Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2011 г. N 17АП-268/2011.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2011 г. N 17АП-268/2011

г. Пермь

14 февраля 2011 г.

Дело N А50-15910/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дюкина В.Ю.

судей Паньковой Г.Л., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевской Е.И.

при участии:

от истца: Максимова С.В., доверенность от 12.08.2010, директор Пермякова Л.М., на основании Устава,

от ответчика: Надуялова Т.Д., генеральный директор, решение от 11.11.2010,

от третьих лиц: не явились,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Мега-риэл",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 10 декабря 2010 года

принятое судьей Шафранской М.Ю.,

по делу N А50-15910/2010

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Бирюса" (ОГРН 1025902545338, ИНН 5957000568)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Мега-риэл" (ОГРН 1045902207340, ИНН 5957819685)

третьи лица: Управление имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района, Муниципальное образование "Чернушинский муниципальный район Пермского края"

о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости, отчета

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "Бирюса", обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Агентство недвижимости "Мега-риэл" (ответчик) о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - часть полуподвала, цокольный этаж, назначение - нежилое, общая площадь 260,4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Чернушка, ул. Нефтяников, д. 10, по состоянию на 17.03.2010, указанную в отчете об оценке от 23.03.2010 N 74-03/10, выполненном ответчиком, о признании этого отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки - незаконным (недействительным).

Участие в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, приняли Управление имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района, Муниципальное образование "Чернушинский муниципальный район Пермского края".

Решением от 10.12.2010 иск удовлетворен.

Суд первой инстанции исходил из результата назначенной в ходе рассмотрения данного дела судебной экспертизы, заключение которой содержит вывод о рыночной стоимости объекта оценки - 1 550 000 руб., отличной от оспариваемой рыночной стоимости, указанной в отчете, требование о признании которого незаконным (недействительным) является предметом иска - 3 200 000 руб.

Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, в удовлетворении иска отказать. По мнению ответчика, результат судебной экспертизы, заключение которой содержит вывод о рыночной стоимости объекта оценки, отличной от оспариваемой, сам по себе не может быть признан достаточным для удовлетворения иска, так как на разрешение назначенной судебной экспертизы не ставился вопрос, разъяснение которого требовало бы оценки указанного в предмете иска отчета об определении рыночной стоимости объекта.

Аналогичной по сути является правовая позиция третьего - Управления имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района, выраженная в отзыве на апелляционную жалобу.

Доводы истца, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором объекта муниципальной собственности - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Чернушка, ул. Нефтяников, 10, площадью 263,1 кв.м., переданного в пользование в соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, от 26.07.2001 N 36.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Истцу - обладателю преимущественного права на приобретение возмездно отчуждаемого из муниципальной собственности арендуемого имущества, выразившему соответствующее намерение приобрести указанное имущество, третьим лицом - Управлением имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района, осуществляющим функции продавца муниципального имущества, направлен проект договора купли-продажи соответствующего объекта.

В данном проекте договора указана цена продажи объекта - 3 200 000 руб., в том числе НДС, что соответствует рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете об оценке от 23.03.2010 N 74-03/10, выполненном ответчиком - обществом "Агентство недвижимости "Мега-риэл".

Данный отчет является предметом оспаривания - истец просит признать недостоверной рыночную стоимость объекта недвижимого имущества, указанную в отчете об оценке от 23.03.2010 N 74-03/10, выполненном обществом "Агентство недвижимости "Мега-риэл", а отчет от 23.03.2010 N 74-03/10 об определении рыночной стоимости объекта оценки - незаконным (недействительным).

В обоснование иска указано на несоответствие оспариваемого отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, по мнению истца, ответчик, применяя сравнительный подход к оценке и определяя рыночную стоимость объекта оценки, не обосновал ее достоверной информацией о результатах заключенных сделок с аналогичным недвижимым имуществом; в качестве аналогов использованы объекты таковыми не являющиеся; ответчиком не в полной мере осуществлен сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта, в том числе информации о спросе и предложении на рынке; при использовании ответчиком доходного метода применены недостоверные данные; не был использован затратный подход.

В соответствии со ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Поскольку истец не согласился с выводами оценщика о размере рыночной стоимости объекта, изложенными в оспариваемом отчете, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции им было заявлено ходатайство о назначении экспертизы для разрешения вопроса: какова рыночная стоимость соответствующего объекта недвижимого имущества?

Определением суда первой инстанции от 16.09.2010 в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу "МВМ оценка"; Ширинкину Александру Юрьевичу - члену СРОО Российское общество оценщиков.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость объекта оценки на 17.03.2010 составляет 1 550 000 руб.

Данный вывод судом первой инстанции признан достаточным для удовлетворения иска о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, указанной в отчете об оценке от 23.03.2010 N 74-03/10, выполненном ответчиком, о признании этого отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки - незаконным (недействительным).

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, основания для удовлетворения иска отсутствовали.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, значимым является то, что представление истцом доказательства рыночной стоимости объекта оценки на 17.03.2010 - 1 550 000 руб., отличной от рыночной стоимости объекта недвижимого, указанной в оспариваемом отчете об оценке от 23.03.2010 N 74-03/10 - 3 200 000 руб., не сопровождалось представлением доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о недостоверности последнего.

Заключение судебной экспертизы не содержит указания на то, что в ходе проведения этой экспертизы имела место оценка (рецензирование) оспариваемого отчета, соответствующая компетенции эксперта, которым эта экспертиза была проведена.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, с учетом предмета рассматриваемого иска рецензирование оспариваемого отчета и его результат следует признать юридически значимыми обстоятельствами (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку лишь результат оценки указанного отчета может повлечь вывод о несоответствии его содержания требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

Определение в ходе проведения судебной экспертизы иной, отличной от указанной в оспариваемом отчете рыночной стоимости объекта оценки, само по себе не может быть признано достаточным для признания данного отчета не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федеральных стандартов оценки (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В этой части арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает и наличие в материалах дела экспертного заключения " 90 на оспариваемый отчет.

Как следует из данного заключения, целью экспертизы, исполнителем которой явился экспертный Совет Некоммерческого Партнерства "Совет по оценочной деятельности Пермского края", являлась проверка отчета от 23.03.2010 N 74-03/10 на полноту, объективность выводов, правильность применения тех или иных методов оценки на соответствие стандартам оценки, на соблюдение требования законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

Вывод по результатам проведенной экспертизы заключается в признании оцениваемого отчета соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать об ином, материалы дела не содержат (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Обжалуемое решение подлежит отмене (п. 2 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными).

В связи с отказом в удовлетворении исковых требовании и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на истца.

На основании и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 10 декабря 2010 года по делу N А50-15910/2010 отменить, в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Бирюса" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Мега-риэл" 2000 (две тысячи) рублей - государственная пошлина по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Г.Л. Панькова Ю.А. Голубцова