Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 марта 2007 г. N КГ-А40/1688-07 При новом рассмотрении дела о признании за истцом права собственности на технический этаж и признании недействительной регистрационной записи о праве собственности ответчика на данный объект недвижимости суду необходимо установить характер и предназначение спорного помещения, является ли это помещение объектом, неразрывно связанным с системой жизнеобеспечения здания, принадлежащего истцу на праве собственности, и возможно ли функционирование здания отдельно от спорного помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 марта 2007 г. N КГ-А40/1688-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 февраля 2008 г. N КГ-А40/391-08-П

Общество с ограниченной ответственностью "Бегония-Л" (далее - ООО "Бегония-Л") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий" (далее - ООО "Зодчий"), Открытому акционерному обществу "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" (далее - ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН"), Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве) о признании за истцом права собственности на технический этаж 3 помещение 1, комната 1, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11; признании недействительной регистрационной записи о праве собственности ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" на технический этаж 3 пом. 1, ком. 1, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, в государственном реестре прав на недвижимое имущество 12/016/2005-252 от 24.11.05; признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 09.12.2005 N 53Лт-12/2005, заключенного между ООО "Зодчий" и ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН"; признании недействительной регистрационной записи о праве собственности ООО "Зодчий" на технический этаж 3 пом. 1, ком. 1, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, в государственном реестре прав на недвижимое имущество N 77-77-07/060/2005-849 от 20.01.06; обязании ГУ ФРС по Москве аннулировать в государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационные записи N 77-77-12/016/2005-252 от 24.11.05 и N 77-77-07/060/2005-849 от 20.01.06 и зарегистрировать право собственности ООО "Бегония-Л" на технический этаж 3 пом. 1, комн. 1, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Минская, д.11; обязании ООО "Зодчий" в порядке ст. 302 ГК РФ возвратить ООО "Бегония-Л" указанное нежилое помещение.

В качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИГМ), Территориальное бюро технической инвентаризации "Западное N 1" (далее - ТБТИ "Западное N1"), Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества г. Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы).

Исковые требования заявлены на основании главы 20, статей 11, 166-168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец является собственником здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, которое в настоящее время является "Бар-Кафе", а спорный технический этаж в этом здании обеспечивает функционирование системы приточно-вытяжной вентиляции, в связи с чем не мог передаваться кому-либо во владение и пользование.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 октября 2006 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2007 года по делу N А40-38679/06-53-274, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд первой и апелляционной инстанций исходили из материалов приватизационного дела ТОО "Бегония" (правопредшественник истца), согласно которому истец выкупил помещения площадью 1297.8 кв.м. и доказательств приватизации и оплаты помещения технического этажа площадью 101.6 кв.м. не представил.

Суды также пришли к выводу о том, что ответчик - ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" приобрело спорное помещение путем приватизации государственного имущества, так как здание по адресу: ул. Минская, д. 11, площадью 5201 кв.м., включая и спорный технический этаж, Госкомимущество закрепило на праве полного хозяйственного ведения за Внешнеэкономическим объединением "Литинтерн", за исключением пристройки, используемой под точку общественного питания. Впоследствии ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" зарегистрировало право собственности на указанное здание, площадью 4278,4 кв.м. Основанием регистрации права являлся план приватизации от 17.10.94 и свидетельство N Б004941 от 09.12.97 о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы. Поэтому суды посчитали, что ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТНИТЕР", являясь собственником спорного помещения, имело право его отчуждать в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На указанные судебные акты ООО "Бегония-Л" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и принятии нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель кассационной жалобы считает, что обжалуемые судебные акты незаконны и необоснованны, приняты при неправильном применении норм материального и процессуального права, а именно: судом первой и апелляционной инстанций в нарушение статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправильно определен характер спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства.

По мнению заявителя, судом не дана оценка тому обстоятельству, что право собственности на спорное нежилое помещение было зарегистрировано не на основании сделки приватизации, а на основании письма ТБТИ "Западное N 1" от 10.11.05 о корректировке размера площадей, в связи с чем дополнительно было заявлено к регистрации права собственности на технический этаж 5-ти этажного здания, принадлежащего ответчику, и на технический этаж 2-х этажного здания, принадлежащего истцу.

Заявитель считает, что суды не выяснили характер и назначение спорного помещения, в связи с этим не применили статьи 133-135 Гражданского кодекса Российской Федерации и действующие строительный нормы и правила, где указано определение термину "технический этаж" и целевое его назначение.

Заявитель также не согласен с выводами судов о законности действий ГУ ФРС по Москве по регистрации права собственности на спорное нежилое помещение, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию права собственности, не прошли правовой экспертизы в нарушение статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По мнению заявителя, приватизация зданий производилась по расчетной площади, а в силу статьи 3 СНиП 2.08.02.89 технический этаж при определении этажности здания не учитывается. Технический учет ТБТИ осуществлялся по общей, а не по учетной площади объекта, поэтому, как считает заявитель, спорный технический этаж не мог быть приватизирован ответчиком и передан им по договору купли-продажи ООО "Зодчий".

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 8 приложения 3 СНиП 2.08.02-89

На кассационную жалобу от ТБТИ "Западное N 1" поступил отзыв, в котором третье лицо считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными, противоречащими материалам дела и действующему законодательству.

От СГУП по продаже имущества также поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором сообщается о том, что ТОО "Фирма "Бегония" выкупило у г. Москвы только помещения общей площадью 1268,7 кв.м., а помещение оставшегося технического этажа площадью 101.6 кв.м. выкуплены не были и, по мнению СГУП по продаже имущества г. Москвы, являются собственностью г. Москвы. Поэтому у ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" не было оснований для регистрации права собственности на помещения технического этажа и его продажи ООО "Зодчий". В связи с чем СГУП по продаже имущества г. Москвы просит суд кассационной инстанции разрешить вопрос об удовлетворении исковых требований ООО "Бегония-Л" в соответствии с действующим законодательством.

В судебном заседании представитель заявителя и представитель ГУ ФРС по Москве поддержали доводы кассационной жалобы, представитель ООО "Зодчий" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая принятые судебные акты законными и обоснованными. Представители ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" ДИГМ, СГУП по продаже имущества г. Москвы, ТБТИ "Западное N 1" надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились.

Изучив материалы дела, выслушав представителей заявителя, ООО "Зодчий" и ГУ ФРС по Москве, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела и принятии обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Московского округа полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с передачей дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, общей площадью 5201 кв.м., на основании приказа Министерства Внешних Экономических Связей Российской Федерации N 283 от 19.04.93 и акта о передаче на баланс от 28.07.93 передано на баланс Государственному предприятию "Внешнеэкономическое объединение "ЛИТИНТЕРН" (правопредшественник истца). Госкомимущество по договору N 72 от 05.08.93 закрепило за Внешнеэкономическим объединением "ЛИТИНТЕРН" указанное выше здание на праве полного хозяйственного ведения за исключением пристройки, используемой под точку общественного питания. Согласно свидетельству о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы серии Б N 004941 Акционерное общество открытого типа "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕР" являлось собственником здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, площадью 4278.4 кв.м.

Впоследствии ГУ ФРС по Москве зарегистрировало право собственности на указанное здание, площадью 4093.1 кв.м. и выдало ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" свидетельство о государственной регистрации права от 28.02.05 N 77 АВ 572147, а 24.11.05 ГУ ФРС по Москве было выдано ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" свидетельство о государственной регистрации права на тоже нежилое помещение, только площадью 4436 кв.м., в которые, как установили суды, вошли помещения технического этажа 3, пом. 1, комн. 1. В качестве документа основания регистрации права указан план приватизации Внешнеэкономического объединения "ЛИТИНТЕРН" от 17.10.94 и свидетельство о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы серии Б N 004941.

Судами также установлено, что пристройка к указанному выше зданию, имеющая адресные ориентиры г. Москва, ул. Минская, д. 11, стр. 1а, площадью 1268.7 кв.м., использовалась под точку общественного питания и по договору купли-продажи N 526 от 23.07.93 Фондом имущества г. Москвы передана в собственность в процессе приватизации ТОО "Фирма "Бегония" (правопредшественник истца). Впоследствии ГУ ФРС по Москве зарегистрировало право собственности на указанное помещение, площадью 1297.8 кв.м., о чем ООО "Бегония-Л" выдано свидетельство о государственной регистрации права N 77АБ336710 от 25.08.04.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции на основании установленных обстоятельств пришли к выводам о том, что спорный технический этаж вошел в часть помещений, площадью 4436 кв.м., правообладателем которых является ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕР", а ответчик не представил доказательств приобретения спорного нежилого помещения, не является стороной по сделки приватизации ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕР", в результате которой приобретено спорное нежилое помещение, и не относится к числу лиц, имеющих право оспорить данную сделку.

В связи с этим суды также посчитали, что оспариваемый договор купли-продажи, по которому ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" передал ООО "Зодчий" спорное нежилое помещение - технический этаж 3, помещение 1, комната 1, площадью 101,6 кв.м., соответствует действующему законодательству, поскольку ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН", являясь законным правообладателем передаваемого помещения, в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации имело права распоряжаться спорным имуществом.

Отказывая в признании недействительной регистрационной записи о праве собственности на спорное нежилое помещение ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" и ООО "Зодчий", суды руководствовались статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не сам по себе акт государственной регистрации или запись о регистрации.

Данные выводы суда первой и апелляционной инстанций сделаны при неполном установлении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения возникшего спора.

В соответствии с частью 3 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции при подготовке дела к судебному разбирательству должен, в частности, определить характер спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В данном случае между истцом и ответчиками возник спор о праве на помещение площадью 101.6 кв.м., являющимся техническим этажом, расположенном в двух этажном здании, которое принадлежит истцу на праве собственности.

Из материалов дела усматривается, что истцу было передано Фондом имущества г. Москвы по договору N 526 муниципальный имущественный комплекс столовой N 10, включая помещение площадью 1268,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, стр. 1а. (т. 4, л.д.97). Из экспликации по состоянию на 17.03.81, выданной Бюро технической инвентаризации исполкома Моссовета, следует, что здание, расположенное по указанному адресу, является двух этажным, полезной площадью 1268,7 кв.м. а также имеет технический этаж, полезной площадью 101,6 кв.м. (т. 4, л.д. 104-105). В графе N 5 Экспликации "Назначение помещений (комнат)" по техническому этажу указана венткамера.

Между тем эти документы не исследованы судами первой и апелляционной инстанции и им не дано надлежащей оценки.

В соответствии со статьями 133-135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Принимая решение по данному спору и делая вывод о наличии у ответчика - ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" прав на спорный технический этаж, суды не применили указанных выше норм права и не выяснили характер и назначение спорного помещения. Не был проверен и оценен довод истца о том, что согласно Строительным нормам и правилам 2.08.02-89 (далее - СНиП) технический этаж предназначен для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, то есть имеет строго определенное назначение, без которого основное здание не может функционировать, как предприятия общественного питания в соответствии с требованиями санитарных норм и правил для предприятий общепита.

Делая вывод о том, что помещение спорного технического этажа вошло в план приватизации Внешнеэкономической компании "ЛИТИНТЕРН", суд не указал на основании какого именно документа он сделал такой вывод. Устанавливая то обстоятельство, что 28.02.05 ГУ ФРС по Москве выдало ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" свидетельство о государственной регистрации права на помещения площадью 4093,1 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, где в качестве документов основания для государственной регистрации права указан план приватизации Внешнеэкономического объединения "ЛИТИНТЕРН", а впоследствии ответчиком произведена регистрация права собственности на помещения 4436 кв.м., расположенные по тому же адресу, в которые и вошло спорное помещение, суд первой инстанции не дал оценки материалам регистрационного дела и не выяснил в связи с чем произошло увеличение площадей, указанных во вновь выданном свидетельстве от 24.11.05 (т. 2, л.д. 36).

Суд апелляционной инстанции полностью согласился с выводами, сделанными судом первой инстанции, но при этом не дал оценки и не проверил довод истца о том, что основанием для регистрации права собственности на спорное нежилое помещение является не план приватизации Внешнеэкономического объединения "ЛИТИНТЕРН", а письмо ТБТИ "Западное N 1" от 10.11.05 N 5115 о корректировке размера площадей (т. 6, л.д. 7).

В соответствии со статьей 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации прав собственности являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Исходя из указанных норм Федерального закона, суды не оценили копии регистрационных дел, имеющихся в материалах дела, не выяснили правомерность внесения оспариваемых истцом регистрационных записей в ЕГРП и не дали оценки его доводам о несоответствии учетных документов площадей (экспликации), представленных ТБТИ "Западное N 1" в регистрационные дела (т. 6, л.д. 14-30) и данных, имеющихся в приватизационных документах.

Кроме того, суды также не установили, было ли передано в натуре спорное помещение ОАО "Внешнеэкономическая компания "ЛИТИНТЕРН" по сделке приватизации, а впоследствии по договору купли-продажи ООО "Зодчий"; в чьем фактическом владении и пользовании находится спорный объект после приватизации и по настоящее время.

В связи с изложенным принятые по делу судебные акты, не могут быть признаны законными, поэтому подлежат отмене, а дело направлению - в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить все фактические обстоятельства, исходя из заявленного предмета спора и применяемого к спорным отношениям законодательства, в частности суду необходимо установить характер и предназначение спорного помещения, является ли это помещение - технический этаж, объектом неразрывно связанным с системой жизнеобеспечения здания, принадлежащего истцу на праве собственности, и возможно ли функционирование здания отдельно от спорного помещения, то есть, является ли здание и спорное помещение совокупностью вещей, образующих единое целое и используемое по общему назначению. Также суду надлежит проверить правомерность внесения регистрационных записей, оспариваемых истцом, на соответствие Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На основании установленных обстоятельств, всесторонней и полной оценки представленных доказательств, доводов иска и возражений по нему, правильного применения норм материального и процессуального права, принять законный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286 пунктом 3 частью 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 октября 2006 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2006 года N 09АП-16407/2006-ГК по делу N А40-38679/06-53-274 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.