Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 26 февраля 2008 г. N КГ-А40/391-08-П
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "Бегония-Л" (далее - ООО "Бегония-Л") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий" (далее - ООО "Зодчий"), открытому акционерному обществу "Внешнеэкономическая компания "Литинтерн" (далее - ОАО "ВК "Литинтерн"), Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (в настоящее время Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, далее - УФРС по Москве) о признании за ООО "Бегония-Л" права собственности на технический этаж 3 помещение 1, комната 1, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11; признании недействительной регистрационной записи о праве собственности ОАО "ВК "Литинтерн" на указанное помещение, в государственном реестре прав на недвижимое имущество 12/016/2005-252 от 24.11.05 г.; признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 9 декабря 2005 года N 53Лт-12/2005, заключенного между ООО "Зодчий" и ОАО "ВК "Литинтерн"; признании недействительной регистрационной записи о праве собственности ООО "Зодчий" на технический этаж 3 пом. 1, ком. 1, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, в государственном реестре прав на недвижимое имущество N 77-77-07/060/2005-849 от 20 января 2006 года; обязании УФРС по Москве аннулировать в государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрационные записи N 77-77-12/016/2005-252 от 24.11.05 г. и N 77-77-07/060/2005-849 от 20.01.06 г. и зарегистрировать право собственности ООО "Бегония-Л" на технический этаж 3 пом. 1, комн. 1, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11; обязании ООО "Зодчий" в порядке ст. 302 ГК РФ возвратить ООО "Бегония-Л" указанное нежилое помещение.
Требования, предъявленные со ссылками на нормы главы 20, статей 11, 166-168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что ООО "Бегония-Л" является собственником здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, которое в настоящее время является "Бар-Кафе", а спорный технический этаж в этом здании обеспечивает функционирование системы приточно-вытяжной вентиляции, в связи с чем, не мог передаваться кому-либо во владение и пользование.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ), Территориальное бюро технической инвентаризации "Западный-1" (далее - ТБТИ "Западный-1"), Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 октября 2006 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2007 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой и апелляционной инстанций исходили из материалов приватизационного дела ТОО "Бегония" (правопредшественник истца), согласно которому, истец выкупил помещения площадью 1297,8 кв. м., доказательств приватизации и оплаты помещения технического этажа площадью 101,6 кв. м не представлено.
Также суды пришли к выводу о приобретении ОАО "ВК "Литинтерн" спорного помещения путем приватизации государственного имущества, так как здание по адресу: ул. Минская, д. 11, площадью 5201 кв. м, включая и спорный технический этаж, Госкомимущество закрепило на праве полного хозяйственного ведения за Внешнеэкономическим объединением "Литинтерн", за исключением пристройки, используемой под точку общественного питания. Впоследствии ОАО "ВК "Литинтерн" зарегистрировало право собственности на указанное здание, площадью 4278,4 кв. м. Основанием регистрации права являлся план приватизации от 17.10.94 г. и свидетельство N Б004941 от 09.12.97 г. о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы. Поэтому суды посчитали, что ОАО "ВК "Литинтерн", являясь собственником спорного помещения, имело право его отчуждать в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А40/1688-07 от 22 марта 2007 года решение и постановление отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Кассационная инстанция указала на неисследование судами договора N 526 между истцом и Фондом имущества г. Москвы и экспликации БТИ исполкома Моссовета от 17.03.81 г., согласно которым ООО "Бегония-Л" передавался имущественный комплекс столовой N 10 по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, стр. 1а и данное здание имеет технический этаж - венткамера, площадью 101,6 кв.м.
Сделав вывод о наличии у ОАО "ВК "Литинтерн" прав на спорный технический этаж, суды не применили норм права о неделимой и сложной вещи. При этом не выяснили характер и назначение спорного помещения, не установили в связи с чем, при выдаче регистрирующим органом ОАО "ВК "Литинтерн" нового свидетельства о регистрации права произошло увеличение площадей.
Кроме того, суды не установили, имела ли место передача спорного помещения ОАО "ВК "Литинтерн" в натуре по сделке приватизации, а в последствии по договору купли-продажи ООО "Зодчий" и в чьем фактическом владении находится объект в настоящее время.
В связи с чем, при новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо было, исходя из заявленного предмета спора и применяемого к спорным отношениям законодательства, установить характер и предназначение спорного помещения, является ли это помещение (технический этаж), объектом неразрывно связанным с системой жизнеобеспечения здания, принадлежащего истцу на праве собственности, и возможно ли функционирование его здания отдельно от спорного помещения, то есть, является ли здание и спорное помещение совокупностью вещей, образующих единое целое и используемое по общему назначению. Также следовало проверить правомерность внесения регистрационных записей, оспариваемых истцом, на соответствие Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При новом рассмотрении дела, в порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил заявленные требования и просил:
признать право собственности ООО "Бегония-Л" на технический этаж 3 помещение 1, комната 1 (венткамера), площадью 101,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11;
- признать недействительным договор купли-продажи N 53Лт-12/2005 от 9 декабря 2005 года, заключенный между ООО "Зодчий" и ОАО "ВК "Литинтерн", нежилых помещений общей полезной площадью 101,6 кв.м. (комн.1 помещения I технического этажа 3), находящихся в здании по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11;
- признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Зодчий" на нежилые помещения площадью 101,6 кв.м. (тех. этаж 3, пом. I, ком.1) расположенные по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11 (запись о государственной регистрации права N 77-77-07/060/2005-849 от 20 января 2006 года;
- признать недействительным зарегистрированное право собственности ОАО "ВК "Литинтерн" на технический этаж 3, пом. I, ком.1 площадью 101,6 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11;
- обязать УФРС по Москве погасить запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество N 77-77-07/060/2005-849 от 20 января 2006 года.
Решением от 17 сентября 2007 года Арбитражный суд города Москвы признал право собственности ООО "Бегония-Л" на технический этаж 3 помещение 1, комната 1 (венткамера), площадью 101,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11. Признал недействительным договор купли-продажи N 53Лт-12/2005 от 9 декабря 2005 года, заключенный между ООО "Зодчий" и ОАО "ВК "Литинтерн", нежилых помещений общей полезной площадью 101,6 кв.м. (комн.1 помещения I технического этажа 3), находящихся в здании по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11. Признал недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Зодчий" на нежилые помещения площадью 101,6 кв.м. (тех. этаж 3, пом. I, ком.1) расположенные по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11 (запись о государственной регистрации права N 77-77-07/060/2005-849 от 20 января 2006 года.
В удовлетворении исковых требований в части признания недействительным зарегистрированного права собственности ОАО "ВК "Литинтерн" на технический этаж 3, пом. I, ком. 1 площадью 101,6 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11 и в части обязания УФРС по Москве погасить запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество N 77-77-07/060/2005-849 от 20 января 2006 года, отказано.
Производство по делу в части требования об обязании ООО "Зодчий" возвратить ООО "Бегония-Л" технический этаж 3, пом. 1, ком. 1, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11 прекращено, в связи с отказом ООО "Бегония-Л" от иска в данной части.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что помещение площадью 101,6 кв.м. расположенное в двухэтажном здании, по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11 является техническим этажом с назначением - венткамера, право собственности на него приобретено ООО "Бегония-Л" по договору купли-продажи N 526 от 23 июля 1993 года в процессе приватизации ТОО "Фирма "Бегония". Суд установил, что данное здание использовалось под точку общественного питания, являясь пристройкой к другому нежилому строению - право собственности на которое на основании плана приватизации от 17 октября 1994 года и свидетельства о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы зарегистрировано за ОАО "ВК "Литинтерн". Спорный технический этаж (венткамеры) имеет специальное назначение, без которого основное здание истца не может функционировать как предприятие общественного питания. Поэтому само здание и помещение вентрамеры являются неделимой вещью.
Суд также констатировал, что спорное имущество не вошло в приватизационные площади ОАО "ВК "Литинтерн", поскольку как объект общественного питания в силу Приложения N 3 к Постановлению ВС РФ N 3020-1 от 27.12.91 г., относилось исключительно к муниципальной собственности. Кроме того, спорное имущество не могло быть включено в общую площадь здания, принадлежащего ОАО "ВК "Литинтерн", так как технический этаж располагается на крыше иного объекта недвижимости - предприятия питания истца, не соприкасающегося со зданием ОАО "ВК "Литинтерн".
Таким образом, ОАО "ВК "Литинтерн" не вправе было распоряжаться спорным имуществом, в связи с чем договор купли-продажи помещений с ООО "Зодчий" является ничтожной сделкой. Помещение находится в фактическом владении истца.
Отказ в остальной части исковых требований суд обосновал тем, что в настоящее время право собственности на технический этаж зарегистрировано за ООО "Зодчий", поэтому оснований для признания недействительным зарегистрированного права ОАО "ВК "Литинтерн" не имеется.
Кроме того, суд не принял довод истца о пропуске трехлетнего срока исковой давности, поскольку регистрация права собственности за ОАО "ВК "Литинтерн" производилась в 2005 году.
Постановлением от 14 ноября 2007 года N 09АП-14712/2007-ГК Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Зодчий", которое считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами неправильно применены нормы материального права, неполно выяснены обстоятельства дела, просит решение и постановление отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
По мнению заявителя кассационной жалобы, истцом пропущен срок исковой давности, так как об отсутствии права собственности на спорный технический этаж ООО "Бегония-Л" узнало с момента заключения договора купли-продажи N 526 от 23 июля 1993 года. Отнеся спорный технический этаж и часть принадлежащего истцу здания к сложной вещи, суды сослались на СНиП 2.08.02-89, однако, по мнению заявителя жалобы, данные строительные нормы и правила не действуют, поскольку согласно письму Минюста РФ от 18.03.04 г. N 07/2958-ЮД постановлению Госстроя РФ от 23.06.03 г. N 108, которым взамен СНиП 2.08.02-89 приняты новые СНиП 31-05-2003, отказано в государственной регистрации.
Кроме того, заявитель указывал на то, что требование об установлении права собственности на технический этаж, заявлено без какой либо компенсации в пользу ООО "Зодчий". По его мнению, спорное помещение вошло в состав приватизированного ОАО "ВК "Литинтерн" имущества, и последнее вправе было распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе путем отчуждения ООО "Зодчий".
Представитель ООО "Бегония-Л" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, полагая, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными. Представлен отзыв, содержащий доводы о приобретении ООО "Бегония-Л" права собственности строения по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11 с момента регистрации договора купли-продажи N 526 от 23 июля 1993 года. В отзыве указано на то, что спорный технический этаж расположен на крыше здания (принадлежащего истцу) имеет строго целевой характер и его функционирование отдельно от самого строения невозможно. Воли на отчуждение венткамеры ООО "Бегония-Л" не изъявляло, сделка по отчуждению ОАО "ВК "Литинтерн" недействительна и до настоящего времени не исполнена.
Представители ДИГМ и УФРС по Москве в судебном заседании возражали против доводов кассационной жалобы, полагая, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными.
Кассационным судом направлены в адрес ООО "Зодчий", ОАО "ВК "Литинтерн", ТБТИ "Западный-1", СГУП по продаже имущества г. Москвы копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, о получении которых ТБТИ "Западный-1", СГУП по продаже имущества г. Москвы имеются почтовые уведомление, однако их представители в суд не явились. Судебное извещение ООО "Зодчий" направлялось по последнему известному суду адресу и вернулось с отметкой органа связи об истечении срока хранения.
СГУП по продаже имущества г. Москвы представлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Также в ходатайстве указано, что СГУП по продаже имущества г. Москвы осуществляет функции продавца имущества города Москвы и не является собственником спорного помещения.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, на основании приказа Министерства внешних экономических связей Российской Федерации N 283 от 19 апреля 1993 года и акта о передаче на баланс от 28 июля 1993 года на баланс Государственному предприятию "Внешнеэкономическое объединение "Литинтерн" (правопредшественник истца) передано здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, общей площадью 5201 кв.м.
По договору N 72 от 5 августа 1993 года Госкомимущество закрепило за Внешнеэкономическим объединением "Литинтерн" указанное здание, за исключением пристройки к нему, используемой под точку общественного питания, на праве полного хозяйственного ведения. Согласно свидетельству о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы серии Б N 004941 Внешнеэкономическое объединение "Литинтерн" является собственником здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, площадью 4278,4 кв.м.
24 ноября 2005 года Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве выдано ОАО "ВК "Литинтерн" свидетельство о государственной регистрации права на здание по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, но с площадью 4436 кв.м., в которые вошли помещения технического этажа 3 пом. 1, комн. 1. В качестве правоустанавливающих документов, явившихся основанием для такой регистрации указан план приватизации от 17 октября 1994 года и свидетельство серии Б N 004941.
При этом, пристройка к данному зданию, используемая под точку общественного питания, и имеющая адресные ориентиры: г. Москва, ул. Минская, д. 11, стр. 1а, была передана Фондом имущества г. Москвы как муниципальный имущественный комплекс столовой N 10 по договору купли-продажи N 526 от 23 июля 1993 года в процессе приватизации ТОО "Фирма "Бегония" (правопредшественник истца). В дальнейшем за ООО "Бегония-Л" было зарегистрировано право собственности на данное помещение-пристройку, о чем 25 августа 2004 года выдано свидетельство о государственной регистрации права N 77 АБ 336710.
Вместе с тем, из экспликации, выданной Бюро технической инвентаризации исполкома Моссовета по состоянию на 17 марта 1981 года, усматривается, и судами обеих инстанций установлено, что здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, стр. 1а представляет собой двухэтажное строение и имеет технический этаж, полезной площадью 101,6 кв.м. В качестве назначения этого технического этажа значится венткамера.
Из поэтажных планов к зданию по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 11, стр. 1а. следует, что в помещении венткамеры отсутствует отдельный вход, попасть в него возможно только через помещения 1-го и 2-го этажей здания. Технический этаж (площадью 101,6 кв.м.) расположен на плоской крыше двухэтажного здания предприятия общественного питания и предназначен для вентиляционной камеры или вентиляционного короба.
Согласно Техническому заключению обследования технического этажа здания площадью 101,6 кв.м., проведенного ГУП "Мосжилпроект" в 2006 году, помещение технического этажа - это вытяжная вентиляционная камера, где расположены находящиеся в работе вентиляционные установки вытяжных систем, которые обеспечивают воздухообмен в нижерасположенных производственных помещениях предприятия общественного питания и являются частью единой системы вентиляции здания. Все помещение венткамеры занято инженерными системами вентиляционного оборудования, которые в свою очередь соответствуют характеристикам оборудования и его размещения при проектировании и монтаже в техдокументации, разработанной ГлавАПУ по проектированию жилищно-гражданского и коммунального строительства "Моспроект".
Данные обстоятельства также подтверждаются имеющими в материалах дела письмом N 831 Территориального отдела управления ФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве в ЗАО, техническим заключением ГУЛ г. Москвы "Московский НИИ и проектный институт
