Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2010 г. N А40-50129/10-1-302

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2010 г. N 09АП-22089/2010

г. Москва

Дело N А40-50129/10-1-302

N 09АП-22089/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "11" октября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "18" октября 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ФСК Альтаир"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "13" июля 2010 года, принятое судьей Лиловой О.Г.

по делу N А40-50129/10-1-302

по иску Департамента земельных ресурсов г.Москвы

к ответчику ООО "ФСК Альтаир"

о взыскании арендной платы, неустойки,

при участии в судебном заседании:

от истца: Королева О.Г. по доверенности от 25.12.2009г.;

от ответчика: Моторина О.В. по доверенности от 08.06.2010г.,

УСТАНОВИЛ:

29.04.2010г. Департамент земельных ресурсов г.Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "ФСК Альтаир" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из Договора аренды N М-07-508051 от 27.11.2007г.:

арендной платы за пользование объектом аренды в период с января 2008 года по июнь 2010 года включительно в сумме 10542296руб. 91коп.;

5572039руб. 20коп. неустойки за период с 01.04.2008г. по 27.04.2010г. по ставке 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "13" июля 2010 года (Т. 2, л.д. 5) иск в части основного долга удовлетворен в полном объеме, в части неустойки - с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 2248232руб. 41коп.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (Т. 2, л.д. 9-11), в которой он просит обжалуемое решение отменить, указав, что вывод суда первой инстанции, изложенный в обжалуемом решении, а именно: о возникновении у Ответчика обязанности оплатить пользование всем являющимся объектом аренды по Договору аренды N М-07-508051 от 27.11.2007г. земельным участком площадью 39077руб. с адресными ориентирами: г.Москва, ул.Истринская, вл. 2-8, предоставленным для строительства многоквартирных жилых домов (корп. А, Б1, Б2, В, Г), а также физкультурно-оздоровительного комплекса (корп. А1) и сооружения гражданской обороны (корп. Д), - основывается на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, а именно: того, что:

- в силу закона, в частности, ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", часть указанного земельного участка (площадью 3027,25кв.м. и 2751,1кв.м.), занятая возведенными на нем двумя жилыми домами (корп. 2, 3 д. 8 по ул.Истринская г.Москвы), перешла в общую долевую собственность третьих лиц, у которых возникло право собственности на помещения в указанных домах;

- часть указанного земельного участка, а именно: площадью 8280кв.м., в период с 27.11.2007г. по 31.03.2008г. была изъята для выполнения работ по реконструкции тепловых сетей по программе Правительства Москвы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Истец заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Установлено, что 10.11.2004г. между Правительством Москвы и ООО "ФСК Альтаир" (инвестор) заключен Инвестиционный контракт N 13-001006-5701-0081-00001-04 (Т. 2, л.д. 63-81), предметом которого является реализация инвестиционного проекта, включающего в т.ч. новое строительство жилых домов (корп. А, Б1, Б2, В, Г), физкультурно-оздоровительного центра (корп. А1), сооружения гражданской обороны (корп. Д) по адресу: 21 район Кунцево, ул.Истринская, вл. 2-8, на условиях раздела недвижимого имущества по итогам реализации Инвестиционного контракта между его сторонами в пропорции: жилой: Правительству Москвы (35% жилой, 40% нежилой, 20% машиномест) и ООО "ФСК Альтаир" (65% жилой, 60% нежилой, 80% машиномест).

27.11.2007г. между Департаментом земельных ресурсов г.Москвы (арендодатель) и ООО "ФСК Альтаир" (арендатор) заключен Договор аренды N М-07-508051, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 31.12.2007г. земельный участок с кадастровым N 77:07:04005:040 площадью 39077кв.м. с адресными ориентирами: г.Москва, ул.Истринская, вл. 2-8, для строительства многофункционального жилого комплекса с подземными гаражами-стоянками и отдельно стоящими зданиями общественного назначения, в т.ч. жилых домов (корп. А, Б1, Б2, В, Г), физкультурно-оздоровительного комплекса (корп. А1), сооружения гражданской обороны двойного назначения (корп. Д), подлежащих строительству в рамках Инвестиционного контракта N 13-001006-5701-0081-00001-04 от 10.11.2004г.

Комитетом государственного строительного надзора г.Москвы на основании ст. 55 Градостроительного кодекса РФ дано разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, построенных в рамках Инвестиционного контракта N 13-001006-5701-0081-00001-04 от 10.11.2004г. на земельном участке, являющемся объектом по Договору аренды N М-07-508051 от 27.11.2007г.:

- 27.08.2007г.: многофункционального жилого комплекса (жилого дома) по адресу: г.Москва, ул.Истринская, д. 8, корп. 3 (строительный адрес: г.Москва, ул.Истринская, вл. 2-8, корп. 2 (Т. 1, л.д. 116-117)), построенного в рамках Инвестиционного контракта N 13-001006-5701-0081-00001-04 от 10.11.2004г.;

- 11.12.2009г.: многофункционального жилого комплекса (жилого дома с первым нежилым этажом - корп. 3) по адресу: г.Москва, ул.Истринская, д. 8, корп. 3 (строительный адрес: г.Москва, ул.Истринская, вл. 2-8, корп. 3 (Т. 1, л.д. 54-56)), построенного в рамках Инвестиционного контракта N 13-001006-5701-0081-00001-04 от 10.11.2004г. и Договора аренды N М-07-508051 от 27.11.2007г.

Акт о результатах реализации Инвестиционного контракта N 13-001006-5701-0081-00001-04 от 10.11.2004г. (в части принятых в эксплуатацию зданий), не составлялся.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что часть подлежащих строительству в рамках Инвестиционного контракта N 13-001006-5701-0081-00001-04 от 10.11.2004г. жилых домов в эксплуатацию еще не введены.

На основании п.2 ст.621 ГК РФ Договор аренды N М-07-508051 от 27.11.2007г. считается возобновленным на неопределенный срок, учитывая, что по истечении установленного Договором срока аренды на являющемся объектом аренды земельном участке размещался объект капитального строительства, в отношении которого у ООО "ФСК Альтаир" имелись гражданско-правовые основания в установленном порядке осуществить государственную регистрацию возникновения права собственности на объект недвижимости (в результате создания за свой счет для себя по договору с собственником земельного участка), но в отношении которого как объекта, созданного после вступления в силу ФЗ от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", у ООО "ФСК Альтаир" право собственности на объект недвижимости так и не возникло ввиду неосуществления государственной регистрации возникновения соответствующего права.

Ссылка Заявителя апелляционной жалобы на ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" как на основание, освобождающее ООО "ФСК Альтаир" от внесения установленной Договором аренды N М-07-508051 от 27.11.2007г. арендной платы за пользование объектом аренды в период с января 2008 года по июнь 2010 года включительно, - является необоснованной.

Согласно п. 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая, что:

в силу норм п. 1 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на прочно связанный с землей объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, созданный после вступления в силу ФЗ от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", возникает только с момента его государственной регистрации;

- в силу ст. 218 ГК РФ право собственности на вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, является первоначальным ко всем иным способам приобретения права собственности, -

- правовое последствие в виде передачи в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, наступает лишь тогда, когда по установленным ГК РФ основаниям лицо, его создавшее, осуществляет государственную регистрацию возникновения права собственности на многоквартирный дом, расположенный на прошедшем государственный кадастровый учет земельном участке.

Между тем по настоящему делу государственная регистрация возникновения права собственности на многоквартирные дома по адресу: г.Москва, ул.Истринская, д. 8, корп. 3 (строительный адрес: г.Москва, ул.Истринская, вл. 2-8, корп. 2, 3), лицами, его создавшими (городом Москвой и ООО "ФСК Альтаир"), не произведена.

Соответственно, оснований для прекращения прав и обязанностей из Договора аренды N М-07-508051 от 27.11.2007г. по основаниям, установленным п. 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", не возникло.

Обстоятельство, на которое ссылается Заявитель апелляционной жалобы, а именно: осуществления государственной регистрации права собственности физических лиц на часть квартир в многоквартирных домах по адресу: г.Москва, ул.Истринская, д. 8, корп. 3 (строительный адрес: г.Москва, ул.Истринская, вл. 2-8, корп. 2, 3) (Т. 1, л.д. 57-107, 116-129), не является основанием для прекращения права аренды ООО "ФСК Альтаир" земельного участка под указанными зданиями, учитывая, что соответствующие физические лица являются обладателями зарегистрированного права собственности в отношении не жилого дома, а только его части при том, что в отношении другой части данного дома, состоящей из жилых и нежилых помещений, не относящихся к имуществу общего пользования, права не зарегистрированы.

А при наличии произведенной на основании судебного акта государственной регистрации права собственности только на часть многоквартирного дома, возникшего в порядке производного приобретения, произведенной при отсутствии государственной регистрации права собственности на многоквартирный дом, возникшего в порядке первоначального приобретения, - для применения установленных п. 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" последствий требуется проведение государственной регистрации права собственности в отношении всех производно приобретенных частей многоквартирного дома.

Тогда как по настоящему делу произведена государственная регистрация права собственности в отношении не всех не относящихся к имуществу общего пользования помещений в многоквартирных домах по адресу: г.Москва, ул.Истринская, д. 8, корп. 3 (строительный адрес: г.Москва, ул.Истринская, вл. 2-8, корп. 2, 3).

Кроме того, по смыслу норм п. 1, 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в системном толковании с нормой п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, говорить о переходе к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, можно только после формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, занятого многоквартирным домом и необходимого для его использования с учетом элементов озеленения и благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектов, расположенных на указанном земельном участке, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Между тем по настоящему делу доказательств формирования земельного участка под многоквартирными домами по адресу: г.Москва, ул.Истринская, д. 8, корп. 3 (строительный адрес: г.Москва, ул.Истринская, вл. 2-8, корп. 2, 3), для целей, установленных п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1, 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", не представлено.

Земельный участок, являющийся объектом по Договору аренды N М-07-508051 от 27.11.2007г. (с кадастровым N 77:07:04005:040 площадью 39077кв.м.), был сформирован:

- во-первых, для целей осуществления строительства жилых домов, а не для целей их обслуживания и эксплуатации;

- во-первых, для целей осуществления строительства совокупности объектов: жилых домов (корп. А, Б1, Б2, В, Г), физкультурно-оздоровительного комплекса (корп. А1), сооружения гражданской обороны двойного назначения (корп. Д).

Т.е. под каждым из принятых в эксплуатацию многоквартирных домов по адресу: г.Москва, ул.Истринская, д. 8, корп. 3 (строительный адрес: г.Москва, ул.Истринская, вл. 2-8, корп. 2, 3), земельный участок для целей, установленных п. 1, 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", не формировался.

Тогда как границы и размер земельного участка, о которых говорится в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, т.е. необходимого для обслуживания и эксплуатации жилого дома, подлежат определению:

- в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, т.е. не обязательно соответствуют границам и размеру земельного участка, определенным для целей строительства на нем соответствующего жилого дома;

- для каждого отдельного жилого дома.

Судебная практика, определенная ФАС МО в Постановлении от 12.01.2009г. N КГ-А40/11501-8 по делу N А40-17739/08-94-204, исходит из того, что в силу норм ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ несколько многоквартирных домов, созданных на едином земельном участке, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, имущественный комплекс не образуют, т.е. к общему имуществу одного многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен другой многоквартирный дом, не относится.

Судебная практика, определенная ВАС РФ в Определении от 17.09.2010г. N ВАС-11989/10 по делу N А03-3481/2009, исходит из того, что границы и размер земельного участка, на который в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности, на которые в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ подлежат определению в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, - не обязательно совпадают с границами земельного участка, поставленного на кадастровый учет и переданного в аренду для строительства соответствующего многоквартирного жилого дома, т.е. земельного участка, сформированного для целей строительства дома, а не его эксплуатации.

Между тем по настоящему делу под каждым из многоквартирных домов по адресу: г.Москва, ул.Истринская, д. 8, корп. 3 (строительный адрес: г.Москва, ул.Истринская, вл. 2-8, корп. 2, 3), земельный участок для целей, установленных п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1, 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", не формировался.

При таких обстоятельствах оснований полагать Договор аренды N М-07-508051 от 27.11.2007г. прекратившимся по основаниям, установленным п. 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", не имеется.

Второе обстоятельство, на которое ссылается Заявитель апелляционной жалобы, а именно: о том, что часть являющегося объектом аренды земельного участка, а именно: площадью 8280кв.м., не использовалась Ответчиком в период с 27.11.2007г. по 31.03.2008г. по обстоятельствам, зависящим от Истца, а именно: в связи с ее изъятием для выполнения работ по реконструкции тепловых сетей по программе Правительства Москвы, т.е. не могла использоваться Ответчиком, - не доказано.

Кроме того, требования о соразмерном уменьшении арендной платы (ст. 612 ГК РФ) Ответчиком не заявлялось.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у Ответчика возникла обязанность оплатить пользование земельным участком, являющимся объектом аренды по Договору аренды N М-07-508051 от 27.11.2007г. за заявленный Истцом период.

Однако арендатором обязанность по оплате пользования объектом аренды в период с января 2008 года по июнь 2010 года включительно в сумме 10542296руб. 91коп. не выполнялась, что силу ст.ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ привело к возникновению у арендодателя права требовать в судебном порядке взыскания:

образовавшейся задолженности по арендной плате, а также

предусмотренной договором неустойки по ставке 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки, составившей 5572039руб. 20коп. за период с 01.04.2008г. по 27.04.2010г.

Размер взыскиваемых сумм подтверждаются представленным Истцом расчетом, правильность которого проверена судом.

Доказательств добровольного исполнения арендатором заявленного ко взысканию денежного требования Ответчиком не представлено.

Дополнительно представленные Ответчиком суду апелляционной инстанции доказательства (Т. 2, л.д. 18-26, 33-84) вышеприведенные имеющие значение для дела обстоятельства не опровергают.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, соглашается с выводом суда первой инстанции о снижении до 2248232руб. 41коп. взыскиваемой неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание данные о сумме основного долга, взысканного в связи с нарушением обязательства; размере установленного договором процента неустойки; общей начисленной сумме неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; изменении размера установленной ЦБ РФ учетной ставки за этот период.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности иска в заявленной части и обоснованности решения суда первой инстанции в удовлетворенной части.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта, - судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "13" июля 2010 года по делу N А40-50129/10-1-302 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Ю. Левина