Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 февраля 2007 г. N КА-А41/29-07 Суд признал незаконным постановление о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта, поскольку оно вынесено на основании сделки, признанной судом недействительной, и нарушает права и законные интересы истца как застройщика объекта недвижимости, так как именно он мог предъявить законченный строительством объект приемочной комиссии, выступая в качестве застройщика и организации, получившей разрешение на строительство объекта (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 февраля 2007 г. N КА-А41/29-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2007 г.

ООО "Стройинтерсервис" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным постановления Администрации Солнечногорского района Московской области от 29 декабря 2005 года N 5563 о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта.

В качестве третьих лиц по делу привлечены ЖСК "Домиз" и ЗАО "Военинвестстрой".

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2006 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2006 года, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ЖСК "Домиз" просит отменить решение и постановление, поскольку они приняты незаконно и необоснованно, с нарушением норм материального и процессуального права. Выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

ЖСК "Домиз" считает, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих, что постановление N 5563 "Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию 60-квартирного 5-этажного жилого дома в городе Солнечногорск, улица Красная, дом N 111" не соответствует закону.

Суды при вынесении решения неправомерно сослались на допущенные при сдаче объекта в эксплуатацию нарушения, поскольку доказательств несоответствия объекта строительным нормам и правилам в материалах дела не имеется.

Кроме того, ЖСК "Домиз" утверждает, что ООО "Стройинтерсервис" не является заказчиком либо застройщиком объекта, в связи с чем принятие госкомиссией жилого дома в эксплуатацию и вынесение постановления N 5563 Главой Администрации Солнечногорского района правомерны.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Стройинтерсервис" возражало против ее удовлетворения и просило оставить законно и обоснованно принятые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ООО "Стройинтерсервис" возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Представители Администрации Солнечногорского района Московской области, ЖСК "Домиз", ЗАО "Военинвестстрой", извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Всесторонне, полно и объективно исследовав материалы дела, арбитражные суды установили, что 24 мая 1999 года между Комитетом по управлению имуществом и экономике Солнечногорского района (арендодатель) и ООО "Стройинтерсервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 180, по условиям пунктов 1.1 и 1.2 которого арендатору предоставлен в пользование земельный участок площадью 5100 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Солнечногорск.

В соответствии с пунктом 1.3 вышеуказанного договора участок предоставлен арендатору под строительство пятиэтажного 60-квартирного жилого дома.

24 мая 1999 года арендодатель передал арендатору ООО "Стройинтерсервис" указанный земельный участок по передаточному акту.

17 января 2002 года между ООО "Стройинтерсервис" (застройщик), ЗАО "Военинвестстрой" (заказчик) и Потребительским инвестиционно-строительным кооперативом "Домиз" (инвестор) заключен инвестиционный контракт N 1/02, предметом которого в соответствии с пунктом 2.1 контракта является реализация проекта строительства пятиэтажного 60-и квартирного жилого дома по адресу: г. Солнечногорск, ул. 3- я Володарская, общей площадью 5043,5 кв.м.

Пунктом 2.1 контракта N 1/02 установлено, что строительство объекта ведется на земельном участке, который на период строительства остается на правах аренды у застройщика.

По условиям вышеназванного контракта ООО "Стройинтерсервис" в качестве вклада в инвестиционный проект обязалось предоставить земельный участок для строительства жилого дома.

Согласно пункту 4.1 контракта с момента его подписания до момента ввода объекта в эксплуатацию и передачи его на баланс эксплуатирующей организации, объект является совместной собственностью инвестора, заказчика и застройщика.

Пунктом 7.2.3 контракта предусмотрено, что застройщик (ООО "Стройинтерсервис") обязался совместно с заказчиком обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию.

17 января 2002 года на основании вышеуказанного Инвестиционного контракта между ЗАО "Военинвестстрой" (заказчик) и ООО "Стройинтерсервис" (генеральный подрядчик) заключен договор генерального подряда N 02/01, в соответствии с которым заказчик поручил, а генеральный подрядчик принял на себя обязательства по выполнению комплекса работ по строительству жилого дома по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. 3-я Володарская, стр. 13.

28 февраля 2002 года ООО "Стройинтерсервис" выдано разрешение на строительство вышеуказанного дома.

27 сентября 2005 года сторонами договора аренды N 2180 подписано дополнительное соглашение N 5, регистрационный номер 1591, согласно которому земельный участок площадью 5100 кв.м. предоставлен ООО "Стройинтерсервис" под разрешенное использование строительства пятиэтажного 60-квартирного жилого дома.

28 сентября 2005 года Администрацией Солнечногорского района издано распоряжение N 113-р о расторжении договора аренды N 180 и заключении договора N 794 которым ЖСК "Домиз" предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 5100 кв.м. по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. 3-я Володарского, с целью завершения строительства

21 декабря 2005 года определением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К2-27352/05 приняты обеспечительные меры в виде приостановления действия распоряжения Комитета по управлению имуществом и экономики Администрации Солнечногорского района N 113-р.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 апреля 2006 года распоряжение Комитета по управлению имуществом и экономике Солнечногорского района от 28 декабря 2005 года N 113-р признано недействительным.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 мая 2006 года по делу N А41-К1-4847/06 договор аренды земельного участка N 794, заключенный между ЖСК "Домиз" и Комитетом по управлению имуществом и экономике Солнечногорского района, признан недействительным.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражные суды обоснованно исходили из того, что оспариваемое постановление вынесено Главой Администрации Солнечногорского района неправомерно, поскольку основанием для его принятия являлась сделка, признанная судом недействительной.

При этом суды правильно исходили из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительный договор не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Таким образом, в связи с тем, что распоряжение Комитета по управлению имуществом и экономике Солнечногорского района N 113-р о расторжении договора аренды N 180 признано судом недействительным, а также согласно условиям контракта N 1/02 ООО "Стройинвестсервис" является застройщиком жилого дома по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. 3-я Володарская.

29 декабря 2005 года Главой Администрации Солнечногорского района издано постановление N 5563 "Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию 60-квартирного 5-этажного жилого дома в городе Солнечногорск, улица Красная, дом N 111", которым утвержден акт приемочной комиссии от 29 декабря 2005 года N 004459 о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта общей площадью 5043,5 кв.м., в том числе площадь жилых помещений 3962,6 кв.м., построенного ЗАО "Военинвестстрой" за счет собственных средств ЖСК "Домиз".

В соответствии с пунктом 1.1 Территориальных строительных норм "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области", N ТСН 12-310-2000, утвержденных распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 10 ноября 2000 года N 142, указанные строительные нормы распространяются на объекты любых форм собственности и устанавливают единый порядок их приемки в эксплуатацию после окончания строительства, реконструкции.

В силу пункта 4.1 вышеуказанных норм приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию производится путем его предъявления приемочной комиссии и принятия последней решения о соответствии этого объекта требованиям проектной документации и возможности его эксплуатации, составления акта приемки и утверждения его органом, назначившим комиссию.

Согласно пункту 4.2 норм законченный строительством объект предъявляется комиссии заказчиком (застройщиком), получившим разрешение на строительство данного объекта.

Пунктом 6.8 норм установлено, что при приемке объекта, построенного организацией, выполняющей одновременно две и более функции (заказчик, подрядчик, проектировщик и др.), в состав комиссии назначаются ответственные представители функциональных служб этой организации. Совмещение одним должностным лицом нескольких функций запрещается.

В соответствии с пунктом 9.2 норм законченный строительство объект недвижимости предъявляется комиссии заказчиком (застройщиком), получившим разрешение на строительство данного объекта.

Согласно пункту 9 раздела 3 Приложения к постановлению Главы Администрации Московской области от 10 февраля 1995 года N 15 "О порядке назначения государственных приемочных комиссий при приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории Московской области" в состав государственных приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения включаются представители, в том числе заказчика (застройщика), генерального подрядчика в обязательном порядке.

Кроме того, в соответствии с пунктом 7.2.3 инвестиционного контракта N 1/02 застройщик обязался совместно с заказчиком обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию.

Исходя из вышеизложенного, суды правильно указали, что именно ООО "Стройинтерсервис" в качестве застройщика и организации, получившей разрешение на строительство объекта, было обязано предъявить законченный строительством объект комиссии.

Данное обстоятельство подтверждается также постановлением главы Администрации Солнечногорского района от 12 апреля 1999 года N 622 "О передаче функций заказчика по строительству 60-квартирного жилого дома по ул. 3-я Володарская в городе Солнечногорск".

Однако, как следует из акта приемочной комиссии N 004459 от 29 декабря 2005 года, ООО "Стройинвестсервис" не принимало участия в сдаче комиссии 5-ти этажного 60-ти квартирного жилого дома по адресу: г. Солнечногорск, ул. Красная, д. 11.

Доказательств надлежащего извещения застройщика о дате проведения комиссии по сдаче объекта в эксплуатацию в материалах дела не имеется.

Более того, пунктом 6.1 Территориальных строительных норм установлено, что комиссии по приемке в эксплуатацию объектов недвижимости на территории Московской области назначаются органами, выдавшими разрешение на строительство по заявлению заказчика.

Пунктом 7.1 норм предусмотрено, что заказчик предъявляет приемочной комиссии документы, оформленные в соответствии с требованиями действующих нормативных документов и подтверждающие соответствие выполненных работ, материалов, конструкций, технологического оборудования и инженерных систем созданного объекта недвижимости утвержденному проекту и требованиям нормативных документов, включая исполнительные схемы, результаты лабораторных испытаний, акты на скрытые работы, паспорта и сертификаты на применяемые материалы.

Исходя из положений вышеуказанных территориальных строительных норм, а также статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - это документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта строительства градостроительном плану земельного участка и проектной документации, за выдачей которого застройщик обязан обратиться в орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство.

Суды правомерно указали, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих обращение ООО "Стройинтерсервис" в органы местного самоуправления с заявлением о создании комиссии по приемке объекта в эксплуатацию и представление заявителем документов, указанных в пункте 7.1 Территориальных строительных норм.

Таким образом, установив данные обстоятельства, полно и объективно исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно пришел к выводу, что постановление Администрации Солнечногорского района Московской области от 29декабря 2005 года N 5563 "Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию 60-квартирного 5-этажного жилого дома в городе Солнечногорск, улица Красная, дом N 111" не соответствует требованиям законодательства, поскольку вынесено на основании сделки, признанной судом недействительной, и нарушает права и законные интересы ООО "Стройинтерсервис" как застройщика объекта.

Поэтому доводы кассационной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражными судами, не могут служить основаниями для отмены обжалуемых решения и постановления, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2006 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2006 года по делу N А41-К2-3434/06 оставить без изменения, а кассационную жалобу ЖСК "Домиз" без удовлетворения.