Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2011 г. N 09АП-28551/2010

г. Москва

Дело N А40-53667/10-23-448

N 09АП-28551/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "19" января 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "26" января 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,

дело N А40-53667/10-23-448

по иску ФГУП "Центр управления активами" (ИНН 7705008940)

к ООО "Мытищинский строитель" (ИНН 5029093166),

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)" (ИНН 7709007859),

о взыскании просроченной арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании:

от истца: Кузнеченко Н.В. по доверенности от 03.03.2010;

от ответчика: единоличный исполнительный орган Митрофанов А.В. на основании решения от 01.06.2006г.;

от третьего лица: Александров А.Ю. по доверенности от 11.01.2011г.,

УСТАНОВИЛ:

25.08.2009г. ФГУП "Центр управления активами" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "Мытищинский строитель" о взыскании в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из Договора аренды от 22.08.2007г. N 4К/2007:

130535руб. 08коп. просроченной арендной платы за пользование объектом аренды в сентябре, октябре 2009 года;

5990руб. 21коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за допущенную в период с 11.09.2009г. по 15.04.2010г. просрочку во внесении арендной платы.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "23" сентября 2010 года (л.д. 71-72) иск в части арендной платы удовлетворен в полном объеме, в части процентов с применением ст. 333 ГК РФ в сумме 5960руб. 05коп.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (л.д. 74-75), в которой он просит обжалуемое решение отменить с вынесением судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного иска, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от "06" декабря 2010 года (Т. 1, л.д. 99-101) по основаниям, установленным ч. 4 ст. 270 АПК РФ, объявлен переход к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, - поскольку решение суда первой инстанции принято правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)".

Истец и Третье лицо требования и доводы искового заявления поддержали; Ответчик заявил о несогласии с требованиями и доводами искового заявления.

Оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска в полном объеме по следующим основаниям.

Установлено, что 30.07.2007г. между ФГУП "ФТ-Центр" (организатор торгов) и ООО "Мытищинский строитель" (участник торгов) заключен Договор задатка N А-8-10/31 (Т. 1, л.д. 79-81), которым установлена обязанность участника торгов на право заключения договора аренды нежилых помещений общей площадью 87кв.м. в здании по адресу: г.Москва, ул.Нижняя Красносельская, д. 39, стр. 2, уплатить организатору торгов денежные средства в сумме 157650руб. в качестве задатка, который, в случае заключения договора аренды с внесшим его лицом, выигравшим торги, засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору аренды.

П/п от 03.08.2007г. N 15 (Т. 1, л.д. 82) ООО "Мытищинский строитель" уплатило на счет ФГУП "ФТ-Центр" 157650руб., указав в назначении платежа на внесение задатка по Договору от 30.07.2007г. N А-8-10/31.

Протоколом об итогах аукциона от 08.08.2007г. N 3 победителем торгов признано ООО "Мытищинский строитель".

По результатам торгов 22.08.2007г. между ФГУП "ФТ-Центр" (арендодатель) и ООО "Мытищинский строитель" (арендатор) заключен Договор аренды N 4К/2007 (Т. 1, л.д. 11-19), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату 66337руб. 50коп. с учетом НДС в месяц во временное владение и пользование на срок до 20.08.2008г. нежилые помещения общей площадью 87кв.м. в здании по адресу: г.Москва, ул.Нижняя Красносельская, д. 39, стр. 2.

Объект аренды передан арендатору в пользование 25.09.2007г., что удостоверено подписанным обеими сторонами Актом приема-передачи помещений от арендодателя к арендатору (Т. 1, л.д. 20).

По истечении срока, на который Договор аренды от 22.08.2007г. N 4К/2007 был заключен, а именно: с 21.08.2008г., арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться являющимися объектом аренды помещениями, в силу чего Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

22.07.2009г. в ЕГРП зарегистрирован переход права хозяйственного ведения в т.ч. на указанные являющиеся объектом аренды по Договору аренды от 22.08.2007г. N 4К/2007 нежилые помещения от ФГУП "ФТ-Центр" к ФГУП "Центр управления активами" (Т. 1, л.д. 21).

При таких обстоятельствах в силу ст. 617 ГК РФ с 22.07.2009г. у ФГУП "ФТ-Центр" прекратились, а у ФГУП "Центр управления активами" возникли права и обязанности арендодателя, предусмотренные Договором аренды от 22.08.2007г. N 4К/2007.

Фактически ФГУП "ФТ-Центр" и ФГУП "Центр управления активами" с согласия ТУ Росимущества в г.Москве пришли к соглашению, удостоверенному Актом приема-передачи объекта основных средств от 25.05.2009г. (Т. 1, л.д. 3, 39-42), об уступке права на получение арендной платы с момента подписания соответствующего акта.

Договором аренды от 22.08.2007г. N 4К/2007 предусмотрена обязанность арендатора по уплате арендной платы ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

Установлено, что арендная плата за пользование объектом аренды в период с 25.09.2007г. по август 2009 года включительно ООО "Мытищинский строитель" внесена, а именно:

- на основании выставленных ФГУП "ФТ-Центр" счетов ООО "Мытищинский строитель" уплачена: арендная плата за период с 25.09.2007г. по 30.09.2007г. в сумме 13267руб. 50коп. п/п от 18.12.2007г. N 29 (Т. 1, л.д. 122) по счету от 25.09.2007г.; арендная плата за октябрь 2007 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 18.12.2007г. N 30 (Т. 1, л.д. 118) по счету от 01.10.2007г. (Т. 1, л.д. 119); арендная плата за ноябрь 2007 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 18.12.2007г. N 31 (Т. 1, л.д. 125) по счету от 01.11.2007г. (Т. 1, л.д. 126); арендная плата за декабрь 2007 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 18.12.2007г. N 32 (Т. 1, л.д. 114) по счету от 01.12.2007г. (Т. 1, л.д. 115); арендная плата за январь 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 14.01.2008г. N 02 (Т. 1, л.д. 129) по счету от 01.01.2008г. (Т. 1, л.д. 130); арендная плата за февраль 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 04.03.2008г. N 19 (Т. 1, л.д. 133) по счету от 01.02.2008г. (Т. 1, л.д. 134); арендная плата за март 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 18.03.2008г. N 22 (Т. 1, л.д. 137) по счету от 01.03.2008г. (Т. 1, л.д. 138); арендная плата за апрель 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 16.04.2008г. N 31 (Т. 1, л.д. 141) по счету от 01.04.2008г. (Т. 1, л.д. 142); арендная плата за май 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 06.05.2008г. N 34 (Т. 1, л.д. 145) по счету от 01.05.2008г. (Т. 1, л.д. 146); арендная плата за июнь 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 03.06.2008г. N 43 (Т. 1, л.д. 149) по счету от 01.06.2008г. (Т. 1, л.д. 150); арендная плата за июль 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 02.07.2008г. N 49 (Т. 2, л.д. 3); арендная плата за август 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 01.08.2008г. N 43 (Т. 2, л.д. 4) по счету от 01.08.2008г. (Т. 2, л.д. 5); арендная плата за август 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 01.08.2008г. N 43 (Т. 2, л.д. 4) по счету от 01.08.2008г. (Т. 2, л.д. 5); арендная плата за сентябрь 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 02.09.2008г. N 79 (Т. 2, л.д. 8) по счету от 01.09.2008г. (Т. 2, л.д. 9); арендная плата за октябрь 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 01.10.2008г. N 86 (Т. 2, л.д. 12) по счету от 01.10.2008г. (Т. 2, л.д. 13); арендная плата за ноябрь 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 05.11.2008г. N 95 (Т. 2, л.д. 16) по счету от 01.11.2008г. (Т. 2, л.д. 17); арендная плата за декабрь 2008 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 15.12.2008г. N 106 (Т. 2, л.д. 20) по счету от 01.12.2008г. (Т. 2, л.д. 21); арендная плата за январь 2009 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 12.01.2009г. N 02 (Т. 2, л.д. 24) по счету от 01.01.2009г. (Т. 2, л.д. 25); арендная плата за февраль 2009 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 02.02.2009г. N 06 (Т. 2, л.д. 28) по счету от 01.02.2009г. (Т. 2, л.д. 28); арендная плата за март 2009 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 02.03.2009г. N 06 (Т. 2, л.д. 32) по счету от 01.03.2009г. (Т. 2, л.д. 33); арендная плата за апрель 2009 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 20.04.2009г. N 19 (Т. 2, л.д. 36) по счету от 01.04.2009г. (Т. 2, л.д. 37); арендная плата за май 2009 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 19.05.2009г. N 24 (Т. 2, л.д. 40) по счету от 01.05.2009г. (Т. 2, л.д. 41);

- на основании выставленных ФГУП "Центр управления активами" счетов ООО "Мытищинский строитель" уплачена: арендная плата за июнь 2009 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 06.07.2009г. N 45 (Т. 1, л.д. 38); арендная плата за июль 2009 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 20.07.2009г. N 58 (Т. 1, л.д. 38); арендная плата за август 2009 года в сумме 66337руб. 50коп. п/п от 09.09.2009г. N 58 (Т. 1, л.д. 38).

ФГУП "ФТ-Центр", после того, как его права и обязанности из Договора аренды от 22.08.2007г. N 4К/2007 прекратились в связи с переходом права хозяйственного ведения на являющиеся объектом аренды помещения к ФГУП "Центр управления активами", - задаток в сумме 157650руб. не перечислило ни в пользу ФГУП "Центр управления активами", ни в пользу ООО "Мытищинский строитель".

По-мнению ФГУП "ФТ-Центр", в силу установленного п. 4.15. Договора аренды регулирования сумма задатка зачтена автономно от воли сторон в счет арендной платы за период с 25.09.2007г. по ноябрь 2007 года включительно (Т. 2, л.д. 46, 49) в силу самого наступления события подписания Акта приема-передачи помещений от арендодателя к арендатору.

Между тем указанное утверждение основывается на неправильном толковании соответствующего условия Договора.

П. 4.15. Договора аренды установлено, что сумма задатка, перечисленная на расчетный счет арендодателя в качестве обеспечения проведения торгов на право заключения Договора аренды в соответствии с Договором задатка N А-8-10/31 от 30.07.2007г., засчитывается в счет арендной платы с момента подписания Акта приема-передачи помещений от арендодателя к арендатору.

Содержащееся в п. 4.15. Договора указание на зачет суммы задатка в счет арендной платы "с момента подписания Акта приема-передачи помещений", - определяет не период срока аренды, за который задаток подлежит зачету, а момент, ранее которого задаток не подлежит зачету (т.е. не с момента заключения Договора аренды от 22.08.2007г., а момента подписания Акта приема-передачи помещений от 25.09.2007г.).

В силу ст. 431 ГК РФ, если толкование условий договора исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений или сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

По настоящему делу последующее поведение сторон Договора от 22.08.2007г. N 4К/2007 свидетельствует о том, что ими не было достигнуто соглашение о зачете задатка в счет арендной платы именно за период с 25.09.2007г. по ноябрь 2007 года включительно.

В частности, ФГУП "ФТ-Центр" выставило арендатору счет от 25.09.2007г. на уплату арендной платы за период с 25.09.2007г. по 30.09.2007г., счет от 01.10.2007г. на уплату арендной платы за октябрь 2007 года (Т. 1, л.д. 119), счет от 01.12.2007г. на уплату арендной платы за ноябрь 2007 года (Т. 1, л.д. 115).

В свою очередь ООО "Мытищинский строитель" п/п от 18.12.2007г. N 29 (Т. 1, л.д. 122), от 18.12.2007г. N 30 (Т. 1, л.д. 118), п/п от 18.12.2007г. N 32 оплатило соответствующие счета.

31.12.2007г. между ФГУП "ФТ-Центр" и ООО "Мытищинский строитель" подписан Акт (Т. 1, л.д. 62), удостоверяющий обстоятельство признания наличия у арендодателя задолженности перед арендатором в сумме 157650руб. в связи с поступившими от арендатора платежами по п/п от 03.08.2007г. N 15 на сумму 157650руб., п/п от 18.12.2007г. N 29 в сумме 13267руб. 50коп., п/п от 18.12.2007г. N 30 в сумме 13267руб. 50коп., п/п от 18.12.2007г. N 31 в сумме 13267руб. 50коп., п/п от 18.12.2007г. N 32 в сумме 13267руб. 50коп.

Таким образом, по состоянию на 31.12.2007г. ФГУП "ФТ-Центр" и ООО "Мытищинский строитель" толковали п. 4.15. Договора как не устанавливающий автоматический зачет задатка в счет арендной платы за период именно с 25.09.2007г. по ноябрь 2007 года включительно.

Условиями Договора аренды от 22.08.2007г. N 4К/2007 предусмотрено:

- (п. 4.8.): для обеспечения интересов арендодателя арендатор обязан в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания Договора внести на расчетный счет арендодателя гарантийный взнос в размере двухмесячной суммы арендной платы;

- (п. 4.9.): гарантийный взнос используется арендодателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежных обязательств арендатора по Договору, либо в случае причинения арендатором убытков и вреда имуществу, принадлежащему арендодателю, зданию, помещениям, территории, прилегающей к зданию, а также в случае нарушения других положений настоящего Договора; арендодатель удерживает из суммы гарантийного взноса соответствующие суммы задолженности, компенсации, штрафов, пеней, причитающихся арендодателю в соответствии с условиями настоящего Договора;

- (п. 4.10): в случае, если арендатор выполнит все предусмотренные условия Договора, арендодатель обязуется вернуть арендатору сумму гарантийного взноса, оставшуюся после прекращения арендных отношений и полного взаиморасчета сторон.

Между тем арендатор ни в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания Договора аренды, не позже не вносил, а арендодатель не требовал внесения предусмотренного п. 4.8. Договора обеспечительного платежа в сумме 132675руб.

В свою очередь арендодатель не засчитывал, а арендатор не требовал зачесть предусмотренный п. 4.15. Договора задаток в сумме 157650руб. в счет арендной платы.

Такое последующее поведение сторон Договора от 22.08.2007г. N 4К/2007 свидетельствует о том, что ими было достигнуто соглашение об оставлении у арендодателя предусмотренного п. 4.15. Договора задатка в качестве предусмотренного п. 4.8. Договора обеспечительного платежа.

Установлено, что по состоянию на 22.07.2009г., когда право собственности на объект аренды перешло к ФГУП "Центр управления активами", у ООО "Мытищинский строитель" не имелось неисполненных обязательств перед ФГУП "ФТ-Центр" по уплате арендной платы; предусмотренная договором мера ответственности в виде неустойки за просрочку во внесении арендной платы к ООО "Мытищинский строитель" применена не была (что подтверждается Актом сверки от 31.12.2007г. между ФГУП "ФТ-Центр" и ООО "Мытищинский строитель" (Т. 1, л.д. 62)), т.е. ФГУП "ФТ-Центр" не прибегало к получению удовлетворения своим требованиям к арендатору из Договора от 22.08.2007г. N 4К/2007 за счет обеспечительного платежа.

После того, как ФГУП "ФТ-Центр" выбыло из Договора от 22.08.2007г. N 4К/2007 и у него, таким образом, отпали предусмотренные договором основания для удержания обеспечительного платежа, - денежные средства в сумме 157650руб. не были ни возвращены арендатору ООО "Мытищинский строитель", ни перечислены новому арендодателю ФГУП "Центр управления активами".

30.09.2009г. между ФГУП "Центр управления активами" и ООО "Мытищинский строитель" заключено Соглашение о расторжении Договора аренды от 22.08.2007г. N 4К/2007 (Т. 1, л.д. 91).

30.10.2009г. объект аренды возвращен арендодателю (Т. 1, л.д. 92).

Арендная плата за пользование объектом аренды в сентябре, октябре 2009 года в сумме 130535руб. 08коп. ООО "Мытищинский строитель" уплачена не была.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Мытищинский строитель" обязано уплатить арендодателю ФГУП "Центр управления активами" арендную плату за сентябрь, октябрь 2009 года в сумме 130535руб. 08коп., т.е., соответственно, что у арендатора ООО "Мытищинский строитель" не возникло право зачесть сумму обеспечительного платежа, перечисленную прежнему арендодателю ФГУП "ФТ-Центр", в счет арендной платы, причитающейся новому арендодателю ФГУП "Центр управления активами", а возникло лишь право требовать возврата обеспечительного платежа от лица, его получившего, т.е. от ФГУП "ФТ-Центр", в качестве неосновательного обогащения.

Суд апелляционной инстанции с указанной позицией не соглашается.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Установленное нормой п. 1 ст. 617 ГК РФ регулирование прежде всего предполагает, что при переходе права собственности на объект аренды от прежнего собственника к новому за объектом аренды "следуют" те права и обязанности в обязательстве из договора аренды, которые:

- выделяют договор аренды в отдельный вид договора (ст. 606 ГК РФ), а именно: обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование; право требовать исполнения арендатором обязанности своевременно вносить плату за пользование имуществом;

- образуют условие договора аренды, содержание которого предписано императивной нормой закона (ст. 422 ГК РФ, § 1 гл. 34 ГК РФ), как-то: право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время отказаться от его исполнения (ст. 610 ГК РФ); обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ); ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ), др.;

- образуют условие договора аренды, содержание которого определено диспозитивной нормой закона, подлежащей применению, поскольку соглашением сторон не установлено иное (ч. 4 ст. 421 ГК РФ, § 1 гл. 34 ГК РФ), как-то: обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (ст. 616 ГК РФ), др.

Именно применительно к таким "следующим" за объектом аренды правам и обязанностям арендодателя, норма п. 1 ст. 617 ГК РФ является:

- тем законом, на основании которого право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может перейти к другому лицу (ч. 1 ст. 382 ГК РФ);

- тем законом, который предусматривает переход к другому лицу прав кредитора без согласия должника (ч. 2 ст. 382 ГК РФ).

Напротив, право требования к арендатору в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств из договора аренды, возникшее до перехода права собственности на объект аренды, может быть уступлено первоначальным арендодателем новому лишь с соблюдением установленного § 1 гл. 24 ГК РФ порядка уступки требования; долг арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств из договора аренды, возникший до перехода права собственности на объект аренды, может быть переведен с первоначального арендодателя на нового лишь с соблюдением установленного § 2 гл. 24 ГК РФ перевода долга.

Однако помимо "следующих" за объектом аренды к новому арендодателю в силу закона прав и обязанностей, установление которых в договоре позволяет определить его именно как договор аренды, или прав и обязанностей, образующих условие, содержание которого для договора аренды определено императивной или диспозитивной нормой закона, а также помимо прав и обязанностей, возникших из ненадлежащего исполнения договора аренды, могущих быть переданными в порядке гл. 24 ГК РФ, - следует также выделить обязательства, возникающие из договора аренды, заключенного на условиях:

- предварительного (авансового) порядка внесения арендатором оплаты за пользование объектом аренды;

- предоставления арендатором арендодателю обеспечения исполнения своих обязательств.

В том случае, когда договором аренды предусмотрен предварительный (авансовый) порядок оплаты пользования объектом аренды, срок, в течение которого арендатор обязан исполнить обязанность по оплате пользования, наступает ранее истечения периода, в течение которого арендодатель обязан исполнить встречную (применительно к требованиям ст. 328 ГК РФ) обязанность по предоставлению объекта аренды в пользование арендатору.

В частности, по настоящему делу Договором от 22.08.2007г. N 4К/2007 предусмотрена обязанность арендатора оплачивать пользование объектом аренды продолжительностью в один календарный месяц до 10-го числа соответствующего месяца.

В том случае, когда договором аренды предусмотрена обязанность арендатора в обеспечение исполнения своих обязательств уплатить арендодателю денежные средства, из которых арендодатель вправе получить удовлетворение своих требований и которые, оставшиеся после удовлетворения соответствующих требований, по окончании действия договора подлежат возврату, - срок исполнения арендатором обязанности по предоставлению обеспечения наступает ранее срока исполнения арендодателем корреспондирующей обязанности по возврату обеспечения.

В частности, по настоящему делу Договором от 22.08.2007г. N 4К/2007 предусмотрена обязанность арендодателя лишь по окончании срока аренды возвратить полученный от арендатора в начале срока аренды обеспечительный взнос в сумме, не зачтенной в счет задолженности по арендной плате.

В таких обязательствах при переходе права собственности на объект аренды, учитывая, что переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, возникает ситуация, при которой:

- первоначальным собственником объекта аренды от арендатора получено исполнение (в виде арендной платы, обеспечительного платежа) в объеме, превышающем объем предоставленного им как арендодателем встречного исполнения в виде предоставления права пользования объектом аренды;

- новым собственником объекта аренды от арендатора получено исполнение в виде арендной платы в объеме, меньшем объему предоставленного им как арендодателем встречного исполнения в виде предоставления права пользования объектом аренды.

Для приведения имущественных интересов арендатора, первоначального и нового арендодателя в такой ситуации необходимо определить, на чьей стороне и за счет кого возникает неосновательное обогащение и, соответственно, на ком лежит ответственность по его возмещению, а именно:

- первый подход: регулируемые ст. 1102 ГК РФ отношения возникают между первоначальным арендодателем и арендатором, поскольку нового арендодателя не связывает произведенное арендатором надлежащее исполнение обязательства первоначальному арендодателю, так что арендатор, чтобы считаться исправным (надлежащим образом выполняющим свои обязанности из договора аренды), обязан совершить действия, находящиеся за пределами заключенного с прежним арендодателем договора аренды, а именно: повторно (для арендатора) предоставить новому арендодателю исполнение (оплату пользования), соответствующее периоду пользования объектом аренды, наступившему после перехода права собственности на объект аренды, несмотря на то, что ранее арендатор в соответствии с условиями договора аренды уже предоставил первоначальному арендодателю предварительное/ авансовое исполнение в т.ч. в счет срока аренды, приходящийся на период после произошедшего перехода права собственности на объект аренды;

или

- второй подход: регулируемые ст. 1102 ГК РФ отношения возникают между первоначальным и новым арендодателем, поскольку нового арендодателя связывает произведенное арендатором надлежащее исполнение обязательства первоначальному арендодателю, т.е. при переходе права собственности на объект аренды арендатор, предоставивший прежнему арендодателю исполнение в т.ч. в счет периода, в котором последний в связи с отчуждением права собственности на объект аренды утратил права и обязанности арендодателя, имеет право сполна получить от нового арендодателя встречное исполнение в объеме, предварительно оплаченном арендатором прежнему арендодателю, а обязанность по возмещению новому арендодателю стоимости осуществляемого им в пользу арендатора исполнения, предварительно оплаченного арендатором прежнему арендодателю, возлагается на прежнего арендодателя, т.е. к отношениям сторон применимы (в порядке ч. 1 ст. 6 ГК РФ) нормы:

- ч. 3 ст. 382 ГК РФ, согласно которой, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий; в этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (применительно к правоотношениям, регулируемым п. 1 ст. 617 ГК РФ: поскольку переход прав арендодателя к другому лицу от воли арендатора не зависит, новый арендодатель несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий; в этом случае исполнение обязательства первоначальному арендодателю признается исполнением надлежащему кредитору);

- ст. 384 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (применительно к правоотношениям, регулируемым п. 1 ст. 617 ГК РФ: права и обязанности первоначального собственника объекта аренды по - отношению к арендатору (имеется ввиду права и обязанности, вытекающие из надлежащего исполнения сторонами обязательств из договора аренды), переходят к новому собственнику объекта аренды в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права собственности на объект аренды);

- ст. 386 ГК РФ, согласно которой должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору (применительно к правоотношениям, регулируемым п. 1 ст. 617 ГК РФ: арендатор вправе выдвигать против требования нового арендодателя возражения, которые он имел против первоначального арендодателя в связи с надлежащим исполнением обязательств из договора аренды к моменту получения уведомления о переходе прав и обязанностей из договора аренды к новому собственнику объекта аренды).

Представляется, что правовые последствия, возникающие при первом подходе в решению рассматриваемой ситуации, не соответствуют как правовым последствиям, наступление которых предполагается в силу нормы п. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, так и основным началам гражданского законодательства, определенным в ст. 1 ГК РФ, согласно которой гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, - поскольку:

- применение такого порядка означает "изменение" договора аренды, поскольку сопряжено для арендатора с дополнительными юридическими и фактическими действиями (по возврату от прежнего арендодателя оплаты, внесенной в счет пользования в период после перехода права собственности и по внесению новому арендодателю оплаты в счет пользования в период после перехода права собственности), а также рисками, присущими безналичным расчетам, в частности, неисполнения банком, принявшим платежное поручение плательщика (арендатора) по перечислению денежной суммы обеспечительного платежа или арендной платы банку получателя средств (нового арендодателя) для ее зачисления на счет последнего, учитывая, что в силу ст.ст. 316, 849 ГК РФ денежное обязательство считается исполненным в момент зачисления поступивших на счет клиента банка получателя денежных средств;

- установленный нормой п. 1 ст. 617 ГК РФ принцип сохранения договора аренды неизменным в части прав и обязанностей арендатора и нового арендодателя означает не только то, что с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество у арендатора возникает право пользоваться являющимся объектом аренды имуществом на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем, а новый арендодатель имеет право требовать внесения арендатором аренды платы на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем; смысл указанной нормы состоит прежде всего в том, чтобы обеспечить арендатору, от волеизъявления которого не зависело обстоятельство состоявшегося перехода права собственности на сданное в аренду имущество, неизменность его правового статуса в обязательстве из договора аренды;

- коль скоро арендатор заключил договор аренды на определенных условиях, а впоследствии по обстоятельствам, от воли арендатора не зависящим, вследствие совершенного собственником объекта аренды отчуждения его в собственность другого лица, у последнего возникли права и обязанности из договора аренды, а на стороне первоначального арендодателя - неосновательное обогащение, то бремя возврата неосновательно приобретенного следует возложить на лиц, совершивших сделку по отчуждению права собственности на объект аренды, т.е. первоначального и нового арендодателей.

Поэтому в том случае, когда в течение срока действия договора аренды, заключенного на условиях предварительного внесения арендной платы/ обеспечительного платежа, происходит переход права собственности на объект аренды, - к новому арендодателю переходят все права и обязанности, которые имелись у прежнего арендодателя в связи с надлежащим исполнением арендатором обязательств из договора аренды, а именно:

- в счет предоставленного арендатором надлежащего авансового исполнения, полученного прежним собственником, превысившего предоставленное прежним собственником встречное исполнение, - арендатор вправе требовать предоставления встречного исполнения от нового собственника;

- предоставленное арендатором надлежащее авансовое исполнение, полученное прежним собственником, превышающее предоставленное прежним собственником встречное исполнение, - новый собственник вправе истребовать в свою пользу от прежнего собственника.

Однако, помимо изложенного, для приведения имущественных интересов арендатора, первоначального и нового арендодателя в ситуации, когда в течение срока действия договора аренды, заключенного на условиях предварительного внесения арендной платы/ обеспечительного платежа, происходит переход права собственности на объект аренды, - необходимо также определить, остается ли прежний арендодатель, после перехода к новому арендодателю обязанностей, имевшихся у прежнего арендодателя в связи с надлежащим исполнением арендатором обязательств из договора аренды, ответственным (солидарно или дополнительно) за неисполнение соответствующих обязанностей новым арендодателем.

Представляется, что установленный нормой п. 1 ст. 617 ГК РФ принцип сохранения договора аренды неизменным в части прав и обязанностей арендатора и нового арендодателя предполагает, что прежний арендодатель, после перехода к новому арендодателю обязанностей, имевшихся у прежнего арендодателя в связи с надлежащим исполнением арендатором обязательств из договора аренды, несет солидарную ответственность за неисполнение соответствующих обязанностей новым арендодателем, - поскольку:

- платеж, предварительно внесенный в обеспечение исполнения обязательства из договора аренды (обеспечительный платеж), при надлежащем исполнении договора аренды в счет оплаты пользования не засчитывается и по прекращении обеспеченного им обязательства подлежит возврату; возврат арендатору платежа, предварительно внесенного в счет исполнения обязательства из договора аренды в оплату встречного предоставления (арендная плата в оплату пользования объектом аренды), по общему правилу не предполагается, поскольку при надлежащем исполнении договора аренды он полностью засчитывается в счет оплаты пользования; однако всегда имеется вероятность возникновения у арендатора права требовать возврата разницы между внесенным авансом и авансом, израсходованным в счет текущей арендной платы, уплаченной, например, до досрочного расторжения договора аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает;

- соответственно, заключая договор аренды на условиях предварительного внесения арендной платы/ обеспечительного платежа, арендатором оценивается вероятность возврата указанного предоставления арендодателем исходя из имущественного положения последнего, в т.ч. наличия у него в собственности являющегося объектом аренды имущества, на которое, в случае ненадлежащего исполнения арендодателем обязанности по возврату предоставленной арендатором предварительной платы, могло бы быть обращено взыскание;

- с другой стороны, состоятельность прежнего собственника объекта аренды, несмотря на отчуждение им объекта аренды, может более, чем нового собственника, обеспечивать возможность отвечать по своим денежным обязательствам;

- поэтому при переходе прав и обязанностей арендодателя к новому собственнику интерес арендодателя может состоять в наличии у него права требовать возврата обеспечительного платежа как прежним, так и новым арендодателем;

- ГК РФ непосредственно не регулирует правоотношения, складывающиеся между арендатором, прежним и новым собственником объекта аренды в том случае, когда после перехода права собственности на объект аренды, у арендатора возникает право требования возврата арендной платы/ обеспечительного платежа, внесенных до перехода права собственности на объект аренды;

- однако сходные отношения регулирует норма ч. 4 ст. 60 ГК РФ, в силу которой, в случае, если требования о досрочном исполнении или прекращении обязательств и возмещении убытков удовлетворены после завершения реорганизации, вновь созданные в результате реорганизации (продолжающие деятельность) юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного юридического лица;

- применение в порядке ч. 1 ст. 6 ГК РФ нормы ч. 4 ст. 60 ГК РФ применительно к правоотношениям, регулируемым п. 1 ст. 617 ГК РФ, означает, что если до перехода права собственности на объект аренды арендатором внесена арендная плата/ обеспечительный платеж, а право потребовать их возврата возникло у арендатора после перехода права собственности на объект аренды, то прежний собственник, утративший права и обязанности из договора аренды, несет солидарную с новым собственником ответственность по соответствующим обязательствам перед арендатором.

Соответственно, по настоящему делу:

- к ФГУП "Центр управления активами" перешла от ФГУП "ФТ-Центр" обязанность возвратить арендатору обеспечительный платеж, внесенный до перехода права собственности на объект аренды, в сумме, оставшейся после удовлетворения из него требований по уплате арендной платы, просроченной после перехода права собственности на объект аренды, и начисленных на нее процентов за пользование чужими денежными средствами; при этом ФГУП "ФТ-Центр" несет солидарную ответственность за неисполнение с ФГУП "Центр управления активами" соответствующей обязанности;

или иначе:

- к ФГУП "Центр управления активами" перешло от ФГУП "ФТ-Центр" право требовать взыскания с арендатора арендной платы за пользование объектом аренды в сентябре, октябре 2009 года и начисленных на нее процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме, превышающей внесенный арендатором обеспечительный платеж.

А поскольку внесенный арендатором обеспечительный платеж в сумме 157650руб. превышает просроченную арендную плату за сентябрь, октябрь 2009 года в сумме 130535руб. 08коп. и начисленные на нее за период с 11.09.2009г. по 15.04.2010г. проценты за пользование чужими денежными средствами В сумме 5990руб. 21коп., - заявленные ФГУП "Центр управления активами" требования удовлетворению не подлежат.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

На основании ст. 333.21 НК РФ, ст. 110 АПК РФ на Истца подлежит отнесению 2000руб. расходов Ответчика (Т. 1, л.д. 78) по уплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 4, 5 ст. 270; ст.ст. 167-171; п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "24" июля 2009 года по делу N А40-53667/10-23-448 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ФГУП "Центр управления активами" (ИНН 7705008940) в пользу ООО "Мытищинский строитель" (ИНН 5029093166) 2000руб. судебных издержек.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Ю. Левина