Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2011 г. N 09АП-31911/2010

г. Москва

Дело N А40-75084/10-77-178

20 января 2011 г.

N 09АП-31911/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи Савенкова О.В.

судей Красновой С.В., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Технологии здоровья"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2010 года

по делу N А40-75084/10-77-178, принятое судьей Романенковой СВ.

по иску ООО "МАРТЕКС"

к ООО "Технологии здоровья"

о расторжении договора аренды, выселении и взыскании задолженности,

встречный иск ООО "Технологии здоровья"

к ООО "МАРТЕКС"

о взыскании суммы арендных платежей в размере 1 757 500 руб. 96 коп.

при участии представителей:

от истца: Стрелец В.В. по доверенности от 17.03.2010,

от ответчика: Хардикова А.Н. по доверенности от 13.01.2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "МАРТЕКС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Технологии здоровья" о взыскании 2.115.562 руб. 80 коп., из которых: задолженность по арендной плате - 1.929.318 руб. 43 коп., неустойка - 186.244 руб. 37 коп.: о расторжении договора аренды N 03-АП от 15.11.2006г. и выселении ответчика из занимаемых помещений N VI (комнаты с 1 по 10) и N V11 (комната 1), расположенных на цокольном этаже подвального помещения N 1 (комнаты 6, 7, 8, 10, 12-23). Иск заявлен на основании ст.ст. 309, 310, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик заявил встречное исковое заявление, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, и просит взыскать с ООО "МАРТЕКС" арендную платежу по договору аренды нежилых помещений N 03-АП от 15.11.2006г. в размере 2.031.046 руб. 68 коп.

Протокольным определением Арбитражного суда города Москвы удовлетворено ходатайство об уточнении встречного иска, в соответствии с которым ООО "Технологии здоровья" просит взыскать с ООО "Мартекс" задолженность по арендным платежам в размере 1.757.500 руб. 96 коп.

В соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы 26.10.2010 года по делу N А40-75084/10-77-178 с ООО "Технологии здоровья" в пользу ООО "МАРТЕКС" задолженность по арендной плате в размере 1.819.170 руб. 40 коп., неустойку в сумме 40.487 руб. 91 коп., а также расходы по уплате госпошлины в сумме 33.027 руб. 07 коп. В остальной части иска отказано, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик по делу - ООО "Технологии здоровья" - обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор был вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования переданных в аренду помещений и существенным ухудшением состояния помещений.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным выше мотивам.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 15.11.2006г. между ООО "МАРТЕКС" (Арендодателем) и ООО "Технологии здоровья" (Арендатором) заключен договор N 03-АП на аренду нежилых помещений, расположенных в подвале и в цокольном этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 23, корп. 3, общей площадью 611,4 кв.м. (помещение N VI, комнаты с 1 по 10, помещение N VII, комната 1, помещение N 1, комнаты 6, 7, 8, 10, 12-23), принадлежащих истцу на праве собственности (выписка из ЕГРП от 07.07.2010г. N 03/027/2010-501), сроком действия с 15.11.2006г. на 5 (пять) лет (п. 3.3. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.01.2007г.

Факт передачи спорного помещения ответчику подтверждается актом приема-передачи от 15.11.2006г. (том N 1, л.д. 54-55).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.1. договора размер арендной платы в течение первых трех лет аренды устанавливается из расчета 250 у.е., в том числе НДС, за один квадратный метр помещения в год. По истечение первых трех лет аренды размер арендной платы повышается на 50 у.е., в том числе НДС, за один квадратный метр помещения в год, от размера арендной платы, действовавшего на дату начала четвертого года аренды.

В соответствии с п.5.2. договора арендодатель оставляет за собой право повысить размер арендой платы за один квадратный метр помещений, но не чаще одного раза в год не более чем на 3% от размера арендной платы, указанной в п. 5.1. настоящего договора.

01.02.2008г. стороны заключили дополнительное соглашение N 01 к договору аренды, которым изменили п. 5.1. договора аренды и установили, что размер арендной платы устанавливается из расчета 257,5 у.е., включая НДС 18%, за один квадратный метр помещения в год.

Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 17.04.2008г.

По истечении первых трех лет аренды, то есть с 15.11.2009г. размер арендной платы был увеличен на 50 у.е. (п. 5.1. договора), в связи с чем с 16.11.2009г. арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 307,5 у.е., в том числе НДС за 1 кв.м. помещения в год.

По условиям договора аренды (раздел 1) условной единицей именуется сумма, эквивалентная доллару США, рассчитываемая в рублях по курсу Центрального Банка РФ к доллару США, установленному на день совершения соответствующего платежа.

Пунктом 5.5 договора аренды установлено, что оплата производится арендатором до 5-го числа текущего месяца, подлежащего оплате, на основании счетов, выставленных арендодателем.

Истец выставил ответчику счета на оплату арендной платы за период с сентября 2009 г. по май 2010 г. (т. 1, л.д. 59-67), которые были оплачены ответчиком частично (платежные поручения т.1, л.д. 130-150, т.2, л.д. 1), в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 60 787,20 у.е. В рублевом эквиваленте сумма долга, по расчетам истца, составляет 1.929.318 руб. 43 коп.

Арбитражный суд города Москвы, оценив представленный расчет истца, посчитал, что размер задолженности по арендной плате составляет 1.819.170 руб. 40 коп. за период с сентября 2009 г. по май 2010 г., так как в размер долга истцом необоснованно были включены задолженность за электроэнергию за июнь 2010 г. и арендный платеж за июнь 2010 г., которые не заявлялись в иске.

Так как ответчик не представил доказательств погашения долга, то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 1.819.170 руб. 40 коп., так как в силу ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 13.1. договора аренды в случае просрочки исполнения какого-либо денежного обязательства, предусмотренного настоящим договором, нарушившая сторона по письменному требованию другой стороны уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истец направил ответчику требование о погашении задолженности по арендным платежам, об уплате неустойки и о расторжении договора аренды и выселении (исх. N 111 от 15.06.2010г.), которое ответчик оставил без ответа и удовлетворения (т.1, л.д. 71-73).

Истец заявил о взыскании с ответчика пени за период с 07.09.2009г. по 05.06.2010г. в размере 5.994,64 долларов США, что эквивалентно 186.244 руб. 37 коп.

Расчет пени проверен судом, признан верным, выполненным в соответствии с условиями договора аренды. Вместе с тем, суд первой инстанции в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер пени до 40.487 руб. 91 коп. в виду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска о расторжении договора аренды N 03-АП от 15.11.2006г. и выселении ООО "Технологии здоровья" из занимаемых нежилых помещений, Арбитражный суд города Москвы указал на то, что на момент рассмотрения спора отсутствовали основания для расторжения спорного договора аренды. Решение суда первой инстанции в указанной части сторонами не оспорено.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции не нашел оснований для применения требований ст.ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд правомерно указал, что помещения были переданы арендатору - ООО "Технологии здоровья" - по акту передачи помещений от 15.11.2006г., в котором было подробно изложено техническое состояние помещений (полы -бетонная стяжка, стены - оштукатурены, покрашены, либо оштукатурены не полностью). Каких-либо претензий к состоянию принятых помещений арендатор не заявил.

Согласно п. 5.6. договора аренды, арендная плата не уплачивается арендатором в периоды, в которые пользоваться помещениями было невозможно в результате действий арендодателя. О причиненном имуществу арендатора или помещениям реальном ущербе стороны составляют соответствующий двусторонний акт.

Судом не приняты в качестве надлежащих доказательств представленные ООО "Технологии здоровья" односторонние акты о затоплении (т.2, л.д. 68-87), поскольку они составлены без участия истца и подписаны неуполномоченными лицами. Доказательств исполнения требований п. 5.6. договора ООО "Технологии здоровья" не представлено. Доказательств уведомления ответчиком истца о необходимости прибытия представителя для составления соответствующего акта также не представлено.

Отклоняя довод заявителя апелляционной жалобы о неприменении судом первой инстанции ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды существенно ухудшились, Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что в соответствии с актом передачи помещений от 15.11.2006г. помещения были переданы ответчику без отделки и без канализационного и сантехнического оборудования. Отделку помещений арендатор осуществлял самостоятельно. При таких данных арендодатель не может отвечать за недостатки гидроизоляции, неисправности и недостатки систем канализации, отопления и другого оборудования, которое не устанавливал.

Судебная коллегия также учитывает, что ответчик не доказал, что ухудшение условия пользования или состояния имущества является существенным, а также то, что уменьшение арендной платы является соразмерным.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1. ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.10.2010 года по делу N А40-75084/10-77-178 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

С.В. Краснова М.С. Кораблева