Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2011 г. N 19АП-8399/2010.

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2011 г. N 19АП-8399/2010

г. Воронеж

28 февраля 2011 г.

Дело N А48-2797/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2011 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Афониной Н.П.,

судей Алферовой Е.Е., Яковлева А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анохиной К.Г.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Пальчевского Вадима Альбертовича: Пальчевский В.А., паспорт; Пальчевская И.В., представитель по доверенности N 2 от 18.11.2010;

от товарищества собственников жилья "Экран": представитель не явился, доказательства надлежащего уведомления в материалах дела имеются;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пальчевского Вадима Альбертовича (ОГРНИП 304575336500351)

на решение Арбитражного суда Орловской области от 30.09.2010

по делу N А48-2797/2010 (судья Гайдукова Л.Н.)

по иску индивидуального предпринимателя Пальчевского Вадима Альбертовича

к товариществу собственников жилья "Экран" (ИНН 5751034411, ОГРН 1085742000299)

об обязании заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Пальчевский Вадим Альбертович, (далее - ИП Пальчевский В.А., истец), обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к Товариществу собственников жилья "Экран", г. Орел (далее - ТСЖ "Экран", ответчик), о понуждении заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 30.09.2010 в иске отказано.

Ссылаясь на нарушение арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, ИП Пальчевский В.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Орловской области от 30.09.2010 отменить полностью, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании ИП Пальчевский В.А., его представитель поддержали доводы жалобы по изложенным в ней мотивам, представив в суд апелляционной инстанции вариант договора, в котором указали на пункты договора, в редакции которых они не настаивают.

ТСЖ "Экран" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что не имеется законных оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Представитель ТСЖ "Экран", надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Орловской области от 30.09.2010 подлежит отмене.

Как установлено арбитражным судом, Пальчевский В.А. является собственником нежилого помещения N 53, магазина, общей площадью 161,70 кв. м., расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 68, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 57АА N 420048 от 07.07.2006. В указанном жилом доме создано ТСЖ "Экран", что подтверждается документами, представленными в материалы дела.

Не являясь членом ТСЖ "Экран", ИП Пальчевский В.А. неоднократно обращался к ТСЖ "Экран" с предложением заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Однако данные предложения были оставлены ответчиком без удовлетворения.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ИП Пальчевского В. А. в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд первой инстанции, посчитал, что истец не доказал факт уклонения ответчика от заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Суд апелляционной инстанции считает, что данный вывод арбитражного суда Орловской области противоречит представленным доказательствам.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, положения указанных правовых норм, относительно обязанности стороны заключить договор, применимы не только к отношениям, возникшим из публичных договоров (статья 426 ГК РФ), но и к другим случаям, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

При этом статья 445 ГК РФ не ставит возможность обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора в зависимость от того, является ли лицо, к которому заявлено данное требование, коммерческой или некоммерческой организацией.

Согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

В соответствии со статьей 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований данного кодекса, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.

Таким образом, обязанность ТСЖ заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, возникает на основании статьи 138 ЖК РФ.

Кроме того, согласно пункту 28 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 6 статьи 155 ЖК РФ установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Согласно статье 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из материалов дела установлено, что истец неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, что подтверждается уведомлением о получении ценного письма председателем правления ТСЖ "Экран". Однако данные предложения были оставлены ответчиком без удовлетворения.

Учитывая вышеизложенное, вывод арбитражного суда области о том, что истец не доказал факт уклонения ответчика от заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме не обоснован. В связи этим, решение арбитражного суда области подлежит отмене.

Принимая решение об обязании ответчика заключить спорный договор с истцом в предложенной последним редакции за исключением пунктов 2.2, 2.5, 3.1.4-3.1.9, 3.2.1-3.2.3, 3.3.1-3.3.6, 3.4.5, 3.4.6, 4.4-4.7, 5.1-5.11, 6.1-6.3, 7.1, 7.2, 8.2-8.4, 9.1-9.5, 10.1-10.4 договора, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Условия, содержащиеся в указанных пунктах договора не являются существенными для данного вида договора и, поскольку стороны не пришли к соглашению об их включении в договор, а истец в суде апелляционной инстанции не настаивал на их включении в текст договора, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для их включения в спорный договор.

Ответчик, не признавая требования в части включения в договор обязанности ТСЖ проводить работы по сбору и, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов указывал, что ТСЖ вправе заключать договоры в интересах собственников помещений, но не самостоятельно поводить работы, а значит заниматься предпринимательской и строго лицензированным видом деятельности. Ссылался, что между собственником нежилого помещения, используемого для предпринимательской деятельности, и ТСЖ должен быть заключен отдельный договор об условиях вывоза ТБО.

Согласно подпункту "д" пункта 11 Правил такое содержание включает в себя среди прочего сбор и вывоз твердых бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме. Таким образом, сбор и вывоз твердых и жидких отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми помещениями в многоквартирном доме, являются составной частью деятельности по содержанию общего имущества.

Пункт 2.1, 3.1.2 проекта договора содержит условие, что собственник поручает, а ТСЖ принимает на себя обязательства по проведению работ по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, уборке прилегающей территории, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предназначенных для обслуживания нежилого помещения собственника коммунальными услугами. При этом истец не настаивал во включении в пункт 2.1 договора фразы: "предназначенных для обслуживания нежилого помещения собственника коммунальными услугами".

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает необходимым изложить пункт 2.1 договора в редакции: "ТСЖ обязуется обеспечивать предоставление услуг по проведению работ по вывозу твердых бытовых отходов, уборке прилегающей территории, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Состав общего имущества, на которое распространяется действие данного договора, приведен в Приложении 1".

Пункт 3.1.2 договора изложить в следующей редакции: "ТСЖ обязуется обеспечивать работы и предоставление услуг по уборке закрепленного за домом земельного участка, по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме, по текущему и капитальному ремонту, подготовки к сезонной эксплуатации сетей и коммуникаций общего имущества, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности".

Довод ответчика о том, что пункт 3.1.16 проекта договора по которому ТСЖ обязано предоставлять собственнику беспрепятственный доступ в места общего пользования дома (чердак, подъезды), противоречит действующему законодательству. Указывал, что истец обращался с данным требованием в арбитражный суд Орловской области, дело N А48-873/2009, которым истцу было отказано в удовлетворении требований. Вместе с тем, постановлением Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 01.02.2011 решение Арбитражного суда Орловской области от 05.07.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда об отказе в удовлетворении требований ИП Пальчевского В. А. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

При этом нормы права, регулирующие право общей долевой собственности владельца жилого помещения распространяются на собственников отдельных нежилых помещений, то есть, истцу, как собственнику нежилого помещения также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

По смыслу действующего законодательства право пользования общим имуществом многоквартирного дома возникает у собственника помещения в многоквартирном доме в силу прямого указания закона (часть 2 статьи 36, статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом положения статей 36, 37 ЖК РФ не ставят право пользования общим имуществом в зависимость от характера использования собственником помещения.

При указанном положении пункт 3.1.16 в редакции истца не противоречит действующему законодательству.

Ссылка ответчика, что цена договора и порядок расчетов основаны на не соответствующих действительности сведениях, в частности согласно пункту 2.5 проекта договора, на подписании которого настаивает истец, доля собственника в общем имуществе составляет 4,01%, а пунктом 4.3 договора предусмотрено, что цена договора устанавливается 4,01 % от годовой суммы необходимых средств. Между тем истец является собственником не одного нежилого помещения N 53 литер А в доме N 68 по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 68, а двух.

Истец на данную ссылку дал пояснения, указав, что помещение N 54, площадью 15,7 кв.м., принадлежащее ему на праве собственности как физическому лицу, не используется в предпринимательской деятельности, и он имеет намерение как физическое лицо заключить с ТСЖ отдельный договор по указанному помещению на содержание и ремонт общего имущества.

Суд апелляционной инстанции считает, что наличие у собственника двух объектов права не лишает его возможности обратиться с требование о заключении договора на один из них.

С учетом положений пунктов 2, 3 статьи 137, пункта 1 статьи 37, пункта 1 статьи 39 ЖК РФ пункт 4.3 договора следует изложить в следующей редакции: "цена договора устанавливается на основании утвержденной в установленном Жилищным кодексом порядке годовой сметы расходов на содержание общего имущества дома пропорционально доле собственника в общем имуществе дома. На момент заключения договора доля собственника в общем имуществе многоквартирного дома N 68 по ул. Московской, г. Орел из расчета площади нежилого помещения N 53 литер "А" составляет 4,01%".

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что ТСЖ "Экран" в части остальных пунктов договора и приложения N 1 в редакции истца возражений не заявило.

Учитывая, что апелляционная жалоба ИП Пальчевского В.А. удовлетворена, судебные расходы по государственной пошлине, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ТСЖ "Экран".

Руководствуясь статьями 110, 266- 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пальчевского Вадима Альбертовича (ОГРНИП 304575336500351) удовлетворить.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 30.09.2010 по делу N А48-2797/2010 отменить.

Обязать товарищество собственников жилья "Экран" (ИНН 5751034411, ОГРН 1085742000299) заключить с индивидуальным предпринимателем Пальчевским Вадимом Альбертовичем (ОГРНИП 304575336500351) договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также приложение к договору N 1 исключив при этом из предложенной истцом редакции договора п.п. 2.2, 2.5, 3.1.4-3.1.9, 3.2.1-3.2.3, 3.3.1-3.3.6, 3.4.5, 3.4.6, 4.4-4.7, 5.1-5.11, 6.1-6.3, 7.1, 7.2, 8.2-8.4, 9.1-9.5, 10.1-10.4.

Пункт 2.1 договора изложить в редакции: "ТСЖ обязуется обеспечивать предоставление услуг по проведению работ по вывозу твердых бытовых отходов, уборке прилегающей территории, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Состав общего имущества, на которое распространяется действие данного договора, приведен в Приложении 1".

Пункт 3.1.2 договора изложить в следующей редакции: "ТСЖ обязуется обеспечивать работы и предоставление услуг по уборке закрепленного за домом земельного участка, по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме, по текущему и капитальному ремонту, подготовки к сезонной эксплуатации сетей и коммуникаций общего имущества, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности".

Пункт 4.3 договора изложить в следующей редакции: "Цена договора устанавливается на основании утвержденной в установленном Жилищным кодексом порядке годовой сметы расходов на содержание общего имущества дома пропорционально доле собственника в общем имуществе дома. На момент заключения договора доля собственника в общем имуществе многоквартирного дома N 68 по ул. Московской, г. Орел из расчета площади нежилого помещения N 53 литер "А" составляет 4,01%".

Взыскать с ТСЖ "Экран" в пользу ИП Пальчевского госпошлину в размере 6 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.П. Афонина

Судьи

Е.Е. Алферова А.С. Яковлев