Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2010 г. N 09АП-27586/2010

город Москва

Дело N А40-50937/10-157-430

01 декабря 2010 г.

N 09АП-27586/201010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2010.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.12.2010

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Кузнецовой Е.Е., Сумароковой Т.Я.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РеМа Иммобилиен"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2010

по делу N А40-50937/10-157-430, принятое судьей Александровой Г.С.

по иску ООО "РеМа Иммобилиен"

к ООО "Билла"

о расторжении договор аренды и выселении из занимаемого помещения

третье лицо: ООО "Даэнур"

при участии в судебном заседании:

от истца Гордеева В.В. по дов. от 08.07.2010

от ответчика Шкундна Ю.С. по дов. от 09.08.2010 N В-30/10

от третьего лица представитель не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО "РеМа Иммобилиен" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Билла" о расторжении долгосрочного договора аренды от 19.11.2004 и выселении из занимаемого помещения ответчика по адресу: города Москва, ул. Летчика Бабушкина, д.24.

Решением суда от 16.09.2010 в части требования о расторжении договора аренды исковое заявление оставлено без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований в части выселения отказано.

На указанное решение ООО "РеМа Иммобилиен" подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что вывод суда о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, изложенный в решении, не соответствует обстоятельствам дела. При этом заявитель указал, что с момента направления требования об уплате арендных платежей арендатору (исх. N 0031 от 24.03.2010) предусмотренный п. 10.2 договора 30-дневный срок истек, следовательно, досудебный порядок урегулирования споров истцом соблюден. Более того, на момент рассмотрения спора у ответчика был разумный срок для надлежащего исполнения своих обязательств по уплате арендной платы, однако данные обязательства ответчиком не исполнены.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке п.5 ст.156, ст.266 АПК РФ в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель ответчика против доводов жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО "РеМа Иммобилиен" (арендодатель) и ООО "Билла" (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества, во исполнение которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок 25 лет с момента его государственной регистрации нежилые помещения общей площадью 1084,5 кв.м., расположенные по адресу: города Москва, ул. Летчика Бубушкина, д.24, что подтверждается актом сдачи-приемки от 19.11.2004 (л.д.27).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законном порядке 09.06.2005.

В соответствии с п. 10.1 договора договор может быть досрочно расторгнут или изменен судом по требованию арендодателя, если арендатор не произвел выплату ежемесячной арендной платы в соответствии с условиями договора более чем два раза, за исключением случаев, когда арендатор имеет право не производить арендные платежи или задержать оплату арендной платы на основании договора.

В силу пункта 10.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть согласно пункту 10.1 только после направления письменного предупреждения (требования) арендатору с указанием необходимости исполнения арендатором своих обязательств в разумный срок, который должен составлять не менее 30 календарных дней, а также в том случае, если арендатор не исполнит своих обязательств в указанный срок.

19.11.2004 г. между ООО "РеМа Иммобилиен" (арендодатель) и ООО "Билла" (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование на срок 25 лет с момента его государственной регистрации переданы нежилые помещения общей площадью 3 460,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, бульвар Яна Райниса, д.41, что подтверждается актом сдачи-приемки от 19.11.2004 г. (л.д.31).

По условиям сделки (пункт 10.1 договора) договор может быть досрочно расторгнут или изменен судом по требованию арендодателя, если арендатор не произвел выплату ежемесячной арендной платы в соответствии с условиями договора более чем два раза, за исключением случаев, когда арендатор имеет право не производить арендные платежи или задержать оплату арендной платы на основании договора.

Согласно пункту 10.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть согласно пункту 10.1 только после направления письменного предупреждения (требования) арендатору с указанием необходимости исполнения арендатором своих обязательств в разумный срок, который должен составлять не менее 30 календарных дней, а также в том случае, если арендатор не исполнит своих обязательств в указанный срок.

Согласно расчету истца задолженность ответчика перед истцом по уплате арендной платы за период с декабря 2009 по 29.04.2010 составляет 9057 166,96 руб.

02.03.2010 истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх. N 0016 об изменении платежных реквизитов (л.д.58).

10.03.2010 между истцом (цедент) и третьим лицом (цессионарий) был заключен договор уступки права (цессии) N 01/50/01, согласно условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял права (требования) на денежные средства, возникшие у истца на основании договоров, в том числе, и спорного договора по настоящему делу.

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды истец направил в адрес ответчика претензию от 21.04.2010 с требованием в 7-дневный срок погасить образовавшуюся задолженность в размере 3753 636,40 руб. на расчетный счет ООО "Даэнур" и одновременно предложил расторгнуть договор аренды путем подписания соглашения о расторжении долгосрочного договора аренды от 19.11.2004. Претензия вручена ответчику 22.04.2010 (л.д.57).

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку уведомление о расторжении договора от 21.04.2010 направлено ответчику в нарушение условий заключенного договора (пункта 10.2), предусматривающего истечение не менее, чем 30-дневного срока со дня получения письменного предупреждения (требования) о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы, то суд первой инстанции правильно пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора и отсутствии оснований для выселения ответчика из спорных нежилых помещений.

Ссылка в апелляционной жалобе на письмо от 24.03.2010 за исх.N 0031 и представленное в суд апелляционной инстанции, как содержащее требование об оплате арендных платежей, что якобы свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, не может быть принята апелляционным судом. Из буквального прочтения текста указанного письма усматривается, что речь в нем идет лишь о постановлении судебного пристава-исполнителя. Указанное письмо не содержит ни предупреждения, ни требования об уплате арендных платежей.

Довод истца о том, что на момент рассмотрения спора по существу со дня получения претензии прошел строк, составляющий более 30 дней, и, как следствие, претензионный порядок является соблюденным, посредством направления письма от 21.04.2010, не может быть принят апелляционным судом. Письмо от 21.04.2010 не может считаться соблюдением претензионного порядка, поскольку указанное письмо противоречит требованиям ст.452 Гражданского кодекса РФ, а также договору.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2010 по делу N А40-50937/10-157-430 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

Е.Е. Кузнецова Т.Я. Сумарокова