Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2011 г. N 08АП-11189/2010

город Омск

21 февраля 2011 г.

Дело N А70-7460/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Еникеевой Л.И., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кокориной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер 08АП-11189/2010)

индивидуального предпринимателя Исаева Ибрагима Омар оглы

на решение Арбитражного суда Тюменской области от 13.11.2010

по делу N А70-7460/2010 (судья Прокопова А.В.),

принятое по иску ООО "НОРД-Девелопмент" (ОГРН 1107232010016, ИНН 7202205557)

к индивидуальному предпринимателю Исаеву Ибрагиму Омар оглы (ОГРНИП 304891335500172, ИНН 891100086806)

о понуждении заключить договор и взыскании неустойки,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Исаева Ибрагима Омар оглы - представитель не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью "НОРД-Девелопмент" - представитель не явился, извещено;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "НОРД - Девелопмент" (далее - ООО "НОРД - Девелопмент", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Исаеву Ибрагиму Омар оглы (далее - ИП Исаев И.О.о., ответчик) об обязании последнего заключить с истцом договор N 2 от 25.05.2010 купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре N 2 от 06.04.2010 и договоре N 2 от 25.05.2010, а также о взыскании 61 200 руб. неустойки.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.11.2010 по делу N А70-7460/2010 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ИП Исаева И.О.о. заключить с ООО "НОРД - Девелопмент" договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции договора N 2 от 25.05.2010. Взыскано с ИП Исаева И.О.о. в пользу ООО "НОРД - Девелопмент" 10 000 руб. неустойки, а также 6 448 руб. расходов по уплаченной государственной пошлине. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не соглашаясь с решением суда, ИП Исаев И.О.о. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на незаключенность предварительного договора N 2 от 06.04.2010 в виду отсутствия согласованного сторонами условия о правах на земельный участок, занятый объектами недвижимости.

Утверждает, что имущество является непригодным для использования по назначению.

Считает, что по правилам статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо согласие супруги.

От ООО "НОРД - Девелопмент" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны по делу, надлежащим образом извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в суд не обеспечили.

От ИП Исавева И.О.о. поступило ходатайство о рассмотрение апелляционной жалобы в его отсутствие.

На основании статей 156, 266 АПК РФ суд находит возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса, тем самым удовлетворив ходатайство ответчика.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 06.04.2010 между ООО "НОРД - Девелопмент" (продавец) и ИП Исаевым И.О.о. (покупатель) заключен предварительный договор N 2 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался в будущем продать, а покупатель приобрести в собственность следующее недвижимое имущество:

А. производственный вахтовый дом N 33, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь 118 кв.м., инв. N 07100029. Адрес объекта Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе, Северная экспедиция, ул. Геологов, д. 10, кадастровый (или условный) номер - 89:05:030301:0110:07100029;

Б. производственный дом вахта N 40, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь 420,4 кв.м., инв. N 07100042. Адрес объекта Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе, Северная экспедиция, ул. Геологов, д. 12А, кадастровый (или условный) номер - 89:05:030301:0110:07100042;

В. производственный вахтовый дом, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь 175,5 кв.м., инв. N 07100043. Адрес объекта Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе, Северная экспедиция, ул. Геологов, д. 7, кадастровый (или условный) номер - 89:05:030301:0110:07100043;

Г. производственный вахтовый дом N 8, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь 124 кв.м., инв. N 07100033. Адрес объекта Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе, Северная экспедиция, ул. Геологов, д. 5. кадастровый (или условный) номер -89:05:030301:0110:07100033;

Д. производственный вахтовый дом N 3, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь 152,7 кв.м., инв. N 07100034. Адрес объекта Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе, Северная экспедиция, ул. Геологов, д. 8, кадастровый (или условный) номер -89:05:030301:0110:07100034.

Согласно пункту 2 предварительного договора N 2 от 06.04.2010 стоимость отчуждаемого продавцом недвижимого имущества составляет:

А. производственный вахтовый дом N 33 - 150 000 руб.:

Б. производственный дом вахта N 40 - 1 500 000 руб.;

В. производственный вахтовый дом - 150 000 руб.;

Г. производственный вахтовый дом N 8 - 120 000 руб.;

Д. производственный вахтовый дом N 3- 120 000 руб.

В соответствии с пунктом 3 предварительного договора N 2 от 06.04.2010 стороны обязались заключить основной договор до 01.07.2010.

Право собственности ООО "НОРД - Девелопмент" на вышеуказанные объекты подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о регистрации права от 14.05.2010 серии 89АА N N 024263, 024255, 024260, 024459, 024258 (л.д. 18-22).

09.06.2010 истцом в адрес ответчика направлено предложение заключить основной договор N 2 от 25.05.2010 купли-продажи вышеуказанных объектов по названной стоимости.

Указанная корреспонденция получена ответчиком 16.06.2010, о чем свидетельствует почтовое уведомление с описью вложения N 625003 27 396560 (л.д. 11,12).

В связи с отказом ответчика от заключения основного договора (письмо исх. N 20 от 21.06.2010 - л.д. 130), истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Коедксом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктами 3 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (статья 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о её продаже считается незаключённым. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

С учетом изложенного, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, подлежащими согласованию и в предварительном договоре, являются условия о предмете и цене недвижимости.

Иных существенных условий, подлежащих согласованию сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости, в том числе условия о правах на земельный участок, расположенный под отчуждаемыми объектами недвижимости, действующим гражданским законодательством не предусмотрено. Таким образом, указанный довод ответчика подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.

Проанализировав условия предварительного договора N 2 от 06.04.2010 купли-продажи недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции считает, что сторонами достигнуто соглашение относительно всех существенных условий.

Как правильно установлено судом первой инстанции, подлежащие отчуждению объекты недвижимости определены сторонами настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора. Истец и ответчик согласовали условия относительно назначения объектов, их площадей, мест расположения, адресов, а также кадастровых номеров. Данные условия предварительного договора N 2 от 06.04.2010 позволяют определенно установить объекты недвижимости, подлежащие отчуждению при заключении основного договора. Установлена стоимость каждого из объектов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 3 предварительного договора N 2 от 06.04.2010, стороны договорились заключить основной договор до 01.07.2010

Истцом соблюден указанный срок, что подтверждается направлением 09.06.2010 требования в адрес ответчика, в котором ООО "НОРД-Девелопменть" просило выполнить обязательство ИП Исаева И.О.о., согласно заключённому сторонами предварительному договору купли-продажи, по заключению основного договора купли-продажи объекта (л.д. 11-12).

Для стороны, предложившей заключить основной договор, каких-либо иных действий, кроме направления заявления с указанным предложением статьей 429 ГК РФ не предусмотрено.

Указанная корреспонденция получена ответчиком 16.06.2010, о чем свидетельствует почтовое уведомление с описью вложения N 625003 27 396560 (л.д. 11,12). Данный факт ИП Исаевым И.О.о. не оспаривается.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает, что ИП Исаев И.О.о. неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование ООО "НОРД - Девелопмент" к ИП Исаев И.О.о об обязании последнего заключить с истцом договор N 2 от 25.05.2010 купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре N 2 от 06.04.2010 и договоре N 2 от 25.05.2010

Довод ответчика о том, что объекты недвижимости, подлежащие отчуждению в рамках указанного договора являются непригодными для использования по назначению отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Как указывалось выше, сторонами предварительного договора N 2 от 06.04.2010 согласовано, что спорные объекты должны быть жилыми (целевое назначение).

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости производственно-вахтовых домов N 10-10 от 21.10.2010, в соответствии с которым все спорные объекты недвижимого имущества в целом находятся в удовлетворительном состоянии, внешнее и функциональное устаревание отсутствует, объекты недвижимости могут использоваться по своему целевому назначению.

Доказательств обратного ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

ИП Исаевым И.О.о. не обозначены недостатки спорных жилых помещения применительно к конкретному запланированному ответчиком виду их использования в пределах целевого назначения.

Более того, вид разрешенного использования спорных объектов недвижимости с соответствующими требованиями к данным жилым помещениям сторонами не согласовывался.

Суд апелляционной инстанции считает также необходимым отметить, что ответчик при наличии надлежащей доказательственной базы относительно недостатков товара (вышеназванных объектов недвижимости) может обратиться в суд с самостоятельным иском.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод ответчика о том, что для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества по правилам статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации необходимо согласие супруги.

В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Указанное требование действует только при совершении юридически значимых действий в отношении общего имущества супругов.

Поскольку спорные объекты недвижимости являются собственностью ООО "НОРД-Девелопмент" и получат статус общей собственности супругов после их (объектов) приобретения, следовательно, ссылка на статью 35 Семейного кодекса Российской Федерации несостоятельна.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 61 200 руб. пени.

В соответствии со статьями 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 8 предварительного договора N 2 от 06.04.2010 предусмотрено, что если покупатель будет уклоняться от заключения основного договора, продавец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор, а также взыскать неустойку в размере 3% стоимости имущества указанного в пункте 2 договора.

С учетом изложенного, суд апелляционной считает, что суд первой инстанции, проверив расчет истца, применив положения статьи 333 ГК РФ к размеру подлежащей взысканию неустойки, обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 10 000 руб. пени.

Возражения относительно расчета пени, а также снижения ее размера по правилам статьи 333 ГК РФ сторонами не заявлено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 13 ноября 2010 года по делу N А70-7460/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

Л.И. Еникеева Н.А. Шарова