Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2011 г. N 12АП-636/2011

г. Саратов

Дело N А06-5702/2010

14 марта 2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола помощником судьи Поваровой Н.В.,

в судебном заседании Арбитражного суда Астраханской области путем использования системы видеоконференц-связи приняли участие представители:

Управления муниципального имущества Администрации города Астрахани, г. Астрахань - Конопатов Ю.Р., доверенность от 19.11.2010;

общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная фирма "Волжанка-93", г. Астрахань - Бобровский И.П., директор, Королева О.Г., доверенность от 07.07.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц- связи апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации города Астрахани, г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 03 декабря 2010 года

по делу N А06-5702/2010 (судья Подосинников Ю.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная фирма "Волжанка-93", г. Астрахань,

к Управлению муниципального имущества Администрации города Астрахани, г. Астрахань,

о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений муниципального образования "Город Астрахань", г. Астрахань, и обязании предоставить проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Яблочкова, д. 17, литер "А",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торгово-производственная фирма "Волжанка-93" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений г.Астрахани об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендованного помещения и обязании Управления муниципального имущества администрации города Астрахани предоставить ООО ТПФ "Волжанка-93" проект договора купли-продажи на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Астрахань, ул.Яблочкова, д.17, литер "А".

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 03 декабря 2010 года признан недействительным отказ Комитета имущественных отношений МО "Город Астрахань" от 10 июня 2010 года в реализации ООО Торгово-производственная фирма "Волжанка-93" преимущественного права выкупа арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Яблочкова, 17, литер А.; на Управление муниципального имущества администрации города Астрахани возложена обязанность направить в адрес Общества с ограниченной ответственностью Торгово-производственная фирма "Волжанка-93" проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Яблочкова, 17, литер А.; с Управления муниципального имущества администрации города Астрахани взысканы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТПФ "Волжанка-93" судебные расходы в размере 2 000 рублей..

Управление муниципального имущества Администрации города Астрахани с принятым решением не согласилось, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В порядке ст. 262 АПК РФ Управлением муниципального имущества Администрации города Астрахани письменного отзыва на апелляционную жалобу не представлено.

Судебное заседание в суде апелляционной инстанции проведено в порядке ст. 153.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ путем использования систем видеоконференц-связи, организованной в порядке судебного поручения Арбитражным судом Астраханской области, которым проверены полномочия участвующих в судебном заседании лиц.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции по делу. Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом г.Астрахани и Обществом с ограниченной ответственностью "Волжанка-93" был заключен договор аренды от 18.09.2000г. N 7570, на основании которого Комитет передает Обществу в аренду нежилое помещение на первом этаже в кирпичном доме N 17 по ул. Яблочкова с общей площадью 112,5 кв. м. для использования под магазин.

Срок договора аренды был определен с 01.09.2000г. по 30.08.2001г., а впоследствии срок действия договора неоднократно продлевался и был определен по 06.08.2005г. (л.д. 13-15).

Факт передачи арендованного имущества от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи, утвержденным председателем Комитета по управлению имуществом г. Астрахани 18.09.2000г. (л.д. 12).

Изменениями N 1 от 26.02.2002г. к вышеназванному договору общая арендуемая площадь помещения была изменена и с 01.03.2002 г. составила 56,5 кв. м. (л.д. 13).

По истечении срока действия договора, арендатор, продолжал пользоваться помещением и стороны считали продолженным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку по окончании срока действия последнего ни одна из сторон не заявила о его прекращении (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

23 июня 2009 г. ООО ТПФ " Волжанка-93" обратилось в Комитет имущественных отношений МО "Город Астрахани" с заявлением о соответствии требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, и заявило о желании реализовать свое право на преимущественное приобретение нежилое помещение на 1-м этаже кирпичного дома N 17 расположенного по ул. Яблочкова г. Астрахань в соответствии с ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

Поскольку ответа на заявление от Комитета имущественных отношений МО "Город Астрахань" не поступило, ООО ТПФ " Волжанка-93" обжаловало бездействие органа муниципального управления в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 26 октября 2009 года бездействие Комитета имущественных отношений МО "Город Астрахань" по неpaссмотрению в установленный срок заявления ООО ТПФ "Волжанка-93" от 23.06.2009 г. N 30 "О преимущественном праве приобретения арендованного имущества", расположенного по адресу: г.Астрахань, ул. Яблочкова, 17, литер "А", общей площадью 56,5 кв. м. было признано незаконным.

В удовлетворении требований ООО ТПФ " Волжанка-93" обязать орган местного самоуправления рассмотреть заявление, от 23.06.2009 N 30 отказано, поскольку 20.10.2009 заявителю в судебном заседании Комитетом был вручен ответ на заявление.

На основании решения суда ООО ТПФ "Волжанка-93" 22.01.2010 повторно обратилось в Комитет имущественных отношений МО "Город Астрахань" по вопросу реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, расположенного о адресу: г. Астрахань, ул. Яблочкова, д.17, литер А, полагая, что на письмо от 16.11.2009 Обществом ответа по вопросу реализации преимущественного права получено не было, вместе с тем истребуемое помещение вошло в список арендованного имущества, находящегося в собственности МО "Город Астрахань" для включения в Прогнозный план приватизации (письмо Администрации города Астрахани от 18.12.2009 N 33-4144).

Письмом за N 01-28372/09-1-0 от 10.06.2010 Комитет имущественных отношений МО "Город Астрахань" отказал в предоставлении преимущественного права выкупа спорного помещения по основаниям прекращения договора аренды в порядке п.2 ст. 610 ГК РФ с 13.08.2009.

Полагая отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, выраженный в письме за N 01-28372/09-1-0 от 10.06.2010 не соответствующим Федеральному закону N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - ФЗ от 22.07.2008 N 159- ФЗ) и нарушающим права и законные интересы общества, заявитель обратился в суд с вышеприведенными требованиями.

Суд счел требования заявителя подлежащими удовлетворению, указав, что ООО ТПФ "Волжанка-93" соответствует установленным статьей 3 Федерального закона N 159- ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" требованиям, вместе с тем факт прекращения договорных отношений между Комитетом имущественных отношений МО "Город Астрахань" и Обществом не доказан.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 26 октября 2009 года бездействие Комитета имущественных отношений МО "Город Астрахань" по неpaссмотрению в установленный срок заявления ООО ТПФ "Волжанка-93" от 23.06.2009 г. N 30 "О преимущественном праве приобретения арендованного имущества", расположенного по адресу: г.Астрахань, ул. Яблочкова, 17, литер "А", общей площадью 56,5 кв.м. было признано незаконным.

В удовлетворении требований ООО ТПФ " Волжанка-93" обязать орган местного самоуправления рассмотреть заявление, от 23.06.2009 N 30 отказано, поскольку 20.10.2009 заявителю в судебном заседании Комитетом был вручен ответ на заявление.

На основании решения суда ООО ТПФ "Волжанка-93" 22.01.2010 повторно обратилось в Комитет имущественных отношений МО "Город Астрахань" по вопросу реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, расположенного о адресу: г. Астрахань, ул. Яблочкова, д.17, литер А, полагая, что на письмо от 16.11.2009 Обществом ответа по вопросу реализации преимущественного права получено не было, вместе с тем истребуемое помещение вошло в список арендованного имущества, находящегося в собственности МО "Город Астрахань" для включения в Прогнозный план приватизации (письмо Администрации города Астрахани от 18.12.2009 N 33-4144).

Письмом за N 01-28372/09-1-0 от 10.06.2010 Комитет имущественных отношений МО "Город Астрахань" отказал в предоставлении преимущественного права выкупа спорного помещения по основаниям прекращения договора аренды в порядке п.2 ст. 610 ГК РФ с 13.08.2009.

Полагая отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, выраженный в письме за N 01-28372/09-1-0 от 10.06.2010 не соответствующим Федеральному закону N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и нарушающим права и законные интересы общества, заявитель обратился в суд с вышеприведенными требованиями.

Суд счел требования заявителя подлежащими удовлетворению, указав, что ООО ТПФ "Волжанка-93" соответствует установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" требованиям, вместе с тем факт прекращения договорных отношений между Комитетом имущественных отношений МО "Город Астрахань" и Обществом не доказан.

В апелляционной жалобе Управлении, настаивая на правомерности отказа в реализации права преимущественного выкупа нежилого помещения, настаивает, что в силу абзаца 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" у ООО ТПФ "Волжанка-93" не возникло право на приобретение имущества, поскольку на дату подачи им заявления о выкупе договор аренды был расторгнут.

Кроме того, полагает неверным вывод суда первой инстанции о том, поданное ООО ТПФ "Волжанка-93"16.11.2009 заявление N 34 не является повторным самостоятельным обращением за реализацией права на выкуп, а является продолжением первоначального поданного заявления от 23.06.2009 N 30, в связи с тем, что ответ Комитета имущественных отношений МО "Город Астрахань" от 20.10.2009 не содержал отказа в реализации преимущественного права выкупа, а разъяснял процедуру реализации данного права ООО ТПФ "Волжанка-93".

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

В силу части 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и(или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае имущество находится в пользовании ООО ТПФ "Волжанка-93"непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором аренды.

Довод апелляционной жалобы о том, что на момент обращения ООО ТПФ "Волжанка-93"с заявлением N 34 от 16.11.2009 Общество не являлось арендатором нежилого помещения на первом этаже в кирпичном доме N 17 литер А по ул. Яблочкова с общей площадью 56,5 кв.м. в связи с прекращением действия, неоднократно пролонгированного договора аренды от 18.09.2000г. N 7570, следует признать несостоятельным в силу следующих установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств.

Правила абзаца 2 части 2 статьи 610 ГК РФ допускают право арендодателя отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В этом случае договор считается расторгнутым.

Реализовав свои права собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом, Комитет письмом от 04.05.2009 N 01-5612 уведомил заявителя о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Яблочкова, 17, литер А N 7570 от 18.09.2000, предложил освободить арендуемое имущество по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.

Уведомление получено ООО ТПФ "Волжанка-93" 12.05.2009.

05.08.2009 Комитет обратился в арбитражный суд Астраханской области с требованием обязать ООО ТПФ "Волжанка-93" освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Яблочкова, 17, литер А.

Определением арбитражного суд Астраханской области от 25.09.2009 заявление Комитета оставлено без рассмотрения, по основаниям обращения до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п.2 ст. 610 ГК РФ.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.

Доказательств последующего обращения к арендатору с требованием об освобождении арендуемого помещения в материалы дела не представлено, в связи с этим договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Между тем в материалы дела не представлено доказательств обращения Комитет в суд в порядке ст. 619 ГК РФ после 12.08.2009, даты с которой у ООО ТПФ "Волжанка-93" в связи с уведомлением от 04.05.2009 возникла обязанность освободить арендуемое помещение.

Документы, подтверждающие отнесение заявителя к субъектам малого предпринимательства, представлялись им Комитету с заявлением от 20.01.2010 и в суд первой инстанции.

Ответчиком не оспаривается, что у заявителя на день подачи заявления отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), и площадь арендуемого помещения ( 56,5 кв.м.) соответствует установленным Законом Астраханской области от14.10.2008 N 68/2008-ОЗ значениям площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Доказательств невозможности реализации преимущественного права на выкуп по основаниям, предусмотренным, в соответствии с позицией, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в материалы дела Управлением муниципального имущества Администрации города Астрахани не представлено.

Таким образом, заявитель соответствует условиям, предусмотренным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.

Отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, выраженный Комитетом в письме за N 01-28372/09-1-0 от 10.06.2010 нарушает права ООО ТПФ "Волжанка-93" на приобретение арендуемого объекта, в порядке, установленном Федеральным законам от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Несогласие подателя апелляционной жалобы с выводом суда первой инстанции о том, что поданное ООО ТПФ "Волжанка-93"16.11.2009 заявление N 34 не является повторным самостоятельным обращением за реализацией права на выкуп, а является продолжением первоначального поданного заявления от 23.06.2009 N 30, самостоятельного правового значения не имеет.

В рассматриваемом случае неверный вывод суда в этой части, не повлек принятия неправильного решения, поскольку Федеральным законам от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрено ограничение количества обращений в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта.

Исходя из характера требований заявителя и возражений ответчика, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), определены судом первой инстанции правильно, и получили надлежащую правовую оценку.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 03 декабря 2010 года по делу N А06-5702/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

О.А. Дубровина С.А. Кузьмичев