Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 ноября 2004 г. N КГ-А40/10325-04 При новом рассмотрении дела об обязании освободить земельный участок суду необходимо уточнить предмет иска, а также его основания, проверить надлежащим образом доводы ответчика о действии договора аренды в момент подачи искового заявления, дать оценку условиям договора аренды о сроке его действия и исходя из фактических обстоятельств дела установить, был ли он прекращен на момент подачи искового заявления (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 16 ноября 2004 г. N КГ-А40/10325-04
(извлечение)

Московский земельный комитет (Москомзем) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Альтаир-1" освободить земельный участок площадью 1.696,1 кв.м., расположенный по адресу: Москва, ул. Хлобыстова, вл. 15-17, вдоль депо метрополитена, путем демонтажа расположенного на нем двухэтажного здания торгового центра, и передать в освобожденном виде по акту Москомзему в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

До принятия решения в порядке ст. 49 АПК РФ Москомзем уточнил исковые требования и просил обязать ООО "Альтаир-1" освободить земельный участок площадью 1.696,1 кв.м., расположенный по адресу: Москва, ул. Хлобыстова, вл. 15-17, путем демонтажа расположенного на нем двухэтажного здания торгового центра.

В обоснование требований истец ссылался на то, что договор аренды от 21.05.99 N М-04-503384, в соответствии с которым ООО "Альтаир-1" предоставлен земельный участок, прекратил свое действие 24.07.03 в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора. ООО "Альтаир-1" самовольно построило на арендуемом участке двухэтажное капитальное строение, чем нарушен п. 5.1 договора. Согласно предписанию заместителя главного государственного инспектора г. Москвы по использованию и охране земель от 04.11.03 N 4078-04-35 об устранению нарушения законодательства ООО "Альтаир-1" обязано освободить земельный участок до 04.11.03.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Префектура ЮВАО г. Москвы, Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы, Объединение административно-технических инспекций г. Москвы.

Решением суда от 24.05.2004, оставленным без изменения постановлением от 04.08.2004, иск удовлетворен на основании ст.ст. 272, 622 ГК РФ.

При этом суд исходил из того, что до истечения срока договора Москомзем предупредил ООО "Альтаир-1" об отсутствии намерения в дальнейшем сохранять арендные отношения, на момент вынесения решения срок действия договора аренды истек, правоустанавливающих документов на земельный участок и возведенное на нем строение ООО "Альтаир-1" не предоставило.

На принятые судебные акты ООО "Альтаир-1" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права и принятии нового судебного акта.

В обоснование кассационной жалобы указывается, что у Москомзема отсутствовало право на иск, т.к. на момент его подачи действие договора аренды земельного участка не было прекращено. Договор заключен сроком на 4 года с момента регистрации, которая осуществлена 15.03.00. Соответственно срок действия договора истек 16.03.04. Строительство торгового павильона осуществлено ООО "Альтаир-1" на основании постановлений Правительства Москвы и согласовано с соответствующими органами, в связи с чем вывод суда о том, что объект недвижимости является самовольной постройкой необоснован и не соответствует фактическим обстоятельствам. Ссылка суда на ст. 272 ГК РФ также необоснованна, т.к. к данному иску неприменима.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Альтаир-1" поддержал доводы кассационной жалобы. Представители Москомзема, Префектуры ЮВАО г. Москвы и Инспекции Госархстройнадзора г. Москвы возражали против удовлетворения жалобы.

Надлежаще извещенное о времени и месте проведения судебного заседания Объединение административно-технических инспекций г. Москвы своего представителя в суд не направило.

Проверив законность и обоснованность решения и постановления, выслушав представителей сторон и третьих лиц, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор от 21.05.99 N М-04-503384, в соответствии с которым Москомзем (арендодатель) передал в аренду ООО "Альтаир-1" (арендатор) земельный участок площадью 1.696,1 кв.м., расположенный по адресу: Москва, ул. Хлобыстова, вл. 15-17.

Удовлетворяя иск Москомзема об освобождении земельного участка от объекта недвижимости, суд исходил из того, что до истечения срока договора Москомзем предупредил ООО "Альтаир-1" об отсутствии намерения в дальнейшем сохранять арендные отношения, на момент вынесения решения срок действия договора аренды истек, правоустанавливающих документов на земельный участок и возведенное на нем строение ООО "Альтаир-1" не предоставило, в связи с чем земельный участок на основании ст.ст. 622, 272 ГК РФ подлежит освобождению от объекта недвижимости.

Однако судом не был надлежащим образом исследован вопрос, действовал ли спорный договор на момент подачи иска с учетом условия договора, которым определен срок его действия.

Между тем данное обстоятельство имеет существенное значения для правильного разрешения спора.

Письмом от 24.07.03 Москомзем отказался от договора в одностороннем порядке.

Между тем, односторонний отказ от исполнения договора не допускается в силу ст. 310 ГК РФ.

Согласно п. 2.1 договора договор заключается на 4 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Возражая против иска, ООО "Альтаир-1" указывало на то, что договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 15.03.00, соответственно договор действовал до 16.03.04. Москомзем обратился в арбитражный суд с настоящим иском 16.12.03, т.е. до истечения действия договора аренды.

Таким образом, между сторонами существовали договорные отношения и требования должны быть заявлены на основании положений главы об аренде.

Суд не дал оценки этому обстоятельству и не проверил должным образом доводы ответчика о правомерности предъявления настоящего иска по заявленным основаниям (ст. 301 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем суд не выяснил, является ли объект, имеющийся на участке, недвижимым имуществом.

Судом также не дана оценка доводам ООО "Альтаир-1" о том, что строительство торгового павильона осуществлено на основании постановления Правительства Москвы от 18.12.01 N 1138-ПП "О дополнительных мерах по упорядочению рыночной торговли в г. Москве", согласно которому вещевой рынок, расположенный на спорном земельном участке, вошел в перечень рынков, подлежащих реконструкции с целью строительства и эксплуатации торгового центра.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражного суда не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, что является основанием для отмены принятых судебных актов в силу ст. 288 АПК РФ и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, уточнить предмет иска, а также его основания, проверить надлежащим образом доводы ответчика о действии договора аренды в момент подачи искового заявления, дать оценку условиям договора аренды о сроке его действия и исходя из фактических обстоятельств дела установить был ли он прекращен на момент подачи искового заявления.

Кроме того, суду необходимо выяснить, является ли объект, имеющийся на участке, недвижимым имуществом, для чего обсудить вопрос о назначении экспертизы, а также дать оценку доводам ООО "Альтаир-1" о том, что строительство торгового павильона осуществлено на основании постановлений Правительства Москвы в соответствии с целевым назначением договора (п. 1.1 договора).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 24.05.2004 и постановление от 04.08.2004 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-55458/03-49-580 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.