Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2010 г. N 08АП-8377/2010

город Омск

11 ноября 2010 г.

Дело N А46-8233/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 ноября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рябухиной Н.А.

судей Семёновой Т.П., Смольниковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Айвазян Э.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер 08АП-8377/2010)

общества с ограниченной ответственностью "Жилищные услуги"

на решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2010 года

по делу N А46-8233/2010 (судья Баландин В.А.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Жилищные услуги"

к закрытому акционерному обществу "Сибирьэнерго-Комфорт",

об обязании передать техническую документацию,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Жилищные услуги" - директор Сазанский Б.В. (по паспорту), представитель Евсеева Н.Э. по доверенности от 05.07.2010,

от ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" - представитель Грижневич А.А. по доверенности N 57 от 12.04.2010,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Жилищные услуги" (далее - ООО "Жилищные услуги") 23.06.2010 обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "Сибирьэнерго-Комфорт" (далее - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт") об обязании ответчика передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 24 по ул. Гашека в г.Омске, включающую следующие документы: технический паспорт на жилой дом; карточки учета паспортного стола и бухгалтерии; акты границ балансовой принадлежности тепловых сетей, электросетей, сетей водоснабжения и водоотведения; паспорт лифтового хозяйства; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (с учётом принятых судом уточнений иска - л.д.78-79 т.1).

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.09.2010 по делу N А46-8233/2010 в удовлетворении иска отказано.

Возражая против принятого судом решения, ООО "Жилищные услуги" в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

До начала судебного заседания от ООО "Жилищные услуги" поступило письменное ходатайство о вызове свидетелей Мишиной Е.В., Гилевой Н.П., которые являются собственниками помещений в доме и могли бы пояснить по поводу оказания услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома N 24 по ул. Гашека, управляющей организацией - ОАО "Жилсервис", правопреемником которой является ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт".

В заседании суда апелляционной инстанции представители истца поддержали ходатайство о вызове свидетелей, указав на необоснованное отклонение такого ходатайства судом первой инстанции.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения ходатайства, считая, что факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору с помощью свидетельских показаний не может доказываться.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении, поскольку в материалах дела имеются представленные истцом письменные доказательства - документы, составленные с участием Мишиной Е.В. и Гилевой Н.П., и истец не обосновал необходимость их подтверждения показаниями указанных лиц в качестве свидетелей.

Представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считают доказанным, что договор с предыдущей управляющей организацией расторгнут. В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников жилья есть право одностороннего расторжения договора. На основании решения общего собрания собственников от 14.04.2010 договор с ответчиком расторгнут. В договоре управления нет никаких сроков для его расторжения, следовательно, моментом расторжения договора считается момент извещения собственниками управляющей компании. Договор расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением управляющей компанией своих обязанностей, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами. Начиная с мая 2010 года, ответчиком работы по управлению, текущему ремонту дома не выполняются. Ответчик снял с дома всех своих работников: дворника, сантехника и других. Обслуживание дома осуществляет истец, им выполняются все работы, заключены все необходимые договоры. По квитанции граждане производят оплату истцу, а не ответчику, и истец оплачивает ресурсоснабжающим организациям. Истец готовил жилой дом к отопительному сезону. Истец просит отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить предъявленные требования.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что договор управления может быть расторгнут в одностороннем порядке только при ненадлежащем исполнении данного договора. Истцом в материалы дела не представлено достаточно доказательств, подтверждающих факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по договору. Договор расторгнут не был. Ответчиком заключены все договоры, в том числе подрядный, осуществлялся капитальный ремонт дома, претензии по нему от жильцов не поступали. Договоры с ресурсоснабжающими организациями не расторгнуты, по ним ответчик производит оплату, ответчик осуществляет обслуживание дома.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на неё, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, по результатам внеочередного общего собрания граждан - собственников жилых помещений, наймодателей, владельцев нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Гашека д. 24 (протокол от 23.01.2008 на л.д. 43-45 т. 1), избран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ОАО "Жилсервис", с ОАО "Жилсервис" заключён договор управления многоквартирным домом от 29.01.2008 (л.д. 26-42 т. 1).

Срок действия договора определен сторонами в пункте 6.1 - три года, договор вступает в силу с 01.04.2008. Если ни одна из сторон за 2 месяца до окончания срока действия договора не заявит в письменном виде о его прекращении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях (пункт 6.2 договора). Договор может быть расторгнут досрочно: по соглашению сторон; на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если управляющая компания не выполняет условия договора; на основании решения суда (пункт 6.3 договора).

Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 24 по ул. Гашека, проведенным в форме заочного голосования в период с 06 по 13 апреля 2010 года, результаты которого оформлены протоколом от 14.04.2010, приняты решения: отказаться от услуг по управлению многоквартирным домом N 24 по ул. Гашека, оказываемых ОАО "Жилсервис", на основании части 1 статьи 7, части 8.2 статьи 162 ЖК РФ; уведомить ОАО "Жилсервис" об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного между собственниками многоквартирного дома N 24 по ул. Гашека и ОАО "Жилсервис"; выбрать в качестве управляющей организации ООО "Жилищные услуги"; утвердить проект договора управления с управляющей организацией ООО "Жилищные услуги"; заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "Жилищные услуги" сроком на три года; наделить Мишину Е.В. и Гилеву Н.П. полномочиями на осуществление действий по всем вопросам, связанным с отказом от исполнения договора управления с ОАО "Жилсервис", включая уведомление ОАО "Жилсервис" об отказе от исполнения договора управления, подписание от имени собственников помещений документов, касающихся отказа от договора управления, и полномочиями по контролю за исполнением управляющей организацией ООО "Жилищные услуги" договора управления (протокол N 1 от 14.04.2010 общего собрания собственников на л.д.66-67 т.1). В голосовании приняли участие собственники помещений площадью 5968,9 кв.м, что составляет 51,4% голосов от общего числа голосов собственников. Решения приняты в соответствии с утвержденной повесткой собрания и при наличии кворума.

На основании указанного решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 24 представитель собственников Гилева Н.П. направила ОАО "Жилсервис" уведомление от 19.04.2010 об отказе с 01.05.2010 от исполнения договора управления, заключенного с ОАО "Жилсервис", ввиду невыполнения управляющей организацией условий договора управления. Кроме того, в уведомлении предложено передать представителю собственников или вновь выбранной управляющей организации - ООО "Жилищные услуги" техническую и иную документацию на дом (л.д. 24 т.1). Уведомление получено правопреемником ОАО "Жилсервис" - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" 19.04.2010, что подтверждается регистрационной отметкой от 19.04.2010 N 1300ж на уведомлении.

На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 24 по ул. Гашека (протокол N 1 от 14.04.2010) с истцом - ООО "Жилищные услуги" собственниками помещений заключен договор управления многоквартирным домом от 01.05.2010 сроком на три года (л.д. 11-25 т. 1).

Письмом N 03-025 от 31.05.2010, полученным ответчиком 31.05.2010, вновь выбранная управляющая компания ООО "Жилищные услуги" потребовала в трёхдневный срок передать ей техническую документацию на многоквартирный дом N 24 по ул. Гашека в соответствии с пунктами 24, 26 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (л.д. 107 т. 1).

Уклонение ответчика от совершения действий по передаче технической документации явилось основаниями для обращения ООО "Жилищные услуги" в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.07.2010 N 1027/10, и данному в нем толкованию статье 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно: частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришёл к выводам, что вопрос о расторжении договора управления многоквартирным домом от 29.01.2008 с ответчиком не был включен в повестку дня внеочередного общего собрания собственников помещений от 14.04.2010, и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования, свидетельствует об отказе от исполнения договора управления, заключенного с ОАО "Жилсервис", а не с его правопреемником - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт", однако, на момент проведения собрания была внесена запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности ОАО "Жилсервис". Суд первой инстанции также пришёл к выводу о недоказанности истцом нарушений ответчиком условий договора управления от 29.01.2008. Исходя из изложенного, суд первой инстанции указал, что порядок расторжения заключенного с ответчиком договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был, при отсутствии оснований для прекращения договора от 29.01.2008 управления многоквартирным домом.

Однако при повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции установил, что изложенные в решении суда первой инстанции выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Протоколом общего собрания собственников от 14.04.2010 подтверждается, что действительно, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме N 24 по ул. Гашека решено отказаться от услуг ОАО "Жилсервис" по управлению многоквартирным домом, от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключённого между собственниками и ОАО "Жилсервис". При этом датой договора указано 01.04.2008.

Из представленных в дело документов усматривается, что на основании договора присоединения от 02.02.2010 ОАО "Жилсервис" реорганизовано путем присоединения к ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" с переходом к последнему всех прав и обязанностей присоединяемого лица (л.д. 136-142 т. 1). В Единый государственный реестр юридических лиц 01.04.2010 внесена запись о прекращении деятельности ОАО "Жилсервис" в связи с реорганизацией.

В отзыве на исковое заявление ответчик - ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" подтвердил переход к нему в соответствии с пунктом 2 статьи 58 ГК РФ с 01.04.2010 всех прав и обязанностей ОАО "Жилсервис", в том числе и по договору управления от 29.01.2008, ранее заключенному между собственниками многоквартирного дома и ОАО "Жилсервис" (л.д. 74-76 т. 1).

Уставом ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" предусмотрена деятельность по управлению многоквартирными домами (л.д. 145-146 т. 1). ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" имеет филиал в городе Омске, который (в соответствии с пунктом 2.7 положения о филиале) является исполнителем договоров, заключенных обществом (л.д. 19-20 т. 2).

Между тем, из материалов дела не следует, что собственники помещений в многоквартирном доме N 24 по ул. Гашека были уведомлены о состоявшейся 01.04.2010 реорганизации ОАО "Жилсервис". Будучи его правопреемником, ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" не инициировало, однако, внесение в договор управления от 29.01.2008 соответствующих изменений.

В связи с этим именование в протоколе общего собрания от 14.04.2010 договора управления, от которого собственниками помещений принято решение отказаться, как заключенного с ОАО "Жилсервис" договора, соответствует тексту этого договора. Принятое собственниками решение отказаться от исполнения договора управления, заключенного с ОАО "Жилсервис", распространяется и на ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт", участвующего в договоре управления от 29.01.2008 в качестве правопреемника ОАО "Жилсервис" (вне зависимости от того, что в части управляющей организации изменения в договор не внесены).

Уведомление от 19.04.2010 об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, адресованное ОАО "Жилсервис", было получено ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт". На указанное уведомление ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" дало ответ (письмо от 12.05.2010 на л.д. 46 т.1), из которого следует, что адресованное ОАО "Жилсервис" уведомление принято ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" как его правопреемником. В письме от 12.05.2010 ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" не ссылалось на то, что решение о расторжении договора от 29.01.2008 принято не в отношении ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт", а в отношении ОАО "Жилсервис".

Поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что собственниками помещений не принималось решение об отказе от исполнения договора управления с ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт".

То обстоятельство, что в протоколе общего собрания собственников указана не дата составления договора управления (29.01.2008), а 01.04.2008, то есть дата, с которой договор управления многоквартирным домом от 29.01.2008 в соответствии с его пунктом 6.1 начал действовать, не имеет правового значения.

В ответе от 12.05.2010 на уведомление собственников об отказе от исполнения договора ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" указало, что считает договор от 29.01.2008 действующим, поскольку претензий от собственников помещений о ненадлежащем исполнении функций по управлению домом не получало (л.д. 46 т. 1). Аналогичный довод ответчик изложил и в отзыве на исковое заявление, а также сослался на отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств и оснований для передачи технической документации на дом N 24 по ул. Гашека истцу - ООО "Жилищные услуги" (л.д. 74-76, 106 т.1).

Однако суд апелляционной инстанции считает, исходя из представленных в материалы дела доказательств, что у собственников помещений дома N 24 по ул. Гашека имелись основания для расторжения договора управления от 29.01.2008 в одностороннем порядке в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ и пунктом 6.3 договора от 29.01.2008.

В суде первой инстанции ООО "Жилищные услуги" указало, что ответчик ненадлежащим образом выполнял принятые на себя обязательства: не выполнял работы по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (в 2009 г. не выполнен косметический ремонт подъезда N 4); некачественно выполнил ремонт межпанельных швов, не установил турникетные ограждения на придомовой территории, в нарушение действующих правил и норм произвел одинарное, а не двойное остекление оконных проемов в местах общего пользования, в подъездах дома не отремонтировал загрузочные клапаны мусоропроводов, в течение 2009 г. и начале 2010 г. ненадлежащим образом убирал придомовую территорию, не производил уборку в подъездах N 1 и N 2 дома, не выполнял кронирование деревьев, ремонт кладки приямков продухов подвала, в подъездах не выполнял ремонт почтовых ящиков, перераспределение нагрузки по фазам, в результате чего происходит перегрев электропроводки и предохранительной группы, не заключил договор на обслуживание приборов учета тепловой энергии, установленных при проведении капитального ремонта; не предоставлял собственникам отчеты об использовании денежных средств, поступающих от собственников помещений на лицевой счет дома за 2008-2009г.г. Кроме того, в 2009 г. при выполнении капитального ремонта без согласования с собственниками помещений вместо 6 тепловых узлов установлено 3 узла, произведена частичная замена металлических труб на полипропиленовые, упрощена схема теплоснабжения первого и второго подъездов (дополнительные пояснения к иску на л.д. 26-28 т.2) .

В подтверждение указанных обстоятельств ООО "Жилищные услуги" представило в материалы дела заявление о выделении средств на текущий ремонт дома от 02.11.2009; письмо от 11.01.2010, адресованное ОАО "Жилсервис"; ответ Департамента городского хозяйства Администрации г.Омска от 24.02.2010 на заявление; акт от 31.03.2010; уведомление от 12.04.2010 об обследовании дома; акт обследования от 22.04.2010; письмо ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" от 04.05.2010 N 01-05/1027м-1375; акт от 25.08.2010 (л.д. 29-36, 59, 62, 64 т. 2).

В соответствии с пунктами 2.1.2, 2.1.10 договора от 29.01.2008 управляющая организация выполняет работы и оказывает услуги по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а в случае принятия собственниками соответствующего решения - выполнение работ по капитальному ремонту в порядке и на условиях, определенных дополнительным соглашением к договору; осуществляет проверку технического состояния общего имущества в многоквартирном доме.

Приложением N 2 к договору установлен перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также периодичность их осуществления.

Управляющая организация обязана обеспечить предоставление услуг и выполнение работ по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников в многоквартирном доме в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, а также другими нормативными актами, устанавливающими параметры качества оказания данных услуг (пункт 3.1.2 договора); предоставлять собственникам ежегодный отчёт о выполнении настоящего договора, в том числе отчет о проделанных работах за прошедший отчетный период, в течение трех месяцев с момента завершения отчетного года (пункт 3.1.20 договора).

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком как управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом от 29.01.2008.

Так, 02.11.2009 старшая по дому N 24 по ул. Гашека Мишина Е.В. обратилась в ОАО "Жилсервис" с заявлением о выделении средств на текущий ремонт 4-го подъезда дома, который был запланирован в графике ремонтов на 2009 год, но не начинается (л.д. 29 т.2).

Представители собственников помещений Мишина Е.В. и Гилева Н.П. письмом от 11.01.2010 уведомили ответчика о ненадлежащем выполнении подрядной организацией работ по капитальному ремонту дома: без согласования вместо шести тепловых узлов установлено три; не заменён бойлер; неправильно сделана схема отопления первого и второго подъездов; в квартирах температура ниже 18_С; из-за постоянных повреждений бойлера в подвале вода, пар; прибор учета тепловой энергии не сдан в эксплуатацию; некачественно сделаны швы; допущены замены материалов (труб). В связи с чем представители просили о срочном решении всех вопросов с подрядной организацией по капитальному ремонту (л.д. 32-33 т. 2).

Впоследствии Мишина Е.В. обратилась в Администрацию г. Омска с заявлением о проведении финансовой проверки в связи с непредставлением отчета по использованным средствам на капитальный ремонт жилого дома N 24 по ул. Гашека.

На заявление получен ответ от Департамента городского хозяйства Администрации г.Омска от 24.02.2010, в котором сообщается, что капитальный ремонт дома выполнен согласно договору подряда, заключенному между заказчиком - управляющей организацией ОАО "Жилсервис" и подрядной организацией - ООО "ПКФ "Импульс", в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем (на сумму 3 560 000 руб.), ремонт крыши (на сумму 1 000 000 руб.), ремонт и утепление фасада (на сумму 500 000 руб.), ремонт подвальных помещений (на сумму 100 000 руб.), ремонт и замена лифтового оборудования (на сумму 6 000 000 руб.). Гарантийный срок на выполненные работы составляет 3 года. Подрядная организация несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока. Заказчик вправе потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (л.д. 30-31 т.2).

На основании заявления старшей по дому N 24 Мишиной Е.В. и в её присутствии представители ответчика и подрядной организации 31.03.2010 произвели обследование дома N 24. Актом обследования от 31.03.2010 зафиксировано протекание потолочных перекрытий девятых этажей здания по причине разрушения фановой трубы в технических помещениях, а также наличие трещин, разрушение швов панелей перекрытия кровли и др. В акте указано, что работы по гарантии произвести в тёплый период время (л.д. 63 т.2).

Письмом от 12.04.2010 собственники дома N 24 уведомили ответчика (письмо получено им 19.04.2010) о назначенном на 11час. 22.04.2010 обследовании дома в связи с ненадлежащим исполнением условий договора управления (л.д.35 т.2).

Для участия в обследовании дома 22.04.2010 представитель ответчика не явился. Согласно акту обследования от 22.04.2010, составленному комиссией в составе собственников помещений, зафиксированы следующие результаты проверки: не выполнен косметический ремонт подъезда N 4, проведение которого было запланировано во втором квартале 2009 г.; не устранена причина протопления квартиры N 213; некачественно выполнен ремонт межпанельных швов; остекление оконных проемов в местах общего пользования во всех подъездах не двойное, а одинарное; не выполнен ремонт загрузочных клапанов мусоропроводов; не выполнен ремонт кладки приямков продухов подвала; не выполнен ремонт почтовых ящиков в подъездах дома; не выполнено перераспределение нагрузки по фазам, в результате чего происходит перегрев электропроводки и предохранительной группы, особенно в подъезде N 6; не установлено турникетное ограждение придомовой территории (л.д.34 т.2)..

Кроме того, в акте от 22.04.2010 комиссия собственников констатировала, что в течение длительного времени не производилась уборка в подъездах N N 1,2; уборка дворовой территории производилась нерегулярно; не выполнялось кронирование деревьев. Не заключен договор на обслуживание приборов учета тепловой энергии, установленных при проведении капитального ремонта. Управляющей организацией допущены грубые нарушения, выразившиеся в предоставлении помещения электрощитовой для проживания своим сотрудникам. В период действия договора управляющей компанией ОАО "Жилсервис" не предоставлялись отчеты об использовании денежных средств, поступивших от собственников помещений дома N 24 за 2008, 2009 годы.

На обращение жителей квартир N N 68, 69, 213, 214, 215, 216 по протоплению ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" письмом от 04.05.2010, адресованным Мишиной Е.В., сообщило о том, что подрядной организации ООО "ПКФ "Импульс" выдана претензия по устранению выявленных замечаний, подрядная организация гарантирует устранение замечаний по кровле в срок до 01.06.2010 (л.д. 64 т. 2).

Двадцать пятого августа 2010 г. комиссией в составе представителя вновь выбранной управляющей организации - ООО "Жилищные услуги" и представителей собственников помещений Мишиной Е.В., Гилёвой Н.П. проведена проверка выполнения ООО "ПКФ "Импульс" гарантийных обязательств по устранению замечаний выполненных в 2009 году работ по капитальному ремонту. Комиссией установлено, что не устранены протечки с бетонной кровли по квартирам N N 68, 69, 213, 214, 215, недостатки герметизации межпанельных швов. В гарантированный срок до 01.06.2010 замечания не устранены. Представители ООО "ПКФ "Импульс" не приступали к ремонтным работам по устранению замечаний согласно гарантии и акту обследования от 31.03.2010 (л.д. 62 т.2).

Таким образом, материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком (и его правопредшественником) как управляющей организацией в период до 01.05.2010 функций по обеспечению предоставления услуг по капитальному ремонту общего имущества собственников в многоквартирном доме N 24.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) ответчик обязан доказать обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих возражений против иска.

ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" не представило доказательств того, что надлежаще осуществляло контроль за выполнением подрядной организацией - ООО "ПКФ "Импульс" работ по капитальному ремонту.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, установлено, что содержание общего имущества включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества (подпункт "з" пункта 11). Собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения (подпункт "в" пункта 40). Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42).

Неисполнение управляющей организацией обязанности обеспечить надлежащее выполнение работ по капитальному ремонту является основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом.

Кроме того, в соответствии с условиями договора от 29.01.2008 (пункт 3.1.20) и требованиями законодательства (часть 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ) управляющая организация обязана предоставлять собственникам ежегодный отчёт о выполнении договора, в том числе отчет о проделанных работах за прошедший отчетный период, в течение трёх месяцев с момента завершения отчетного года.

Доказательств представления ответчиком таких отчётов собственникам помещений дома N 24 по ул.Гашека за 2008, 2009 годы в материалах дела не имеется.

Суд апелляционной инстанции также учитывает отсутствие доказательств надлежащего выполнения ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно акту от 22.04.2010, составленному комиссионно, ответчиком не выполнен косметический ремонт подъезда N 4; не устранена причина протопленная квартиры N 213; некачественно выполнен ремонт межпанельных швов; ненадлежаще выполнено остекление оконных проемов в местах общего пользования; не выполнен ремонт загрузочных клапанов мусоропроводов; нерегулярно выполняется уборка дворовой территории; не выполняется кронирование деревьев; ремонт кладки приямков продухов подвала; не установлено турникетное ограждение придомовой территории; не выполнен ремонт почтовых ящиков в подъездах; перераспределение нагрузки по фазам; не осуществляется уборка в подъездах N 1, N2; не заключен договор на обслуживание приборов учета тепловой энергии (л.д. 34 т. 2).

Сведения, указанные в акте от 22.04.2010, ответчиком не опровергнуты, доказательства надлежащего выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме N 24 по ул.Гашека не представлены.

Ответчик представил в дело ряд договоров, заключенных им (ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт") с обслуживающими организациями, однако, как видно из прилагающихся к договорам перечней обслуживаемых домов, дома N 24 по ул.Гашека среди них нет (л.д.110-135 т.1). Договоры относятся к другим объектам, на которых ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" осуществляет функции управляющей организации вне связи со спорным договором (от 29.01.2008).

Представитель ответчика утверждает, что договор управления от 29.01.2008 является действующим, и ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" продолжает осуществлять обслуживание многоквартирного дома N 24 по ул.Гашека.

Между тем, какого-либо документального подтверждения этому ( в том числе за период после 01.05.2010) ответчик в дело не представил.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Принимая во внимание, что ответчиком ненадлежаще исполнялись обязанности по договору управления многоквартирным домом от 29.01.2008, у собственников помещений в многоквартирном доме N 24 по ул. Гашека в г.Омске имелись основании для расторжения указанного договора в одностороннем порядке с 01.05.2010.

Функции управляющей организации многоквартирного дома N 24 по ул.Гашека осуществляет ООО "Жилищные услуги" на основании договора управления многоквартирным домом от 01.05.2010.

В подтверждение ООО "Жилищные услуги" представило доказательства осуществления им функций управляющей компании: свой журнал учета заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в жилых домах, в котором в том числе отражены заявки жильцов дома N 24 по ул.Гашека; акты приемки работ, выполненных на доме N 24 за май, июнь, июль 2010 года; договор энергоснабжения от 09.04.2010 N 92-7872 (с дополнительным соглашением от 11.05.2010, в котором в перечне учтён дом N24 по ул.Гашека), договор на оказание услуг по удалению твердых бытовых отходов от 01.04.2010 N 0118, ( с приложением N1, в котором учтён дом N24 по ул.Гашека); договор N 634 от 01.07.2010 на биотехнические работы (дератизация, дезинсекция, дезинфекция), в приложении N1 к которому в перечне учтён дом N24 по ул. Гашека; договор на предоставление услуг связи по приему и передаче телевизионного сигнала в интересах третьих лиц от 15.07.2010 (в приложенииN1 к которому учтён дом N24 по ул.Гашека) (л.д. 37-57 т.2, л.д. 80-82, 85-101 т.1).

Обязанность управляющей организации в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации установлена в части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, пункте 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Состав технической документации, а также иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, определен в пунктах 24, 26 настоящих Правил.

Состав истребуемой истцом - ООО "Жилищные услуги" документации соответствует предусмотренному в пунктах 24, 26 Правил.

Поскольку документация истцу не передана, что ответчик не отрицает, исковые требования ООО "Жилищные услуги" подлежат удовлетворению.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции отменяет принятое судом первой инстанции решение, не соответствующее по своим выводам фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и принимает по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "Жилищные услуги". Апелляционная жалоба ООО "Жилищные услуги" подлежит удовлетворению. Расходы по уплате государственной пошлины по иску (4000 руб.) и апелляционной жалобе (2000 руб.) относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2010 года по делу N А46-8233/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт. Исковые требования удовлетворить. Обязать закрытое акционерное общество "Сибирьэнерго-Комфорт" передать обществу с ограниченной ответственностью "Жилищные услуги" техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 24 по ул. Гашека в г. Омске, включающую следующие документы: технический паспорт на жилой дом; карточки учета паспортного стола и бухгалтерии; акты границ балансовой принадлежности тепловых сетей, электросетей, сетей водоснабжения и водоотведения; паспорт лифтового хозяйства; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Сибирьэнерго-Комфорт" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилищные услуги" 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

Т.П. Семенова М.В. Смольникова