Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2011 г. N 13АП-14957/2010.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2011 г. N 13АП-14957/2010

г. Санкт-Петербург

25 февраля 2011 г.

Дело N А26-339/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Пампу Н.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14957/2010) ИП Ярченко В.В.

на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 02.07.10г. по делу А26-339/2010 (судья И.В. Шалапаева), принятое

по иску Индивидуального предпринимателя Ярченко Владислава Владимировича

к 1 - Администрации Петрозаводского городского округа,

2 - Карельский центр оценки,

3-е лицо: ООО "Центр судебно-оценочной экспертизы"

об оспаривании величины рыночной стоимости на дату оценки,

при участии:

от истца: Ярченко В.В., паспорт

от ответчиков: 1. Балашовой Л.Г. по доверенности от 11.01.2011 N 1.3-17/24,

2. Котусова А.в. по доверенности от 15.03.2010

от 3-го лица: не явился, извещен

установил:

Индивидуальный предприниматель Ярченко Владислав Владимирович (далее - Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) о признании недостоверным отчёта N 253-09 от 12.10.2009 определения рыночной стоимости встроенного нежилого помещения магазина общей площадью 59 кв.м, расположенного в цокольном этаже четырёхэтажного жилого дома по пр. Ленина, 38 в г. Петрозаводске, выполненного ООО "Карельский центр оценки".

При рассмотрении спора судом первой инстанции к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО "Карельский центр оценки" и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Центр судебно-оценочной экспертизы".

Решением суда от 02.07.2010 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Истец просит решение суда отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на то, что отчет не соответствует принципам проверяемости и достоверности, наличие в отчёте арифметических ошибок повлекло существенное завышение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

По ходатайству Истца апелляционным судом была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости встроенного нежилого помещения магазина общей площадью 59 кв.м., расположенного в цокольном этаже четырёхэтажного жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 38. Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО "Петро Эксперт" Картавенко Сергею Ивановичу, Картавенко Анне Сергеевне. Производство по делу приостанавливалось.

После проведения экспертизы производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание в апелляционном суде.

Представитель Истца доводы жалобы поддержал, сославшись на то, что Истцу на основании Федерального закона N 159-ФЗ предоставлено право преимущественного выкупа спорного помещения по рыночной цене, определенной в установленном законом порядке. Установление цены выкупа на основании отчета ООО "Карельский центр оценки", не соответствующего Закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, нарушает права Предпринимателя. По мнению Истца, составленный экспертами отчет оценки подтверждает недостоверность отчета, составленного ООО "Карельский центр оценки".

Представитель Администрации в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что отчёт ООО "Карельский центр оценки" соответствует требованиям действующего законодательства, право выборы подходов для определения рыночной стоимости принадлежит оценщику. Кроме того, по мнению Администрации, последняя является ненадлежащим ответчиком, так как не проводила оспариваемую оценку.

Представитель ООО "Карельский центр оценки" против удовлетворения жалобы также возражал, указав на то, что отчёт изготовлен на основании актуальных данных, все противоречия оговорены, применены оправданные подходы для определения рыночной стоимости. В отношении представленного в дело отчета ООО "Центр судебно-оценочной экспертизы" и отчета, составленного ООО "Петро Эксперт", полагает, что в названных отчетах оценщиками некорректно подобраны аналоги для сравнения с объектом оценки, не использованы корректировки, что в конечном итоге повлекло занижение итоговой рыночной стоимости объекта.

Представитель ООО "Центр судебно-оценочной экспертизы" в судебное заседание апелляционного суда не явился, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Помещения площадью 59 кв.м, расположенные в цокольном этаже жилого дома 38 по пр. Ленина в г. Петрозаводске, находятся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа.

Являясь арендатором названных помещений на основании договора аренды от 09.11.2004 N 3, Предприниматель в соответствии со статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В рамках полномочий, предусмотренных пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.09 N26/26-511 "О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ" Главой Петрозаводского городского округа принято распоряжение N 641-р от 03.11.09 "О предоставлении ИП Ярченко В.В. преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации". Пунктом 2 названного распоряжения установлена цена продажи объекта в размере 3 025 000 руб. без учёта НДС на основании отчёта об оценке, выполненного ООО "Карельский центр оценки".

Ссылаясь на то, что предложенная Администрацией цена выкупаемого помещения является завышенной, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании достоверности отчёта от 12.10.2009 N 253-09 ООО "Карельский центр оценки".

По мнению апелляционного суда, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении настоящего иска.

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 12 этого Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

По смыслу статей 15, 24 Закона об оценочной деятельности осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

С учетом того, что при наличии спора о величине рыночной стоимости объекта цена сделки может быть определена судом, а для проверки обоснованности и достоверности представленных сторонами отчетов оценщиков и определения цены сделки необходимы специальные познания в области оценочной деятельности, при рассмотрении дела целесообразно назначение экспертизы. Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика рекомендовано суду и пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, считая, что оценка объекта проведена ООО "Карельский центр оценки" с нарушением Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 3), в связи с чем его цена оказалась завышенной по сравнению с ценой, установленной в результате проведенной по заказу Истца ООО "Центр судебно-оценочной экспертизы и оценки", в размере 1 396 000 руб. с учётом НДС.

Апелляционный суд не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Представленное в материалы дела техническое задание на оценку соответствует пункту 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития РФ) от 20.07.2007 N 256 (л.д. 49, т.2). В составленном ООО "Карельский центр оценки" отчете об оценке содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 ФСО N 1. При этом оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 1 использовал сравнительный и доходный методы оценки, обосновав отказ от использования затратного метода; при использовании сравнительного метода оценщиком в качестве единицы сравнения выбрана цена продажи 1 кв.м общей площади и введена система корректировок, а также согласованы результаты корректировки значения единицы сравнения по объектам-аналогам. Указанные в отчете ООО "Карельский центр оценки" характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в них приводятся их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условия сделки, состояние внутренней отделки, характеристика входа. ООО "Карельский центр оценки" выбрало сходные по характеристикам объекты-аналоги и в отношении отличий провело корректировку с учетом шкалы корректировок, в том числе по площади объектов. Приведенная информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в отчете, отчет ООО "Карельский центр оценки" содержит перечень использованных данных и источники их получения.

Невключение в итоговую величину стоимости объекта оценки суммы НДС не может свидетельствовать о недостоверности этой величины, поскольку сумма НДС рассчитывается в соответствии с налоговым законодательством и не влияет на достоверность оценки в силу Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Полная и всесторонняя оценка возражений Истца относительно достоверности отчета ООО "Карельский центр оценки" приведена в решении суда первой инстанции.

При оценке составленного по определению апелляционного суда отчета ООО "Петро Эксперт" от 22.12.2010 апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Согласно абзацу 2 ч. 4 ст. 82 АПК РФ в определении о назначении экспертизы указываются фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза.

Вопреки содержанию определения апелляционного суда от 25.11.2010, которым проведение оценки поручено двум экспертам: Картавенко С.И. и Картавенко А.С., отчет ООО "Петро Эксперт" от 22.12.2010 был составлен одним экспертом Картавенко С.И.

Кроме того, в нарушение п. 4 ч. 2 ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в отчете ООО "Петро Эксперт" от 22.12.2010 в графе о том, что эксперт, составивший отчет, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отсутствует подпись эксперта.

Таким образом, в силу ст. 68 АПК РФ названный отчет не признан апелляционным судом допустимым доказательством.

Кроме того, в рамках сравнительного подхода в отчете ООО "Петро Эксперт" использована информация об объектах-аналогах без корректировки на местоположение. С учетом того, что спорный объект имеет центральное месторасположение, сравнение его с объектами, расположенными в менее привлекательных с предпринимательской точки зрения местах без применения названной корректировки, приводит к необоснованному занижению величины стоимости оцениваемого объекта.

При этом в отчете ООО "Петро Эксперт" обращает на себя внимание большой разброс значений стоимости одного квадратного метра (коэффициент вариации - 27, 87), что может свидетельствовать о некорректном подборе аналогов.

Также апелляционный суд не усматривает оснований для вывода о недостоверности отчета ООО "Карельский центр оценки" на основании данных отчета ООО "Петро Эксперт", поскольку исследование оценщиками разных объектов-аналогов, повлекшее установление различной величины рыночной стоимости объекта, само по себе не свидетельствует о недостоверности отчета ООО "Карельский центр оценки".

На основании изложенного решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 02.07.2010 по делу N А26-339/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина