Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2010 г. N 09АП-26756/2010

город Москва

Дело N А40-58417/10-105-481

N 09АП-26756/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "15" ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "22" ноября 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.

судей Барановской Е.Н., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Колесниковой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Газпромбанк"

на Решение Арбитражного суда г.Москвы от "06" сентября 2010 года, принятое судьей Никоновой О.И.

по делу N А40-58417/10-105-481

по иску ОАО "Газпромбанк"

к ОАО "Мосэнерго",

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Новые горизонты" в лице доверительного управляющего ЗАО "Управляющая компания "Прогрессивные инвестиционные идеи",

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании:

от истца: Кочкин В.В. по доверенности от 27.05.2010г.;

от ответчика: Сингилевич Л.А. по доверенности от 11.05.2010г.;

от третьего лица: неявка, извещен,

УСТАНОВИЛ:

21.05.2010г. ОАО "Газпромбанк" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ОАО "Мосэнерго", с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Новые горизонты", доверительным управляющим которого является ЗАО "Управляющая компания "Прогрессивные инвестиционные идеи", о взыскании (с учетом принятия судом первой инстанции частичного отказа от иска - Т. 2, л.д. 4-5, 94) неосновательного обогащения в сумме 312144руб. 97коп.

Заявленные требования мотивированы тем, что Истец во исполнение обязательств из Договора аренды N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. полностью оплатил Ответчику пользование объектом аренды в октябре 2009 года, однако 16.10.2009г. в ЕГРП зарегистрирован переход от Ответчика к Третьему лицу права собственности на объект аренды, в связи с чем с 16.10.2009г. права и обязанности из Договора аренды у Ответчика прекратились, в связи с чем полученные им в счет арендной платы за период с 16 по 30 октября 2009 года денежные средства являются для него неосновательным обогащением.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "06" сентября 2010 года (Т. 2, л.д. 96-97) в удовлетворении иска отказано; Истцу из Федерального бюджета в связи с принятием судом частичного отказа от иска возвращено 11867руб. 81коп. госпошлины.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (Т. 2, л.д. 100-106), в которой он просит обжалуемое решение отменить с вынесением судебного акта об удовлетворении заявленного иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом решении, обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; Третье лицо не явилось, будучи надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства (Т. 2, л.д. 133).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении заявленного иска подлежащим отмене по следующим основаниям.

Установлено, что 01.12.2004г. между ЗАО "Моррэйн Консалтинг Лимитед" (арендодатель) и ЗАО "Акционерный банк газовой промышленности "Газпромбанк" (арендатор) заключен Договор аренды N 7-АР-12/04 (Т. 1, л.д. 7-14), прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 07.07.2009г. нежилые помещения общей площадью 577,6кв.м. в здании по адресу: г.Москва, Раушская набережная, д. 16.

03.11.2005г. в ЕГПР зарегистрирован переход к ОАО "Мосэнерго" права собственности на являющиеся объектом аренды по Договору N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. помещения.

В связи с чем в силу ст. 617 ГК РФ с 03.11.2005г ЗАО "Моррэйн Консалтинг Лимитед" утратило, а у ОАО "Мосэнерго" возникли права и обязанности из Договора аренды.

07.11.2006г. между ОАО "Мосэнерго" (арендодатель) и ЗАО "Акционерный банк газовой промышленности "Газпромбанк" (арендатор) заключено Дополнительное соглашение N 1 к Договору аренды N 7-АР-12/04 (Т. 1, л.д. 15-18), прошедшее государственную регистрацию, которым общая площадь являющихся объектом аренды нежилых помещений уменьшена до площадью 566,3кв.м., действие соответствующих изменений распространено на период с 03.11.2005г.

11.09.2007г. между ОАО "Мосэнерго" (арендодатель) и ЗАО "Акционерный банк газовой промышленности "Газпромбанк" (арендатор) заключено Дополнительное соглашение N 3 к Договору аренды N 7-АР-12/04 (Т. 1, л.д. 20-21), прошедшее государственную регистрацию, которым срок аренды продлен до 07.07.2014г.

П. 5.3. Договора аренды установлена обязанность арендатора уплачивать арендодателю арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

П/п от 01.10.2009г. N 8542 Истец уплатил Ответчику арендную плату за пользование объектом аренды в октябре 2009 года в сумме 1560724руб. 82коп.

16.10.2009г. в ЕГПР зарегистрирован переход к владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Новые горизонты" права собственности на являющиеся объектом аренды по Договору N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. помещения (Т. 1, л.д. 30).

В связи с чем в силу ст. 617 ГК РФ с 16.10.2009г. ОАО "Мосэнерго" утратило, а у Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Новые горизонты" возникли права и обязанности из Договора аренды.

В связи с тем отпали установленные Договором аренды основания для получения Ответчиком арендной платы за пользование объектом аренды в период с 16 по 30 октября 2010 года включительно в сумме 805535руб. 39коп.; соответственно, у Истца в силу ст. 1102 ГК РФ возникло право требования к Ответчику возврата указанной суммы арендной платы.

Письмом от 15.03.2010г. N 2-15/03-2010 Истец потребовал от Ответчика возместить ему 805535руб. 39коп. излишне уплаченной по Договору N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. арендной платы.

П/п от 30.12.2009г. N 307 Ответчик частично возместил Истцу излишне уплаченную по Договору N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. арендную плату в сумме 493390руб. 42коп.

Невозмещенным осталось неосновательное обогащение в сумме 312144руб. 97коп., о взыскании которого в судебном порядке Истец просит по настоящему иску.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что:

- Договор аренды N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. наделяет арендодателя правом в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, изменить Договор в части установленной им ставки арендной платы, но не более чем на 20%;

- действия Ответчика, уведомившего Истца письмом от 15.06.2009г. N 01-01/24/1704 об увеличении с 15.09.2009г. установленной Договором N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. ставки арендной платы на 20%, - привели к возникновению соответствующих правовых последствий в виде изменения обязательств сторон из Договора N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. в части увеличения ставки арендной платы на 20%;

- Истец в нарушение Договора N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. оплатил пользование объектом аренды в период с 15.09.2009г. по 15.10.2009г. по ставке, не учитывающей ее повышение на 20%, вследствие чего у Истца образовалась задолженность по арендной плате в сумме 312144руб. 97коп.;

- имевшееся у Истца требование уплаты Ответчиком денежных средств в сумме 312144руб. 97коп., возникшее вследствие уплаты Истцом арендной платы за период, когда для Ответчика действие Договора N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. прекратилось, - прекратилось в установленном ст. 410 ГК РФ порядке, а именно: зачетом имевшегося у Ответчика встречного однородного требования уплаты Истцом денежных средств в сумме 312144руб. 97коп., возникшего вследствие невнесения Истцом арендной платы за пользование объектом аренды в период с 15.09.2009г. по 15.10.2009г. по установленной Договором N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. ставке.

Суд апелляционной инстанции с указанным выводом суда первой инстанции не соглашается.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

П. 4.1.2. Договора N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. установлено, что арендодатель имеет право, не чаще одного раза в год, изменять величину арендной платы за 1кв.м. площади арендуемых помещений, в т.ч. с учетом величины инфляции, но не более чем на 20%; об изменении величины арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора за 30 календарных дней до срока изменения арендной платы.

По смыслу норм п. 2 ст. 154, 445, п. 3 ст. 614 ГК РФ, установленная договором аренды ставка арендной платы может быть изменена иным, нежели по соглашению сторон способом, следующим образом:

- по требованию одной из сторон;

- посредством волеизъявления одной из сторон;

- автономно от воли сторон наступившим событием.

Изменение установленной договором аренды арендной платы по требованию одной из сторон означает, что в договоре аренды могут быть определены условия, при наступлении которых у любой из его сторон возникает право (но не чаще одного раза в год) направить другой стороне оферту (проект договора об изменении арендной платы), а у другой стороны, соответственно, обязанность заключить договор об изменении арендной платы, и передать возникающие при его заключении разногласия на рассмотрение суда (ст. 445, п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Изменение установленной договором аренды арендной платы вследствие волеизъявления одной из сторон означает, что в договоре аренды могут быть определены условия, при наступлении которых у любой из его сторон возникает право направить другой стороне уведомление, выражающее волеизъявление считать обязательство из договора аренды в части арендной платы измененным, которого в соответствии с соглашением сторон необходимо и достаточно для изменения правоотношения (п. 2 ст. 154 ГК РФ).

Изменение установленной договором аренды арендной платы вследствие наступления определенного события означает, что в договоре аренды могут быть определены условия, наступление которых влечет "автоматическое" изменение размера арендной платы, представляющее собой исполнение соответствующих условий договора.

Но в любом случае в договоре аренды должны быть определены условия, при наступлении которых возможно изменить арендную плату в судебном, в одностороннем порядке или считать арендную плату изменившейся автономно от воли сторон.

Такой вывод следует из существа обязательства (п. 1 ст. 307 ГК РФ), необходимым признаком которого является определенность действий, которые должник обязан совершить в пользу кредитора.

Договор аренды, допускающий:

- изменение арендной платы по требованию одной из сторон;

- посредством волеизъявления одной из сторон;

- автономно от воли сторон наступившим событием,

но при этом не определяющий:

- условий, при которых адресованное одной стороной требование о заключении соглашения об изменении арендной платы обязательно для другой стороны;

- условий, при которых адресованное одной стороной волеизъявление считать обязательство в части арендной платы измененным влечет изменение соответствующего обязательства;

- условий, при которых обязательство в части арендной платы считается изменившимся, -

- нельзя признать предусматривающим возможность его изменения в части арендной платы иным, нежели по соглашению сторон, способом, при котором заключение договора об изменении арендной платы подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Помимо этого, соответствующие условия, при которых одна из сторон может потребовать изменения арендной платы, или односторонним волеизъявлением изменить арендную плату или при которых арендная плата изменяется независимо от воли сторон, - должны быть такими, чтобы находящееся с ними в причиной связи изменение арендной платы не изменило существо обязательства из договора аренды, как оно определено в ст. 606 ГК РФ, из которой следует, что:

- договор аренды является возмездным (п. 3 ст. 423 ГК РФ);

- обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование является взаимной по - отношению к обязанности арендатора уплачивать арендодателю плату за временное владение и пользование объектом аренды (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

Т.е. условия, при которых одна из сторон может потребовать изменения арендной платы, или односторонним волеизъявлением изменить арендную плату или при которых арендная плата изменяется независимо от воли сторон, - должны быть обусловлены изменением тех обстоятельств, из которых стороны исходили, согласуя размер арендной платы при заключении договора аренды, с тем, чтобы привести условие договора аренды в части размера арендной платы, учитывая его возмездный характер и взаимность обязательств арендатора и арендодателя, в соответствие с изменившимися обстоятельствами.

Таким обстоятельством в любом случае является изменение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за пользование аналогичным имуществом (п. 3 ст. 424 ГК РФ), т.е. изменение рыночной цены пользования объектом аренды.

Таким обстоятельством также может быть изменение иных показателей, исходя из которых стороны при заключении договора аренды согласовали тот или иной размер арендной платы как обеспечивающий каждой из сторон получение эквивалентного встречного предоставления от другой стороны.

Если определить условия, при которых одна из сторон может потребовать изменения арендной платы, или односторонним волеизъявлением изменить арендную плату или при которых арендная плата изменяется независимо от воли сторон, ссылкой на обстоятельства, не относящиеся к тем, которыми стороны руководствовались, согласуя при заключении договора аренды тот или иной размер арендной платы как обеспечивающий каждой из сторон получение эквивалентного встречного предоставления от другой стороны, - то в таком случае обязательство сторон приобретет характер несовместимой с существом договора аренды алеаторной сделки, суть которой состоит в том, что в зависимости от наступления или ненаступления определенного обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, выигрывает одна сторона, а проигрывает другая.

Обстоятельство:

- исходя из которого стороны при заключении договора аренды согласовали тот или иной размер арендной платы как обеспечивающий каждой из сторон получение эквивалентного встречного предоставления от другой стороны, и

- изменение которого влечет изменение арендной платы по требованию одной из сторон, посредством волеизъявления одной из сторон, автономно от воли сторон наступившим событием, -

- может быть определено:

- во-первых, прямым указанием на изменение рыночной цены пользования объектом аренды;

- во-вторых, указанием на изменение отдельных экономических показателей, которые в обычных условиях участвуют в формировании рыночной цены пользования, так что их изменение влечет пропорциональное изменение рыночной цены пользования, например, уровень инфляции, др.

Второй способ определения обстоятельств, которыми стороны руководствовались, согласуя при заключении договора аренды тот или иной размер арендной платы, и соответственно, способ определения размера, до которого арендная плата может быть изменена по требованию одной из сторон, посредством волеизъявления одной из сторон, автономно от воли сторон наступившим событием, - менее эффективно, чем первый, может обеспечить приведение условий договора аренды в части размера арендной платы в соответствие с изменившимися обстоятельствами, поскольку представляет собой условное моделирование рыночной ситуации, но в то же время и не настольно неэффективно, чтобы обусловленное им изменение арендной платы превратило бы сделку в алеаторную.

Между тем по настоящему делу толкование содержащихся в п. 4.1.2. Договора N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. слов и выражений не свидетельствует об установлении сторонами критериев, позволяющих определить, во-первых, событие, наступление которого влечет право арендодателя посредством одностороннего волеизъявления изменить арендную плату, и, во-вторых, пропорцию, в которой изменение соответствующего события относительно ранее существовавшего влечет изменение арендной платы относительно ранее согласованной.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Договор N 7-АР-12/04 от 01.12.2004г. нельзя признать основанием, наделяющим арендатора правом изменить арендную плату своим односторонним волеизъявлением.

Соответственно у арендатора обязанности оплачивать пользование объектом аренды по увеличенной ставке и, как следствие, задолженности по арендной плате, не возникло, а имевшееся у арендатора требование возмещения прежним арендодателем неосновательного обогащения в виде арендной платы за период, когда прежний арендодатель выбыл из обязательства из договора аренды, - в установленном ст. 410 ГК РФ порядке не прекратилось.

В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности иска о взыскании с ОАО "Мосэнерго" в пользу ОАО "Газпромбанк" 312144руб. 97коп. неосновательного обогащения.

В указанной части решение суда первой инстанции подлежит отмене.

На основании ст.ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ на Ответчика подлежит отнесению расходов Истца по уплате госпошлины при подаче искового заявления в сумме 9242руб. 89коп. и при подаче апелляционной жалобы в сумме 2000руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "06" сентября 2010 года по делу N А40-58417/10-105-481 отменить.

Взыскать с ОАО "Мосэнерго" в пользу ОАО "Газпромбанк" 312144руб. 97коп. неосновательного обогащения и 11242руб. 89коп. судебных расходов.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Ю. Левина