Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 февраля 2007 г. N КГ-А41/12744-06 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества суду необходимо истребовать соответствующие документы, подтверждающие право собственности истца на спорный объект недвижимости, принимая во внимание его организационно-правовую форму и принцип действия закона во времени, в связи с чем определить нормы закона, иных нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения сторон в период заключения спорного договора купли-продажи (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 26 февраля 2007 г. N КГ-А41/12744-06
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2007 г.

Закрытое акционерное общество "Комплексное сельскохозяйственное предприятие "Химки" (ЗАО "КСХП "Химки") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Московский лабаз" (ООО "Московский лабаз") о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23 января 1992 г. между ЗАО "КСХП "Химки" (продавцом) и ТОО "Московский лабаз" (покупателем) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата каждой из сторон всего полученного по договору, а именно: обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи объект недвижимого имущества и земельный участок общей площадью 1,52 га., расположенный по адресу: Московская область, Химкинский район, деревня Клязьма, и обязать истца возвратить ответчику денежные средства, полученные по данной сделке.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2006 года по делу N А41-К1-1142/06 исковые требования удовлетворены частично: судом признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи недвижимости - помещения животноводческого комплекса на 560 голов и земельного участка площадью 1,52 га., который был заключен 23.01.1992 г. между Коллективным сельскохозяйственным предприятием "Химки" - правопредшественником ЗАО "Коллективно сельскохозяйственное предприятие "Химки" и ТОО "Московский лабаз" - правопредшественником ООО "Московский лабаз". В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Признавая недействительным оспариваемый договор купли-продажи, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что поскольку к договору купли-продажи от 23.01.1992 г. не были приложены документы, подтверждающие данные государственного земельного кадастра, объект договора - земельный участок - сторонами не согласован, следовательно, такую сделку нельзя признать соответствующей статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд указал, что ответчиком не представлены документы - акты приема-передачи, свидетельствующие о передаче объекта недвижимости и земельного участка от продавца покупателю, а также доказательства оплаты приобретенного им недвижимого имущества по договору купли-продажи от 23.01.1992 г., что также не соответствует положениям гражданского законодательства, а именно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих, что в момент заключения договора КСХП "Химки" обладал правом на отчуждение объекта недвижимости, в то время как право собственности ответчика на объекты зарегистрировано и не оспорено в установленном порядке.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2006 года решение Арбитражного суда Московской области от 29.05.2006 г. отменено в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимости от 23.01.1992 г., и в этой части в удовлетворении иска отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Принимая постановление, суд апелляционной инстанции исходил из того, что условия договора купли-продажи от 23.12.1992 г. позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покучателю факт передачи истцом в собственность ответчику указанного в договоре недвижимого имущества подтверждается приложением N 3 к договору купли-продажи, в связи с чем не имеется оснований для признания недействительный оспариваемого договора. При этом суд апелляционной инстанции указал, что земельный участок общей площадью 1,52 га., расположенный по адресу: Московская область, Химкинский район, деревня Клязьма, не входит в перечень имущества, переданного ТОО "Московский лабаз"; доказательств, подтверждающих, что вышеуказанный земельный участок на момент заключения спорного договора находился у истца в собственности ЗАО "КСХП "Химки" не представлено.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО "КСХП "Химки" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По мнению заявителя, оспариваемый договор был заключен вопреки законодательно установленному запрету (статья 11 Земельного кодекса РСФСР, статьи 12 Конституции РСФСР - действовавших в период возникновения спорного правоотношения) на продажу земли (в данном случае земельного участка площадью 1,52 га., являющегося составной частью подлежащего передаче имущества) и пункту 4 решения Химкинского горсовета, и является ничтожной сделкой, противоречащей закону. В соответствии с положениями части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить все полученное по этой сделке.

От ответчика - ООО "Московский лабаз" поступил отзыв (вх. N КГ-А41/12744-06-2-Д6 от 12.02.2007) на кассационную жалобу, в котором общество просит оставить без изменения постановление Десятого арбитражного апелляционного суда 14.11.2006 г. и решение Арбитражного суда Московской области в части отказа в применении последствий недействительности сделки, а кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность содержащихся в ней доводов.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители ООО "Московский лабаз" возражали против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу ЗАО "КСХП "Химки".

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и представленного на нее отзыва, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предметом оспариваемой сделки - договора купли-продажи, заключенного 23 января 1992 года между КСПХ "Химки" (правопредшественник истца) и ТОО "Московский лабаз" (правопредшественник ответчика) являлись два объекта:

- помещение животноводческого комплекса на 560 голов, расположенное по адресу: Московская область, Химкинский район, дер. Клязьма;

- земельный участок при объекте площадью 1,52 га., включая пятно застройки под комплекс, расположенный по адресу: Московская область, Химкинский район, дер. Клязьма.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, руководствовался Гражданским кодексом Российской Федерации (от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ), в соответствии со статьей 129 которого земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В связи с этим нормы Гражданского кодекса, регулирующие имущественные отношения, не применяются, если соответствующие вопросы решаются по иному земельным законодательством

Однако, как следует из материалов дела спорный договор купли-продажи был заключен в январе 1992 года, поэтому, следуя принципу действия закона во времени, судам первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела следовало руководствоваться законодательством, действовавшим в период действия спорного правоотношения.

Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964 г.) спорные отношения в части купли-продажи земли не регулировал.

В период заключения спорного договора действовал Земельный кодекс РСФСР (от 25 апреля 1991 г. N 1103-1), в абзаце 2 статьи 11 которого указано, что продажа или иное отчуждение земельных участков регулируются в соответствии со статьей 12 Конституции РСФСР (Принята на внеочередной седьмой сессии Верховного Совета РСФСР девятого созыва 12 апреля 1978 года).

В соответствии с положениями статьи 12 Конституции РСФСР, действовавшей в период подписания сторонами оспариваемого договора купли-продажи, продажа или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, были возможны только государству в лице Совета народных депутатов, на территории которого расположен земельный участок. В течение 10 лет с момента приобретения прав собственности на земельный участок его купля-продажа не допускалась. В последующем вопрос о купле-продаже земельных участков мог быть решен в порядке, устанавливаемом Съездом народных депутатов РСФСР квалифицированным большинством голосов или народным голосованием (референдумом).

В то же время ни судом первой, ни судом апелляционной инстанций не дана надлежащая оценка доводам истца относительно того, что земля в силу действовавшего на тот момент законодательства не могла выступать объектом договора купли-продажи, а также его доводам о том, что продавец - КСХП "Химки" (правопредшественник истца - ЗАО "КСХП "Химки") не обладал какими-либо правами в отношении спорного земельного участка и в виду этого не был правомочен на заключение договора купли-продажи.

Кроме того, отменяя решение арбитражного суда первой инстанции в части признания спорного договора недействительным, апелляционный суд пришел к выводу, что спорный договор соответствует действующему законодательству, указав на то, что условия договора позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а факт передачи имущества подтвержден материалами дела.

Между тем ни судом апелляционной инстанции, ни судом первой инстанции не была дана надлежащая оценка тому факту - обладал ли продавец - КСХП "Химки" (правопредшественник истца - ЗАО "КСХП "Химки") правом собственности на недвижимое имущество - помещение животноводческого комплекса на 560 голов и, следовательно, мог ли отчуждать данное имущество по оспариваемому договору 1992 года покупателю.

В материалах дела отсутствуют и судами не были истребованы соответствующие документы, способные подтвердить право собственности истца - ЗАО "КСХП "Химки" на спорный объект недвижимости, принимая во внимание его организационно-правовую форму и принцип действия закона во времени.

Вместе с тем установление данных обстоятельств входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Кроме того, следует отметить, что для разрешения вопроса о применении последствий недействительности указанного договора купли-продажи судам надлежало установить передавалось ли фактически по акту приема-передачи спорное недвижимое имущество от продавца к покупателю и кто в настоящее время фактически владеет этим имуществом, несет расходы по его содержанию.

Изложенное свидетельствует о том, суды не установили и не исследовали все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, не исследовали должным образом обстоятельства дела, в связи с чем сделали выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В связи с этим, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, поэтому они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить указанные нарушения, оценить представленные доказательства в их совокупности, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, определить нормы закона, иных нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения сторон в период заключения спорного договора купли-продажи, руководствуясь при этом принципом действия закона во времени, после чего разрешить спор.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 29 мая 2006 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 14 ноября 2006 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-1142/06 отменить.

Дело N А41-К1-1142/06 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.