Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2010 г. N 09АП-24922/2010

г. Москва

Дело N А40-29601/10-7-187

N 09АП-24922/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "20" октября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "25" октября 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СТО-5"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "30" августа 2010 года,

принятое судьей Белицкой С.В.

по делу N А40-29601/10-7-187

по иску Департамента земельных ресурсов г.Москвы

к ответчику ООО "СТО-5"

о взыскании неустойки,

при участии в судебном заседании:

от истца: Морозов И.Н. по доверенности от 25.12.2009г.;

от ответчика: Батуров А.Н. по доверенности от 19.10.2010г.; Митронов В.Ю. единоличный исполнительный орган на основании протокола N 3 от 21.12.2009г.,

УСТАНОВИЛ:

15.03.2010г. Департамент земельных ресурсов г.Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "СТО-5" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из Договора аренды N М-04-028791 от 24.05.2005г. предусмотренной п. 7.4. Договора неустойки в сумме 228110руб. 83коп. в связи с допущенной арендатором земельного участка просрочкой в завершении строительства возводимого на арендуемом земельном участке объекта.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "30" августа 2010 года (Т. 1, л.д. 139) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (Т. 1, л.д. 142-144), в которой он просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом решении, обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, что 24.05.2005г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ООО "СТО-5" (арендатор) заключен Договор аренды N М-04-028791 от 24.05.2005г. (Т. 1, л.д. 4-9), прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 49 лет земельный участок площадью 2900кв.м. с адресными ориентирами: г.Москва, Проектируемый проезд N 3610, вл. 4а, границы которого обозначены на прилагаемом к Договору плане.

П. 1.1. Договора предусмотрено, что объект аренды предоставляется в пользование под строительство и последующую эксплуатацию производственно-складского комплекса.

П. 4.2. Договора предусмотрено, что арендатор обязан завершить строительство производственно-складского комплекса в течение 2-х лет.

П. 7.4. Договора предусмотрено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. 4 Договора, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате за землю.

Установлено, что в установленный п. 4.2. Договора срок строительство производственно-складского комплекса завершено не было.

Разрешение застройщику ООО "СТО-5" на ввод в эксплуатацию (в порядке ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) объекта капитального строительства: производственно-складского комплекса по адресу: г.Москва, Печатники, проектируемый проезд N 3610, вл. 4а, - было дано 04.03.201г.

В связи с чем, по - мнению арендодателя, у него возникло право требовать взыскания с арендатора предусмотренной п. 7.4. Договора неустойки по ставке годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате за землю, составившей 228110руб. 83коп.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у арендодателя не возникло право требовать уплаты арендатором предусмотренной п. 7.4. Договора неустойки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Возникшие у арендатора из Договора аренды N М-04-028791 от 24.05.2005г. обязательства сводятся к обязанности:

- своевременно вносить плату за пользование объектом аренды (арендную плату) (ст. 614 ГК РФ);

- пользоваться объектом аренды в соответствии с условиями договора аренды (ст. 615 ГК РФ);

- вернуть объект аренды при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Между тем основанием применения предусмотренной п. 7.4. Договора меры ответственности в виде неустойки в размере годовой арендной платы нарушение ни одного из указанных обязательств не является.

Тогда как обстоятельства, установленные основанием применения предусмотренной п. 7.4. Договора неустойки, не могут быть квалифицированы как неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором обязательств собственного из договора аренды.

Предусмотренная п. 4.3. Договора обязанность арендатора завершить строительство производственно-складского комплекса в 2-летний срок, - не является обязательством из договора аренды.

Сформулированное в п. 4.3. Договора условие об обязанность арендатора завершить строительство производственно-складского комплекса в 2-летний срок, - вообще нельзя квалифицировать как обязательство применительно к ст. 307 ГК РФ ввиду неопределенности действий, которые должник обязан совершить в пользу кредитора, и исполнения которых должником кредитор имеет право потребовать.

Одно лишь указание в Договоре аренды N М-04-028791 от 24.05.2005г. на обязанность завершить строительство производственно-складского комплекса, - не является условием, определяющим предмет данного договора, поскольку не позволяет определить ни то, какой именно объект подлежит строительству, ни то, какие именно действия должна совершить каждая из сторон данного соглашения в пользу другой стороны, и не позволяет квалифицировать данное условие как содержащее обязательство из какого-либо договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами.

Таким образом, собственно Договор аренды N М-04-028791 от 24.05.2005г. не является основанием возникновения у Ответчика обязанности завершить строительство производственно-складского комплекса.

Из объяснений участвующих в деле лиц, данных суду апелляционной инстанции, следует, что на являющемся объектом аренды по Договору аренды N М-04-028791 от 24.05.2005г. земельном участке Ответчик осуществляет строительство производственно-складского комплекса для себя и за свой счет (с привлечением в качестве заказчика подрядчиков ООО "СПК "ИнтерСтрой+", ООО "Теплостройкомплект" по договорам N 05 от 13.03.2008г. и N 20/04-09 от 04.05.2009г (Т. 1, л.д. 43, 118)), ни будучи при этом связан каким-либо гражданско-правовым обязательством, в силу которого:

- у Ответчика возникла бы обязанность передать Истцу или иному лицу результат выполненной работы: построенный Ответчиком производственно-складской комплекс;

- у Истца или иного лица возникло бы право собственности на результат выполненной Ответчиком работы: построенный Ответчиком производственно-складской комплекс.

Сформулированное в п. 4.2. Договора условие о завершении строительства производственно-складского комплекса в течение 2-х лет толкуется судом апелляционной инстанции как условие, возможность установления которого предусмотрена нормой абз. 5 ст. 42 Земельного кодекса РФ, в силу которой собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Предусмотренная нормой абз. 5 ст. 42 Земельного кодекса РФ обязанность является публично - правовой независимо от того, установлены сроки освоения земельных участков законом или гражданско-правовым договором, предметом которого является отчуждение соответствующего земельного участка в собственность или временное владение/ пользование.

Из гражданско-правового договора аренды, предметом которого является обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), - у арендатора возникает именно право, а не обязанность осуществлять пользование объектом аренды, а интерес арендодателя состоит в получении от арендатора в течение срока аренды платы за пользование объектом аренды и в получении по истечении срока аренды объекта аренды в том состоянии, в котором он его передал арендатору, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Предметом гражданско-правового обязательства из договора аренды не является право арендодателя потребовать осуществления арендатором строительства на являющемся объектом аренды земельном участке.

Обязанность исполнителя выполнить по заданию заказчика определенную работу на являющемся объектом аренды земельном участке и сдать ее результат заказчику, в т.ч. осуществить строительство определенного объекта, а заказчика - принять результат работы и оплатить его, является предметом гражданско-правового обязательства из договора подряда (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров.

Однако договор, предусматривающий помимо права арендатора осуществлять пользование являющимся объектом аренды земельным участком под строительство также и обязанность арендатора приступить в течение определенного срока к осуществлению на соответствующем земельном участке строительства, смешанным договором применительно к п. 3 ст. 421 ГК РФ не является, поскольку обязанность по своевременному освоению земельного участка не является обязанностью применительно к ст. 307 ГК РФ ввиду неопределенности действий по освоению земельного участка посредством его застройки, которые должник обязан совершить в пользу кредитора (не определена гражданско-правовая конструкция обязательства, в рамках которой собственник земельного участка получил бы право требовать от пользователя земельного участка совершения определенных действий по осуществлению строительства, не определен сам подлежащий строительству объект, не определены права пользователя-застройщика и собственника земельного участка на указанный объект по завершении строительства).

Договор, предусматривающий помимо права арендатора осуществлять пользование являющимся объектом аренды земельным участком под строительство также и обязанность арендатора, основанием возникновения которой является абз. 5 ст. 42 Земельного кодекса РФ, приступить к использованию земельного участка в определенный срок посредством осуществления на нем строительства, - наделяет арендодателя в случае неосуществления арендатором освоения земельного участка в установленный срок правом досрочно прекратить правоотношения из договора аренды, а не правом потребовать от арендатора выполнения действий по освоению земельного участка.

Так, в силу п.п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Поэтому предусмотренная нормой абз. 5 ст. 42 Земельного кодекса РФ обязанность по своевременному использованию земельного участка, неисполнение которой влечет применение п.п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, является обязанностью публично - правовой.

Из этого, в свою очередь, следует, что договором аренды предназначенного для строительства земельного участка могут быть предусмотрены гражданско-правовые меры ответственности за нарушение установленного срока освоения соответствующего земельного участка только в случаях, предусмотренных законодательством, учитывая, что в силу нормы п. 3 ст. 2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Между тем действующее законодательство не допускает применение к арендатору, нарушившему обязанность своевременно приступить к освоению земельного участка, мер ответственности иных, нежели установлено номой п.п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ.

Соответственно, нарушение установленного п. 4.2. Договора условия, представляющего собой "осложнение" частно-правового обязательства публично-правовым интересом, - не является основанием для применения к просрочившему в освоении земельного участка арендатору гражданско-правовой меры ответственности в виде неустойки.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии установленных ст. 330 ГК РФ оснований для применения предусмотренной п. 7.4. Договора меры ответственности.

В связи с чем вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска является правильным.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, могущих явиться основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, - при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "30" августа 2010 года по делу N А40-29601/10-7-187 оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Т.Ю. Левина Н.И. Панкратова