Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2010 г. N А40-44427/10-153-210.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2010 г. N 09АП-25136/2010

г. Москва

Дело N А40-44427/10-153-210

08 ноября 2010 г.

N 09АП-25136/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова В.И.,

судей: Бекетовой И.В., Цымбаренко И.Б.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания Титаренковым В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2010

по делу N А40-44427/10-153-210, судьи Кастальской М.Н.,

по заявлению Департамента имущества города Москвы

к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по г. Москве

третье лицо: ООО "ЭКСКЛЮЗИВКОНТРАКТ- РБ"

о признании незаконным отказа

при участии:

от заявителя:

Благодатова М.Е. по дов. от 14.12.2009, удост.N 0578;

Сычёва Л.В. по дов. от 14.12.2009, удост.N 0217;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица:

Орлова Н.Н. по дов. от 20.10.2010, паспорт 45 06 831687;

Масхарашвили Т.З. решение от 06.10.2009, паспорт 45 06 513559;

УСТАНОВИЛ

Департамент имущества города Москвы (далее Заявитель, ДиГМ) обратился в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее ответчик, регистрирующий орган), оформленного письмом от 27.02.2010 N 04/174/2009-726 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.12.2009 к договору аренды от 22.03.2004 N 05-00105/04 нежилого помещения общей площадью 170,2 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул.Энергетическая, д.18. и обязании зарегистрировать дополнительное соглашение от 17.12.2009 к договору аренды от 22.03.2004 N 05-00105/04 указанного нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 19.07.2010, принятым по настоящему делу, в удовлетворении заявленных требований отказано.

При этом, суд, применив положения ст.ст.164, 651, 452 ГК РФ, признал верной позицию ответчика о том, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение к договору аренды, заключенному на срок менее одного года, регистрации не подлежит.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ДиГМ обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Считает, что судом неверно истолкованы нормы материального права при рассмотрении спора, что привело к принятию неправильного решения.

Отзывы на апелляционную жалобу в суд не представлялись.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, в связи с чем, при отсутствии возражений явившихся сторон, дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его необоснованным и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Считает, что оспариваемый отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения является незаконным и нарушает права заявителя и третьего лица. В силу п.2 ст.651 ГК РФ договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Представитель третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Поддержал позицию заявителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей явившихся лиц участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, ул.Энергетическая, д.18, площадью 170,2 кв.м., является собственностью города Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации за N 77-01/04-1185/2004-750. (т.1 л.д.29).

22.03.2004г. между ДИгМ и третьим лицом был заключен договор аренды N 05-00105/04 указанного помещения сроком действия с 01.01.2004г. по 30.12.2004г., который не подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке. (л.д.6).

В дальнейшем, дополнительными соглашениями между указанными сторонами, действие договора продлевалось на срок не более 1 года.

17.12.2009 года Департаментом имущества города Москвы и третьим лицом заключено дополнительное соглашение к указанному выше договору аренды, согласно которого срок договора аренды нежилого помещения установлен до 22.12.2014 года. (т.1 л.д.28)

30.12.2009 Департамент имущества города Москвы обратился в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации указанного выше дополнительного соглашения, представив в том числе, и ранее заключенный договор аренды. (т.1 л.д.27)

Письмом от 27.02.2010 ответчик отказал Департаменту имущества города Москвы в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, сославшись при этом на абз.4, 10 п.1 ст.20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п.2 ст.651 ГК РФ и ст.ст.6 и 13 Закона о регистрации, указав, что представленное дополнительное соглашение регистрации в ЕГРП не подлежит, поскольку первоначально заключенный договор аренды заключался на срок менее года и не регистрировался в ЕГРП. (т.1 л.д.5).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Заявителя в арбитражный суд.

В круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции признал, что ответчик доказал законность примененных при отказе оснований в совершении регистрационных действий. При этом, суд указал, что в силу п.1 ст.164, п.1 ст.452 и п.2 ст.651 ГК РФ представленное в регистрирующий орган соглашение не подлежало регистрации в ЕГРП, поскольку первоначально заключенный договор аренды заключался на срок менее года и не регистрировался в ЕГРП.

Рассмотрев спор повторно, апелляционный суд, в том числе с учетом доводов апелляционной жалобы, считает указанные выводы суда первой инстанции ошибочными, сделанными при неправильном истолковании норм материального права и полагает, что примененные ответчиком основания для принятия оспариваемого отказа не соответствуют нормам законодательства, регулирующего спор.

Как указано выше и следует из дополнительного соглашения, стороны договора аренды внесли изменение, в том числе в п.2.1, в связи с чем, срок аренды установлен до 22.12.2014 года.

Срок договора представляет собой условие, сведения о котором подлежат обязательному внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с требованиями Закона о регистрации прав, а также Правилами ведения ЕГРП, утвержденными Постановлением правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства сторон считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что в результате заключения спорного дополнительного соглашения от 17.12.2009 года к договору аренды нежилого помещения от 22.03.2004г. N 05-00105/04 были изменены существенные условия договора аренды в части срока аренды, в связи с чем, данное дополнительное соглашение обладает установленными положениями статьи 153 ГК РФ признаками самостоятельной сделки.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает при прочих равных условиях, наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, положения главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют сторонам прийти к соглашению о заключении договора на новый срок посредством заключения дополнительного соглашения к договору, что может являться формой реализации права, предоставленного арендатору статьей 621 ГК РФ.

Согласно п.31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

В силу положений ст.ст.609, 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст.26 Закона о регистрации прав).

Учитывая изложенное, коллегия считает, что спорное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным в силу положений ст.ст.609, 651 ГК РФ с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к заявлению о государственной регистрации права должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п.2 ст.16 Закона о регистрации).

Согласно ст.17 Закона о регистрации прав, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу ч.1 ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Как установлено в суде и следует из материалов дела в регистрирующий орган представлен полный пакет необходимых документов, отвечающих требованиям законодательства.

Согласно абз.4, 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.

Учитывая установленные обстоятельства дела и положения норм права, коллегия считает, что ответчик не доказал законности примененных при отказе в совершении регистрационных действий оснований.

Рассматривая вопрос о наличии либо отсутствии факта нарушения оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя, апелляционный суд считает необходимым отменить следующее.

В соответствии с ч.1 ст.4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В данном случае, учитывая, что Заявитель как собственник недвижимого имущества в силу положений ст.209 ГК РФ вправе самостоятельно им распоряжаться, суд признает оспоренный отказ в совершении регистрационных действий нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной хозяйственной деятельности.

В соответствии с ч.2, п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий незаконными и указывает на обязанность устранить допущенные нарушения прав.

Рассматривая вопрос о применении положений п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ и избирая способ защиты нарушенных прав заявителя, апелляционный суд принял во внимание следующее.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 1-13 данной нормы).

При этом, в силу части 4 статьи 53 указанного Закона, разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

Как установлено коллегией, третье лицо подпадает под данное исключение и отвечает всем указанным в этой норме права требованиям.

Так, договор аренды заключен в 2004 году, ООО "ЭКСКЛЮЗИВКОНТРАКТ- РБ" является субъектом малого предпринимательства, оснований для досрочного расторжения договора не установлено, срок договора аренды продлен в установленных пределах- до 2014 года.

Учитывая данные обстоятельства и нормы права, регулирующие спор, коллегия считает, что заявленные требования подлежать удовлетворению, оспоренный отказ признанию незаконным, а решение суда первой инстанции отмене, ввиду неверного применения норм материального права.

Срок, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ заявителем не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269- 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 19.07.2010 по делу N А40-44427/10-153-210 отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по г.Москве, оформленный письмом от 27.02.2010 N 04/174/2009-726, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.12.2009 к договору аренды от 22.03.2004 N 05-00105/04 нежилого помещения общей площадью 170,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Энергетическая, д.18.

Обязать Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по г.Москве в месячный срок с момента вынесения постановления зарегистрировать дополнительное соглашение от 17.12.2009 к договору аренды от 22.03.2004 N 05-00105/04 нежилого помещения общей площадью 170,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.Энергетическая, д.18.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

В.И. Попов

Судьи

И.В. Бекетова И.Б. Цымбаренко