Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2010 г. N 11АП-11149/2010

15 декабря 2010 года

Дело N А65-10755/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А., с участием:

от заявителя - Беляева М.В., доверенность от 10 июня 2010 г. N 26/10,

от Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 7, дело по апелляционной жалобе Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 августа 2010 года

по делу N А65-10755/2010 (судья Гасимов К.Г.)

по заявлению закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент", г. Казань,

к Исполнительному комитету муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан, г. Казань,

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность и обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "АС Менеджмент", доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский рентный инвестиционный фонд", г.Казань (далее - заявитель, ЗАО "УК "АС Менеджмент", Общество) обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Исполнительному комитету муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан (далее - ответчик, Исполнительный комитет) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, оформленного письмом N 06/669 от 12.03.2010, и обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО "УК "АС Менеджмент" путем принятия решения о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 16:52:09 02 05:0066, общей площадью 2720 кв.м., находящегося по адресу: РТ, г.

Набережные Челны, район Стройбазы, обязать ответчика подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:52:09 02 05:0066, общей площадью 2720 кв.м., находящегося по адресу: РТ, г. Набережные Челны, район Стройбазы, и подписанный со своей стороны проект данного договора направить в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу ЗАО "УК "АС Менеджмент" с предложением о его заключении.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.08.2010 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Заявитель имеет право на выкуп земельного участка, сформированного ранее и фактически используемого в естественных границах, той же площадью, что и при предоставлении его в аренду.

Ответчик не представил доказательств правомерности отказа в предоставлении земельного участка испрашиваемой площадью.

При наличии каких-либо сомнений в представленных заявителем документах, ответчик не был лишен возможности истребовать дополнительные документы, касающиеся приватизации объекта недвижимости, однако не сделал этого.

Не согласившись с выводами суда, Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что общество обращалось с заявлениями к исполнительному комитету о предоставлении заявителю земельного участка с кадастровым номером 16:52:09 02 05:0066 площадью 2720 кв.м. за плату в порядке приватизации по цене, установленной в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Однако, подтверждающих документов отчуждения здания, строения, сооружения, расположенных на испрашиваемом в соответствии с заявлением о предоставлении в собственность земельном участке, заявителем представлено не было. Представленный Обществом документ - постановление Государственного комитета РТ по управлению государственным имуществом от 06.07.1994 N 222, а также приложения к нему, не дает возможности сделать однозначный вывод об отчуждении сложного объекта недвижимости - производственной базы, в составе которой находится: склад площадью 340,1 кв.м., мастерская площадью 409,2 кв.м., бытовая площадью 75,0 кв.м., склад площадью 168,9 кв.м., столярка площадью 36,6 кв.м., общей площадью 1029 кв.м., расположенные по адресу: РТ, г. Набережные Челны, район Стройбазы, из государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, предоставление запрашиваемого земельного участка Обществу по льготной цене не представлялось возможным, в связи с чем заявителю письмом от 12.03.2010 г. N 06/669 было предложено заключить договор аренды земельного участка.

По мнению подателя жалобы, в случае неясности ответа, выраженного в данном письме, Общество могло обратиться к Исполнительному комитету для его разъяснения.

В судебном заседании представитель ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент", доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский рентный инвестиционный фонд" доводы апелляционной жалобы поддержал.

В судебное заседание представитель Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент", доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский рентный инвестиционный фонд", оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В доверительном управлении ЗАО "УК "АС Менеджмент" находится сложный объект недвижимости - производственная база, в составе которой находится: склад площадью 340,1 кв.м., мастерская площадью 409,2 кв.м., бытовая площадью 75,0 кв.м., склад площадью 168,9 кв.м., столярка площадью 36,6 кв.м., общей площадью 1029,8 кв.м., расположенные по адресу: РТ, г. Набережные Челны, район Стройбазы.

Указанный объект недвижимости принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский рентный инвестиционный фонд" под управлением закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16 АБ N 247374 от 23.01.2009 года (л.д. 8).

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, кадастровый номер 16:52:09 02 05:0066, общей площадью 2720 кв.м., находящемся по адресу: РТ, г. Набережные Челны, район Стройбазы, целевое назначение: земли поселений, разрешенное использование: производственная база.

Заявитель письмом N 8/774 от 22.10.2009 года, с приложением во исполнение приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 30.10.2007 года N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" всех необходимых документов, обратился в Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность по цене, установленной в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Исполком письмом N 06/669 от 12.03.2010 года отказал в предоставлении земельного участка в собственность заявителя, при этом было предложено заключить договор аренды на испрашиваемый земельный участок.

В соответствии с ч.1 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обжалуемый отказ в предоставлении земельного участка в собственность является незаконным и нарушает права и интересы заявителя в связи со следующим.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, установленными ЗК РФ, федеральными законами.

Таким образом, право выбора между приобретением земельного участка в собственность путем его приватизации или приобретением права аренды на него закон полностью предоставил лицу, имеющему в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на испрашиваемом земельном участке.

При этом, понуждение к выбору права (собственность или право аренды) не предусмотрено действующим законодательством и противоречит принципам гражданского права.

В обоснование отказа в предоставлении земельного участка в собственность Исполком ссылается на то, что его площадь превышает общую площадь объектов недвижимости.

Указанный довод является неосновательным в связи со следующим.

В соответствии с ч. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).

На испрашиваемом земельном участке расположен сложный объект недвижимости - производственная база в составе: склад площадью 340,1 кв.м., мастерская площадью 409,2 кв.м., бытовая площадью 75,0 кв.м., склад площадью 168,9 кв.м., столярка площадью 36,6 кв.м., общей площадью 1029,8 кв.м., (далее - объект недвижимости), который на основании договора купли-продажи от 04.11.2002 года был приобретен у ООО "Спецстрой" ОАО "Камгэсэнергострой" в собственность ОАО "Технопарк "Терминал", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16 АА N 101887 от 06.02.2003 года.

На основании договора о присоединении от 01.08.2005 года ОАО "Технопарк "Терминал" реорганизовано путем присоединения к ОАО "Инстрой", в связи с чем ОАО "Инстрой" является правопреемником по всем правам и обязательствам ОАО "Технопарк "Терминал" (п. 5.1. договора о присоединении).

В соответствии с актом приема-передачи к вышеуказанному договору о присоединении от 01.08.2005 года, данный объект недвижимости был передан правопреемнику ОАО "Инстрой", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ААХ N 0111264 от 11.01.2006 года.

В свою очередь, ОАО "Инстрой" в связи с принятым решением о ликвидации общества от 13.10.2008 года передало указанный объект недвижимости по акту приема-передачи от 12.11.2008 года владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский рентный инвестиционный фонд" под управлением закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС

Менеджмент", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16 АБ N 247374 от 23.01.2009 года (л.д. 8).

Таким образом, на сегодняшний день объект недвижимости, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, район Стройбазы, принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский рентный инвестиционных фонд" под управлением закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент".

06.10.2004 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Технопарк "Терминал" был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: РТ, г. Набережные Челны, район Стройбазы, площадью 2 720 кв.м., сроком по 13.05.2029 года (N 071-1293).

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, все права и обязанности арендатора (ОАО "Технопарк Терминал") по вышеуказанному договору аренды N 071-1293 от 06.10.2004 года перешли к владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский рентный инвестиционных фонд" под управлением закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" на тех же условиях и в том же объеме.

Судом верно отмечено в решении, что арендуемый прежним собственником земельный участок был сформирован еще в 2002 году (дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 10.01.2002 года), в частности поставлен на кадастровый учет именно в этих границах и с этой площадью, заявитель с приобретением Объекта недвижимости в силу закона приобрел право на использование земельного участка, занятого этим Объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации в тех же границах и той же площадью (2 720 кв.м.).

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Таким образом, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Судом сделан правильный вывод о том, что заявитель имеет право на выкуп земельного участка, сформированного ранее и фактически используемого в естественных границах, той же площадью, что и при предоставлении его в аренду.

Ответчик, ссылаясь на необходимость применения п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ, не указал, какие именно предельные размеры земельных участков установлены нормами отвода земель в соответствии с утвержденными правилами землепользования для осуществления заявителем деятельности по эксплуатации объекта недвижимости. Также ответчик не сослался на наличие каких-либо нормативных актов, установивших предельные размеры земельного участка, препятствующие предоставлению заявителю земельного участка в испрашиваемой площади.

Поэтому доводы ответчика о наличии каких-либо препятствий, связанных с установлением в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ предельных размеров земельного участка, который может быть выделен заявителю для эксплуатации объекта недвижимости, по сравнению с размером земельного участка, предоставленного ОАО "Технопарк Терминал" для тех же целей, не обоснованы.

Площадь испрашиваемого земельного участка сформирована в установленном порядке, что подтверждаться имеющимися в материалах дела документами.

Согласно кадастрового паспорта N 1600/301/09-306134 на испрашиваемый земельный участок разрешенное использование данного участка - под производственную базу.

Площадь испрашиваемого земельного участка (2 720 кв.м.) сформирована в установленном порядке по фактически сложившейся территории, ограниченной существующими на ней зданиями и участками общего пользования.

Доказательств нарушения градостроительных норм и правил при уточнении размера испрашиваемого земельного участка, необходимого заявителю для эксплуатации объекта недвижимости, ответчиком не представлено. Доказательства того, что земельный участок меньшей площадью достаточен для эксплуатации объекта недвижимости в материалах дела также отсутствуют.

Судом верно отмечено, что ответчик не представил доказательств правомерности отказа в предоставлении земельного участка испрашиваемой площадью.

С учетом изложенного и в соответствии с положениями ст. 201 АПК РФ судом правильно принято решение, которым признано незаконным решение Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, оформленного письмом N 06/669 от 12.03.2010, и обязать Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО "УК "АС Менеджмент", Д.У. закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский рентный инвестиционный фонд" путем принятия решения о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 16:52:09 02 05:0066, общей площадью 2720 кв.м., находящегося по адресу: РТ, г. Набережные Челны, район Стройбазы, и в качестве устранения допущенного нарушения предусмотрено обязать Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:52:09 02 05:0066, общей площадью 2720 кв.м., находящегося по адресу: РТ, г. Набережные Челны, район Стройбазы, и подписанный со своей стороны проект данного договора направить в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу ЗАО "УК "АС Менеджмент", Д.У. закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский рентный инвестиционный фонд" с предложением о его заключении.

Довод подателя жалобы о том, что отсутствует документы, подтверждающие возможность предоставления земельного участка по цене, установленной в размере 2, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, не может быть принят во внимание, поскольку отказ Исполкома в предоставлении испрашиваемого земельного участка не был мотивирован указанным обстоятельством.

Кроме того, суд обязал Исполком направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка, при составлении которого Исполкомом могут быть рассмотрены документы, необходимые для определения цены выкупа.

Довод Исполкома, что судом необоснованно удовлетворено требование заявителя об обязании Исполкома подготовить договор купли-продажи в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу, также не может быть принят во внимание, поскольку согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Исполком обязан подготовить проект договора купли-продажи испрашиваемого заявителем земельного участка по решению суда, вступившего в законную силу, а не на основании решения о предоставлении земельного участка. Срок подготовки проекта договора купли-продажи устанавливается судом, с учетом заявленных исковых требований.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 августа 2010 года по делу N А65-10755/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан Н.Ю. Марчик