете стоимости услуг по управлению указанным домом согласованным в повышенном размере.

Однако указанный довод не принимается во внимание судом апелляционной инстанции вследствие его обоснованности.

Соответствующих доказательств, подтверждающих указанные доводы, истец в материалы дела не представил.

Более того, на основании пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Аналогичным образом заключается и соглашение об изменении условий договора.

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

Однако указание в счете на оплату за первый месяц каждого следующего года тарифа на услуги по управлению домом в повышенном размере не может расцениваться в качестве оферты ответчика в том смысле, который оферте придается статьями 435, 436 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, ненаправление истцу отказа собственников помещений в жилых домах на повышение тарифов, равно как и совершение каких бы то ни было действий по оплате услуг на основании повышенных тарифов, акцептом к повышению тарифов за обслуживание жилого дома не является (пункт 1 статьи 438, статьи 443 ГК РФ).

Фактическое внесение собственниками помещений обслуживаемых жилых домов платы за содержание общего имущества, рассчитанной на основании повышенных тарифов, не является достаточным основанием для того, чтобы считать повышение тарифов согласованным в установленном жилищным законодательством порядке.

Предъявляя к оплате собственникам жилых помещений разных жилых домов одних и тех же услуг по разным тарифам (без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома и заключения дополнительных соглашений к договорам в требуемой в подлежащих случаях форме), истец ставит собственников помещений в неравное положение, что не допустимо в силу общих начал и смысла гражданского законодательства (статья 1 ГК РФ).

Учитывая изложенное, в настоящем споре взимание платы за обслуживание общего имущества в многоквартирном жилом доме должно осуществляться по тарифам, предусмотренным пунктом 4.3 договора от 31.10.2008 при его заключении, то есть 7,26 руб. за 1 кв.м. Тем более, что названный пункт договора в этой редакции утвержден протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, дом 23, проведенного в форме заочного голосования, от 24.10.2006 N 1.

При таких обстоятельствах расходы на содержание имущества за период с 21.05.2007 по 31.03.2010 составили 107 274 руб. 21 коп., из которых:

за период с 21.05.2007 по 31.12.2007 - 22 965 руб. 90 коп.,

за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 - 37 470 руб. 36 коп.,

за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 - 37 470 руб. 36 коп.,

за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 - 9 367 руб. 59 коп.

Расчет произведен судом апелляционной инстанции исходя из площади помещений объекта (430,1 кв.м) - нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого дома (литера А1), расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, д. 23/1.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома за период с 21.05.2007 по 31.03.2010 в общей сумме 107 274 руб. 21 коп.

Требование о взыскании с ответчика законной неустойки в размере 29 467 руб. 73 коп начисленной на сумму задолженности по оплате услуг за период с 01.03.2007 по 19.04.2010, суд апелляционной инстанции считает не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как предусмотрено пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Таким образом, право требования неустойки за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги у управляющей компании возникает в силу закона. Законом же установлен и размер такой неустойки.

Аналогичное положение содержится и в договоре управления многоквартирным домом от 31.10.2006 в пункте 4.8.

В силу частей 1, 2 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Иное договором управления многоквартирным домом от 31.10.2006 не предусмотрено (пункт 4.7).

Следовательно, по смыслу части 14 статьи 155 ЖК РФ в его взаимосвязи с положениями части 2 названной статьи пени за несвоевременное внесение платежей могут быть начислены в случае доказанности истцом выставления ответчику платежных документов, которые ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" должно было представлять индивидуальному предпринимателю Савельевой К.Н. не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

По утверждению истца, счета направлялись ответчику ежеквартально по месту нахождения помещения по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, д.23/1, которое фактически занимает ООО "Алькор - Тюмень", однако оплата не производилась.

Между тем, доказательств, из которых можно было бы усмотреть факт выставления расчетных документов непосредственно ответчику как лицу, обязанному нести расходы на содержание общего имущества, материалы дела не содержат, что исключает возможность определения периода просрочки и, как следствие, взыскания пеней.

Представленные в материалы дела письма ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" N 5/2057 от 26.11.2008 N 5/283 от 12.02.2009, N 5/645 от 02.04.2009, N 5//1135 от 25.06.2009, адресованные ИП Савельевой К.Н., не принимаются судом апелляционной инстанции в качестве надлежащих доказательств направления ответчику счетов-фактур и актов об оказанных услугах за содержание общего имущества, поскольку в материалы дела не представлены сами документы, перечисленные в письмах, в связи с чем не представляется возможным установить заявленную сумму и период просрочки.

По изложенным основаниям требование истца о взыскании с ответчика законной неустойки не подлежит удовлетворению.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежит сумма 107 274 руб. 21 коп. расходов по содержанию общего имущества. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании с ответчика 24 100 руб. судебных издержек, из которых 24 000 руб. расходов на уплату услуг представителя и 100 руб. расходов по уплате за выписку из ЕГРП на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. При этом право на возмещение таких расходов возникает при условии, если сторона понесла затраты, получателем которых является лицо (организация), оказывающая юридические услуги.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 АПК РФ).

В подтверждение понесенных судебных расходов ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" в материалы дела представлены копия квитанции от 29.01.2009 N 4429 на сумму 100 руб., копии договора возмездного оказания услуг от 03.08.2009 N 5 и дополнительного соглашения от 13.04.2010 N 1, расходные кассовые ордера от 14.04.2010 N 064, 10.08.2009 N 115 на общую сумму 21 100 руб.

Согласно пункту 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание такие факторы, как нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Таким образом, судебные издержки в виде расходов на оплату услуг представителя в суде и оказанных юридических услуг, возникших в сфере арбитражного судопроизводства, могут быть возмещены арбитражным судом, если они были фактически произведены, документально подтверждены и в разумных пределах, определяемых судом. При этом разумность пределов каждый раз определяется индивидуально, исходя из особенностей конкретного дела, произведенной оплаты представителю и т.д.

При решении вопроса о размере подлежащих взысканию судебных издержек судами первой и апелляционной инстанции приняты во внимание разумность необходимых затрат при рассмотрении настоящего дела в арбитражном суде, объем материалов дела, категория и сложность рассматриваемого спора, количество и продолжительность судебных заседаний.

По договору возмездного оказания услуг от 03.08.2009 N 5 истцу была оказана юридическая помощь по взысканию в судебном порядке дебиторской задолженности за жилищные услуги с собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме N 23 по ул. Первомайской в г. Тюмени, Савельевой К.Н.

Стоимость юридических услуг в пункте 4.1 договора согласована в размере 15 000 руб.

Дополнительным соглашением от 13.04.2010 N 1 к договору вознаграждение исполнителя увеличено до 24 000 руб.

Как указывалось выше, предметом договора от 03.08.2009 N 5 являлось оказание юридической помощи по взысканию в судебном порядке дебиторской задолженности за жилищные услуги с собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме N 23 по ул. Первомайской в г. Тюмени, Савельевой К.Н.

Представительство интересов заказчика не ограничено рамками предъявления конкретного иска, указанием на суд, в который будет подано исковое заявление.

Участие представителя в настоящем деле, исходя из предмета и оснований иска, является юридической помощью по взысканию в судебном порядке дебиторской задолженности за жилищные услуги с собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме N 23 по ул. Первомайской в г. Тюмени, Савельевой К.Н., то есть осуществлено в рамках действия указанного договора.

Заключение дополнительное соглашение N 1 от 13.04.2010 также свидетельствует о намерении сторон распространить действие договора на представительство интересов истца при рассмотрении настоящего дела, в то время как в силу принципа свободы договора (статья 1, 421 ГК РФ) стороны свободны в определении условий договора по своему усмотрению.

Относимость указанного договора к настоящему спору судом апелляционной инстанции установлена.

Следовательно, оснований для отказа во взыскании с ответчика 15 000 руб. судебных расходов только по тому основанию, что эти издержки предъявлялись в рамках иного дела между теми же сторонами, тогда как вопрос о возможности их взыскания по существу рассмотрен не был, не имеется.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что понесенные истцом в связи с рассмотрением настоящего дела судебные издержки в размере 24 100 руб. являются разумными и полностью подтверждены представленными в материалы дела доказательствами.

Вместе с тем, в силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного из общей суммы понесенных ООО "Управляющая компания "ЗАПАД" судебных издержек в размере 24 100 руб., в связи с частичным удовлетворением заявленных требований, на ответчика суд апелляционной инстанции относит 15 748 руб. 10 коп.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для изменения судебного акта.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба ИП Савельевой К.Н. подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 июля 2010 года по делу N А70-5142/2010 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЗАПАД" удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Савельевой Конслу Николаевны (22.11.1971 года рождения, место рождения д. Васильевка, Чановский район, Новосибирская область) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЗАПАД" (ОГРН 1057200658635) 107 274 руб. 21 коп. расходов по содержанию общего имущества, 15 748 руб. 10 коп. судебных расходов, 3 871 руб. 57 коп. государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЗАПАД" (ОГРН 1057200658635) в пользу индивидуального предпринимателя Савельевой Конслу Николаевны (22.11.1971 года рождения, место рождения д. Васильевка, Чановский район, Новосибирская область) 501 руб. 25 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

Т.А. Зиновьева Н.А. Шарова