Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2011 г. N 09АП-33472/2010

г. Москва

02 февраля 2011 г.

Дело N А40-13760/10-7-55

Резолютивная часть постановления объявлена 26.01.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.02.2011

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.

судей: Красновой С.В., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Нефедовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества "Константа"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.09.2010,

принятое судьей Белицкой С.В., по делу N А40-13760/10-7-55

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы

к ЗАО "Константа"

третье лицо: Бондаренко И.С.

о расторжении договора аренды

при участии в судебной заседании представителей:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы к закрытому акционерному обществу "Константа" (далее - ответчик) с иском о расторжении договора аренды земельного участка N М-01-009389 от 01.08.1997 года, ссылаясь на ст.ст.307, 309, 401,450,451,614,619 ГК РФ, ст.36 Земельного кодекса РФ, ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Определением суда от 27.05.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, был привлечен Бондаренко И.С.

Решением суда от 08.09.2010 исковые требования удовлетворены, суд расторг договор аренды от 01.08.1997 N М-01-009389, заключенный между истцом и ответчиком, сославшись на вступившие в законную силу судебные акты, из которых следовало, что ЗАО "Константа" после сдачи завершенного строительством объекта 26.12.2003 не имеет никакого отношения к управлению и использованию объекта недвижимости и земельному участку, на котором находится построенный объект и у Департамента отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика арендной платы по спорному договору.

Ответчик не согласился с решением суда и обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что применение судом ст.619 ГК РФ, как основание для расторжения договора, не может являться правомерным, поскольку отсутствие у ответчика обязанности по внесению арендной платы по спорному договору после окончания строительства объекта недвижимости в декабре 2003 года установлено решениями Арбитражного суда г. Москвы по делам N А40-27350/05-96-223, N А40-35858/05-147-275, имеющими преюдициальное значение для настоящего спора.

Истец и третье лицо письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили, лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционного суда не явились. Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства судом отклонено. Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей сторон и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке, предусмотренным ч.ч.3,5 ст.156 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.08.1997 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на срок 49 лет был заключен договор аренды N М-01-009389, предметом которого является земельный участок, площадью 3277 кв.м, расположенный по адресу: г.Москва, 1-ый Неопалимовский переулок, вл.8-10, предоставляемый для строительства в 1997-2001 годах жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой и его последующей эксплуатацией.

По условиям договора (пункт 5.7) арендатор обязуется ежеквартально уплачивать арендную плату в соответствии с договором; срок внесения арендной платы за земельный участок установлен - 20 число последнего месяца квартала ( в ред. Доп. соглашения).

Факт ввода в эксплуатацию жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой расположенного на спорном земельном участке в связи с окончанием строительства подтверждается Распоряжением Префекта ЦАО г.Москвы от 09.07.2004 N 4566-р, актом обследования земельного участка Госинспекции по недвижимости г.Москвы от 24.04.2009 N 9012861/П и ответчиком не оспаривается (л.д.20,38-39).

16.12.2009 года истцом в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора в 7-дневный срок, оставленное ответчиком без ответа.

Полагая, что ответчиком нарушены существенные условия договора аренды, арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного срока не внесена, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о принудительном расторжении долгосрочного договора аренды.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п.3 ч.1 ст. 270 АПК РФ) по следующим основаниям.

В рассматриваемой ситуации судом первой инстанции необоснованно применены положения п.3 ст. 619 ГК РФ.

По смыслу названной законодательной нормы по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Между тем, решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.10.09 по делу N А40-74086/09-135-619, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, обязанность ответчика по уплате арендной платы по спорному договору аренды N М-01-009389 от 01.08.1997 за период 4 кв.1999 - 1 кв. 2009 не установлена (л.д.82-83).

Более того, судами сделан вывод о том, что ЗАО "Константа" после сдачи завершенного строительством объекта недвижимости не имеет отношения ни к управлению, ни к использованию объекта, находящегося на земельном участке, который является предметом спорного договора аренды (дело N А40-27350/05-96-223).

При таких обстоятельствах оснований для расторжения спорного договора аренды по требованию арендодателя на основании п.3 ст. 619 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

Согласно п.1 ст.407, п.п.1, 3 ст.552 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела.

Поскольку упомянутыми судебными актами установлено, что ответчик не имеет права собственности на возведенный на спорном земельном участке объект недвижимости (его части), а доказательств обратного истец в суд не представил, то в силу названных законодательных норм его право пользования земельным участком и корреспондирующая этому праву обязанность по уплате арендной платы прекратились с момента приобретения покупателем (покупателями) права на возведенный объект недвижимости.

Таким образом, оснований для принудительного досрочного расторжения договора аренды у апелляционного суда не имеется, поскольку на момент судебного разбирательства отношения сторон, вытекающие из спорного обязательства, прекращены по основанию, предусмотренному законом.

Довод апелляционной жалобы о том, что досрочное расторжение договора повлечет за собой нарушение прав ЗАО "Константа" и лишит его того, на что оно рассчитывало при выкупе права на заключение договора аренды, отклоняется апелляционным судом.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Арбитражного суда г. Москвы от 08.09.2010 г. по делу N А40-13760/10-7-55 отменить.

В иске Департаменту земельных ресурсов города Москвы отказать.

Возвратить ЗАО "Константа" (ИНН 770401001) из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 3 от 14.10.2010 г.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

С.В. Краснова А.П.Тихонов