Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2011 г. N 15АП-13557/2010.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2011 г. N 15АП-13557/2010

город Ростов-на-Дону

дело N А53-17832/2010

28 февраля 2011 г.

15АП-13557/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2011 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

при участии:

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,

дело N А53-17832/2010

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику : обществу с ограниченной ответственностью "Гамма-98",

об обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Гамма-98", в котором просил обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:050712:0006 общей площадью 111 кв.м., расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Соборный,15 Г, в течении 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу и передать указанный свободный земельный участок по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, прекращен ввиду отказа Департамента от указанного договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако ответчик не освобождает спорный земельный участок

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22 октября 2010 года ( судья Ерёмин Ф.Ф.) исковые требования удовлетворены по мотивам, указанным в исковом заявлении.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Гамма-98" обжаловало его в порядке апелляционного производства и просило решение отменить как незаконное и необоснованное по следующим основаниям. Обжалуемое решение вынесено в отсутствие надлежащего извещения ответчика о месте и времени судебного заседания. Также заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, поскольку уведомление Департамента об отказе от договора должным образом не вручено. Лицо, указанное в почтовом уведомлении, в штате общества не числится. Ответчик принимал все необходимые меры для пролонгации действия договора.

Также заявитель апелляционной жалобы указывает, что на земельном участке имеется объект недвижимости. Реконструкция существующего кафе "Трактир на Соборном" разрешена постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 03 августа 2000 года N 2104. Исходя из разрешения реконструкции, общество делает вывод о том, что оно в установленном порядке создало объект капитального строительства. Согласно техническому паспорту объект является капитальным, имеет ленточный фундамент, канализацию, водопровод. Формулировка договора аренды " в целях эксплуатации кафе" предполагает само существование кафе. По мнению ответчика, если считать объект самовольной постройкой, Департамент имущественно-земельных отношений не является надлежащим истцом. Поскольку кафе расположено на земельном участке с 1995 года, требование об освобождении земельного участка является, по мнению ответчика, злоупотреблением правом.

Департамент имущественно-земельных отношений предоставил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение без изменения, полагает, что суд вынес законное решение.

Определением от 31 января 2011 года апелляционный арбитражный суд в порядке части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании судебной коллегии апелляционного суда представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель Департамента настаивала на удовлетворении исковых требований.

Выслушав стороны, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела и дополнительно представленные сторонами доказательства, принятые апелляционным судом в качестве доказательств согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене ввиду существенного нарушения норм процессуального права с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

Как усматривается из материалов дела, 30 декабря 2005 года между Департаментом имущественно- земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Гамма-98" был заключен договор аренды земельного участка площадью 111 кв.м. с кадастровым номером 61:44:05 07 12:0006, расположенный в городе Ростове-на-Дону, пер.Соборный,15 Г, сроком с 27 декабря 2005 года по 27 декабря 2008 года (произведена государственная регистрация договора 24 марта 2006 года ( т.1, л.д.5-12) для эксплуатации кафе (62 кв.м.) и летней площадки 49 кв.м.

По истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя общество продолжило пользование земельным участком.

31 марта 2009 года Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону направил обществу уведомление об отказе от договора аренды, адресовав его по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Соборный,15,2 (т.1, л.д.15). Согласно отметке на почтовом уведомлении указанное письмо Департамента вручено 7 апреля 2009 года "упр.Чайка".

Полагая, что договор аренды прекращен, а арендатор не исполняет свою обязанность по возвращении арендованного имущества, Департамент обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском об освобождении земельного участка.

Апелляционный суд вынужден отменить правильное по существу решение арбитражного суда первой инстанции по формальному основанию, указанному в пункте 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду принятия решения в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Хотя арбитражный суд первой инстанции и выполнил требования статьи 121-122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, направив извещение по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц: г.Ростов-на-Дону, пер.Соборный,15,2, из представленных из налогового органа материалов следует, что ошибка в указании адреса при регистрации была допущена налоговым органом вместо необходимого адреса: г.Ростов-на-Дону, пер.Соборный,15 Г.

Рассмотрев указанное дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку после истечения срока договора аренды, определенного до 27 декабря 2008 года, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судебная коллегия не считает необходимым обсуждать вопрос: было ли надлежащим образом доставлено уведомление Департамента об отказе от договора и надлежащему ли лицу уведомление было вручено в марте 2009 года. Проверка обстоятельств вручения заказного письма в отделении связи с настоящее время невозможна ввиду того, что срока хранения документов, связанных с вручением заказной корреспонденции, не превышает 6 месяцев.

Апелляционный суд отмечает, что срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, носит информационный характер для того, чтобы сторона договора имела возможность предпринять необходимые действия, связанные с прекращением действия договора аренды ввиду отказа от договора аренды. Законом не установлена определенная форма такого уведомления. Для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде прекращения договора в связи с отказом стороны от договора аренды, необходимо и достаточно того, чтобы суд установил объективный факт наличия воли стороны договора на отказ от договора и информированность другой стороны договора о наличии волеизъявления об отказе от договора.

Ответчик не указал: когда он получил копию решения суда первой инстанции, однако из текста апелляционной жалобы (л.д.53, т.1) следует, что он информирован об основании иска ( отказе арендодателя от договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Апелляционная жалоба подана в отдел делопроизводства Арбитражного суда Ростовской области 19 ноября 2010 года ( т.1, л.д.52). Таким образом, по крайней мере 19 ноября 2010 года ответчик был информирован о воле арендодателя, направленной на отказ от договора.

На день рассмотрения иска арбитражным судом апелляционной инстанции - 21 февраля 2011 года - трехмесячный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истек, ответчик спорный земельный участок не освободил, а соответственно право Департамента требовать принудительного освобождения земельного участка как способа защиты гражданских прав к моменту вынесения постановления апелляционного суда уже созрело.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что освобождение земельного участка невозможно ввиду создания им объекта капитального строительства.

Объект недвижимого имущества становится объектом гражданских прав только после его формальной легитимации в порядке, установленном статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, а по ранее созданным объектам - в порядке статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Доказательств создания объекта недвижимого имущества как объекта гражданских прав в установленном законом порядке ответчик не предоставил.

Обосновывая свои права на здание кафе, ответчик предоставил копию договора купли-продажи павильона от 15 марта 1995 года, заключенного им с товариществом с ограниченной ответственностью "Дуэт" (т.1, л.д.125). Однако в указанном договора назван только объект -павильон, причем место его расположения не указано. Поэтому указанный документ не может с достаточной степенью достоверности свидетельствовать, что указанный павильон является тем же самым объектом, который расположен на спорном земельном участке, в равной степени, он не свидетельствует о том, что названный в договоре павильон является объектом недвижимого имущества. Напротив, указание в тексте договора на счет-справку более указывает, что павильон приобретался как движимая (разборная) вещь.

Сами по себе технические паспорта, свидетельствующие о наличии у здания кафе отдельных признаков капитального строения, не означают наличия у ответчика права на спорный земельный участок.

Для возведения объекта недвижимого имущества как объекта гражданских прав требовалось наличие права на земельный участок (в котором специально было бы указано, что земельный участок предоставлен для целей строительства) ( ст.13 Земельного кодекса РСФСР, ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации), а также возведение объекта капитального строительства в установленном порядке при наличии разрешения на строительство.

Общество не предоставило никаких доказательств того, что оно возвело объект недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Общество утверждает, что владеет зданием как капитальным сооружением с начала 90-х годов. В указанный период действовал Закон Российской Федерации от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации", действовавший на момент принятия постановления от 21.01.1993 N 49.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 14.07.1992 N 3295-1 для осуществления строительно-монтажных работ необходимо получение разрешения на строительство.

Порядок получения разрешений на строительство был урегулирован "Примерным положением о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ", утвержденным приказом Минстроя РФ от 03.06.1992 N 131 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ" (далее - Положение о прядке выдачи разрешений).

Согласно п. 2 Положения о прядке выдачи разрешений, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта; разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Госархстройнадзора России), а в городах и районах, где они отсутствуют, - органами архитектуры и градостроительства.

В силу п. 19 Положения о прядке выдачи разрешений, выполнение строительно-монтажных работ на объекте без полученного или не прошедшего в установленные сроки перерегистрацию разрешения, равно как и выполнение не указанных в разрешении видов работ, является самовольным.

Пунктом 7 Положения о порядке выдачи разрешений предусмотрено, что для получения разрешения на строительство обязательно должна быть предоставлена проектная документация. Данное требование соответствует также п. 8 "Положения о творческой архитектурной деятельности и ее лицензировании в Российской Федерации", утвержденному Постановлением Правительства РФ от 22.09.1993 N 929: наличие архитектурного проекта, отвечающего требованиям градостроительного законодательства, государственных нормативов и стандартов, заданий заказчика и местных органов архитектуры и градостроительства, разработанного и подписанного архитектором, имеющим лицензию, является обязательным условием для получения разрешения на проведение строительных работ.

Таким образом, в соответствии с законодательством, действовавшим на момент принятия постановления от 21.01.1993 N 49, разрешение на строительство (разрешение на выполнение строительно-монтажных работ) выдавалось органами архитектуры и градостроительства на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве и при наличии архитектурного проекта. В свою очередь архитектурный проект должен был соответствовать заданию местных органов архитектуры и градостроительства (архитектурно-планировочному заданию). Форма разрешения на строительство также была утверждена Положением о порядке выдачи разрешений.

Не представлено обществом и доказательств получения разрешения на строительство, предусмотренных ст.62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 7 мая 1998 года и статьей 51 ныне действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации ( Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ).

При таких обстоятельствах в отсутствие разрешения на создание объекта капитального строительства как объекта недвижимого имущества общество не могло создать законно возведенный объект недвижимости и приобрести на него право собственности.

Из постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 03.08.2000 N 2104 следует, обществу "Гамма-98" был продлен срок аренды земельного участка для эксплуатации временного кафе, разрешено реконструкция путем строительства пристройки из легковозводимых конструкций и организации летней площадки.

Указанное постановление, вопреки доводам ответчика, не может рассматриваться как разрешение на осуществление капитального строительства.

Таким образом, ответчик в соответствии с условиями договора имеет право размещения только временных сооружений некапитального типа, подлежащих демонтажу после окончания срока аренды. Буде же ответчик, без получения разрешения на строительство, возвел сооружение, отвечающее признакам самовольной постройки, он нарушил целевое использование земельного участка и условия договора, и также обязан в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации снести самовольную постройку.

Судебная коллегия отклоняет довод ответчика об отсутствии у истца полномочий требовать освобождения земельного участка при наличии на нем самовольной постройки.

Полномочия муниципального образования город Ростов-на-Дону как собственника в отношении земельных участков муниципальной формы собственности осуществляются в соответствии с его компетенцией Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ( постановление Мэра города Ростова-на-Дону от 24 июня 2003 N 1291, Положение о Департаменте, утвержденное постановлением Мэра от 02.08.2010 N 570).

Поскольку Департамент выступает в качестве арендодателя, именно ему и принадлежит полномочие действовать от имени собственника - муниципального образования в части требования освобождения арендованного земельного участка от временных и самовольных построек.

Судебная коллегия отклоняет ссылку ответчика на Положение о порядке выявления объектов самовольного строительства, поскольку указанный муниципальный нормативный акт регулирует иной круг общественных правоотношений - полномочия земельного и градостроительного муниципального контроля в отношении земельных участков независимо от формы собственности ( реализация власти публичной). В данном же деле Департамент требует освобождения земельного участка, защищая частноправовые интересы муниципального образования как равноправного участника гражданских правоотношений ( ст.125 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку ответчик, будучи информированным об отказе от договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исполнили свою обязанность по возврату арендованного имущества, апелляционный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Согласно пункту 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Согласно части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 22 октября 2010 года по делу А53-17832/2010 отменить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Гамма-98" (ОГРН 1026103737440) освободить земельный участок общей площадью 111 кв.м., кадастровый номер 61:446 050712: 0006, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Соборный,15 Г, путем демонтажа (сноса) строений и передать Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону свободный земельный участок не позднее одного месяца со дня принятия данного постановления.

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнил судебный акт в течение установленного срока.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе