Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2011 г. N 14АП-8728/2010.

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2011 г. N 14АП-8728/2010

20 января 2011 г.

Дело N А66-14540/2009

г. Вологда

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Зайцевой А.Я.,

судей Носач Е.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефимовой О.Н.,

при участии от муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом Кувшиновского района" Разувакиной Н.А. по распоряжению от 26.12.2008 N 201-лс, Ерегина С.Ю. по доверенности от 11.01.2011 N 1, от общества с ограниченной ответственностью "76-ОИЛ-АЗС" Сакадынца М.М. по доверенности от 21.04.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "76-ОИЛ-АЗС" на решение Арбитражного суда Тверской области от 03 ноября 2010 года по делу N А66-14540/2009 (судья Борцова Н.А.),

УСТАНОВИЛ

муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом Кувшиновского района" (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "76-ОИЛ-АЗС (далее - Общество) о взыскании 2 527 403 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате за период с 2007 года по июнь 2009 года за земельный участок с кадастровым номером 69:17:070616:0009, предоставленный по договору от 20.09.2005 N 32, 415 845 руб. 19 коп. договорной неустойки, начисленной за просрочку внесения арендной платы за период с 16.10.2007 по 21.09.2010 (с учетом принятого судом изменения исковых требований).

Определением суда от 15.06.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление).

Решением суда от 03.11.2010 (с учетом определения от 12.01.2011 об исправлении опечаток) взыскано с Общества в пользу Комитета 2 527 403 руб. 56 коп. задолженности, 283 069 руб. 20 коп. договорной неустойки, а также 19 007 руб. 30 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. Взыскано с Общества в доход федерального бюджета 17 007 руб. 48 коп. государственной пошлины.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит его отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: суд не дал оценки тому факту, что объект договора аренды существенно изменился, а стороны не внесли соответствующих изменений в договор аренды от 20.09.2005. Вывод суда о том, что изменение площади и границ земельного участка не повлекло для сторон договора никаких правовых последствий, не соответствует статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Предмет договора аренды от 20.09.2005 перестал существовать в тех границах и той площади, которые стороны согласовали в момент заключения договора, с 18.04.2008, даты внесения регистрационной записи об изменении площади земельного участка. В нарушение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 6.1 договора аренды от 20.09.2005 изменений в договор, касающихся идентификации его предмета, стороны не вносили, договор на измененный земельный участок не заключали. Данное обстоятельство исключает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому суд, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 ГК РФ, применил закон, не подлежащий применению. Задолженность, по мнению ответчика, по договору аренды от 20.09.2005 составляет 89 113 руб. 99 коп. (53 284 руб. 56 коп. за период с 01.01.2008 по 18.04.2008, 35 829 руб. 43 коп. за период с 19.04.2008 по 20.09.2008) за период с 01.01.2008 по 20.09.2008, которая может быть взыскана с ответчика. Начиная с 21.09.2008 по 21.04.2009 у ответчика возникла обязанность вносить не арендную плату за землю, а плату за фактическое пользование земельным участком (неосновательное обогащение). Площадь фактически используемого ответчиком земельного участка в размере 2977 кв.м с учетом всех подъездных путей, коммуникаций и тротуаров подтверждается материалами дела. Исходя из представленного ответчиком контррасчета сумма неосновательного обогащения в виде платы за фактически используемый земельный участок площадью 2977 кв.м за период с 21.09.2008 по 21.04.2009 составляет 432 374 руб. 21 коп. В то же время истец требование о взыскании неосновательного обогащения не заявлял. Суд неправильно определил срок прекращения обязательств ответчика по внесению арендных платежей по договору от 20.09.2005. Договор купли-продажи земельного участка площадью 8069 кв.м заключен сторонами 21.04.2009. С этой даты между истцом и ответчиком прекратились обязательства по договору аренды земельного участка площадью 15 000 кв.м. Соответственно, арендная плата может быть начислена только до 21.04.2009. Тот факт, что государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок осуществлена 13.07.2009, правового значения не имеет. Судом незаконно взыскана с ответчика договорная неустойка, поскольку несвоевременное внесение ответчиком арендной платы за 2008 год является следствием нарушений истцом пункта 4.2.5 договора аренды от 20.09.2005. Поскольку сумма неустойки, являющаяся частью исковых требований, рассчитана на основании договора аренды от 20.09.2005, который прекратился 20.09.2008 в связи с истечением срока его действия, она не подлежит взысканию.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, просит решение суда отменить, в иске отказать.

Комитет в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав представителей Комитета и Общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 20.09.2005 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка N 32.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 69:17:070616:0009 по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, для строительства автозаправочного комплекса и станции технического обслуживания автомобилей (автомойки) в границах, указанных в кадастровой карте, площадью 15 000 кв. м.

Срок действия договора установлен сторонами с 20.09.2005 по 20.09.2008 (пункт 2.1).

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 размер арендной платы начисляется в соответствии с методикой расчета и взимания арендной платы за земельные участки, утвержденной решением Собрания депутатов Кувшиновского района. В случае изменения методики расчета арендной платы за пользование земельными участками арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке.

Пунктом 3.3 договора стороны предусмотрели, что арендная плата вносится ежеквартально до 15 октября полностью, до 15 числа первого месяца квартала. При этом арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка (пункт 3.4).

В силу пункта 3.5 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Согласно пункту 5.2 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Договор согласован с комитетом управления имуществом Тверской области. Земельный участок с кадастровым номером 69:17:070616:0009 площадью 15 000 кв. м, расположенный по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, передан арендатору по акту приема-передачи от 20.09.2005.

Расчет арендной платы на 2005 год в размере 58 875 руб. стороны согласовали.

Договор зарегистрирован Управлением 13.07.2009.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.06.2006 серии 69-АА N 828996, за Обществом зарегистрировано право собственности на автозаправочный комплекс с кадастровым номером 69:17:070616:0009:3243:1000/А, расположенный по адресу: город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2005 N 11.

В сведения государственного кадастра недвижимости 18.04.2008 внесены изменения в части площади (8069 кв.м) земельного участка с кадастровым номером 69:17:070616:0009, расположенного по вышеназванному адресу.

На основании постановления главы Кувшиновского района от 13.08.2008 N 296 Комитет (продавец) и Общество (покупатель) подписали договор N 16 "Купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности юридического лица".

Договор датирован 21.04.2009. Однако подписан продавцом 04.05.2009, покупателем - 29.05.2009.

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:17:070616:9 по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, для размещения автозаправочного комплекса и станции технического обслуживания автомобилей (автомойки) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору, общей площадью 8069 кв. м, находящийся на праве аренды на основании постановления главы Кувшиновского района от 20.09.2005 N 370 и договора аренды от 20.09.2005 N 32. На участке расположены автозаправочная станция, мастерская, гараж, бензохранилище, две бензоколонки.

Цена участка составляет 1 725 644 руб. 41 коп. (пункт 2.1), которую покупатель уплачивает в течение 10 календарных дней с момента подписания договора (пункт 2.2).

Государственная регистрация произведена Управлением 13.07.2009.

Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 10.06.2009. Выкупная цена уплачена покупателем в июне 2009 года.

По расчету истца у ответчика имеется задолженность по арендной плате за землю в размере 2 527 403 руб. 56 коп. за период с 2007 года по июнь 2009 года, в том числе:

26 595 руб. за 2007 год (начислено 106 380 руб., оплачено 79 785 руб.);

775 164 руб. 56 коп. за 2008 год (начислено 808 354 руб. 56 коп., в том числе: 39 963 руб. 42 коп. за аренду земельного участка площадью 15 000 кв.м за период с января по март 2008 года, 768 391 руб. 14 коп. за аренду земельного участка площадью 8069 кв.м за период с апреля по декабрь 2008 года; оплачено 33 190 руб.);

1 725 644 руб. за аренду земельного участка площадью 8069 кв.м за период с января по июнь 2009 года.

Истец также начислил и предъявил ответчику договорную неустойку в размере 415 845 руб. 19 коп. за период с 16.10.2007 по 21.09.2010.

Истец 13.10.2009 направил ответчику претензию, которая последним получена 20.10.2009.

Невыполнение обязанности по внесению платежей за пользование земельным участком явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующим выводам: поскольку по истечении срока действия договора аренды от 20.09.2005 N 32 Общество продолжало пользоваться арендованным имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Изменение площади земельного участка не свидетельствует о прекращении объекта недвижимости и договора аренды. Требование о взыскании 2 527 403 руб. 56 коп. платы за пользование земельным участком с 2008 года по июнь 2009 года является обоснованным и подтверждается материалами дела. Неустойка в размере 283 069 руб. 20 коп. за период с 21.10.2009 по 21.09.2010 также заявлена правомерно. Оснований для взыскания договорной неустойки за период до 21.10.2009 (дата получения Обществом претензии от 13.10.2009) не имеется.

Апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела видно, что земельный участок площадью 15 000 кв. м. с кадастровым номером 69:17:070616:0009 по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, предоставлен ответчику по договору аренды от 20.09.2005 N 32 для строительства автозаправочного комплекса и станции технического обслуживания автомобилей (автомойки) на срок с 20.09.2005 по 20.09.2008.

Земельный участок передан по вышеназванному договору и акту от 20.09.2005. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Суд первой инстанции установил, что по окончании срока действия договора аренды, Общество продолжало пользоваться арендованным имуществом. В связи с этим в силу статьи 621 ГК РФ по окончании срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя он считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Довод ответчика о прекращении договора аренды по истечении срока его действия является необоснованным и не соответствует нормам материального права.

Объективных доказательств, свидетельствующих о передаче арендодателю земельного участка по окончании срока действия договора в силу пункта 4.4.6 договора и статьи 622 ГК РФ, в материалах дела не имеется, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

В связи с этим доводы подателя жалобы о том, что истец не вправе требовать взыскания с ответчика арендной платы за период после истечения срока договора аренды от 20.09.2005, являются ошибочными. Оснований считать, что на стороне ответчика в данном случае возникло неосновательное обогащение в размере не внесенных платежей за фактическое пользование земельным участком, не имеется.

Довод подателя жалобы о том, что оснований для применения статьи 621 ГК РФ не имеется, поскольку стороны не привели в соответствие описание объекта аренда, который с 18.04.2008 изменился, не принимается во внимание.

Из материалов дела видно, что ответчику в аренду по договору от 20.09.2005 передан земельный участок площадью 15 000 кв. м. с кадастровым номером 69:17:070616:0009 по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, на срок с 20.09.2005 по 20.09.2008.

Суд установил, что 18.04.2008 в сведения государственного кадастра недвижимости внесены изменения в части площади земельного участка.

Из материалов кадастрового дела, землеустроительного дела, а также других материалов настоящего дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 69:17:070616:0009 по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, из гражданского оборота не убывал. Изменения касались площади земельного участка по результатам межевания и выдела из него другого участка, который постановлением главы Кувшиновского района от 13.08.2008 N 296 отнесен к свободным землям населенных пунктов.

Данное обстоятельство не свидетельствует о прекращении договора аренды, тем более, что арендодатель начислял арендатору платежи с апреля 2008 года исходя из площади земельного участка 8069 кв.м в соответствии со сведениями государственного кадастра.

Представленный истцом расчет задолженности судом первой инстанции проверен.

В силу статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с этим ее размер может быть определен как в виде фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения.

При подписании договора аренды от 20.09.2005 N 32 стороны не установили твердый размер арендной платы на весь срок действия договора, а предусмотрели возможность ее изменения в бесспорном одностороннем порядке в случае изменения методики расчета арендной платы за пользование земельными участками.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

При этом изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области.

Расчет арендной платы произведен Комитетом на 2007 года на основании Методики расчета и взимания арендной платы за земельные участки на территории Кувшиновского района, утвержденной решением Собрания депутатов Кувшиновского района от 25.12.2006 N 107. На 2008, 2009 годы расчет составлен на основании постановления администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области", вступившего в силу с 01.01.2008.

В расчете арендной платы за 2008 год Комитет обоснованно применил кадастровую стоимость в размере 375 руб. 54 коп. для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания в соответствии с утвержденным Типовым перечнем видов разрешенного использования.

При проверке расчета суд установил, что истец ошибочно указал о частичном погашении задолженности по платежам в 2007 и 2008 годах. Суд установил, что оплата производилась ответчиком в указанные годы за аренду земельного участка в 2007 году. В связи с этим суд правомерно указал об отсутствии за 2007 года задолженности у Общества по указанным платежам. Требования являются обоснованными за период с 2008 года по июнь 2009 года включительно. Поскольку заявленная к взысканию задолженность не превышает фактического размера арендной платы, подлежащего отнесению за спорный период, суд удовлетворил иск в части взыскания долга в полном объеме. Оснований для переоценки данных обстоятельств у апелляционной инстанции не имеется. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Довод подателя жалобы о том, что арендные обязательства сторон прекратились с 21.04.2009, то есть с даты заключения договора купли-продажи земельного участка, является необоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом пункт 2 данной статьи предусматривает, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несмотря на то, что договор купли-продажи земельного участка датирован 21.04.2009, фактически он подписан сторонами в мае 2009 года.

Государственная регистрация перехода права собственности на рассматриваемый земельный участок осуществлена 13.07.2009 на основании названного договора купли-продажи. Исполнение договора путем передачи объекта продажи и уплаты выкупной стоимости произведено в июне 2009 года.

Таким образом, отношения между сторонами по использованию земельного участка на условиях аренды прекратились не 21.04.2009, а после выполнения обязательств по передаче земельного участка и выплате его стоимости.

Довод подателя жалобы о необоснованном расчете задолженности исходя из даты государственной регистрации перехода права на земельный участок не соответствует обстоятельствам дела, поскольку требования заявлены истцом и рассмотрены судом о взыскании задолженности за период по июнь 2009 года.

Исходя из вышеизложенного апелляционная инстанция считает, что исковые требования в части взыскания задолженности удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Пунктом 5.2 договора от 20.09.2005 N 32 предусмотрена возможность начисления пени за несвоевременное внесение арендных платежей.

Поскольку в указанный истцом период ответчик не вносил арендную плату, суд обоснованно удовлетворил требование Комитета о взыскании договорной неустойки.

Проверив размер начисленной неустойки, суд счел ее подлежащей удовлетворению в размере 283 069 руб. 20 коп. за период с 21.10.2009 по 21.09.2010. Оснований для переоценки данного обстоятельства у апелляционной инстанции не имеется.

Сведений, которые бы опровергли либо вызвали сомнение в правильности выводов суда о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, в апелляционной жалобе не содержится.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тверской области от 03 ноября 2010 года по делу N А66-14540/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "76-ОИЛ-АЗС" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Е.В. Носач А.В. Романова