Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2011 г. N 11АП-14555/2010.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2011 г. N 11АП-14555/2010

25 февраля 2011 г.

Дело N А65-1532/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Деминой Е.Г., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой А.В.,

с участием:

от истца - Иксанов Р.М., доверенность от 22.02.2011г.,

в отсутствие ответчиков и третьего лица, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 февраля 2011 года апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аренда", г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 ноября 2010 года по делу N А65-1532/2010 (судья Гумеров М.И.),

по иску открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Банк "Спурт", г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Аренда", г. Казань, к закрытому акционерному обществу "Антекс групп", г. Казань,

о признании недействительным договора на инвестирование строительства здания от 14.06.2006 г.,

третье лицо - Тахауов Мирсаяф Ахтямович, г. Казань,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Аренда", г. Казань, к открытому акционерному обществу "Акционерный коммерческий Банк "Спурт", г. Казань, к закрытому акционерному обществу "Антекс групп", г. Казань,

о признании договора залога от 16.05.2006 г. N 4575-ЗН недействительным в части передачи в залог помещений под N N 18, 19, 20, 21, 22, 23 (по техническому паспорту) площадью 128.9 кв.м., расположенных на цокольном этаже нежилого здания N 28а по ул. Ямашева, г. Казани,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий Банк "Спурт" (далее - истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аренда" (далее - первый ответчик, ООО "Аренда"), закрытому акционерному обществу "Антекс групп" (далее - второй ответчик, ЗАО "Антекс групп") о признании недействительным договора на инвестирование строительства здания от 14.06.2006.

Определением суда от 29.01.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гражданин Тахауов Мирсаяф Ахтямович, г. Казань.

Исковые требования Банка мотивированы тем, по договору залога N 4575-ЗН от 16.05.2006 с дополнительными соглашениями к нему NN 1-8 второй ответчик передал истцу в залог нежилое трехэтажное строение (незавершенное строительством) по адресу: г. Казань, ул. Ямашева, д. 28 а.

В августе 2009 года, из находящегося в производстве Арбитражного суда Республики Татарстан дела N А65-23569/2009, истцу стало известно, что второй ответчик по договору на инвестирование строительства здания от 14.06.2006 передал гражданину Тахауову М.А. права на часть помещений площадью 136, 96 кв.м., расположенных на цокольном этаже трехэтажного строения по адресу: г. Казань, ул. Ямашева, около д. N 28, т.е. помещений, являющихся частью строения, переданного в залог по договору залога N 4575-ЗН.

17.07.2006 Тахауов М.А. по договору цессии (уступки права требования недвижимого имущества) передал свои инвестиционные права на вышеназванные помещения первому ответчику.

Ссылаясь на то, что находящееся в залоге имущество, было отчуждено без согласия залогодателя, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным договора на инвестирование строительства здания от 14.06.2006, на основании п. 1 ст. 37, ст. 39 Федерального закона от 16.07.1198 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 2 ст. 166 ГК РФ.

Определением суда от 08.10.2010 принят к производству встречный иск ООО "Аренда" к Банку и ЗАО "Антекс групп" о признании договора залога от 16.05.2006 N 4575-ЗН недействительным в части передачи в залог помещений под N N 18, 19, 20, 21, 22, 23 (по техническому паспорту) площадью 128, 9 кв. м, расположенных на цокольном этаже нежилого здания N 28а по ул. Ямашева г. Казани.

Определением суда от 29.10.2010, занесенным в протокол судебного заседания, принят отказ ООО "Аренда" от встречного иска.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.11.2010 первоначальный иск удовлетворен. Признан недействительным договор на инвестирование строительства здания от 14.06.2006. С ООО "Аренда" и с ЗАО "Антекс групп" в пользу Банка взыскано по 1000 руб. расходов по уплате госпошлины.

В части встречного иска производство по делу прекращено. Решено выдать ООО "Аренда" справку на возврат из федерального бюджета 4 000 руб. госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, первый ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.11.2010 и отказать в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы считает, что норма статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в данном случае неприменима, поскольку оспариваемый договор не является сделкой, направленной на отчуждение имущества. Судом неправомерно отклонено и не учтено при вынесении решения то обстоятельство, что в договора залога четко не определен предмет заложенного имущества.

Кроме того, ссылка суда на пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90, по мнению заявителя жалобы, необоснованна, поскольку договор залога заключен не при предоставлении кредита или целевого займа, а в целях обеспечения обязательств третьего лица, поэтому однозначное распространение залога на весь построенный объект не допустимо в данном случае.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Представители ответчиков и третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие ответчиков и третьего лица.

Выслушав объяснения представителя истца, просившего оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил.

Как следует из материалов дела, 16.05.2006 между Банком (залогодержатель) и ЗАО "Антекс групп" (залогодатель) был заключен договор залога N 4575-ЗН (с дополнительными соглашениями от 28.11.2007 N 1, от 19.02.2008 N 2, от 11.06.2008 N 3, от 25.07.2008 N 4, от 15.09.2008 N 5, от 27.10.2008 N 6, от 30.12.2008 N 7), по условиям которого в обеспечение своевременного исполнения ООО "ДорСтройКомплект" (заемщиком) обязательств по кредитному договору N 4575 от 15.05.2006 залогодатель передал в залог Банку нежилое 3-этажное строение с подвалом, общей площадью по данным из ЕГРП 595,40 кв. м.; по данным технического паспорта - 2060, 20 кв. м., инв. N 2000, литера А, находящееся по адресу: г. Казань, пр. Ямашева, около жилого дома N 28, кадастровый (или условный) номер объекта 16:50:05:77487:001, а также право субаренды на земельный участок, площадью 540 кв. м., предоставленное по договору от 21.03.2006.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.04.2010 по делу N А65-34290/2009 был частично удовлетворен иск ООО "Фирма Санни". Договоры залога от 16.05.2006 N 4575-ЗН и последующего залога от 24.05.2006 N 4581-ЗН, заключенные между ЗАО "Антекс Групп" и ОАО "АКБ Спурт", признаны недействительными в части передачи в залог помещений N 35, 38, 39, расположенных на 2 этаже здания по адресу: г. Казань, пр. Ямашева, д. 28 "а", согласно техническому паспорту БТИ от 25.12.2007, принадлежащих ООО "Фирма Сани". Суд обязал Управление Росреестра по Республике Татарстан исключить (погасить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации ипотеки N 16-16-01/001/2006-836 от 22.05.2006 и N 16-16-01/126/2006-390 от 24.08.2006 в части помещений N 35, 38, 39, расположенных на 2 этаже здания по адресу: г. Казань, пр. Ямашева, д. 28 "а", согласно техническому паспорту БТИ от 25.12.2007.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 14.06.2006 между ЗАО "Антекс групп" (застройщик) и Таухов Мирсаяф Ахтямочив (дольщик) заключили договор на инвестирование строительства здания (далее - договор инвестирования), по условиям которого стороны соединяют свои вклады, совместно действуя в целях создания недвижимого имущества в виде нежилого здания, примыкающею к дому N 28 по Пр. Ямашева, г. Казань, РТ, в дальнейшем именуемого "Здание" (а также всего того, что необходимо для начала его нормальной эксплуатации), и распределения результатов в виде выдела сторонам долей, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п. 2.3. договора инвестирования вклад дольщика вносится в денежной форме, и его стоимость составляет сумму из расчета 14 800 рублей за квадратный метр передаваемого подвального помещения, плюс иные суммы, предусмотренные условиями настоящего договора, в том числе и п. 4.3.

Как предусмотрено пунктами 3.2.3, 4.1., 4.2. договора инвестирования по достижению цели настоящего договора получить свою долю в построенном и сданном в эксплуатацию здании в виде отдельного нежилого помещения, в соответствии со статьей 4 настоящего договора. После окончания строительства здания и ввода его в эксплуатацию, что подтверждается Актом государственной комиссии, производится выдел долей участников финансирования строительства здания. Доля дольщика составляет нежилое помещение без внутренней чистовой отделки и оборудования, общей площадью 135,2 кв.м. (площадь, расположенную на цокольном этаже здания согласно прилагаемому плану, являющемуся неотъемлемой частью настоящею договора - Приложение N 2). Планируемая площадь вышеуказанного нежилого помещения 135,2 кв.м. Фактическая общая площадь нежилого помещения определяется по данным обмера БТИ. Если фактическая общая площадь окажется больше, то дольщик обязан увеличить свой вклад. Если фактическая общая площадь нежилого помещения окажется меньше , то застройщик обязан возместить дольщику сумму разницы пропорционально соответствующей доли.

Таким образом, договор инвестирования предусматривает отчуждение нежилого помещения, расположенного на цокольном этаже здания общей площадью 135,2 кв.м.

17.07.2006 между Тахауовым Мирсаяфом Ахтямовичем (цедент), ООО "Аренда" (цессионарий) и ЗАО "Антекс групп" заключен договор цессии (уступки права требования недвижимого имущества), по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает право требования к должнику - нежилого помещения без внутренней чистовой отделки и оборудования, общей площадью 136, 93 кв.м. (площадь, расположенную на цокольном этаже здания строящегося ТОЦ по адресу: г. Казань, ул. Ямашева, возле жилого дома N 28). Передаваемое право принадлежит цеденту на основании договора на инвестиционное строительство здания от 14.06.2006.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Аналогичное правило о том, что, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя содержится в пункте 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку оспариваемым договором предусмотрено отчуждение помещения, являющихся частью строения, переданного в залог Банку по договору залога N 4575-ЗН, без согласия залогодержателя, суд первой инстанции в соответствии с вышеназванными нормами права и обстоятельствами дела, правомерно удовлетворил заявленные исковые требования о признании недействительным договора на инвестирование строительства здания от 14.06.2006.

Ссылки заявителя жалобы на то, что норма статьи 37 Закона об ипотеке в данном случае неприменима, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поэтому не могут быть приняты во внимание.

Довод заявителя о том, что в договора залога четко не определен предмет заложенного имущества, были проверены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.

В силу статьи 76 Закон об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Договор залога в данном случае заключен в целях обеспечения обязательства ООО "ДорСтройКомплект" по предоставленному Банком кредита, поэтому нормы статьи 76 Закона об ипотеке к возникшим правоотношениям сторон по договору залога применимы.

Согласно пункту 1 информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то изменение его предмета в период действия договора об ипотеке означает, что по окончании строительства объекта ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд доводы заявителя жалобы отклоняет, и считает, что решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Обстоятельства, имеющие значение, исследованы полно в соответствии с представленными доказательствами.

На основании ч.ч. 1, 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 ноября 2010 года по делу N А65-1532/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аренда", г. Казань, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.Т. Балашева

Судьи

Е.Г. Демина К.К. Туркин