Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2011 г. N 04АП-4939/2010

г. Чита

Дело N А19-14435/2010

11 января 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14.12.2010.

Полный текст постановления изготовлен 11.01.2011.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Капустиной Л.В., Макарцева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красильниковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "НР Риэл Эстейт"

на решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2010 года

по делу N А19-14435/2010 по иску Общества с ограниченной ответственностью "НР Риэл Эстейт"

к Администрации города Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска

о понуждении к заключению дополнительных соглашений (суд первой инстанции: Черняева Э.Е.),

при участии в судебном заседании: от истца - не явился, извещен, от ответчика - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "НР Риэл Эстейт" (далее по тексту: истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска о понуждении к заключению дополнительного соглашения N 1 к договору N 22/9 купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Иркутск, Кировском районе, ул. Партизанская, 15; - о понуждении к заключению дополнительного соглашения N 2 к договору N 22 залога нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Иркутск, Кировском районе, ул. Партизанская, 15. В качестве правового обоснования иска приведены положения п.п. 2 п. 2 ст. 450, п. 1, 2, 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2010 года в удовлетворении иска отказано.

С решением не согласен истец, который в поданной апелляционной жалобе просит отменить обжалуемый судебный акт с принятием нового - об удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы указывает на то, что учитывая положения абзаца 2 пункта 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, по которому у истца возникли обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и уплате в бюджет налога на добавленную стоимость, а также то обстоятельство, что договор купли-продажи заключен с условием рассрочки платежа, истец посчитал нужным и удобным для обеих сторон установить отдельно стоимость имущества и отдельно выделить НДС. Данный расчет никак не вступает в противоречие с Отчетом. Полагает, что отчет об оценке не является нормой права и не содержит четких правил в правописании стоимости имущества в договорах, заключаемых заказчиком оценки, а является суждением относительно стоимости объекта оценки. Считает, что заключение дополнительных соглашений N 1, 2 к договору купли-продажи N 22/9 и договору залога N 22 от 01.06.2009 по внесению изменений в стоимость имущества в редакции "Стоимость Имущества - 6 000 000 рублей без учета НДС, которая определена в соответствии с Отчетом N 353-09-23-24 от 31.03.2009 по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, а НДС (18%) в размере 1 080 000 рублей уплачивается Покупателем в бюджет соответствующего уровня на основании абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ" не противоречит Отчету об оценке, т.к. во-первых, стоимость имущества определяется как 7 080 000 с учетом НДС (18%), во-вторых, надо принимать к толкованию целиком пункт, предложенный истцом, а в третьих, Отчет не является нормой права, а лишь профессиональным суждением оценщика относительно стоимости объекта оценки и не содержит императивных норм по правописанию стоимости имущества в тех или иных документах.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал на законность принятого решения.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявка лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 15.12.2003 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска и ООО "HP Риэл Эстейт" заключен договор аренды нежилого помещения N 6025, расположенного по адресу: ул. Партизанская, 15, общей площадью 330,1 кв.м.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Распоряжения Администрации г. Иркутска, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом N 504-02-1561/9 от 21.04.2009 года ООО "HP Риэл Эстейт" в порядке преимущественного права на приобретение арендуемого имущества заключило с Администрацией города Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска договор N 22/9 от 01.06.2009 года купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Иркутск, Кировском районе, ул. Партизанская, 15, а также был заключен договор залога N 22 от 01.06.2009 года на следующие объекты:

- встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 111,40 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10002;

- встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью - 80,90 кв.м., кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10001.

Пунктом 2.1. договора, стоимость имущества установлена в размере 7 080 000 руб. без учета НДС, которая определена в соответствии с Отчетом N 353-09-23-24 от 31.03.2009 года по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Согласно Отчету N 353-09-23-24 по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, итоговая величина рыночной стоимости с учетом оцениваемых объектов недвижимости (указанная на листе 3 Отчета) по состоянию на 12.03.2009 года составляет (округленно):

- за встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общая площадь 111,40 кв.м. (номер на поэтажном плане 1-5), адрес объекта: г. Иркутск, ул. Партизанская, д. 15, кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10002 - 4 200 000 руб.;

- за встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общая площадь 80,90 кв.м. (номер на поэтажном плане 6- 7), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10001 - 2 880 000 руб.

На листе 64 Отчета указано, что в результате проведенного анализа и расчетов, рыночная стоимость с учетом НДС (18%) объектов оценки:

09.06.2010 года истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой заключить Дополнительное соглашение N 1 к договору N 22/9 купли-продажи нежилых помещений, а также Дополнительного соглашения N 2 к договору N 22 залога нежилых помещений, по внесению следующих изменений:

По договору купли-продажи нежилых помещений N 22/9 от 01.06.2009 года. "Пункт 2.1. Договора изменить, изложив в следующей редакции:

"Стоимость Имущества - 6 000 000 рублей без учета НДС, которая определена в соответствии с Отчетом N 353-09-23-24 от 31.03.2009 г. по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

НДС (18%) в размере 1 080 000 рублей уплачивается Покупателем в бюджет соответствующего уровня на основании абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации.

Объект оценки: 1) встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общая площадь 111,40 кв.м. (номер на поэтажном плане 1-5), адрес объекта: г. Иркутск, ул. Партизанская, д. 15, кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10002; 2) Встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общая площадь 80,90 кв.м. (номер на поэтажном плане 6, 7), адрес объекта: г. Иркутск, ул.Партизанская,д.15,кадастровыйномер :36:000034:0000:25:401:001:020145250:10001, выполненного ООО КПК "Мост"".

Пункт 2.3.2. Договора изменить, изложив в следующей редакции: "Первый платеж в размере 2 360 000 рублей без учета НДС перечисляется в течение 10 дней с даты подписания Договора. НДС (18%) в размере 424 800 рублей уплачивается Покупателем в бюджет соответствующего уровня на основании абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ"

Пункт 2.3.3. Договора изменить, изложив в следующей редакции: "Второй платеж в размере 2 360 000 рублей без учета НДС перечисляется по истечении года (365 календарных дней) с даты подписания Договора. НДС (18%) в размере 424 800 рублей уплачивается Покупателем в бюджет соответствующего уровня на основании абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ".

Пункт 2.3.4. Договора изменить, изложив в следующей редакции: "Третий платеж в размере 1 280 000 рублей без учета НДС перечисляется по истечении двух лет (730 календарных дней) с даты подписания Договора. НДС (18%) в размере 230 400 рублей уплачивается Покупателем в бюджет соответствующего уровня на основании абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ".

Приложение N 1 к Договору установить: "Стоимость нежилых помещений - 6 000 000 рублей без учета НДС, которая определена в соответствии с Отчетом N 353-09-23-24 от 31.03.2009 г. по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

НДС (18%) в размере 1 080 000 рублей уплачивается Покупателем в бюджет соответствующего уровня на основании абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ.

Срок оплаты	Сумма основного платежа (руб.)	1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (%)	Сумма начисленного процента (руб.)	Итоговая сумма платежа (руб.)
"10" июня 2009 г.	2360000	4,16	-	2360000
"10" июня 2010 г.	2360000	4,16	98176	2458176
"10" июня 2011 г.	1280000	4,16	53248	1333248
ИТОГО:	6000000		151424	6151424

Остальное оставить без изменений".

По договору залога нежилых помещений N 22 от 01.06.2009 года. "Пункт 1.3. Договора изменить, изложив в следующей редакции:

"Рыночная стоимость предмета залога в соответствии с Отчетом N 353-09-23-24 от 31.03.2009 г. по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Объект оценки: 1) встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общая площадь 111,40 кв.м. (номер на поэтажном плане 1-5), адрес объекта: г. Иркутск, ул. Партизанская, д. 15, кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10002; 2) Встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже одноэтажного кирпичного нежилого здания, общая площадь 80,90 кв.м. (номер на поэтажном плане 6, 7), адрес объекта: г. Иркутск, ул.Партизанская,15,кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020145250:10001, выполненного ООО КПК "Мост"" составляет - 6 000 000 рублей, (НДС (18%) в размере 1 080 000 рублей уплачивается Покупателем в бюджет соответствующего уровня на основании абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ)"

Пункт Договора 1.4. изменить, изложив в следующей редакции: "Предметом залога обеспечиваются обязательства Залогодателя (Покупателя) перед Залогодержателем (Продавцом) по договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Иркутск, Кировском районе, ул. Партизанская, дом 15 от 01.06.2009 г. N 22/9 (далее "Договор купли-продажи") в сумме 6 000 000 рублей (НДС (18%) в размере 1 080 000 рублей уплачивается Покупателем в бюджет соответствующего уровня на основании абз. 2 и 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ) в сумме основного долга, начисленных, но не уплаченных процентов, а также пени, начисляемых в случае просрочки оплаты основного долга и процентов по Договору купли-продажи."

21.06.2010 года Администрацией г. Иркутска, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом письмом N 70-9271/10 отказано в заключение

Дополнительных соглашений по основаниям, противоречащих законодательству РФ, в частности абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ, абз. 1 п. 4 ст. 445 ГК РФ, письму Минфина России Письмо от 19.10.2009 N 03-07-15/147.

В связи с изложенными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим иском и указал, что в результате исполнения Договора купли-продажи на прежних условиях баланс имущественных интересов сторон нарушается настолько, что для истца наступают те же отрицательные последствия, что и при существенном нарушении обязательств контрагентом. Также истец ссылается на абзац 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал на незаконность и необоснованность требования истца о понуждении ответчика к заключению Дополнительных соглашений N 1, N 2 к договорам N 22/9, N 22.

Суд апелляционной инстанции оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не находит, поскольку они основаны на установленных фактических обстоятельствах, соответствуют положениям статей 424, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениям Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п.1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), а гражданское законодательство не регламентирует порядок определения договорной цены в части налоговых обязательств сторон и не содержит ограничений по установлению цены между сторонами договора. Исходя из этого, в договоре возможны различные варианты отражения условия о налоге на добавленную стоимость: цена, включающая в себя налог; цена без налога со ссылкой в договоре на данное обстоятельство; цена без оговорки об отсутствии или наличии в ней налога.

В силу п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 года N 159-ФЗ) (в редакции, действовавшей в момент заключения договора) государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Стоимость имущества в размере 7 080 000 рублей определена продавцом на основании Отчета N 353-09-23-24 от 31.03.2009 года по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с учетом НДС (18%).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденные приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, который предусмотрен настоящим Федеральным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом приведенных законоположений, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что цена объекта определена в соответствии с положениями закона, на основании отчета независимого оценщика, с учетом налога на добавленную стоимость.

Вместе с тем, как правомерно указано судом первой инстанции, поскольку в Отчете N 353-09-23-24 не указано, что сумма объектов оценки без учета НДС составляет 6 000 000 руб., а НДС - 1 080 000 руб., оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении ответчика к заключению Дополнительных соглашений N 1, N 2 к договорам N 22/9, N 22 в части определения стоимости имущества в размере 6 000 000 руб. без учета НДС не имеется. Стоимость объектов оценки в договорах от 01.06.2009 года купли-продажи N 22/9 и N 22 залога нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Партизанская, д. 15 должна быть указана согласно отчету N 353-09-23-24, в размере -7 080 000 руб. с учетом НДС (18%).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения по делу.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Учитывая изложенное, правовых оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2010 года по делу N А19-14435/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с даты принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий:

Скажутина Е.Н.

Судьи:

Капустина Л.В.
Макарцев А.В.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.