Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2010 г. N 10АП-2214/2010

г. Москва

27 июля 2010 г.

Дело N А41-36972/09

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатоав В.Ю.,

судей Виткаловой Е.Н., Мордкиной Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания: Мартиросян К.С.,

при участии в заседании:

от заявителя: представитель не явился, извещен,

от заинтересованного лица: Шамсутдинова Э.Х., доверенность от 19.05.2010 N 62-Д,

от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дружба-Монолит"

на решение Арбитражного суда Московской области от 24.03.2010

по делу N А41-36972/09, принятое судьей Васильевой Е.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дружба-Монолит"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (правопреемник - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области),

при участии в качестве третьих лиц Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области, государственного научного учреждения "Всероссийский научно-исследовательский институт селекции и семеноводства овощных культур"

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности и обязании зарегистрировать право собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Дружба-Монолит" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (правопредшественнику Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, далее - управление, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации, оформленного сообщением от 01.10.2009 N 62/025/2009-78, и обязании зарегистрировать право собственности на квартиру N 71, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной городок, п. ВНИИССОК, ул. Дружбы, д. N 23.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), Федеральное агентство по управлению государственным имуществом по Московской области (далее - Росимущество по Московской области), государственное научное учреждение "Всероссийский научно-исследовательский институт селекции и семеноводства овощных культур" (далее - ГНУ "ВНИИСОК").

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.03.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить по тем мотивам, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между государственным научным учреждением "Всероссийский научно-исследовательский институт селекции и семеноводства овощных культур" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Дружба-Монолит" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 25.08.2005 N 05-1 о застройке земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, Дубковская п/а, в районе дер. Бородки, ВНИИССОК, предметом исполнения которого является реализация инвестиционного проекта по строительству объекта на строительной площадке (т.1, л.д.15-22).

Земельные участки, на которых осуществлялось строительство, принадлежат ГНУ "ВНИИССОК" на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается государственным актом на право пользование землей от 20.05.1993 N 558 (т. 1, л.д. 25-27).

Рассмотрев обращение общества о присвоении почтовых адресов строящимся жилым домам и объектам социальной и транспортной инфраструктуры в поселке ВНИИССОК Одинцовского района Московской области, администрация городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района вынесла постановление от 05.10.2006 N 197 "О присвоении почтовых адресов строящимся жилым домам и объектам социальной и транспортной инфраструктуры" (т. 1, л.д. 61).

Дополнительным соглашением от 17.02.2006 N 1, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью "Дружба-Монолит" и государственным научным учреждением "Всероссийский научно-исследовательский институт селекции и семеноводства овощных культур", к инвестиционному контракту от 25.08.2005 N 05-1 установлено, что "по общей площади объекта базовое соотношение раздела имущества устанавливается в следующем порядке:

- 15% от общей жилой площади объекта в собственность ГНУ "ВНИИССОК" в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой;

- 85% от общей жилой площади объекта в собственность инвестора и (или) других привлеченных им соинвесторов.

Указанные доли в разделе имущества подлежат оформлению в собственность в соответствии с законодательством после завершения строительства объекта" (т. 1, л.д. 24).

Дополнительным соглашением от 29.12.2007 к названному инвестиционному контракту установлена передача прав и обязанностей застройщика инвестору в соответствии с разделом 6 Контракта, за исключением пунктов 6.1.2, 6.1.6, 6.1.7, которые составляют обязанности ГНУ "ВНИИССОК" (т. 1, л.д. 23).

Постановлением Правительства Московской области от 28.12.2007 N 31041/48 изменен вид разрешенного использования вышеуказанных земельных участков, на использование для строительства жилого многоэтажного комплекса с объектами культурно-бытового, социального назначения и инженерной инфраструктурой (т. 1, л.д. 35).

Между обществом с ограниченной ответственностью "Дружба-Монолит" и государственным научным учреждением "Всероссийский научно-исследовательский институт селекции и семеноводства овощных культур" заключен договор аренды земельных участков от 21.02.2008, на которых осуществлялось строительство.

20 мая 2008 года администрацией Одинцовского муниципального района Московской области в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обществу выдано разрешение на строительство N RU50511000-96 жилого комплекса по адресу Московская область, Одинцовский район, пос. ВНИИССОК (т. 1, л.д. 37).

По окончании строительства 17.11.2008 заявителю выдано разрешение N RU50511000-2947 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 1-го пускового комплекса, 2-ой очереди строительства жилого многоэтажного комплекса с объектами культурно-бытового, социального назначения и инженерной инфраструктурой, расположенного по указанному адресу (т. 1, л.д. 39).

21 мая 2009 года государственным унитарным предприятием "Московское областное бюро Технической инвентаризации" составлен технический паспорт жилого помещения (квартиры) N 71 в доме N 19, расположенном по названному адресу.

01 июня 2009 года общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру (т.2, л.д. 262).

Уведомлением от 15.06.2009 регистрирующим органом сообщено о приостановлении государственной регистрации на один месяц в связи с необходимостью представления дополнительных документов и необходимостью приведения представленных документов в соответствие с требованиями действующего законодательства (т.2, л.д. 197-201).

На основании заявления общества о приостановлении государственной регистрации от 01.07.2009 (т. 2, л.д. 195) уведомлением от 01.07.2009 заявителю сообщено о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру до 31.10.2009 (т. 2, л.д. 193).

Дополнительные документы представлены обществом в регистрирующий орган 26.08.2009, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (т. 2, л.д. 8).

Сообщением управления от 01.10.2009 N 62/025/2009-78 (т.1, л.д. 9-11) заявителю отказано в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по тем основаниям, что обществом не представлены документы, подтверждающие право заявителя на земельный участок, на котором осуществлялось строительство.

Не согласившись с отказом управления в государственной регистрации права собственности на квартиру, общество обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Московской области.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что полномочным представителем собственника земельного участка, на котором осуществлено строительство жилого дома, является Росимущество по Московской области, которое согласия на распоряжение ГНУ "ВНИИССОК" земельным участком не давало. Следовательно, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на квартиру вынесен законно и обоснованно.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указывает, что согласия Росимущества на заключение инвестиционного контракта не требуется, поскольку спорный земельный участок является государственным имуществом, находящимся в пользовании научно-исследовательского учреждения. Вместе с тем Российской академией сельскохозяйственных наук, наличие согласия которой является обязательным при отчуждении данного земельного участка, дано согласие ГНУ "ВНИИСОК" на отвод земель под жилищное строительство на инвестиционной основе. В связи с чем у управления отсутствовали основания для отказа заявителю в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

В судебное заседание апелляционного суда представитель заявителя не явился, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Представитель управления против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представители третьего лица в судебное заседание апелляционного суда не явились, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о дате, времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представителем управления заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве в связи с реорганизацией Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области в форме присоединения его к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области и переименованием последнего в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". Представлена копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за основным государственным регистрационным номером 1047727043561.

Представители лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, не возражали против заявленного управлением ходатайства о процессуальном правопреемстве.

Руководствуясь статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), апелляционный суд удовлетворил заявленное ходатайство и произвел замену в порядке процессуального правопреемства Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области его правопреемником - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 3 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) предусмотрено, что основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3 и 30.1 настоящего Федерального закона, установлены в данных статьях.

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс РФ) документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).

Распиской в получении документов от 25.05.2009 (том 1, л.д. 12) подтверждается, что заявителем на государственную регистрацию представлены в числе прочих документов: инвестиционный контракт от 25.08.2005 N 05-1, акт о реализации квартир от 17.11.2008, кадастровый паспорт помещения от 21.05.2009 N 171:055-19552/71, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.11.2008 N RU50511000-2947, разрешение на строительство от 20.05.2008 N RU50511000-96, технический паспорт жилого помещения (квартиры) от 04.12.2008 N 171:055-19552/71, технический паспорт здания (строения) от 04.22.2008 N 171:055-19552.

В качестве правоустанавливающего документа общество в заявлении о государственной регистрации указало инвестиционный контракт от 25.08.2005 N 05-1.

Как следует из материалов дела, 25.08.2005 между Государственным научным учреждением "Всероссийский научно-исследовательский институт селекции и семеноводства овощных культур" (ГНУ "ВНИИССОК", застройщик) и обществом (инвестор) заключен инвестиционный контракт N 05-1 (далее - инвестиционный контракт, том 1, л.д. 15-24).

Предметом настоящего инвестиционного контракта является реализация проекта по строительству жилого комплекса и объектов социальной и инженерной инфраструктуры общей площадью около 280 000 кв.м., включая общую жилую площадь около 200 000 кв.м.

В рамках инвестиционного контракта ГНУ "ВНИИССОК" предоставило строительную площадку - земельные участки, имеющие адресные ориентиры: Московская область, Одинцовский район, Дубковская п/а, в районе дер. Бородки, ВНИИССОК: кадастровый номер 50:20:007 02 27:0271, площадью 0,67 га; кадастровый номер 50:20:007 02 27:0273, площадью 10,7186 га; кадастровый номер 50:20:007 02 27:0272, площадью 0,1794 га; кадастровый номер 50:20:007 02 18:0013, площадью 0,432 га.

Из материалов дела следует, что указанные земельные участки входили в состав 673 гектар земли, переданных ГНУ "ВНИИССОК" на основании Государственного акта на право пользования землей от 20.05.1933 серия А-1 N 220975 (том 1, л.д. 25-27) в бессрочное и бесплатное пользование для сельскохозяйственного назначения.

В обязанности инвестора по договору входило обеспечение за счет собственных, заемных и (или) привлеченных средств финансирования работ по проектированию, проведению изыскательских согласований, решений, строительству и вводу в эксплуатацию объекта, обеспечение строительства объекта в соответствии с действующими строительными нормами, стандартами, техническими условиями и спецификациями.

Пунктом 4.4 инвестиционного контракта с учетом Дополнительного соглашения N 1 от 17.02.2006 (том 1, л.д. 24) предусмотрено, что после завершения строительства распределение жилой и нежилой площади объекта осуществляется по общей жилой площади: 15% - в собственность ГНУ "ВНИИССОК" в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой; 85% - в собственность общества; по общей нежилой площади: 100% в собственность общества.

Дополнительным соглашением от 29.12.2007 (том 1, л.д. 23) права и обязанности застройщика по инвестиционному контракту в соответствии с разделом 6, за исключением п.п. 6.1.2, 6.1.6, 6.1.7, переданы обществу.

На основании постановления Правительства Московской области от 28.12.2007 N 1041/48 (том 1, л.д. 35) земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:007 02 27:0271, 50:20:007 02 27:0273, 50:20:007 02 27:0272, 50:20:007 02 18:0013 включены в границы д. Бородки городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района, вид разрешенного использования данных участков изменен на использование "для строительства жилого многоэтажного комплекса с объектами культурно-бытового, социального назначения и инженерной инфраструктурой".

Между обществом с ограниченной ответственностью "Дружба-Монолит" и государственным научным учреждением "Всероссийский научно-исследовательский институт селекции и семеноводства овощных культур" заключен договор аренды от 21.02.2008 земельных участков с кадастровыми номерами 50:20:007 02 27:0271, 50:20:007 02 27:0273, 50:20:007 02 27:0272, 50:20:007 02 18:0013.

20 мая 2008 года заявителю выдано разрешение N RU50511000-96 на строительство жилого комплекса, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. ВНИИССОК а именно: 22 жилых домов переменной этажности с общей площадью квартир 169 068 кв.м, торгово-офисного 4-х этажного здания с подвалом общей площадью 4 616 кв.м., 4 зданий общественного назначения, здания бизнес-центра общей площадью 9 964 кв.м, открытой автостоянки 4-х этажной общей площадью 17 970 кв.м, 6 трансформаторных подстанций, очистных сооружений ливневых стоков и канализационной станции, однопролетного крытого надземного пешеходного перехода через Можайское шоссе 29+600 кв. м (том 1, л.д. 37).

17 ноября 2008 года обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50511000-2947 (том 1, л.д. 39-60), утвержденное постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 17.11.2008 N 2947.

Согласно акту фактического распределения квартир по инвестиционному контракту от 25.08.2005 N 05-01 в части дома N 23 по ул. Дружбы, п. ВНИИССОК, Одинцовского района Московской области от 17.11.2008 (том 2, л.д. 123-190) квартира N 9 относится к собственности общества.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что обществом в целях государственной регистрации права собственности на квартиру N 71, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, поселок ВНИИССОК, ул. Дружбы, д.23, представлены в соответствии со статьей 17 и 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ все необходимые документы, подтверждающие факт создания спорного объекта недвижимости и его принадлежности обществу.

Между тем, как усматривается из материалов дела, в ходе осуществления государственной регистрации управлением проведена правовая экспертиза представленных документов, по результатам которой установлено, что правоустанавливающие документы (инвестиционный контракт, договор аренды), а следовательно, и другие документы, выданные на их основании, являются недействительными и не могут порождать прав и обязанностей для сторон.

Так, согласно постановлению Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 по делу N А41-14908/08 судом установлено, что земельные участки, переданные ГНУ "ВНИИССОК" обществу под строительство жилого комплекса, относятся к федеральной собственности. Заключая инвестиционный контракт на строительство многоквартирных жилых домов, ГНУ "ВНИИССОК" в нарушение статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации осуществило в отношении спорных земельных участков полномочия собственника - Российской Федерации, а также распорядилось данными участками в нарушение пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заключенный инвестиционный контракт не соответствует названным нормам права и является ничтожным в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может служить основанием для возникновения у общества права собственности на спорное имущество..

Пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Таким образом, земельные участки, принадлежащие ГНУ "ВНИИССОК" на праве постоянного (бессрочного) пользования, не могли быть переданы в целях реализации инвестиционного контракта обществу, а договор аренды земельных участков от 21.02.2008 не подлежал заключению между ГНУ "ВНИИССОК" и заявителем.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции о правомерности отказа управления в государственной регистрации спорного объекта недвижимости по причине представления заявителем документов, по форме или содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства, и не представления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзац 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Таким образом, управление обоснованно отказало обществу в регистрации права собственности на квартиру, в связи с непредставлением необходимых для регистрации документов, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 48, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24.03.2010 по делу N А41-36972/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

Е.Н. Виткалова Л.М. Мордкина