Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2011 г. N 13АП-19988/2010.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2011 г. N 13АП-19988/2010

г. Санкт-Петербург

08 февраля 2011 г.

Дело N А56-27090/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Мельниковой Н.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Андреенковой К.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19988/2010) главы крестьянского (фермерского) хозяйства Петровой Л. Г. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2010 по делу N А56-27090/2010 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Петровой Л. Г.

к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области 3-е лицо: 1) Управление Росреестра по Ленинградской области

о понуждении заключить договор купли-продажи

при участии:

от истца: представителя Захарова В.А. (доверенность от 04.02.2010 N 47Б416501), Петровой Л.Г. (паспорт)

от ответчика: представителя Андреевой Г.В. (доверенность от 11.01.2011 N 01/31)

от 3-го лица: не явился, извещен (заказные письма N 19084431262808, N 19084431262815)

установил:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Петрова Лидия Гавриловна (далее - Петрова Л.Г., истец, заявитель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительным пункта 4 постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 15.12.2010 N 3640 в части стоимости земельного участка и обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 216 300 кв.м с кадастровым номером 47:23:09-19-002:0004 из состава земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи д. Куровицы, на следующих условиях: цена участка в соответствии с пунктом 12 статьи 4 Закона Ленинградской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и постановлением правительства Ленинградской области от 23.01.2003 N 4 составляет 20% * 79 144,17 руб. = 15 828,85 руб.; участок передан и принят до подписания договора; подача документов на регистрацию права собственности на участок производится в течение 10 дней после внесения выкупной стоимости участка на счет, указанный ответчиком.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2010 в удовлетворении заявленных требований Петровой Лидии Гавриловне отказано.

На данное решение Петровой Л.Г. подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение отменить, принять новое решение. Доводы апелляционной жалобы заключаются в том, что поставленный на учет по декларированному кадастровому принципу участок также является индивидуализированным объектом недвижимости, допущен к гражданско-правовому обороту, участок истца относится к сельскохозяйственным угодьям, не подлежащим особой охране. Истец акцентировала внимание суда на том, что она обратилась с заявлением 13.04.2004, соответственно, цена должна определяться на этот момент.

Возражая в отзыве на апелляционную жалобу на доводы заявителя, Администрация сочла их несостоятельными, просила оставить решение в силе, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Управление Росреестра в отзыве на апелляционную жалобу сообщило, что земли используются в соответствии с установленным для них назначением, просит правовую позицию оставить на усмотрение суда.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали приведенные в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу доводы.

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Управление Росреестра своего представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании 12.01.2011 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 19.01.2011. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в отсутствие надлежащим образом извещенного представителя ответчика.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Обосновывая правомерность обращения с настоящим иском истец указала, что ей на праве пожизненного наследуемого владения принадлежит земельный участок площадью 216 300 кв.м с кадастровым номером 47:23:09-19-002:0004 из состава земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием "для ведения крестьянского хозяйства" по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи д. Куровицы. В подтверждение приведенных обстоятельств Петрова Л.Г. представила копии постановления главы Гатчинского района Ленинградской области от 10.02.1993 N 63, свидетельства о праве собственности на землю от 03.03.1993 N 121, кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 47:23:09-19-002:0004, свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей о крестьянском (фермерском) хозяйстве от 25.08.2006 N 002451779. (л.д. 15 - 16, 18 - 19, 23 - 24).

Петрова Л.Г. направила главе муниципального образования Гатчинский район Ленинградской области заявление от 12.04.2004 о переоформлении согласно статье 21 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка 21,63 га из пожизненного наследуемого владения в собственность для ведения крестьянского хозяйства, выделенного постановлением главы администрации Гатчинского района от 20.12.1994 N 940/2. Доказательства рассмотрения данного заявления Администрацией не представлены.

Представителем Администрации передано в судебном заседании заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства Петровой Л.Г. от 19.05.2009 о выдаче разрешения на приватизацию спорного участка с перечнем прилагаемых к нему документов (вх. от 19.05.2009 N 1017 - 10).

15.12.2009 администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области вынесено постановление N 3640 о предоставлении земельного участка главе крестьянского (фермерского) хозяйства Петровой Л.Г. вблизи д. Куровицы. Из пункта 4 постановления следует, что стоимость этого участка определена в сумме 1700118 руб. Данную сумму главе крестьянского (фермерского) хозяйства Петровой Л.Г. надлежало перечислить по указанным в этом пункте реквизитам (л.д. 25 - 26).

Полагая, что указанная выкупная цена является завышенной и определенной с нарушением законодательства, отказ администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 21.04.2010 N 342-22 о внесении изменений в постановление главы администрации Гатчинского муниципального района от 15.12.2009 N 3640 не соответствует Закону Ленинградской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области", Петрова Л.Г. обратилась в арбитражный суд.

Суд первой инстанции счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, выступлениях присутствовавших в заседании представителей истца и ответчика, апелляционная инстанция считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов (до 29.12.2010) кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Как указано в статье 2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка, следует, что до разграничения государственной собственности распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Согласно пункту 4 статьи 1 Закона N 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном названным Законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.

Пунктом 12 статьи 4 Областного закона Ленинградской области от 02.12.2005 N 107-оз "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области" предусмотрено, что приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с действующим законодательством. Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене в размере 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Определение крестьянскому (фермерскому) хозяйству дано в статье 1 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Из чего следует, что крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Таким образом, покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только юридические лица и индивидуальные предприниматели, включая крестьянские (фермерские) хозяйства, которые используют их по целевому назначению и осуществляют деятельность по производству сельскохозяйственной продукции.

Администрация не оспорила, что истец может являться покупателем в соответствии с приведенными выше нормами законодательства. Спорным оказался вопрос относительно стоимости передаваемого в собственность земельного участка, порядка её определения.

Согласно расчету истца выкупная стоимость участка составляет 15 828 руб. 85 коп. из расчета: 20% от кадастровой стоимости 79 144 руб. 17 коп., определенной на момент обращения с первоначальным заявлением.

Вместе с тем по правилам статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (статья 422 того же Кодекса). Следовательно, договор, заключаемый по решению суда, должен соответствовать требованиям законодательства, действующего на день вынесения решения о понуждении заключить договор. Поскольку выкупная цена земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежит определению на основании действующего законодательства, то при принятии решения о заключении договора купли-продажи условие договора о цене такого имущества должно устанавливаться в соответствии с законодательством, действующим на момент заключения договора.

В силу данных норм гражданского законодательства не подлежит применению указанная заявителем при расчете кадастровая стоимость.

Возражая относительно расчета истца и отстаивая довод о правомерном определении выкупной стоимости земельного участка, указанной в пункте 4 постановления главы администрации Гатчинского муниципального района от 15.12.2009 N 3640, Администрация заявила, что льготный порядок приобретения в собственность земельных участков в размере 20 процентов кадастровой стоимости установлен только в отношении сельскохозяйственных угодий. Администрация обратила внимание суда, что предоставленный Петровой Л.Г. на праве пожизненного наследуемого владения земельный участок не относится к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения, а относится согласно перечисленным в свидетельстве о праве собственности группам земель к прочим землям в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика в силу следующего.

В Законе N 101-ФЗ и в Областном законе Ленинградской области от 02.12.2005 N 107-оз отсутствуют положения, устанавливающие необходимость разделения земельного участка, отнесенного целиком к категории земель сельскохозяйственного назначения, в случае его приобретения в собственность на сельскохозяйственные и другие виды угодий и определения различной выкупной цены. В постановлении главы администрации Гатчинского муниципального района от 15.12.2009 N 3640 приведены размер земельного участка 216300 кв.м, стоимость всего испрашиваемого Петровой Л.Г. земельного участка с указанием при этом категории земель (земли сельскохозяйственного назначения) с разрешенным использованием земельного участка: ведение крестьянского (фермерского) хозяйства. Такие же сведения содержатся в кадастровом паспорте земельного участка от 27.03.2009 N 4723/201/09-8030/1 (л.д. 15 - 16). Согласно требованиям законодательства земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 47:23:09-19-002:0004. В соответствии с кадастровым паспортом земельный участок площадью 216300 кв.м отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянского хозяйства, кадастровая стоимость составляет 1700118 руб.

Предусмотренный пунктом 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации состав земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, водными объектами и прочие) определен, исходя из той роли, которую играет земля в сельскохозяйственном производстве с учетом особых требований, предъявляемых к владельцам земель сельскохозяйственного назначения к сохранению сельскохозяйственных угодий (пашни, выпасы, сенокосы). Однако действующим законодательством не установлен какой-либо особый правовой режим по обороту земель, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения.

Земельным кодексом Российской Федерации провозглашен принцип деления земель по целевому назначению на категории, что означает, что земли соответствующих категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (статья 7).

Пунктом 1 статьи 6 Закона N 101-ФЗ установлен принцип сохранения целевого использования земельных участков. При разрешении данного спора следует исходить из того, что действующее законодательство не содержит положений, устанавливающих необходимость разделения земельного участка, отнесенного целиком к категории земель сельскохозяйственного назначения, в случае его приобретения в собственность, на сельскохозяйственные и другие виды угодий и определения различной выкупной цены.

Таким образом, принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета специальных требований земельного законодательства при решении вопроса о предоставлении участка из названной категории земель в собственность.

Оценив все представленные доказательства, апелляционный суд приходит к выводу, что указанный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения, сформирован в установленном законом порядке, поставлен на государственный кадастровый учет, его границы не налагаются на земельные участки иных землепользователей, в связи с чем он может являться объектом сделок, в частности, объектом купли-продажи.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что требования заявителя о понуждении заключить договор купли-продажи, законны, подлежат удовлетворению из расчета стоимости земельного участка: 20 процентов от кадастровой стоимости 1700118 руб., что составляет сумму 340 023 руб. 60 коп.

Пункт 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Расходы истца по госпошлине по иску и по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 сентября 2010 по делу N А56-27090/2010 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать недействительным пункт 4 постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 15.12.2010 N 3640 в части выкупной цены земельного участка.

Обязать администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области заключить с главой крестьянского (фермерского) хозяйства Петровой Лидией Гавриловной договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи д. Куровицы, площадью 216 300 кв.м, кадастровый номер 47:23:09-19-002:0004, по цене 20% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 340 023 руб. 60 коп.

Взыскать с администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Петровой Лидии Гавриловны 3000 руб. расходов по госпошлине по иску и по жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.А. Мельникова О.Р. Старовойтова